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湖北省隨州市中級人民法院

民事判決書

（2014）鄂隨州中民二終字第00160號

上訴人（原審被告）韓某，女，19**年*月*日出生，漢族，自由職業(yè)者。

上訴人（原審被告）吳某某，男，19**年*月*日出生，漢族，自由職業(yè)者。系韓某之夫。

上述兩上訴人的委托代理人余音（代理權(quán)限：一般代理），湖北美佳律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）金某某，男，19**年*月*日出生，漢族，自由職業(yè)者。

被上訴人（原審原告）馬某某，女，19**年*月*日出生，漢族，自由職業(yè)者。

上訴人韓某、吳某某為與被上訴人金某某、馬某某房屋買賣合同糾紛一案，不服廣水市人民法院（2014）鄂廣水民初字第00057號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年9月3日受理后，依法組成由審判員呂丹丹擔(dān)任審判長，代理審判員李小輝、孫峻參加的合議庭，并于2014年9月25日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人韓某、吳某某及其委托代理人余音，被上訴人金某某、馬某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審原告金某某、馬某某訴稱：2012年8月5日，兩原告與兩被告簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定購買被告位于廣水市廣水街道辦事處清真巷20號三樓的房屋一套，并于當(dāng)天支付購房款195000元，被告為其出具了收條。該協(xié)議約定：被告承諾協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)，房屋過戶的一切費(fèi)用由原告承擔(dān)，如果被告在一年內(nèi)不能為原告辦理房產(chǎn)證將全額退還購房款，并賠償原告的裝修損失。但被告未按時(shí)為原告辦理房產(chǎn)證，亦未協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)，構(gòu)成違約。現(xiàn)請求法院判令被告全額退還購房款195000元，賠償利息損失8450元并承擔(dān)違約金20000元，共計(jì)223450元。

原審被告韓某、吳某某辯稱：我與原告簽訂的房屋買賣合同合法有效，原告付清房款后，我也交付房屋。該房屋有正規(guī)手續(xù)，不是違章建筑，產(chǎn)權(quán)證沒辦下來是因政策原因，而非我方違約，我方也愿意協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。原告給付的房款現(xiàn)已用完，不可能返還。

原審查明：2012年8月5日，原告（乙方）、被告（甲方）簽訂《房屋買賣協(xié)議》一份，約定原告購買被告開發(fā)的位于廣水街道辦事處清真巷20號三樓的房屋一套，購房款195000元，原告當(dāng)日依約向被告支付了全部房款。原、被告在房屋買賣協(xié)議書上約定：“。三、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，上述房屋買賣成交價(jià)格為人民幣壹拾玖萬伍仟元整。四、付款辦法：乙方將房屋款一次性交付甲方。七、甲方負(fù)責(zé)辦理甲方自己房產(chǎn)證；協(xié)助乙方拿到房產(chǎn)部門辦理房屋過戶手續(xù)，辦理房屋過戶手續(xù)的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)；甲方負(fù)責(zé)在一年內(nèi)辦理屬于自己的房產(chǎn)證，若在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能辦理，甲方將全額退款并賠償乙方裝修費(fèi)。”被告在2013年12月4日辦理登記戶名為兩被告的房產(chǎn)證。2014年12月24日原告因不能辦理房屋過戶手續(xù)而訴至法院，要求被告按照簽訂的房屋買賣協(xié)議全額退還購房款195000元、賠償利息損失8450元、違約金20000元，共計(jì)223450元。

