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陜西省銅川市中級人民法院

民事判決書

(2016)陜02民初5號

原告：彭某，男，19**年*月**日生，漢族。

委托代理人：鄧輝邈，陜西大圖律師事務(wù)所律師。

委托代理人：楊宗安，陜西大圖律師事務(wù)所律師。

被告：陜西某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。

法定代表人：楊某某，該公司董事長。

委托代理人：熊某某，陜西某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司銷售部經(jīng)理。

委托代理人：李燕，陜西紅河律師事務(wù)所律師。

原告彭某某與被告陜西某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱某某開發(fā)公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2015年5月7日作出陜西省銅川市中級人民法院（2015）銅中民一初字第00001號民事判決，被告某某開發(fā)公司不服該判決，向陜西省高級人民法院提起上訴。陜西省高級人民法院于2015年12月3日作出陜西省高級人民法院（2015）陜民一終字第00169號民事裁定，以一審判決認定事實不清為由發(fā)回重審。本院受理后，依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。原告彭某及其委托代理人鄧輝邈、楊宗安，被告某某開發(fā)公司的委托代理人熊某某、李燕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告彭某訴稱，2013年5月18日，原、被告簽訂《某某大廈認購協(xié)議書》一份，約定原告以2730000元總價款購買被告開發(fā)建設(shè)的某某大廈一樓建筑面積約130平方米的商鋪一間，原告分三次全額支付了房款后，多次要求被告辦理網(wǎng)簽合同，原告經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)被告早在2012年9月就將原告購買的商鋪已經(jīng)出售給他人，且已辦理了網(wǎng)簽合同手續(xù)。為維護原告合法權(quán)益，故訴至法院，請求判令：1、解除原、被告簽訂的《某某大廈認購協(xié)議書》。2、被告立即返還原告已付購房款2730000元及利息。3、被告承擔原告已付購房款一倍的賠償責任。4、本案訴訟費由被告負擔。

被告某某開發(fā)公司答辯稱：1、對原告第一項訴求，原告不同意解除。利息沒有依據(jù)。賠償責任沒有依據(jù)。對原告訴訟請求，被告不同意。認購協(xié)議書認購的是大約的面積。雙方簽訂的是認購協(xié)議。

原告彭某提供了以下證據(jù)：1、認購協(xié)議書及商鋪位置，用以證明2013年5月18日原、被告簽訂《某某大廈認購協(xié)議書》之事實，協(xié)議書符合商品房買賣合同構(gòu)成要件，雙方之間成立并存在買賣合同關(guān)系。2、原告轉(zhuǎn)賬至熊某某賬戶轉(zhuǎn)賬單及被告所開收款2730000元收據(jù)。用以說明原告分三次給被告轉(zhuǎn)賬之事實，原告已按協(xié)議約定全額履行了付款2730000元的義務(wù)。3、被告與案外人李某網(wǎng)簽商品房買賣合同及被告所開權(quán)屬證明。用以說明2012年9月21日，被告人與案外人李某簽訂《商品房買賣合同》（合同編號：201209210***）之事實，被告早已將涉案房屋售予案外人李某。被告隱瞞真相與原告簽訂認購協(xié)議書并收取原告購房款的行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐。4、被告與案外人李某簽訂《回購協(xié)議》及被告所開收款收據(jù)。用以說明2012年9月、2013年9月被告與案外人李某兩次簽訂《回購協(xié)議》及其內(nèi)容，被告將涉案房屋再次抵押的事實。5、銅川市公安局王益分局經(jīng)偵大隊詢問筆錄。用以說明2014年9月28日，原告向公安機關(guān)報案之事實。原告認為被告欺詐行為構(gòu)成詐騙，尋求法律救助。6、銅川房產(chǎn)管理處出具”證明”、”情況說明”、”面積預(yù)測算報告截圖”,用以說明涉案房屋仍處于出售并備案于案外人李某名下之事實。7、借款證明及出借人身份證復(fù)印件。用以證明原告買商鋪向他人借款之事實，原告向他人借款1930000元，借款月息2.4%，且原告至今本息未付。

