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遼寧省丹東市振興區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）興民一初字第00451號(hào)

原告：韓某某，男，19**年**月**日出生，漢族，無職業(yè)。

委托代理人：孫奎斌，姜傳祥，二人均系遼寧中天律師事務(wù)所律師。

被告：丹東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：梁某某，系該公司經(jīng)理。

委托代理人：孫長(zhǎng)江，遼寧乾朗律師事務(wù)所律師。

原告韓某某訴被告丹東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年4月28日立案受理。依法由代理審判員梁爽適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告韓某某及其委托代理人孫奎斌、被告丹東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人孫長(zhǎng)江到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2009年，被告預(yù)售**小區(qū)二期商品房。2009年12月30日，原告到被告處預(yù)購商品房，雙方約定，原告預(yù)購被告開發(fā)的**小區(qū)***號(hào)商品房一處，建筑面積79.85平方米，單價(jià)每平方米2328元，在20號(hào)樓動(dòng)工時(shí)交齊貸款首付。當(dāng)日，原告向被告支付房款1萬元，被告為原告出具了收據(jù)，并將雙方約定記載于收據(jù)上。2013年10月23日，被告取得了涉案房屋預(yù)售許可證，原告據(jù)此到被告處，要求簽訂商品房買賣合同，被告以商品住宅建設(shè)成本增加為由，不同意按約定的單價(jià)與原告簽訂商品房買賣合同。后經(jīng)多次協(xié)商，被告仍拒絕簽訂合同。原告認(rèn)為，收據(jù)載明具備了房屋、面積、單價(jià)、付款方式等主要條款，雙方已就商品房買賣達(dá)成合意，收據(jù)性質(zhì)上屬于預(yù)約合同。預(yù)約合同對(duì)本約的標(biāo)的物、單價(jià)等已經(jīng)明確約定，對(duì)本約的期待利益已經(jīng)固化，違約方一旦違約，守約方的期待利益也隨之喪失，導(dǎo)致機(jī)會(huì)損失轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)損失。被告因違約得到的直接經(jīng)濟(jì)利益可對(duì)應(yīng)的視為原告的機(jī)會(huì)利益損失。現(xiàn)涉案房屋價(jià)值為491077.5元，雙方約定房屋對(duì)應(yīng)價(jià)值為185890.8元，被告可得利益為之間的差價(jià)為305186.7元，對(duì)此，被告應(yīng)予以賠償。故訴至法院，請(qǐng)求判令1、解除原、被告于2009年12月30日簽訂商品房預(yù)約合同；2、被告返還原告購房款1萬元；3、被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失305186.7元。

被告辯稱：原、被告達(dá)成預(yù)約合同后，因?yàn)樯姘搁_發(fā)地段有釘子戶拒不搬遷，2010年，經(jīng)過政府裁決，才將釘子戶拆遷完畢，2013年，因被告建設(shè)施工的成本提高，無法履行預(yù)約合同；原告支付的1萬元為預(yù)約金；同意原告的第一、二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，但被告僅同意賠償原告經(jīng)濟(jì)損失1萬元。

經(jīng)審理查明：原告預(yù)購買被告開發(fā)的坐落于丹東市振興區(qū)**小區(qū)商品房，2009年12月30日，被告給原告出具了收款收據(jù)1張，載明：收房款1萬元，20號(hào)樓604室，建筑面積79.85平方米，單價(jià)2328元，20號(hào)樓動(dòng)工時(shí)交齊貸款首付。之后，因雙方就簽訂商品房買賣合同一事協(xié)商未果，2013年3月27日，被告在丹東日?qǐng)?bào)上向原告等人發(fā)出書面通知，主要載明：我公司擬開發(fā)的**小區(qū)二期工程自2009年拆遷至今仍未結(jié)束，導(dǎo)致該工程無法開工，也無法進(jìn)行銷售。公司經(jīng)研究決定，將已收取的誠(chéng)意金返還給你們，同時(shí)支付銀行同期同類貸款利息等。2013年10月23日，被告取得**小區(qū)商品房預(yù)售許可證。

本院所確認(rèn)的上述事實(shí)，有收款收據(jù)、商品房預(yù)售許可證、通知及原、被告的陳述筆錄等證明材料在案為憑，這些證明材料已經(jīng)開庭質(zhì)證和本院的審查，可以采信。

本院認(rèn)為：預(yù)約是當(dāng)事人約定于將來訂立確定性的本合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議，而本約是依照預(yù)約于將來訂立的合同。就本案糾紛來講，本約即為正式的商品房買賣合同。商品房買賣屬于重大事項(xiàng)，合同中除房號(hào)、面積、價(jià)款等條款外，尚有其它如付款方式、房屋交付期限、違約責(zé)任等必不可少的內(nèi)容要求買賣雙方作出詳細(xì)、明確的約定，在雙方未就其它房屋交易事宜達(dá)成一致的前提下，根據(jù)被告所出具的收款收據(jù)所記載的事項(xiàng)，應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。因雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，無法對(duì)當(dāng)事人適用合同履行過程中的違約責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定，在合同未成立、無效及被撤銷的情況下，應(yīng)適用締約過失責(zé)任予以調(diào)整，平衡當(dāng)事人的損失，該損失原則上不超過實(shí)際損失，包括締約費(fèi)用、履行合同所發(fā)生的費(fèi)用等，喪失合同機(jī)會(huì)產(chǎn)生的損失一般不予賠償。本案雙方之間的預(yù)約合同處于訂立商品房買賣合同的締約階段，原告沒有提供證據(jù)證明因締約過失產(chǎn)生的實(shí)際損失，故以被告認(rèn)可的1萬元予以賠償。因雙方買賣合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故對(duì)原告請(qǐng)求解除預(yù)約合同及返還購房款的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條、第九十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條一款之規(guī)定，判決如下：

一、原告韓某某與被告丹東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就坐落于丹東市振興區(qū)**小區(qū)20號(hào)樓604室商品房的預(yù)約合同予以解除；

二、被告丹東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后5日內(nèi)返還原告韓某某購房款1萬元；

三、被告丹東某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后5日內(nèi)賠償原告韓某某經(jīng)濟(jì)損失1萬元；

四、駁回原告韓某某的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)6127元，減半收取3063.5元，由原告負(fù)擔(dān)2868.5元、被告負(fù)擔(dān)195元（原告已預(yù)交案件受理費(fèi)6127元）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，經(jīng)本院上訴于遼寧省丹東市中級(jí)人民法院。同時(shí)預(yù)交上訴案件費(fèi)。若在上訴期滿后7日內(nèi)不交上訴費(fèi)，則視為自動(dòng)放棄上訴權(quán)。

代理審判員　梁爽

二〇一四年七月二日

書　記　員　于雪

合同糾紛