另查明，本案訴爭房屋的土地使用權(quán)取得方式為劃撥。

原審法院認(rèn)為：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”本案中，被告并不具備房地產(chǎn)開發(fā)的資格，且私自改變國家劃撥土地的性質(zhì)，又未按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，其私自新建、擴(kuò)建私人住房銷售給家庭共同生活成員以外的業(yè)主，系違法行為。故原告與被告簽訂的房屋買賣合同，因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。”的規(guī)定，被告收取原告購房款195000元，應(yīng)當(dāng)予以返還。故對原告訴請被告退還購房款195000元，予以支持。原告要求被告賠償該房款的利息損失的訴訟請求符合法律規(guī)定，予以支持。同時(shí)，因合同無效，原告提出的違約金訴請，不予支持。綜上，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條、《中華人民共和國合同法》第五十八條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、被告韓某、吳某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還原告金某某、馬某某購房款195000元及利息（利息按銀行同期貸款利率計(jì)算至購房款返還之日止）。二、駁回對原告金某某、馬某某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)5586元，由被告韓某、吳某某負(fù)擔(dān)。

上訴人韓某、吳某某不服原審法院的上述判決，向本院提起上訴稱：1、上訴人與被上訴人簽訂的房屋買賣協(xié)議是雙方之間真實(shí)的意思表示，且被上訴人已付清房款，上訴人已交付房屋，故本案訴爭的房屋買賣協(xié)議為有效的合同。2、上訴人擴(kuò)建房屋已經(jīng)廣水市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)，系合法的建筑，而原審認(rèn)為上訴人私自新建、擴(kuò)建房屋是違法行為，與客觀事實(shí)不符。綜上，請求撤銷原判，改判駁回被上訴人的訴訟請求。

被上訴人金某某、馬某某辯稱：原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。請求駁回上訴，維持原判。

二審中，上訴人韓某、吳某某向本院提交了廣水市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局于2011年9月9日就本案訴爭的房屋擴(kuò)建頒發(fā)的建字第2011-351號建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復(fù)印件。證明目的：本案訴爭房屋的建設(shè)經(jīng)過廣水市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局的批準(zhǔn)，系合法的建筑。

經(jīng)庭審質(zhì)證，被上訴人金某某、馬某某對上訴人韓某、吳某某提交的上述證據(jù)無異議，對該證據(jù)本院予以采信。

經(jīng)審理查明：原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。另查明，本案訴爭房屋的建設(shè)經(jīng)過廣水市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局的批準(zhǔn)，系合法的建筑。

本院認(rèn)為：本案的爭議焦點(diǎn)是雙方當(dāng)事人于2012年8月5日簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效？因本案訴爭的房屋買賣涉及到劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”以及最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”的規(guī)定，上訴人韓某、吳某某在轉(zhuǎn)讓涉案房屋時(shí)應(yīng)先報(bào)請有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，而直至二審辯論終結(jié)前，雙方當(dāng)事人均未提交相關(guān)的證據(jù)予以證明，故上訴人韓某、吳某某與被上訴人金某某、馬某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》違反了《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項(xiàng)“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的規(guī)定，屬無效合同。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，合同無效后上訴人韓某、吳某某應(yīng)向被上訴人金某某、馬某某返還購房款195000元，被上訴人金某某、馬某某將房屋退還給上訴人韓某、吳某某。因雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，上訴人韓某、吳某某明知自己出售的房屋未取得權(quán)屬證書而進(jìn)行出售，被上訴人金某某、馬某某在購房前亦未盡到合理審查義務(wù)，雙方均有過錯(cuò)，故雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原審認(rèn)定本案訴爭的房屋買賣協(xié)議無效，并判決上訴人韓某、吳某某返還購房款并無不當(dāng)，但判決上訴人韓某、吳某某承擔(dān)購房款利息無事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以糾正。綜上，原審雖認(rèn)定事實(shí)清楚，但實(shí)體處理不當(dāng)，本院予以糾正。依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項(xiàng)、第五十八條、最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷廣水市人民法院（2014）鄂廣水民初字第00057號民事判決；

二、上訴人韓某、吳某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被上訴人金某某、馬某某購房款195000元；

三、駁回被上訴人金某某、馬某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)5586元，二審案件受理費(fèi)4200元，共計(jì)9786元，由上訴人韓某、吳某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　呂丹丹

代理審判員　　李小輝

代理審判員　　孫　峻

二〇一四年十二月二日

書　記　員　　李國才

買賣合同糾紛