某某開發(fā)公司質(zhì)證稱：對原告證據(jù)1，真實性無異議，對證明目的有異議，不予認可。對證據(jù)2，真實性無異議，原告款項已支付完。對證據(jù)3，來源是原告自己調(diào)取，權(quán)屬證明我方?jīng)]有給法院提交，證明不了被告向原告隱瞞欺詐。原告對被告與李某簽訂合同是知情的。原告知道被告已經(jīng)回購600萬。被告沒有欺詐原告的故意。原告目的不能達到。對兩個證據(jù)真實性無異議。對證據(jù)4，來源有異議，回購協(xié)議真實性無異議。原告不能證明證據(jù)來源，被告沒有欺詐行為。被告與李某簽訂的協(xié)議是抵押形式的買賣合同。被告與李某簽訂的合同違反了物權(quán)法禁止留置的規(guī)定。從抵押性質(zhì)講，被告與李某簽訂的協(xié)議是為了清償還款。被告沒有欺騙和欺詐的故意。收款收據(jù)來源有異議，收據(jù)是李某持有，不是原告所有。原告證明不能達到對事情不知情的目的。被告方和李某簽訂的合同，是擔保的目的。注銷了和李某的合同后，被告才和原告簽訂了合同。對證據(jù)5，被告欺詐不認可，不符合證據(jù)三性，沒有簽字，不能達到被告欺詐的證明目的。對證據(jù)6，真實性無異議，不能達到原告證明目的，不具備商品房買賣合同的證據(jù)證明要件，房屋面積有待最后確認。對證據(jù)7，真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性不予認可，本案是商品房買賣合同糾紛，不是借款糾紛，原告不能因此向被告主張任何權(quán)利。

被告某某開發(fā)公司提供了以下證據(jù)：1、認購協(xié)議書、涉案商鋪施工平面圖和分層一層備案圖分層。用以說明認購協(xié)議書不符合商品房買賣合同的必備條件，而原、被告以建設(shè)工程施工圖的軸線，即以橫軸和縱軸約定大約面積的認購協(xié)議，不具備簽訂網(wǎng)簽合同條件，不應(yīng)認定原、被告所簽認購協(xié)議為《商品房買賣合同》；被告沒有向原告隱瞞涉案面積的商鋪已經(jīng)簽訂有網(wǎng)簽合同的情況，原告對被告與李某借款和網(wǎng)簽擔保的情形是知情的。2、商品房網(wǎng)簽合同（合同編號：201209210***）、回購協(xié)議、被告收款還款轉(zhuǎn)賬憑證、兩份網(wǎng)簽合同和銷售不動產(chǎn)稅務(wù)發(fā)票（中國銀行和移動公司）。用以說明被告與李某簽訂的商品房網(wǎng)簽合同是被告與李某之間為了借款而簽訂的，被告與李某之間是擔保關(guān)系，不是買賣關(guān)系；2013年4月底之前被告回購了涉案的商品房，所欠李某的600萬元借款全部還清，故原、被告簽訂認購協(xié)議即2013年5月18日，被告沒有一房二賣的故意，而2013年9月的回購協(xié)議，被告還是借款的擔保；2013年12月30日前，被告已經(jīng)支付李某第二次的回購款263萬元，回購了涉案房屋，被告沒有喪失回購權(quán)；原、被告簽訂的認購協(xié)議書，不具備商品房買賣合同的必備條件。3、仲裁申請書和仲裁裁決書，用以說明被告與李某簽訂的商品房網(wǎng)簽合同是被告與李某之間為了借款而簽訂的，被告與李某之間是讓與擔保關(guān)系，不是買賣關(guān)系；原審判決依據(jù)銅川仲裁委員會（2015）13號案件，認定被告喪失回購權(quán)，認定事實錯誤。

