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四川省簡陽市人民法院

民事判決書

（2015）簡陽民初字第3684號

原告：簡陽某物業(yè)管理有限公司，住所地四川省簡陽市。

法定代表人：鄒某某，總經(jīng)理。

委托代理人：李芹斌，四川陽安律師事務(wù)所律師。

委托代理人：胡財(cái)軍，四川陽安律師事務(wù)所律師。

被告：某甲，女，19**年*月*日出生，漢族，住四川省簡陽市。

委托代理人：李某，男，19**年*月*日出生，漢族，住四川省簡陽市。

原告簡陽某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱某物業(yè)公司）訴被告某甲物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年10月16日立案受理，依法由代理審判員稅旭東適用簡易程序于2015年11月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告某物業(yè)公司的委托代理人李芹斌、被告某甲到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某物業(yè)公司訴稱：2007年1月18日，原告某物業(yè)公司與建設(shè)單位四川天成置業(yè)有限責(zé)任公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定原告為被告所在的小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至業(yè)主大會成立或選聘新的物業(yè)管理企業(yè)為止。此后，原告按合同約定提供了物業(yè)服務(wù)至2015年3月31日。期間，原告根據(jù)合同約定每季度分別在小區(qū)各單元樓張貼了物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收通知，但從2009年1月起至2015年3月期間，被告某甲以各種理由拒絕向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。故原告訴至法院請求判令：1、被告某甲向原告支付物業(yè)管理費(fèi)3832.5元；2、被告酌定向原告支付違約金4700元；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。庭審中，原告將訴訟請求中物業(yè)管理費(fèi)的變更為3360元，將違約金變更為4000元。

被告某甲辯稱：被告某物業(yè)公司不作為，未盡物業(yè)管理職責(zé)，致使小區(qū)中餐館安裝煙囪，嚴(yán)重影響被告的正常生活。被告家中漏水，原告也未進(jìn)行處理。原告按照0.57元/平方米交納物管費(fèi)不符合合同約定。所以被告從2009年1月至2015年3月期間未向原告交納物業(yè)管理費(fèi)。

經(jīng)審理查明：2007年1月18日，開發(fā)商四川天成置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱天成公司）與原告某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定：天成公司將天成國際社區(qū)D區(qū)（即：河景馨城小區(qū)D區(qū)）委托某物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理；委托管理期限為3年；本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動終止；本合同期滿前三個月內(nèi)，如業(yè)主委員會尚未成立，雙方應(yīng)就延長本合同期限達(dá)成協(xié)議；物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，其中住宅每月0.5元/平方米；物業(yè)費(fèi)每季度交納一次，交納時(shí)間為每季度第一個月的前五日內(nèi)；物業(yè)費(fèi)的調(diào)整，由業(yè)主大會討論決定后，向物價(jià)主管部門申報(bào)并獲核定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整等內(nèi)容。2008年1月8日，被告某甲向開發(fā)商天成公司購買天成國際社區(qū)D區(qū)住宅（建筑面積89.61平方米）。因小區(qū)業(yè)主委員會未成立，原告與天成公司于2013年11月20日簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》，將委托管理期限延長至2014年12月31日。因被告所在小區(qū)更換物業(yè)管理公司，原告某物業(yè)公司于2015年3月31日與新的物業(yè)管理公司辦理了移交手續(xù)，終止了雙方的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。

合同履行期間，原告某物業(yè)管理公司未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會討論決定，擅自將物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高至每月0.57元/平方米。加之原告某物業(yè)公司未妥善處理小區(qū)中餐館安裝煙囪、被告家中漏水等問題，原被告雙方發(fā)生糾紛，被告從2009年1月起至2015年3月期間未向原告交納物業(yè)管理費(fèi)。故原告起訴至法院。

以上事實(shí)，有原告提交的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《商品房買賣合同》，移交清單，被告申請證人袁德俊、杜鵑的證言等證據(jù)予以證實(shí)，經(jīng)庭審質(zhì)證，以上證據(jù)來源合法，內(nèi)容客觀、真實(shí)，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：原告某物業(yè)與開發(fā)商天成公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，以及天成公司與被告劉銘霞簽訂的《商品房買賣合同》中有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)部分的約定，均系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合同合法有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，……對業(yè)主具有約束力。”的規(guī)定,本案的前期物業(yè)合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定對小區(qū)業(yè)主具有約束力，業(yè)主應(yīng)按照合同的約定內(nèi)容履行給付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)?！段飿I(yè)管理服務(wù)合同》約定的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月0.5元，在訴訟中，原告要求被告從2009年1月至2015年3月期間，按照每月0.5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請求，符合法律及雙方合同約定，應(yīng)予以支持。

對于原告要求被告承擔(dān)延遲交納物管費(fèi)違約責(zé)任的訴訟請求，因原告未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會討論，擅自提高物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，違反了物業(yè)服務(wù)合同有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整須經(jīng)業(yè)主大會討論決定的規(guī)定，原告以此為由拒絕交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不存在故意拖欠的違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故對原告的該項(xiàng)訴訟請求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告某甲在本判決生效后十日內(nèi)向原告簡陽某物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)管理費(fèi)3360元；

二、駁回原告簡陽某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)25元，由被告某甲負(fù)擔(dān)9元、原告簡陽某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)16元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省資陽市中級人民法院。

代理審判員　　稅旭東

二〇一五年十二月一日

書　記　員　　陳叔余

服務(wù)合同糾紛