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湖南省懷化市鶴城區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）懷鶴民二初字第218號(hào)

原告：湖南XX物業(yè)服務(wù)有限公司。

法定代表人：符某某，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：李某某（特別授權(quán)），男，19**年**月**日出生，漢族，系原告公司員工。

委托代理人：滕久余，湖南金太陽(yáng)律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：14312201310535664。

被告：李某，男，19**年**月**日出生，漢族。

原告湖南XX物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱”XX物業(yè)公司”）與被告李某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年4月2日受理后，依法由審判員向好英獨(dú)任審理，并于2014年5月22日適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，代理書(shū)記員劉智明擔(dān)任庭審記錄。原告委托代理人李某某、滕久余及被告李某均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告XX物業(yè)公司訴稱，原告系懷化市鶴城區(qū)xxx小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司，被告是xxx1棟104號(hào)房的業(yè)主。2009年3月29日，被告接收房屋，但一直未交物業(yè)費(fèi)及垃圾處理費(fèi)。到2013年12月底被告已欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)共計(jì)3110元。該款經(jīng)原告多次催交，被告均以各種理由拒交。原告無(wú)奈只有訴諸法院，請(qǐng)求判令被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)3110元。

被告李某辯稱：一、被告于2009年3月21日交納了2009年全年的物業(yè)管理費(fèi)594元，還交納了1000元的保證金。但之后在驗(yàn)收房屋過(guò)程中，被告發(fā)現(xiàn)房屋存在很多的質(zhì)量問(wèn)題，當(dāng)時(shí)物業(yè)管理負(fù)責(zé)人答應(yīng)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商處理，故被告才與原告簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。2009年至2011年期間，被告多次到物業(yè)公司交涉處理房屋質(zhì)量問(wèn)題，均沒(méi)有結(jié)果。期間造成被告報(bào)廢水泥50包、房屋租金損失12000元，因原告沒(méi)有盡到合同管理義務(wù)，該損失應(yīng)由原告承擔(dān)；二、被告入住xxx小區(qū)房屋后，2013年3月期間兩次因主下水管道堵塞，大量的糞水從2樓的衛(wèi)生間流出進(jìn)入被告房屋一樓客廳，導(dǎo)致被告的客廳裝修浸泡受損長(zhǎng)達(dá)43個(gè)小時(shí)，原告方至今未派人到被告家查看損失情況及慰問(wèn)業(yè)主。主下水管道系原告方日常維護(hù)的范疇，原告理應(yīng)承擔(dān)被告的裝修損失或?qū)Ρ桓娴难b修恢復(fù)原狀。

經(jīng)審理查明：原告XX物業(yè)公司系經(jīng)工商部門核準(zhǔn)設(shè)立的服務(wù)物業(yè)的公司。被告系懷化市xxx小區(qū)1棟104號(hào)住房業(yè)主。2009年3月26日，原、被告簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定：被告（乙方）將其位于xxx小區(qū)1棟104號(hào)、建筑面積為123.79平方米的住宅委托原告實(shí)施物業(yè)管理；甲方（原告）的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及范圍為：小區(qū)公共部位及公共設(shè)施、設(shè)備的清潔、日常養(yǎng)護(hù)、維修管理；小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生清掃，生活垃圾的收集、清運(yùn)及雨污水管道的疏通、綠化管護(hù)，小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護(hù)、管理；小區(qū)24小時(shí)保安值班巡邏等治安防范管理；消防安全管理；小區(qū)交通秩序管理等；原告物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為按建筑面積0.4元／月／平方米，收費(fèi)時(shí)間為每月的10日；業(yè)主在房屋裝修工程辦理申報(bào)審核許可后，須向甲方交裝修保證金1000元，該費(fèi)用在裝修工程驗(yàn)收后6個(gè)月按驗(yàn)收結(jié)果返還。