彭某質(zhì)證稱：對被告證據(jù)1真實性無異議，不同意被告證明目的，與合同法相關(guān)規(guī)定不符，不能證明原告對被告網(wǎng)簽知情。對證據(jù)2網(wǎng)簽合同和回購協(xié)議形式無異議，對被告證明目的不同意，被告將房屋向第三人出售的事實，被告對原告有欺詐行為。雙方簽訂回購協(xié)議，對本案原告構(gòu)成欺詐行為，被告是一房二賣的行為，被告2012年9月簽訂回購協(xié)議，備案未注銷，2013年9月再次簽訂回購協(xié)議，未按協(xié)議及時回購，被告260萬還款，不能證明部分回購的事實。被告和中國銀行、移動公司約定的交房時間，說明被告惡意違約、惡意欺詐，不能達到被告證明目的。對證據(jù)3真實性無異議，不同意被告證明目的。此證據(jù)說明被告與李某之間出售房屋的事實，被告一房二賣的基本事實不受此證據(jù)影響。

被告原審中申請追加李某為第三人，認為追加李某可以查明本案事實、簽訂協(xié)議的真實目的。第一次回購后李某不配合，導(dǎo)致不能注銷。李某出庭可以證明被告和李某之間的合同性質(zhì)，也不違反程序性問題。原告提供的2013年10月8日的證明，被告對該證據(jù)的來源不清楚，懷疑原告與李某惡意串通，為了查清事實，所以需要追加李某為第三人。

原告提出異議并稱，不同意追加李某或王某為第三人，本案原一審中原告已明確不同意追加，現(xiàn)也不同意追加李某為第三人。原、被告之間是房屋買賣合同糾紛，基于合同相對性，與案外人李某或王某無關(guān)，與本案待證事實無關(guān)。被告與案外人李某簽訂并備案的《商品房買賣合同》及另行簽訂的《回購協(xié)議》目的何在，以及任何訴訟、仲裁等均為另一法律關(guān)系，與本案爭議標的及待證事實之間沒有關(guān)聯(lián)性，不存在法律上的利害關(guān)系。本案被告隱瞞其與原告簽訂協(xié)議之前的欺詐行為，在與原告簽訂協(xié)議后，再次將訴爭房屋設(shè)定抵押。本案被告申請追加第三人無法律依據(jù)。第三人加入訴訟只能是第三人主動加入或法院依職權(quán)追加。

本案審理中，李某委托蘇某（陜西某某實業(yè)有限公司辦公室主任）提交一份情況說明。其內(nèi)容為:2013年9月27日，李某與王某簽訂了委托借款合同，由王某借款700萬給李某，以李某名義購買了某某開發(fā)公司位于王益區(qū)川口路某某大廈一層四間門面房，并由李某將700萬支付給某某開發(fā)公司并辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)。由于某某開發(fā)公司未按回購協(xié)議約定期限回購，并且也不履行交房義務(wù)，致李某權(quán)利無法實現(xiàn)，所借王某款項無法償還，2015年9月李某將上述四間門面房合同權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給了王某，由王某向某某開發(fā)公司主張權(quán)利。李某本人和某某開發(fā)公司就所購房屋沒有任何關(guān)系。也不參加與其他涉及所購門面房的糾紛及相關(guān)事務(wù)。

彭某質(zhì)證稱，對證據(jù)無異議，此證據(jù)說明，本案中被告對房屋已經(jīng)無法向原告交付，應(yīng)承擔違約責任。

某某開發(fā)公司質(zhì)證稱，蘇某是回購協(xié)議約定的丙方擔保人，蘇某是利害關(guān)系人，對其身份有異議。蘇某帶有單位性質(zhì)，這份證明不能作為證據(jù)使用。2015年9月李某與王某之間的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓書，我們沒有收到，只收到2014年8月的告知書。

為核實證據(jù)，辦案人員到陜西某某實業(yè)有限公司調(diào)取下列證據(jù)：1、某某開發(fā)公司收款收據(jù)（李某2013年9月27日交購房款700萬元。）2、某某開發(fā)公司2013年10月8日證明，其主要內(nèi)容為，李某在某某大廈購買的合同編號：201209210***等四套商鋪為獨立商鋪，獨立產(chǎn)權(quán)。3、2013年10月8日出借人李某與借款人熊某某、呂某某，擔保人陜西某某實業(yè)有限公司借款協(xié)議一份（內(nèi)容為：李某同意向熊某某、呂某某提供借款200萬元，期限1個月，2013年10月8日至11月7日）。2013年10月8日熊某某收到李某200萬收條一份。

