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貴州省安順市西秀區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）西民初字第113號(hào)

原告：張某某。

委托代理人：邱剛，貴州中創(chuàng)聯(lián)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。

委托代理人：張前康，貴州中創(chuàng)聯(lián)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。

被告：貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：安順市西秀區(qū)東關(guān)辦xx路xx號(hào)。

訴訟代表人：唐某，

委托代理人：王琴，貴州蘊(yùn)誠(chéng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。

委托代理人：李華，貴州蘊(yùn)誠(chéng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。

原告張某某訴被告貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2013年1月5日立案受理后，依法由審判員李凈適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某的委托代理人邱剛、張前康，被告貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)管理人的委托代理人王琴、李華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告張某某訴稱：2011年7月5日原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，約定：由原告購(gòu)買被告位于安順市貴黃公路xxx大市場(chǎng)的“XXX廣場(chǎng)”XX幢一、二單元一層，XX幢一層（即平層，建筑面積：5005.26平方米），合同約定的交房時(shí)間為2012年6月30日。合同簽訂后原告于2011年7月5日將購(gòu)房款20021040元交付給被告，但被告未按約定的時(shí)間交房給原告?，F(xiàn)請(qǐng)求法院：一、判令被告繼續(xù)履行合同。二、判令被告辦理、協(xié)助辦理商品房預(yù)售合同備案登記、商品房預(yù)告登記。三、判令被告承擔(dān)違約金704740.61元（自2012年7月1日起至2012年12月24日，按已交付房款萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)按日支付，直至實(shí)際交房時(shí)止）。四、本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的管理人辯稱：貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序，故由管理人參加訴訟。購(gòu)房合同應(yīng)認(rèn)定無效，因?yàn)楦鶕?jù)市房管局辦的證，“XXX廣場(chǎng)”只有A1、A2棟，根本沒有A棟，所以合同約定不明。其次是合同顯失公平，雙方約定的購(gòu)房?jī)r(jià)明顯過低，不到正常房?jī)r(jià)的十分之一。雙方的行為名為買賣實(shí)為借貸關(guān)系。雙方是在購(gòu)房的形式下，實(shí)際是尋求高額的借款利息，當(dāng)事人雙方簽訂購(gòu)房合同時(shí)沒有真實(shí)買賣的意愿。且貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)在已進(jìn)入破產(chǎn)程序，如果履行該合同，將損害其他債權(quán)人的利益，不符合相關(guān)法律規(guī)定?，F(xiàn)在合同根本無法履行，相關(guān)房屋已經(jīng)辦理備案登記或被其他法院查封。綜上所述，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)本院審理查明：2011年7月5日原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，約定：由原告購(gòu)買被告位于安順市貴黃公路xxx大市場(chǎng)“XXX廣場(chǎng)”的XX幢一、二單元一層，XX幢一層（即平層，建筑面積：5005.26平方米），合同約定的單價(jià)為每平方米4000元，總價(jià)款為人民幣20021040元，交房時(shí)間為2012年6月30日。合同簽訂后原告于2011年7月5日將購(gòu)房款付給被告。但被告至今未交房給原告。原告遂訴來本院，提出如上所請(qǐng)。庭審中，貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人明確表示，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》已經(jīng)不能履行，要求解除。

同時(shí)查明：貴州省安順市中級(jí)人民法院于2014年3月5日作出（2014）安市破字第1-1號(hào)民事裁定書，裁定受理劉國(guó)梁等21人對(duì)貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)。并于2014年4月29日作出（2014）安市破字第1-2號(hào)決定書，決定成立貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人接管破產(chǎn)企業(yè)。原告于2014年5月21日持本案所訴的《商品房買賣合同》向貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人申報(bào)債權(quán)。另查明：本案所涉的相關(guān)房屋均登記在貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，并已被法院查封或被權(quán)利人進(jìn)行了抵押登記。貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年12月23日與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安順分行簽訂的《商品房買賣合同》，約定由中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安順分行購(gòu)買被告位于安順市貴黃公路xxx大市場(chǎng)“XXX廣場(chǎng)”的XX幢1單元一層，合同約定的單價(jià)為每平方米45800元。

上述事實(shí)，有原、被告的陳述，原告的身份證，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，收款收據(jù)、銀行匯款憑證、流水賬單、圖紙、承諾書。安順市房屋產(chǎn)權(quán)管理處房產(chǎn)信息查詢表及產(chǎn)權(quán)證，貴州省安順市中級(jí)人民法院（2014）安市破字第1-1號(hào)民事裁定書、（2014）安市破字第1-2號(hào)決定書，貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安順分行簽訂的《商品房買賣合同》，2014年5月21日原告委托代理人向管理人申報(bào)債權(quán)的材料等證據(jù)材料在卷佐證，并經(jīng)本院審查，庭審質(zhì)證認(rèn)證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。管理人決定繼續(xù)履行合同的，對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行；但是，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。”企業(yè)破產(chǎn)法賦予了管理人解除合同的權(quán)利，即無論對(duì)方是否違約，是否有過錯(cuò)，是否具備可以解除的條件，管理人均可以隨時(shí)決定解除合同或者決定繼續(xù)履行合同，這也是企業(yè)破產(chǎn)法作為特別法的特殊性。由此可見，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)未履行完畢的合同是解除還是繼續(xù)履行的決定權(quán)，法律已經(jīng)交給了破產(chǎn)企業(yè)的管理人?，F(xiàn)貴州省安順市中級(jí)人民法院已于2014年3月5日作出（2014）安市破字第1-1號(hào)民事裁定書，裁定受理劉國(guó)梁等21人對(duì)貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)。并于2014年4月29日作出（2014）安市破字第1-2號(hào)決定書，決定成立貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人接管破產(chǎn)企業(yè)。本案中，貴州省安順市中級(jí)人民法院受理貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)申請(qǐng)后，貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人一直沒有作出繼續(xù)履行或者解除《商品房買賣合同》的決定，且已逾二個(gè)月未通知原告，原告也未向貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人作出催告，只是向管理人申報(bào)了債權(quán)，應(yīng)視為《商品房買賣合同》已經(jīng)解除。且在庭審中貴州省安順市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人明確表示，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》已經(jīng)不能履行，要求解除。根據(jù)特別法優(yōu)于普通法的原則和新法優(yōu)于舊法的原則，本案應(yīng)適用企業(yè)破產(chǎn)法。故原告請(qǐng)求本院判令被告繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告張某某的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)人民幣10847元，減半收取5423.5元，由原告張某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于貴州省安順市中級(jí)人民法院。

審判員   李凈

二〇一四年九月十五日

書記員   方遠(yuǎn)

商品房預(yù)售合同糾紛