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延安市寶塔區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）寶民初字第00681號

原告：趙某某，女，漢族，陜西銅川市人，初中文化，現(xiàn)住延安市寶塔區(qū)。

委托代理人：李紅梅，陜西北望律師事務(wù)所律師。

被告：劉某某，女，漢族，陜西延長縣人，高中文化，現(xiàn)住延安市寶塔區(qū)。

委托代理人：李紅剛，陜西益能達(dá)律師事務(wù)所律師。

原告趙某某訴被告劉某某租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原告趙某某、被告劉某某均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)己審理終結(jié)。

原告趙某某訴稱，2012年2月21日，原、被告簽訂門面房轉(zhuǎn)讓合同。原告從被告手中轉(zhuǎn)讓了延安大橋港匯欣悅步行街***號門面房，約定租賃期限三年，從2011年12月15日起至2014年12月15日止。合同簽訂后原告向其繳納了房屋保證金5000元，及第一年的房屋租賃費(fèi)75000元、物業(yè)費(fèi)2000元及轉(zhuǎn)讓費(fèi)33000元，共計(jì)110000元。在雙方簽訂合同之前，劉某某找來房東“高某”，此人自稱房東，并當(dāng)面表示同意劉某某將該門面房轉(zhuǎn)租與原告，合同簽訂后，原告對所承租的門面房進(jìn)行了裝修，并添置了部分經(jīng)營器具。原告在承租該門面房時(shí)，又來了一個(gè)自稱是房東的高某，并稱被告將該門面房轉(zhuǎn)租原告未經(jīng)其同意，轉(zhuǎn)租無效，并告知原告不得繼續(xù)使用該門面房從事經(jīng)營活動，原告至此知道自己被被告所欺騙，后原告無奈又將該門面房轉(zhuǎn)租給了劉某某。在劉某某經(jīng)營期間，房東高某繼續(xù)阻止劉某某在該門面房從事經(jīng)營活動。2012年12月7日，劉某某將原告起訴至寶塔區(qū)人民法院，要求法院依法確認(rèn)合同無效，并要求原告返還房屋保證金以及轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并且賠償給其造成的其他經(jīng)濟(jì)損失。原告曾多次找到被告請求其依法返還收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及房屋保證金，并賠償損失，被告借故推諉不付，原告無奈只得訴至法院。

原告趙某某為證明其主張事實(shí)成立，在舉證期限內(nèi)向本院提交了以下證據(jù)：

證據(jù)一：門面房轉(zhuǎn)讓合同（出租人是劉某某）。證明原告與被告簽訂過轉(zhuǎn)讓合同，原告有權(quán)轉(zhuǎn)讓該門面房。

證據(jù)二：門面房租賃合同（出租人是高某）及出租協(xié)議書（出租人是高某）。證明被告劉某某從高某處租賃的港匯欣悅步行街***號門面，高某是從高某處租賃的港匯欣悅步行街***號門面，高某并非房東。

證據(jù)三：門面房轉(zhuǎn)讓合同（出租人是趙某某）及判決書。證明被告劉某某伙同假房東高某欺騙趙某某稱其具有轉(zhuǎn)租權(quán)，將該門面房租賃給趙某某，趙某某后將門面房轉(zhuǎn)租給劉某某，劉某某營業(yè)后高某開始阻撓至其無法營業(yè)，遂將趙某某起訴至法院。判決書證明確認(rèn)該判決中趙某某轉(zhuǎn)讓合同無效，并且由被告趙某某返還原告劉某某房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)及保證金。

證據(jù)四：裝修項(xiàng)目清單及票據(jù)。證明原告裝修門面房花費(fèi)8530元，燈具花費(fèi)1300元。

被告劉某某辯稱，其一，原告和被告協(xié)商轉(zhuǎn)租事宜時(shí)，被告就告知過高某，但高某提出自已也要分得一部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)，由于高某提出要求過分，被告未能同意，因此高某實(shí)際不同意被告將房屋轉(zhuǎn)租。被告將這一情況告知原告后，原告仍然表示愿意承租，被告不存在欺詐行為。其二，原告認(rèn)為自已轉(zhuǎn)租是未經(jīng)高某同意，因此轉(zhuǎn)租行為無效。高某從2012年2月就已明知轉(zhuǎn)租行為，只是因轉(zhuǎn)讓費(fèi)分配問題其不同意轉(zhuǎn)租，因此原告認(rèn)為自已被騙的理由不能成立。其三，原告將房屋再次轉(zhuǎn)租給劉某某的行為存在欺詐。原告在該房屋發(fā)生糾紛時(shí)，并在被答辯人不知情的情況下，又將房屋私下轉(zhuǎn)租給劉某某，目的是將自已的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給劉某某，本身就存在惡意，屬于欺詐行為，故應(yīng)駁回原告的訴訟請求。

被告劉某某為證明其主張事實(shí)成立，在舉證期限內(nèi)向本院提交了以下證據(jù)：

證據(jù)一：門面房租賃合同（出租人是高某）和門面房轉(zhuǎn)讓合同（出租人是劉某某）。門面房租賃合同證明原、被告都明知未經(jīng)原出租人同意的情況下簽訂的，是雙方真實(shí)意思表示，該合同合法有效。門面房轉(zhuǎn)讓合同證明原告再次轉(zhuǎn)租的行為存在欺詐，屬于可撤銷合同。