某某開發(fā)公司質(zhì)證稱，對證據(jù)的真實性無異議。但認為，熊某某私人借李某200萬，錢打到熊某某私人卡上，200萬至今未還。陜西某某實業(yè)有限公司和原告、李某之間是利害關(guān)系，不能證明被告給了李某263萬元。被告提交263萬房款憑證上，被告直接把款項打到陜西某某實業(yè)有限公司賬上，說明被告正在實施還款行為。與法庭調(diào)查200萬元無關(guān)系，200萬元是另外的借貸關(guān)系。

彭某質(zhì)證稱，對證據(jù)無異議。從原告給被告交款票據(jù)可以證明，熊某某、呂某某是被告方的實際控制人，單位和個人混同。

另外，2016年2月3日本院對王某談話筆錄中，王某稱，2012年9月21日某某開發(fā)公司與李某簽訂了兩套商品房買賣合同，2012年10月24日某某開發(fā)公司與李某簽訂了兩套商品房買賣合同，同時雙方簽訂了回購協(xié)議。李某于2012年9月24日、10月24日分別給付某某開發(fā)公司各300萬元，2013年4月18日某某開發(fā)公司付李某回購款600萬元及利息。某某開發(fā)公司與李某未到房管部門辦理網(wǎng)簽注銷手續(xù)。2013年9月27日，某某開發(fā)公司又需要資金，就前面4套已網(wǎng)簽的商鋪，作價700萬，雙方簽訂回購協(xié)議，約定3個月不回購，將視同放棄回購協(xié)議，李某于2013年9月27日給某某開發(fā)公司匯了700萬元。某某開發(fā)公司未在規(guī)定的時間償還回購協(xié)議約定的回購款，至今也未交付房屋。由于該700萬元是李某借王某的款項，因某某開發(fā)公司未按約定給付回購款，也不按約定交房，導(dǎo)致李某借王某的款項無法償還。2015年9月份，李某將某某開發(fā)公司與其房屋買賣合同、回購協(xié)議中相應(yīng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給王某，并做了公證，已交手續(xù)，并通知了某某開發(fā)公司。除上述回購協(xié)議李某給某某開發(fā)公司700萬元外，熊某某、呂某某又借李某200萬元，之后連本帶息給李某200多萬元。由于李某將某某開發(fā)公司與其房屋買賣合同、回購協(xié)議中相應(yīng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給王某，該權(quán)利至今未給付，李某與某某開發(fā)公司簽訂的合同早于彭某與某某開發(fā)公司簽訂的合同，并已在產(chǎn)權(quán)部門備案，我方不同意就該4套商鋪在房管部門進行撤銷。

某某開發(fā)公司質(zhì)證稱，對談話人身份有異議，王某是回購協(xié)議的擔保人。王某談到需要資金，被告需要融資，才簽訂了回購協(xié)議，從客觀上講，此談話證明李某簽訂的合同是一個擔保合同。

彭某質(zhì)證稱，對談話筆錄無異議，熊某某借李某200萬，到期歸還本金和利息。

原審卷宗記載：2014年8月7日李某與王某簽訂了債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，2014年8月8日通過銅川市公證處送達。2015年8月12日李某與王某簽訂了委托購房補充協(xié)議。

2015年3月30日，原一審辦案人員到銅川市房屋產(chǎn)權(quán)市場管理處測繪科咨詢，該單位工作人員稱，某某開發(fā)公司所提出的就彭某營業(yè)房進行測繪重新備案問題，實際上難以實現(xiàn)，即便對爭議區(qū)域進行重新備案，整個一層也需要重新進行測繪，有可能用途發(fā)生改變，而且其他購房者已經(jīng)進行網(wǎng)簽，即便重新測繪變更網(wǎng)簽也需征得其他購房人的同意，但其他購房人同意的可能性不大。

