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江蘇省海安縣人民法院

民事判決書

（2015）安高民初字第00278號

原告：海安縣某某市場有限公司（以下簡稱某某市場），住所地海安縣海安鎮(zhèn)中壩中路**號，現(xiàn)住所地海安縣海安鎮(zhèn)**路*號*樓。

法定代表人：張某某，董事長。

委托代理人：錢穩(wěn)東，江蘇震陽律師事務所律師。

被告：徐某某。

原告某某公司與被告徐某某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由審判員劉春華獨任審判，于2015年4月9日公開開庭進行了審理。原告某某公司的委托代理人錢穩(wěn)東，被告徐某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告某某公司訴稱：被告徐某某從2004年起承租原告某某公司所有的位于某某服裝城市場內(nèi)兩間店面從事經(jīng)營，被告徐某某于2012年3月繳納了2012年全年的租金6萬元，從2013年1月1日起，被告徐某某仍霸占該房屋，直到該房屋因政府征收而于2014年11月24日被拆除，在此期間被告一直未支付占用費。現(xiàn)請求判令被告立即支付從2013年1月1日到2013年11月20日（原告張貼公告通知包括被告徐某某在內(nèi)的房屋占用人騰空交房）的房屋占用費50666元（10個月加20天，每月5000元，按95%計算）。

被告徐某某辯稱：我從2004年起長期租用原告某某公司所有的位于某某服裝城市場內(nèi)兩間店面從事經(jīng)營是事實，截止2012年12月31日的租金已經(jīng)付清。從2012年4月份起，政府對包括案涉店面在內(nèi)的房屋發(fā)出拆遷公告，案涉店面房即失去商業(yè)價值，我也就沒有必要占用案涉店面房。從2013年1月5日起，原告用釘子將我租用的兩間店面鎖死，導致我無法將里面的物品搬出，并非我要占用原告的房屋。請求法院駁回原告某某公司的訴訟請求。

經(jīng)審理查明：2004年2月22日、2005年1月26日，徐某某分別與某某公司各簽訂租賃合同一份，約定某某公司將某某服裝城市場內(nèi)***號店面、***號店面房各1間出租給徐某某經(jīng)營使用，租賃期限均為3年，年租金為26800元、27100元。上述兩間店面房的所有權人均為某某公司。

上述合同到期后，雙方未續(xù)簽合同，但徐某某實際使用案涉房屋。徐某某在使用租賃房屋過程中，進行了相應的裝飾、裝潢，繳納了截止2012年12月底的租金（2012年全年兩間店面房租金實際60000元）。

2012年4月，根據(jù)政府張貼的房屋征收公告，案涉房屋列入征收范圍內(nèi)。2013年1月起，徐某某仍然占用著案涉兩間店面房，因裝飾裝修物的拆遷補償雙方一直未能協(xié)商一致，徐某某一直未主動將案涉店面房交還給某某公司。2013年11月，某某市場區(qū)域的房屋陸續(xù)進入被拆遷狀態(tài)。同年11月17日，徐某某向公安機關報警稱店面門被撬，公安機關到現(xiàn)場拍攝了若干現(xiàn)場照片，出警民警稱報警人稱并沒有物品丟失，故未作刑事案件立案受理。2013年11月20日，某某公司在案涉店面房卷簾門上張貼通知稱，服裝大廳將于2013年11月24日移交給縣城D區(qū)域房屋征收指揮部，要求徐某某務必于2013年11月23日17時前將房屋內(nèi)物品搬清，否則將按放棄物品處理，一切后果自負。此后，在很短的時間內(nèi)，案涉房屋被全部拆除。

徐某某為向某某公司主張裝飾裝潢款、店面房內(nèi)貨物損失并要求返還經(jīng)營押金，向本院提起訴訟，本院經(jīng)審理后于2014年12月2日作出（2014）安開民初字第00909號民事判決書，在查明上述事實的基礎上，判令某某公司將拆遷過程中獲得的徐某某承租房屋內(nèi)的裝飾裝修物的補償款返還給徐某某，將收取的經(jīng)營押金退還給徐某某，對徐某某未能提供充分有效證據(jù)證明而要求某某公司賠償?shù)昝娣績?nèi)貨物損失的請求予以駁回。上述判決作出后，雙方當事人均未提起上訴，且徐某某申請執(zhí)行后本院已從某某公司賬戶上扣劃了執(zhí)行款項。