經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告提供的證據(jù)一真實(shí)性無異議，對其證明目的有異議，認(rèn)為不能證明原告是經(jīng)過被告的同意；對證據(jù)二真實(shí)性、證明目的均有異議，認(rèn)為證據(jù)不完整，沒有原件，不予認(rèn)可；對證據(jù)三真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，認(rèn)為此證據(jù)無法證明高某對原告使用房屋時(shí)進(jìn)行阻撓，而且此判決已經(jīng)上訴，屬于未生效判決，不能作為證據(jù)。對證據(jù)四真實(shí)性和證明目的均有異議，認(rèn)為不是正規(guī)發(fā)票，被告不應(yīng)該賠償此損失。原告對被告提供的證據(jù)中第一份證據(jù)真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，認(rèn)為被告從來沒有給原告看過被告與高某的租賃合同，并且通過原告的證據(jù)，證明原告把房屋轉(zhuǎn)讓給劉某某是經(jīng)過被告同意的。對第二份證據(jù)的真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，認(rèn)為是未經(jīng)過原出租人同意，與客觀事實(shí)不符。

經(jīng)審查，原告提供的證據(jù)一，被告對真實(shí)性無異議，本院予以確認(rèn)，被告在答辯書及庭審中表述，被告與原告協(xié)商好一致對高某說是合伙關(guān)系，并在得知?jiǎng)⒛衬辰?jīng)營期間后，也未要過房子，故對其證明目的本院不予采信。證據(jù)二因無原件且不完整，故本院不予采信。證據(jù)三被告對真實(shí)性無異議，本院予以確認(rèn)，因雙方并未提供足以反駁對方的相反證據(jù)，故本院不予采信。對證據(jù)四中的裝修費(fèi)8530元及燈具1300元，因合同中并無約定，故本院不予采信。被告提供的證據(jù)，原告對真實(shí)性無異議，本院予以確認(rèn)，通過被告答辯及庭審，可以證明原告把房屋轉(zhuǎn)讓給劉某某是經(jīng)過被告劉某某同意的，故本院予以采信。

經(jīng)審理查明，2012年2月21日，原告趙某某與被告劉某某簽訂門面房轉(zhuǎn)讓合同，合同約定被告劉某某將大橋街港匯欣悅步行街***號房子租賃給原告趙某某使用，租期三年，從2011年12月15日起至2014年12月15日止。房屋第一年費(fèi)用約定為110000元，包括房屋租賃費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)。2012年7月26日，原告趙某某與劉某某簽訂門面房轉(zhuǎn)讓合同。合同約定，原告趙某某同意將大橋街港匯欣悅步行街***號房子租賃給劉某某使用，租賃期限三年，從2011年12月15日起至2014年12月15日止。房屋保證金5000元，租賃期滿無任何異議，退還保證金。房屋第一年費(fèi)用為90000元，包括房屋租賃費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)。第二年租金85000元，第三年租金95000元。同時(shí)約定原告必須按年交費(fèi)，每年必須提前30天一次性交清次年租賃費(fèi)，到期后不交費(fèi)為自動放棄。合同簽訂后，原告趙某某向劉某某交付門面房，劉某某從2012年7月26日開始經(jīng)營。2012年12月15日，高某以該門面房房主身份以未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓向劉某某收回該門面房。被告劉某某從2011年12月15日至2012年2月20日經(jīng)營該門面房，原告趙某某從2012年2月21日至2012年7月26日經(jīng)營該門面房，原、被告均予認(rèn)可。

另查明，原告劉某某訴被告趙某某租賃合同糾紛一案，因被告趙某某不服（2012）寶民初字第02103號民事判決書，上訴至延安市中級人民法院，經(jīng)調(diào)解后共返還原告劉某某轉(zhuǎn)讓費(fèi)及保證金50000元。

本院認(rèn)為，被告作為轉(zhuǎn)租方在未經(jīng)得房主同意情況下即與原告簽訂了租賃合同，被告作為無權(quán)處分人處分財(cái)產(chǎn)，權(quán)利人并未追認(rèn)，在訂立合同后也未取得處分權(quán)，故原、被告之間簽訂的門面房轉(zhuǎn)讓合同無效。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。原告向被告交付的房屋保證金5000元被告應(yīng)予返還，原告向被告交付的110000元中，包括原告趙某某經(jīng)營期間的房租費(fèi)62500元和物業(yè)費(fèi)2000元，因物業(yè)費(fèi)、房租費(fèi)系原告已實(shí)際占有使用期間產(chǎn)生的費(fèi)用，不應(yīng)返還。轉(zhuǎn)讓費(fèi)33000元，由于原告實(shí)際經(jīng)營占有五個(gè)月零五天，故酌情扣除三分之一即11000元。扣除此兩項(xiàng)后剩余的轉(zhuǎn)讓費(fèi)22000元、房租費(fèi)12500、保證金5000元，共計(jì)39500元被告應(yīng)予返還。原告訴請裝修費(fèi)8530元、燈具費(fèi)1300元、門閘簾180元、小衣架600元、大衣架2400元、沙發(fā)椅295元、試衣架180元、圓凳160元、庫存服裝8900元，共計(jì)22545元；因雙方在合同中并未約定，故本院不予支持。原告認(rèn)為包括裝修費(fèi)及物品費(fèi)的辯解理由，因其所提供證據(jù)不足以證明其主張，故不予采信。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告趙某某與被告劉某某于2012年2月21日簽訂的門面房轉(zhuǎn)讓合同；

二、被告劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性返還原告趙某某房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)22000元、房屋租賃費(fèi)12500元、房屋保證金5000元；

三、駁回原告趙某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)1455元，原告已預(yù)交，實(shí)際由被告劉某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于陜西省延安市中級人民法院。

審　判　長　艾曉華

代理審判員　石亞弟

人民陪審員　白　宇

二〇一三年十月十四日

書　記　員　鐘晨溪

合同糾紛