2015年4月1日，原一審辦案人員到銅川市房屋產(chǎn)權(quán)市場管理處信息管理科咨詢，該單位工作人員稱，變更網(wǎng)簽必須先將以前的網(wǎng)簽注銷，但是目前注銷業(yè)務(wù)處于停滯狀態(tài)，因為之前發(fā)現(xiàn)大量注銷網(wǎng)簽和變更網(wǎng)簽存在逃避稅費和登記費用問題。另外，李某網(wǎng)簽合同與（彭某）認購協(xié)議中房屋面積不一致，即便原網(wǎng)簽注銷后，對于認購協(xié)議中涉及的面積還要進行分割，要測量并辦理多個網(wǎng)簽而且如果要注銷原網(wǎng)簽合同，開發(fā)商和買受人均要提交申請，原合同要收回，單方提交注銷不予受理，注銷網(wǎng)簽后重新做網(wǎng)簽也必須簽訂商品房買賣合同，繳納登記費用，買受人也需同意才能做。

本院認為，雙方分別提供的認購協(xié)議及相應(yīng)圖紙的證明力予以確認，被告與第三方簽訂的商品房買賣合同、回購協(xié)議及備案證明的證明力予以確認。與本案無關(guān)聯(lián)性的證據(jù)材料的證明力不予確認。

根據(jù)有效證據(jù)查明，2013年5月18日，出賣人某某開發(fā)公司與買受人彭某就購買某某大廈商鋪壹間簽訂《某某大廈認購協(xié)議書》。協(xié)議約定：乙方（彭某）自愿交納定金，認購甲方（陜西某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）開發(fā)的位于陜西省銅川市王益區(qū)川口路1號某某大廈商鋪壹間，商鋪位置為橫向**軸、縱向**軸，建筑面積約為130㎡，最終以房管局測量確認標準為準；付款方式為一次性付款，認購商鋪單價為21000元/㎡，總房價為2730000元。協(xié)議還對付款時間、地點、解釋權(quán)等進行了約定。之后按照協(xié)議約定，彭某分別于2013年5月18日、5月21日、6月4日分三筆共向某某開發(fā)公司轉(zhuǎn)賬2730000元。

另查，2012年9月21日，出賣人某某開發(fā)公司與買受人李某簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號201209210***），將某某大廈第一幢1單元1層00120、00121商業(yè)用房，以每平方米6771.4元價格出售給了李某。彭某所購商鋪，系某某開發(fā)公司與李某所簽《商品房買賣合同》所載房屋編號00120室其中的一部分。同月，作為甲方的某某開發(fā)公司與乙方李某、丙方陜西某某投資有限公司、丁方熊某某和呂某某簽訂《回購協(xié)議》，約定：甲方按照2012年9月21日與乙方簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號為別為201209210**、201209210***）約定，已將該合同項下的房產(chǎn)以人民幣1550041元、1449960元出售給乙方并辦理了網(wǎng)簽登記；甲乙雙方約定，乙方購得該兩套房產(chǎn)6個月內(nèi)，甲方應(yīng)該回購，回購價為人民幣3330000元，丙方為甲方的回購提供保證擔保，丙方收取擔保費人民幣300000元整，確保甲方能夠回購。如甲方提前回購，擔保費不變，回購金額不變，如6個月內(nèi)不回購，將視同放棄回購權(quán)利，丙方擔保責任解除；丁方作為甲方的保證人，為乙方提供連帶保證責任，即確保甲方依《商品房買賣合同》（合同編號分別為201209210**、201209210***）約定的交房日期（2014年7月31日）交付兩套實物房產(chǎn)，甲方違反約定的交房日期丁方需承擔自收到乙方3000000元購房款之日起每日1‰的違約金，直至交付兩套實物房產(chǎn)之日。

