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德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）旌民初字第938號(hào)

原告劉某淑。

委托代理人王小敏，四川維揚(yáng)律師事務(wù)所律師。

委托代理人曾某。

被告劉某。

委托代理人周瑜，中江縣凱江法律服務(wù)所法律工作者。

原告劉某淑與被告劉某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年2月18日立案受理，依法由代理審判員王葦適用簡(jiǎn)易程序獨(dú)任審判，于2014年3月7日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告劉某淑的委托代理人王小敏、曾某，被告劉某及委托代理人周瑜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告劉某淑訴稱(chēng)，原、被告雙方于2012年2月23日簽訂了一份店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，約定被告將其承租的位于德陽(yáng)市泰山南路某小區(qū)的店鋪轉(zhuǎn)租給原告使用，并且承諾房東會(huì)同意他們之間的轉(zhuǎn)租行為。協(xié)議簽訂后，原告按約定向被告支付了88000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，可當(dāng)原告拿到協(xié)議要求房東對(duì)轉(zhuǎn)租行為予以認(rèn)可時(shí)，才知道房東對(duì)轉(zhuǎn)租完全不知情，而且也不同意其轉(zhuǎn)租。原告迫于無(wú)奈，遂要求被告返還其轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但被告已離開(kāi)德陽(yáng)本地，故無(wú)法追回。后經(jīng)協(xié)商無(wú)果，原告為維護(hù)其合法權(quán)益，訴至法院，請(qǐng)求判令：1.原、被告簽訂的店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)無(wú)效；2.被告向原告返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)78000元（其中扣除了10000元的設(shè)備費(fèi)用）；3.本案訴訟費(fèi)用由被告全部承擔(dān)。

被告劉某辯稱(chēng)，原告所述不實(shí)，當(dāng)時(shí)房東對(duì)原、被告雙方的轉(zhuǎn)租行為是知曉并同意的；在訴訟前，原告并未找過(guò)被告協(xié)商過(guò)此事；房東雖在協(xié)議上未簽字同意，但時(shí)至今日其并未撤銷(xiāo)協(xié)議；原、被告簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議并無(wú)法定無(wú)效的情形，故該協(xié)議有效。請(qǐng)求法院依法駁回原告訴請(qǐng)。

經(jīng)審理查明：2009年11月17日，被告劉某與房東李某旭簽訂《房屋租賃合同》，約定將房東李某旭所有的位于德陽(yáng)市某小區(qū)二層樓門(mén)面房出租與被告劉某使用，租期5年，自2009年11月1日起至2014年10月31日止。2012年2月23日，被告劉某又與原告劉某淑簽訂《店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，約定：將上述門(mén)面房轉(zhuǎn)讓予原告劉某淑經(jīng)營(yíng)，并由原告劉某淑代替被告向房東繳納租金及水電費(fèi)用；店鋪現(xiàn)有裝修、裝飾、設(shè)備全部無(wú)償歸原告劉某淑使用；原告劉某淑于2012年2月24日前一次性向被告劉某支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)88000元（含店鋪現(xiàn)有裝修、裝飾、設(shè)備費(fèi)用）；遇國(guó)家征用拆遷店鋪時(shí)，有關(guān)裝修裝飾補(bǔ)償歸原告劉某淑，房屋產(chǎn)權(quán)賠償歸房東所有。當(dāng)日，原告劉某淑接手該店鋪并開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。后房東張某鳳（系李某旭之妻）與原告劉某淑另行簽訂了《房屋租賃合同》，約定房東將上述門(mén)面房租賃于原告劉某淑，租期3年，自2011年5月1日起至2014年5月1日止。2012年12月，上述房屋因國(guó)家征地被拆遷。

以上事實(shí)，有當(dāng)事人李某旭與劉某簽訂的《房屋租賃合同》、原被告雙方簽訂的《店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》、張某鳳與劉某淑簽訂的《房屋租賃合同》、德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)工農(nóng)街道蒙南路社區(qū)居民委員會(huì)等證據(jù)予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，無(wú)效合同是指嚴(yán)重欠缺合同有效要件，在法律上自始、當(dāng)然、確定不發(fā)生法律效果的合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法）第五十二條之規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中，原告劉某淑以房東不同意轉(zhuǎn)租為由主張被告劉某與其簽訂的《店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》無(wú)效，但根據(jù)合同法規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同；根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條之規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因此，在未經(jīng)出租人同意的情形下，法律并未禁止承租人轉(zhuǎn)租，故對(duì)原告以此為由主張上述協(xié)議無(wú)效的意見(jiàn)，本院不予采納。《店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》為原、被告自愿簽訂，系雙方真實(shí)意思表示，亦不存在《合同法》規(guī)定的合同無(wú)效的情形，故應(yīng)屬于有效合同。故原告關(guān)于《店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》無(wú)效的主張于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓費(fèi)的返還問(wèn)題。因原告劉某淑與被告劉某簽訂的《店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》屬有效合同，該協(xié)議簽訂后，被告劉某已按約定將店鋪及店鋪內(nèi)裝修、裝飾、設(shè)備等交由原告劉某淑經(jīng)營(yíng)使用，原告劉某淑也按約定支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，該協(xié)議已履行完畢，現(xiàn)原告劉某淑訴請(qǐng)被告劉某返還其轉(zhuǎn)讓費(fèi)78000元的主張于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第五十二條、第二百二十四條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告劉某淑的訴訟請(qǐng)求。

本案減半征收案件受理費(fèi)875元，由原告劉某淑全部負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省德陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

代理審判員　王　葦

二〇一四年三月二十五日

書(shū)　記　員　楊永勝

房屋租賃合同糾紛