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浙江省諸暨市人民法院

民事判決書(shū)

（2014）紹諸民初字第3316號(hào)

原告：諸暨市某某置業(yè)有限公司。住所地：諸暨市苧蘿東路xx號(hào)xx廣場(chǎng)商務(wù)樓十六樓。

法定代表人：陳某某，系董事長(zhǎng)。

委托代理人（特別授權(quán)）：壽均華、徐宇峰，浙江浣紗律師事務(wù)所律師。

被告：徐某某。

委托代理人（特別授權(quán)）：魏家鳴，浙江墨恒律師事務(wù)所律師。

原告諸暨市某某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司）與被告徐某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2014年11月19日受理后，于2015年1月6日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告A公司的委托代理人壽均華，被告徐某某的委托代理人魏家鳴到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告A公司起訴稱(chēng)：2011年3月24日，原告A公司與被告徐某某簽訂《商品房預(yù)售合同》一份，雙方就購(gòu)買(mǎi)XX君城A2幢xx樓xx室達(dá)成協(xié)議。其中第五條約定，簽訂合同時(shí)買(mǎi)受人首付房款749579元，剩余房款174萬(wàn)元在所購(gòu)房屋達(dá)到銀行按揭貸款或公積金貸款放款條件后十天內(nèi)付清。被告徐某某在合同簽訂后支付了首付款。2012年2月20日，原告書(shū)面通知被告，已具備辦理按揭貸款的條件，要求被告在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到指定銀行辦理按揭貸款手續(xù)；但被告至今尚未辦理手續(xù)，也未以其他方式支付剩余房款?，F(xiàn)起訴要求：1.解除原、被告于2011年3月24日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并由被告支付違約金52200元；2.判令被告賠償原告自2012年3月2日起至款清日止按欠付房款的日萬(wàn)分之三計(jì)算的損失。

被告徐某某答辯稱(chēng)：對(duì)原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同及被告已支付首付款的事實(shí)無(wú)異議。本案按約定交房時(shí)間應(yīng)在2012年12月30日前，但原告未按規(guī)定交房，原告違約在前，故被告無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

原告為證明自己的主張，提供以下證據(jù)：

1.2011年3月24日《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（含附件）一份，證明建立商品房買(mǎi)賣(mài)的事實(shí)及辦理相互約定的權(quán)利、義務(wù)；

2.商品房預(yù)售證，證明涉案的房屋辦理了預(yù)告登記的事實(shí)；

3.銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票一份，證明被告支付了首付購(gòu)房款749579元的事實(shí)；

4.通知及掛號(hào)信投遞單、入伙通知書(shū)及投遞單，證明原告已通知被告辦理按揭貸款手續(xù)及辦理領(lǐng)房手續(xù)的事實(shí)。

被告對(duì)原告提供的1-3證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)掛號(hào)信及投遞單表示未收到。

由于被告對(duì)原告提供的證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，而投遞單經(jīng)與原件核對(duì)無(wú)異，本院對(duì)原告提供證據(jù)均予以確認(rèn)。

根據(jù)上述書(shū)證及原、被告當(dāng)庭陳述，確認(rèn)本案事實(shí)如下：2011年3月24日，原告A公司與被告徐某某簽訂《商品房預(yù)售合同》一份及附件四份，合同約定“A公司將坐落于濱江北路延伸段XX君城A2幢xx樓xx室賣(mài)給原告徐某某，總價(jià)款2489579元?？疃ê炗喓贤瑫r(shí)買(mǎi)受人首付房款749579元，余房款174萬(wàn)元在所購(gòu)房屋達(dá)到銀行按揭貸款或公積金貸款放款條件后十天內(nèi)付清。逾期付款30日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同；出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按應(yīng)付款的3%支付給出賣(mài)人違約金；自買(mǎi)受人接到出賣(mài)人可交付商品房的書(shū)面通知后，沒(méi)有正當(dāng)理由拒絕辦理交接手續(xù)，其商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自交接通知確定日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，并支付總房款的萬(wàn)分之一每天至接受日止的保管費(fèi)。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2012年12月30日前，將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付給買(mǎi)受方；交付期限屆滿，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)付清任何款項(xiàng)，未付清的，出賣(mài)人可拒絕向買(mǎi)受人交房，交付日期相應(yīng)順延，屆時(shí)出賣(mài)人不另行通知買(mǎi)受人，順延期限不視為交付逾期；如出賣(mài)人逾期交房的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的3%向買(mǎi)受人支付違約金”等內(nèi)容。附件四第一條載明“買(mǎi)受人確認(rèn)本合同第1頁(yè)所填寫(xiě)的買(mǎi)受人地址、電話均為正確、有效，在履行合同期內(nèi)，如買(mǎi)受人的通訊地址、電話發(fā)生變更，買(mǎi)受人有義務(wù)以掛號(hào)快遞等書(shū)面方式通知出賣(mài)人，否則視為出賣(mài)人所有的通知均已送達(dá)，由此而產(chǎn)生的通知無(wú)法送達(dá)的責(zé)任、造成的損失，由買(mǎi)受人承擔(dān)”。被告徐某某在合同簽訂后支付了首付款749579元。2012年2月20日，原告按被告在合同中確認(rèn)的地址書(shū)面通知被告，已具備辦理按揭貸款的條件，要求被告在接到通知后七日內(nèi)到指定銀行辦理按揭貸款手續(xù)。2013年1月3日原告以快遞的方式向被告郵寄了交房通知書(shū)，通知定于2013年1月8日交房。因被告支付首付款后，未按約辦理按揭貸款手續(xù)及支付剩余房款，也未接收商品房，原告訴至本院，提出前述請(qǐng)求。