上述合同簽訂后，李某按照《回購協(xié)議》支付了購房款，某某開發(fā)公司也已按照《回購協(xié)議》對房屋進行了回購。

2013年9月，與上述《回購協(xié)議》所列身份相同的各方又簽訂一份《回購協(xié)議》，《回購協(xié)議》約定：甲方某某開發(fā)公司按照2012年9月21日、2012年10月24日與乙方李某簽訂的《商品房買賣合同》，合同編號分別為201209210**、201209210***、20121024**、201210240**，已將該4個合同項下4套房產(chǎn)辦理了網(wǎng)簽登記，現(xiàn)參照本次簽約時市場價，作價人民幣7000000元，整體出售給乙方李某；甲乙雙方商定，從本協(xié)議生效之日起3個月內(nèi)，甲方可以回購，回購價為人民幣7315000元，丙方為甲方的回購提供保證擔保，丙方收取擔保費人民幣315000元整。若三個月內(nèi)不回購，視同放棄回購權(quán)利。約定的回購期滿后，某某開發(fā)公司未回購上述出售的房屋。2013年10月8日某某開發(fā)公司出具證明，內(nèi)容為：李某在某某大廈購買的合同編號：201209210**、201209210***、20121024**、201210240**的四套商鋪為獨立商鋪、獨立產(chǎn)權(quán)。

2014年8月7日，李某與案外人王某簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定：2013年9月27日甲乙雙方簽訂了定向委托借款合同后，乙方（王某）通過甲方（李某）將人民幣700萬元支付給某某開發(fā)公司，購得商業(yè)門面房四套，并登記在甲方名下，為理順法律關(guān)系維護甲、乙雙方的合法權(quán)益，經(jīng)雙方協(xié)商同意，達成該四套門面房轉(zhuǎn)讓協(xié)議如下：1、甲方（李某）同意將登記在其名下的商品房買賣合同（編號分別為201209210**、201209210***、20121024**、201210240**）約定的全部權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方（王某），雙方互不補差。2、本協(xié)議簽訂后十日內(nèi)通知某某開發(fā)公司。

2014年8月8日李某向某某開發(fā)公司送達《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》，該通知書載明：”根據(jù)《合同法》和相關(guān)法律規(guī)定及我與王某2014年8月7日達成的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，現(xiàn)將我在你公司所購買的四套商業(yè)門面房（商品房買賣合同編號為201209210**、201209210***、20121024**、201210240**），合同債權(quán)全額支付的債權(quán)共計人民幣700萬元，依法轉(zhuǎn)讓給王某，與此轉(zhuǎn)讓債權(quán)相關(guān)的其他權(quán)利也一并全部轉(zhuǎn)讓。請貴公司在接到該債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書后，應(yīng)向王某履行全部義務(wù)”。就以上《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》送達事項，銅川市公證處進行了公證?！豆C書》載明：”申請人李某為保護其合法權(quán)益于2014年8月8日向我處申請對某某開發(fā)公司送達《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》的行為進行證據(jù)保全。公證員會同李某于2014年8月8日來到銅川市王益區(qū)川口路1號向某某開發(fā)公司送達《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》，該公司工作人員張女士接過《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》，看后拒絕簽字。”

某某開發(fā)公司稱，其在之后王某提起的仲裁案件中，見到了以上的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》、《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》和《公證書》。

2014年11月28日，王某就上述商品房買賣事宜向銅川仲裁委員會申請仲裁，請求：1、依法裁決被申請人某某開發(fā)公司交付所購房屋。2、依法裁決被申請人承擔逾期交房違約金60萬元。

某某大廈1幢，房號00120室、00121室兩套房屋登記信息現(xiàn)均在李某名下，處于備案狀態(tài)。

本院認為，本案爭議的主要問題是：彭某請求解除《某某大廈認購協(xié)議書》、陜西某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司應(yīng)當返還已付購房款及利息并承擔已付購房款一倍的賠償責任理由是否成立。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同，商品房買賣合同應(yīng)當明確當事人名稱或者姓名和住所等十三項主要內(nèi)容。從本案雙方簽訂的認購協(xié)議內(nèi)容上看，《某某大廈認購協(xié)議書》具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的具有實質(zhì)性特點的主要內(nèi)容，且某某開發(fā)公司收取了購房款，因此該協(xié)議應(yīng)當認定為《商品房買賣合同》。

