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陽江市江城區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）陽城法民二初字第518號(hào)

原告：陽江市某某物業(yè)服務(wù)有限公司。住所地：陽江市江城區(qū)石灣路某某花園。

法定代表人：劉某某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：林良達(dá)，廣東言必行律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李曉婷，廣東言必行律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被告：繆某某，女，19**年**月**日生，漢族，住陽江市。

原告陽江市某某物業(yè)服務(wù)有限公司（下簡(jiǎn)稱某某公司）訴被告繆某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由審判員林顯駒適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告某某公司的委托代理人林良達(dá)到庭參加了訴訟；被告繆某某經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某某公司訴稱：原告某某公司是一家向各物業(yè)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)管理服務(wù)的企業(yè)。2008年8月，原告通過投標(biāo)形式取得某某小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目，并與陽江市某某業(yè)主委員會(huì)（下簡(jiǎn)稱業(yè)主委員會(huì)）于同年9月22日簽訂《陽江市某某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》，主要約定：業(yè)主應(yīng)在每月10日前繳清上月的住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、車輛服務(wù)費(fèi)及公共分?jǐn)傎M(fèi)，逾期按日3‰收取滯納金。后經(jīng)原告與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商決定于2013年6月4日終止物業(yè)管理服務(wù)合同，原告并于當(dāng)日撤離某某小區(qū)。從2012年3月1日起至2013年5月31日止，被告尚欠15個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)2044.50元。原告經(jīng)多次向被告催收無果，訴至法院，請(qǐng)求判令：一、被告支付XX號(hào)物業(yè)管理費(fèi)2044.50元及滯納金（滯納金按起訴時(shí)銀行貸款基準(zhǔn)利率5.75%／年的四倍計(jì)算，從拖欠之日計(jì)算至履行完畢之日，其中拖欠之日至2015年4月11日的滯納金為1153.10元）給原告；二、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告繆某某沒有作答辯，在舉證期限內(nèi)亦沒有向本院提供證據(jù)。

經(jīng)審理查明：2008年8月，原告某某公司（乙方）通過投標(biāo)的形式取得某某物業(yè)管理項(xiàng)目，并于2008年9月22日與業(yè)主委員會(huì)（甲方）簽訂《陽江市某某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》，主要約定：甲方將某某小區(qū)委托乙方進(jìn)行物業(yè)管理，合同期限為3年，從2008年10月1日始至2011年9月30日止；合同期限內(nèi)，乙方按照《承諾書》和有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定對(duì)某某業(yè)主的物業(yè)管理、停車服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)；在甲方未進(jìn)行招聘新的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)前，乙方應(yīng)維持物業(yè)管理服務(wù)，不得中途退場(chǎng)。《陽江市某某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)書》和《湖灣小區(qū)現(xiàn)行物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》均載明住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1、公安干警住房和別墅區(qū)每平米0.5元；2、非公安干警每平方米0.6元；3、商鋪區(qū)（或商鋪）每平米0.7元。同年11月1日雙方簽訂《陽江市某某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)補(bǔ)充合同》，約定：小區(qū)的住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月收取，即在每月10日前繳清上月的住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，逾期按日3‰收取滯納金。合同期滿后，業(yè)主委員會(huì)沒有選聘出新的物管公司，原告某某公司按照原合同繼續(xù)為某某小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。經(jīng)陽江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局召集某某公司和業(yè)主委員會(huì)代表召開協(xié)調(diào)會(huì)議，解決某某小區(qū)移交后有關(guān)問題，確定某某公司于2013年6月4日撤離某某小區(qū)。

另查明，原告某某公司是一間具有三級(jí)資的質(zhì)物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)，該公司于2013年4月16日經(jīng)工商行政管理局核準(zhǔn)由陽江市某某物業(yè)管理有限公司變更為陽江市某某物業(yè)服務(wù)有限公司。被告繆某某通過購買的方式取得XX號(hào)的所有權(quán)，房產(chǎn)登記的權(quán)屬人是繆某某，房地產(chǎn)權(quán)證記載房屋的建筑面積為272.05平方米。從2012年3月1日起至2013年5月31日止，被告繆某某尚欠拖欠原告15個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)。

庭審中，原告某某公司主張被告繆某某按0.5元每平米計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，該標(biāo)準(zhǔn)屬于服務(wù)合同中最低的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)原告多次催收物業(yè)管理費(fèi)無果，遂提起訴訟，請(qǐng)求如訴稱。

以上事實(shí)，有原告提供的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《核準(zhǔn)變更登記通知書》、《陽江市某某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)書》《湖灣小區(qū)現(xiàn)行物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《投標(biāo)人對(duì)陽江市某某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的承諾書》、《陽江市某某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》、《陽江市某某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)補(bǔ)充合同》、《房產(chǎn)權(quán)檔案查閱答復(fù)書》等證據(jù)相互印證，經(jīng)綜合分析，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：原告某某公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《陽江市某某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》、《陽江市某某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)補(bǔ)充合同》，是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。上述合同的約定對(duì)某某小區(qū)的全體業(yè)主均具有約束力。由于《陽江市某某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會(huì)并沒有選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條第三款“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或續(xù)聘決定為止”的規(guī)定，該服務(wù)合同仍然對(duì)某某小區(qū)的業(yè)主有效。被告繆某某作為某某小區(qū)的業(yè)主，享受了原告提供的物業(yè)管理服務(wù)，而沒有按約定向原告某某公司履行繳交物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告某某公司主張對(duì)被告繆某某按0.5元每平米計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，該標(biāo)準(zhǔn)屬于服務(wù)合同中最低的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)，故應(yīng)按每平方米0.5元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)庭審核實(shí)，被告尚欠原告15個(gè)月（從2012年3月1日至2013年5月31日止）物業(yè)管理費(fèi)共2040.38元（272.05平方米×0.5元每平米×15個(gè)月），現(xiàn)原告某某公司請(qǐng)求被告支付物業(yè)管理費(fèi)2044.50元，對(duì)超出部分，本院不予支持。

對(duì)于原告某某公司主張滯納金問題，雙方約定按每日3‰的計(jì)算滯納金，該標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，原告主動(dòng)調(diào)整為按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的4倍計(jì)算，本院應(yīng)予支持。故滯納金應(yīng)以每月所欠的物業(yè)管理費(fèi)為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的4倍計(jì)算，從次月11日起計(jì)至判決確定給付之日止。

被告繆某某經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理未到庭參加訴訟，本院依法缺席判決。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、限被告繆某某在本判決生效之日起十日內(nèi)支付物業(yè)管理費(fèi)2040.38元及滯納金（以每月所欠的物業(yè)管理費(fèi)為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的4倍計(jì)算，從次月11日起至判決確定給付之日止）給原告陽江市某某物業(yè)服務(wù)有限公司；

二、駁回原告陽江市某某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)25元，由被告繆某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于陽江市中級(jí)人民法院。

審判員　林顯駒

二〇一五年八月七日

書記員　楊冬霞

書記員　曾超圓

合同糾紛