原告某某公司起訴后，申請對被告徐某某進行財產(chǎn)保全，本院審核后依法作出裁定并采取了相應的財產(chǎn)保全措施。

以上事實，有某某公司提供的本院（2014）安開民初字第00909號民事判決書及雙方當事人當庭陳述予以證實。

原告某某公司主張，因包括案涉房屋在內(nèi)的相關區(qū)域在2013年列入政府房屋征收區(qū)域，多少影響了使用人的實際經(jīng)營，各承租人均按正常租金的95%結合實際使用房屋的期限繳納租金，為此，原告某某公司提供了2012年度及2013年度租金收取的一覽表及2013年部分承租人實際繳納租金的收據(jù)。被告徐某某質證認為，該部分證據(jù)的真實性無法確認，且不能證明相關承租人租賃使用的房屋與被告徐某某使用房屋屬同一區(qū)域，故不具有參照價值。

被告徐某某主張從2013年1月以來，并非徐某某占用案涉房屋，而是原告某某公司強制鎖死案涉店面房的卷簾門，造成被告徐某某客觀上無法騰空交房，為此，被告徐某某提供了4張照片加以證明。原告某某公司質證認為，從徐某某提供的照片，不能看出卷簾門被鎖死，更不能看出是原告某某公司所為，而且被告徐某某的主張與原告某某公司通過證據(jù)證明的至2013年11月20日某某公司為了收回案涉店面房尚在以公告方式通知徐某某這一事實明顯沖突，故被告徐某某主張明顯與事實不符。

本院認為：截止2012年底，被告徐某某占有使用原告某某公司案涉兩間店面房，且雙方結清了租金或占用費的事實，原、被告并無爭議。原、被告之間的爭議主要在于從2013年1月份起，被告徐某某是否實際占用著案涉兩間店面房，如果占用事實存在，占有使用費標準該如何確定。

通過既往訴訟對相關事實的查明，被告徐某某占有、使用案涉兩間店面房至2013年11月20日的事實客觀存在。如果被告徐某某此時早就退還了案涉房屋，其斷然不會在2013年11月17日發(fā)現(xiàn)案涉房屋卷簾門被撬后主動報警。如果在此時間節(jié)點原告某某公司已收回案涉店面房，也不至于還要在案涉店面房的卷簾門上以張貼公告的方式通知徐某某限期交房。事實上，雖然原告某某公司張貼公告通知徐某某騰空交房，但徐某某仍未主動交房。當然，被告徐某某此時不愿主動交房的主要原因已不是為了經(jīng)營，而是為了解決裝飾裝修物的補償，但無論其主觀目的何在，客觀上徐某某沒有將案涉店面房退還給房屋所有權人某某公司的事實存在。

關于占有使用費標準問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》相關規(guī)定，房屋租賃合同期限屆滿后，承租人繼續(xù)占用租賃物，出租人沒有異議的，雙方之間成立不定期的租賃合同關系，原租賃合同仍然有效，故2013年1月份之前較長一段時間內(nèi)，原告某某公司雖然未逐年與徐某某簽訂租賃合同，但徐某某作為占有使用房屋者，以原合同約定的租賃標準適當上浮給付租金，某某公司收取租金，雙方也未發(fā)生爭議。本案中，原告主張2013年1月份之后的房屋占有使用費以上年度實際繳納的租金為基礎，在一定程度上照顧案涉房屋在納入政府征收后的經(jīng)營影響而適當下浮，以此方式收取房屋占有使用費本院應予支持。但原告某某公司主張其他使用人實際支付占有費的比例為上年度的95%，不僅證據(jù)不充分，也與上述因素對經(jīng)營的影響程度不符，本院酌情予以調(diào)整，本院酌定被告徐某某應按上年度租金數(shù)額的80%支付房屋占有使用費。被告徐某某辯稱，從2013年1月份之后，并非其主觀上想占有案涉房屋，客觀上當時占有案涉房屋沒有經(jīng)營價值，與實際不符，甚至與其本人在2013年11月17日發(fā)現(xiàn)卷簾門被撬開時報警的事實相矛盾，故其所辯本院不予采信。被告徐某某應根據(jù)其占有使用房屋的期限，依照本院上述確定的標準，向原告某某市場支付房屋占有使用費。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百三十六條、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，參照《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款、第十八條之規(guī)定，判決如下：

一、被告徐某某給付原告某某公司房屋占有使用費42666元（從2013年1月1日計算至2013年11月20日，以60000元／年為標準，按80%的比例給付），于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)履行完畢。

如被告徐某某未按本判決指定的期限履行金錢給付義務，則應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二、駁回原告某某公司的其他訴訟請求。

案件受理費1082元，減半收取541元，財產(chǎn)保全費570元，合計1111元，由原告某某公司負擔222元，被告徐某某負擔889元（被告徐某某負擔的部分已由原告代墊，被告徐某某在履行上述判決義務時一并給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提供副本，上訴于江蘇省南通市中級人民法院，同時向該院預交上訴案件受理費1082元（該院開戶行：中國銀行南通市西被閘支行，戶名：南通市財政局，帳號：47***82）。

審　判　員　劉春華

二〇一五年六月三日

見習書記員　曹智梅

合同糾紛