在某某開發(fā)公司與彭某簽訂房屋認購協(xié)議之前，某某開發(fā)公司將包括該爭議房屋在內(nèi)的房屋與李某簽訂了商品房買賣合同，同時作為甲方的某某開發(fā)公司與乙方李某、丙方陜西某某投資有限公司、丁方熊某某和呂某某五方又簽訂回購協(xié)議，之后雖履行了該回購協(xié)議內(nèi)容，但未對爭議房屋注銷網(wǎng)簽。某某開發(fā)公司與彭某簽訂《認購協(xié)議書》、全額收取房款時雖口頭告知彭某不能網(wǎng)簽，但隱瞞了該房屋已與他人簽訂商品房買賣合同，爭議房屋已抵押的事實真相。在2013年5月某某開發(fā)公司與彭某簽訂《房屋認購書》之后，同年9月某某開發(fā)公司、李某等五方再次將包括已出售給彭某的商用房在內(nèi)的《商品房買賣合同》項下4套房產(chǎn)簽訂了回購協(xié)議，某某開發(fā)公司未有證據(jù)證明將該情況告知彭某，某某開發(fā)公司未能按協(xié)議回購房屋。根據(jù)回購協(xié)議約定，且其已喪失回購權(quán)，網(wǎng)簽登記也未能撤銷或變更。且至今爭議房屋也未注銷網(wǎng)簽。導(dǎo)致原告無法取得房屋，合同目的至今因存在客觀障礙不能實現(xiàn)，嚴重侵害了原告的合法權(quán)益。被告辯稱繼續(xù)履行合同的意見不能成立。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。該司法解釋第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。由于某某開發(fā)公司與彭某簽訂《認購協(xié)議書》、全額收取房款時隱瞞了該房屋已與他人簽訂商品房買賣合同并已抵押的事實，致使彭某作出錯誤意思表示行為。且其在與彭某簽訂合同收取房款后，在未告知彭某的情況下再次將該房屋設(shè)定抵押，并未按約定回購，致使至今涉案房屋還在李某名下。不論某某開發(fā)公司與李某之間的關(guān)系如何，結(jié)果如何，某某開發(fā)公司的行為導(dǎo)致客觀上彭某購買的房屋至今不能實現(xiàn)實物交付和法律交付,彭某的合同目的至今不能實現(xiàn)。根據(jù)合同法第九十四條（四）項及上述司法解釋規(guī)定，彭某有權(quán)主張解除合同，某某開發(fā)公司應(yīng)當根據(jù)上述司法解釋規(guī)定承擔相應(yīng)法律責任。彭某主張某某開發(fā)公司返還已付購房款及利息，并承擔不超過已付購房款2730000元一倍的賠償責任于法有據(jù)，應(yīng)予支持。根據(jù)被告的過錯程度，本地實際情況，被告承擔的利息，懲罰的程度，及某某開發(fā)公司在簽訂協(xié)議時已告知彭某不能網(wǎng)簽等因素，某某開發(fā)公司應(yīng)承擔已付購房款2730000元80%的賠償責任。即2184000元。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條（四）項、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、第九條之規(guī)定，判決如下：

一、解除陜西某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與彭某簽訂的《某某大廈認購協(xié)議書》。

二、陜西某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)向彭某返還購房款2730000元并支付利息（以2730000元為本金，按照中國人民銀行同期貸款利率從2013年6月5日起計至實際付清之日止）。

三、陜西某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)向彭某賠償2184000元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費50020元，由陜西某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司承擔46112元，彭某承擔3908元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于陜西省高級人民法院。雙方當事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當事人應(yīng)自覺履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向人民法院申請強制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為二年，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。

審判長　康建軍

審判員　梁興旗

審判員　吳　娜

二〇一六年五月二十四日

書記員　梁佳文

合同糾紛