審理中，本院根據(jù)被告的意愿給予庭審結(jié)束后20日付清房款的期限，但期滿被告仍未支付。原告表示合同解除后，被告已付的房款，在扣除損失、違約金后，原告愿意在本案中予以返還。

本院認(rèn)為：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自已的義務(wù)。原、被告于2011年3月24日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》未違返法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。作為合同的雙方，本應(yīng)按合同的約定履行各自的義務(wù)，現(xiàn)原告訴請(qǐng)要求解除合同的履行，并由被告支付違約金、賠償損失，其請(qǐng)求是否合理。

關(guān)于合同能否解除問(wèn)題。雖然本案被告本人有否實(shí)際收到被告發(fā)送的辦理按揭貸款手續(xù)及收房通知尚不明；但原告按雙方合同約定的地址郵寄出上述文書(shū)事實(shí)，按合同附件四的約定應(yīng)視為已經(jīng)送達(dá)。然至今被告未辦理按揭貸款手續(xù)及支付房款，直到本院給予20天付款期限后，仍未支付；致原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)簽訂合同的目的。根據(jù)法律規(guī)定及原、被告合同的約定，均應(yīng)予解除。故本院對(duì)原告要求解除合同履行的請(qǐng)求予以支持。合同解除后，被告已支付的購(gòu)房款，由于原告愿意在扣除違約金、賠償金后，在本案中返還給被告，為減少訴累，本院予以照準(zhǔn)。

關(guān)于違約金及賠償損失的計(jì)算。根據(jù)原、被告簽訂合同的約定，買(mǎi)受人逾期付款，出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人應(yīng)支付應(yīng)付款3%的違約金，原告尚應(yīng)付款174萬(wàn)元，原告請(qǐng)求支付違約金52200元合理，本院予以支持。由于簽訂合同時(shí)的房屋價(jià)款與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)差價(jià)較大，合同約定的違約金尚不足彌補(bǔ)原告的實(shí)際損失，原告要求被告賠償損失合理，但原告要求按欠付款日萬(wàn)分之三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失不當(dāng)。鑒于原告在被告未及時(shí)交清房款的情況下，仍通知被告收房，本院酌定損失參照拒收房屋的約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失（即按總房款的日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)），時(shí)間從應(yīng)收房的次日起（2013年1月9日）至本院審理中給予的付款到期日止，共748天，計(jì)186214.60元。

被告抗辯稱(chēng)原告先行違約，未能及時(shí)交付房屋。雖原告通知交付房屋的時(shí)間確有延遲，但被告未能付清房款在先，按雙方合同的約定交付房屋可順延，該延期不視為逾期交房，故對(duì)被告的抗辯意見(jiàn)，不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十四條第一款第（四）項(xiàng)、第九十七條、第一百一十四條第一、二款之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告諸暨市某某置業(yè)有限公司與被告徐某某于2011年3月24日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；

二、被告徐某某應(yīng)支付原告諸暨市某某置業(yè)有限公司違約金52200元，賠償經(jīng)濟(jì)損失186214.60元，合計(jì)238414.60元；

三、原告諸暨市某某置業(yè)有限公司返還被告徐某某購(gòu)房款749579元；

上述二、三項(xiàng)款項(xiàng)相抵后，原告諸暨市某某置業(yè)有限公司尚應(yīng)返還被告徐某某人民幣511164.40元，款定本判決生效之日起十日內(nèi)付清；

四、駁回原告諸暨市某某置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)9385元，依法減半收取4692.50元，由原告諸暨市某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1692.50元，被告徐某某負(fù)擔(dān)3000元。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省紹興市中級(jí)人民法院（在遞交上訴狀之日起7日內(nèi)應(yīng)預(yù)繳上訴案件受理費(fèi)9385元，款匯至紹興市非稅收入結(jié)算分戶，賬號(hào)：09×××13-9008，開(kāi)戶行：紹興銀行營(yíng)業(yè)部，并注明上訴費(fèi)。如經(jīng)郵局匯款，寄紹興市和暢堂109號(hào)，紹興市中級(jí)人民法院收，郵編：312000。如需現(xiàn)金交費(fèi)，可到紹興市中級(jí)人民法院立案大廳“收費(fèi)窗口”交納。如符合司法救助條件的，應(yīng)向紹興市中級(jí)人民法院書(shū)面申請(qǐng)上訴案件受理費(fèi)的減、免、緩交。如不在法定期間預(yù)交上訴受理費(fèi)或者申請(qǐng)減、免、緩交未獲準(zhǔn)仍未在限定期限內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)受理費(fèi)的，則按自動(dòng)撤回上訴處理）。

審判員　　許諸德

二〇一五年二月二十八日

書(shū)記員　　楊方玲

商品房預(yù)售合同糾紛