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貴州省桐梓縣人民法院

民事判決書(shū)

（2015）桐法民初字第1532號(hào)

原告鄭某某，貴州省桐梓縣人，住桐梓縣。

委托代理人王郢，貴州名城律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限，特別授權(quán)。

原告李某某，貴州省桐梓縣人，住桐梓縣。

委托代理人王郢，貴州名城律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限，特別授權(quán)。

被告龔某某，貴州省余慶縣人，住貴州省桐梓縣。

委托代理人徐某某，桐梓縣某某法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限，特別授權(quán)。

原告鄭某某、李某某訴被告龔某某合同糾紛一案，本院于2015年5月6日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員令狐克智獨(dú)任審理，于2015年5月27日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告鄭某某、李某某及其委托代理人王郢，被告龔某某及其委托代理人徐某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，原、被告于2013年6月1日簽訂了《租房協(xié)議》，原告將位于某某鎮(zhèn)高速公路收費(fèi)站路口旁邊的房屋二、三樓租給被告使用，租期十年，租金每年24000元，租金每年提前一個(gè)月支付，違約金100％。被告從協(xié)議簽訂至今，共支付了10300元的租金。后原告多次催收租金未果，認(rèn)為被告嚴(yán)重違約，特向法院起訴，請(qǐng)求判令：一、解除2013年6月1日雙方簽訂的《租房協(xié)議》；二、判決被告支付房屋租金37700元；三、判令被告支付違約金24000元。

原告為支持自己的主張，提供了以下證據(jù)：1.租房協(xié)議，擬證明原、被告簽訂合同的事實(shí)；2.欠條，擬證明被告欠付租金的事實(shí)。

被告龔某某質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)原告出示的租房協(xié)議和欠條均無(wú)異議，但不能證明被告違約。

被告龔某某辯稱，原、被告簽訂合同是事實(shí)，被告從簽訂合同至今只支付了10300元的租金是事實(shí)，但被告遲延支付租金是得到原告同意的，而且被告不同意解除協(xié)議的原因是被告租賃房屋用于經(jīng)營(yíng)食宿服務(wù)，在租賃房屋后，投資了68萬(wàn)元進(jìn)行了裝修，解除合同后損失較大。被告同意立即支付未付租金，但不同意支付違約金。

被告為支持自己的主張，提供了以下證據(jù)：五次錄音資料的U盤(pán)，擬證明原告拒收租金以及要求修改合同的事實(shí)。

原告質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)被告出示的錄音資料無(wú)法聽(tīng)清，無(wú)法查明通話人的身份。

本院對(duì)證據(jù)的認(rèn)定：原告提供的租房協(xié)議和欠條，因被告無(wú)異議，本院予以采信。對(duì)被告提供的五次錄音資料，不能明確通話人的身份，又無(wú)輔助證據(jù)佐證，本院不予采信。

經(jīng)審理查明，2013年6月，原告鄭某某、李某某與被告龔某某簽訂了《租房協(xié)議》，協(xié)議約定被告租用原告兩樓共計(jì)四套住房，用于經(jīng)商，租期十年，租金每年24000元，第二年度的租金提前一個(gè)月支付，違約金100％。合同簽訂后，被告龔某某共計(jì)支付了10300元的租金，并對(duì)所租房屋進(jìn)行了裝修?，F(xiàn)原告以被告拖欠租金為由訴來(lái)本院，請(qǐng)求：一、解除2013年6月1日雙方簽訂的《租房協(xié)議》；二、判決被告支付房屋租金37700元；三、判令被告支付違約金24000元。

上述事實(shí)，有各方當(dāng)事人的陳述以及本院認(rèn)定的證據(jù)在卷佐證，經(jīng)庭審質(zhì)證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。原被告在2013年6月1日簽訂了《租房協(xié)議》，原告要求解除該合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同”的規(guī)定，本案雙方當(dāng)事人未能達(dá)成解除協(xié)議的一致意見(jiàn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”的規(guī)定。在本案中該合同可以繼續(xù)履行，被告也愿意履行債務(wù)，被告雖遲延履行主要債務(wù)，但原告未舉證證明其向被告催告后，被告在合理期限內(nèi)仍未履行主要債務(wù)的證據(jù)。故此，對(duì)原告要求解除合同的訴訟請(qǐng)求，不符合以上法律的規(guī)定，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十六條“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金……”的規(guī)定，原、被告雙方在合同簽訂后，被告應(yīng)在2013年6月1日支付原告一年的租金24000元，在2014年5月1日前支付一年的租金24000元。但至2014年11月被告共支付租金10300元，屬被告違約。故原告要求被告支付租金的主張成立，本院依法予以支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”和《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋（二）》第二十九條“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。”的規(guī)定，原、被告雖約定了支付違約金，但約定的違約金過(guò)高，原告未向本院提交證據(jù)證明因被告的違約行為造成原告的損失。故本院認(rèn)為可按中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十四條、第一百一十四條、第二百二十六條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，判決如下：

一、被告龔某某在本文書(shū)生效后十日內(nèi)支付所欠原告鄭某某、李某某的租金37700元。

二、被告龔某某在本文書(shū)生效后十日內(nèi)支付原告鄭某某、李某某違約金，違約金為按本金37700元、利率為中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)、期限從2014年6月1日起至本文書(shū)生效十日止計(jì)算的利息。

三、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)1340元，減半收取670元，由被告龔某某負(fù)擔(dān)。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于貴州省遵義市中級(jí)人民法院。逾期，本判決則發(fā)生法律效力。

審判員　令狐克智

二〇一五年六月十日

書(shū)記員　鄧 小 玲

合同糾紛