協(xié)議簽訂當(dāng)天，被告向原告交納了2009年全年的物業(yè)管理費(fèi)594元及裝修押金1000元。隨后被告在原告物業(yè)服務(wù)公司工作人員的陪同下去驗(yàn)收房屋，被告驗(yàn)收房屋后認(rèn)為其房屋存在以下質(zhì)量問(wèn)題：1、客廳頂部梁不正；2、客廳陽(yáng)臺(tái)面不水平；3、客廳墻面不垂直；4、地面不水平；5、客房間電源無(wú)插座，線頭被剪、被抽；6、客廳頂部開(kāi)裂。原告在房屋驗(yàn)收書(shū)上注明”要求開(kāi)發(fā)公司及時(shí)解決，在整改完畢后方可計(jì)算物業(yè)等費(fèi)用”。之后，原告一直在xxx小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，被告對(duì)房屋裝修后也于2011年至今一直居住在該小區(qū)。但被告自2010年起至今未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。該款經(jīng)原告多次催要，被告拒絕支付。

另查明：2013年期間，被告居住的房屋因樓棟單元主下水管道堵塞，導(dǎo)致樓上污水從2樓的衛(wèi)生間滿出流入被告一樓房屋客廳。被告認(rèn)為原告作為物業(yè)單位未及時(shí)修理，導(dǎo)致其受損，故原告要求被告對(duì)其損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

上述事實(shí)，經(jīng)本院公開(kāi)開(kāi)庭審理，原、被告當(dāng)庭舉證、質(zhì)證及辯論，本院確認(rèn)，有下列證據(jù)予以證實(shí)：

1、原告營(yíng)業(yè)執(zhí)照及被告身份證復(fù)印件各一份，證實(shí)原、被告主體資格；

2、《物業(yè)管理服務(wù)合同》一份，證實(shí)原、被告間物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系確立的事實(shí)及雙方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)的具體約定；

3、《房屋驗(yàn)收書(shū)》一份，證實(shí)被告于2009年3月26日對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并向原告指出房屋存在部分質(zhì)量問(wèn)題的事實(shí)；

4、原告出具的收款收據(jù)兩份，證實(shí)被告于2009年3月26日交納該年度物業(yè)費(fèi)594元及裝修押金1000元的事實(shí)；

5、照片一組，證實(shí)被告房屋客廳被污水從本樓流下浸泡受損一事實(shí)；

6、當(dāng)事人陳述及庭審筆錄一份，證實(shí)本案其他事實(shí)。

本院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。本案中，原、被告之間簽訂有書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，原、被告之間應(yīng)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。原告從2009年1月1日起至今一直為xxx小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。故對(duì)原告XX物業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。因原、被告在合同中約定支付物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為按建筑面積0.4元／月／平方米，故原告每月應(yīng)交納的物業(yè)費(fèi)為49.52元（123.79平方米×0.4元／月／平方米），2010年1月至2013年12月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)為2376.96元（49.52元／月×12月／年×4年），對(duì)原告請(qǐng)求的超過(guò)雙方合同約定部分金額本院不予支持。被告辯稱的房屋存在質(zhì)量方面的瑕疵給其造成了損失的問(wèn)題，被告應(yīng)依法向房屋開(kāi)發(fā)單位主張權(quán)利。被告辯稱的因主下水管道堵塞導(dǎo)致樓上污水流入其客廳導(dǎo)致受損的問(wèn)題，被告應(yīng)依法先確認(rèn)致下水管道堵塞的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，再依法定程序另行主張權(quán)利。被告的上述辯解主張不構(gòu)成拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由，但被告辯解中涉及到原告在物業(yè)服務(wù)中存在的不足，原告作為物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)本著有則改之、無(wú)則加勉的原則認(rèn)真聽(tīng)取意見(jiàn)、切實(shí)改進(jìn)不足，以便以后更好地為業(yè)主提供服務(wù)。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條之規(guī)定，判決如下：

被告李某于本判決生效后三日內(nèi)支付原告湖南XX物業(yè)服務(wù)有限公司2010年1月至2013年12月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)2376元；

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)50元減半收取25元，由被告李某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省懷化市中級(jí)人民法院。同時(shí)，直接向懷化市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。遞交上訴狀后七日內(nèi)未預(yù)交上訴費(fèi)又不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　員　　向好英

二〇一四年六月十一日

代理書(shū)記員　　劉智明

服務(wù)合同糾紛