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新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院

民事裁定書

（2015）新民申字第820號

再審申請人（一審原告、反訴被告，二審上訴人）：喀什某某房產(chǎn)實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司。住所地：喀什市。

法定代表人：王某某，該公司董事長。

委托代理人：胡志翔，新疆正嘉律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、反訴原告，二審被上訴人）：喀什某某樂超市有限責(zé)任公司。住所地：喀什市。

法定代表人：楊某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：周運才，新疆葉爾羌律師事務(wù)所律師。

再審申請人喀什某某房產(chǎn)實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡稱某某公司）因與被申請人喀什某某樂超市有限責(zé)任公司（以下簡稱某某樂公司）租賃合同糾紛一案，不服喀什地區(qū)中級人民法院（2014）喀民終字第798號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

再審申請人某某公司依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）、（六）項規(guī)定申請再審稱：（一）本案是某某樂公司嚴(yán)重違約，導(dǎo)致雙方簽訂的租賃合同及買賣合同無法履行，給我公司造成直接損失390萬元。1、某某樂公司至今未向我公司支付該房屋的任何租賃費用。涉案房屋已于2003年l2月份全部竣工，根據(jù)雙方簽訂的《租賃合同》第四條約定，某某樂公司必須于2004年12月前向我公司支付22萬元房屋租金，但其卻分文未付，嚴(yán)重違反了合同的約定，迫使我公司于2005年1月24日通知其解除該租賃合同。2、由于某某樂公司的原因，導(dǎo)致我公司房屋閑置至2008年8月，直至喀什地區(qū)中級人民法院作出（2008）喀民終字第211號民事判決生效時，閑置長達3年之久，造成直接損失達三百多萬元，該損失必須由其承擔(dān)。

（二）原審法院以我公司將房屋轉(zhuǎn)租他人，構(gòu)成違約，判令我公司向某某樂公司支付違約金110萬元，沒有任何事實和法律依據(jù)。1、本案是再審案件，我公司是否違約轉(zhuǎn)租是以2005年1月起訴解除合同前，我公司是否轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓了該房屋作為違約認定標(biāo)準(zhǔn)。2、本案在2005年8月29日經(jīng)喀什地區(qū)中級人民法院（2005）喀民終字第458號判決維持一審判決即解除雙方之間的租賃合同，駁回雙方的其他請求。合同已被裁決解除，我公司有權(quán)對房屋使用權(quán)作出處分，然而某某樂公司采取種種方式阻撓我公司對該房屋使用，房屋一直閑置，我公司也未將該房屋在此期間向任何第三人出租或轉(zhuǎn)讓，不存在違約行為。3、原審判決認定2009年6月l1日我公司與吐地阿吉簽訂了《房屋租賃合同》，構(gòu)成違約，但是該合同第十條約定：“由于法院對東湖小區(qū)*號配套樓合同糾紛案的裁決書尚未做出，致使甲、乙雙方合作的意向不能兌現(xiàn)，因此在法院未作出裁決或未調(diào)解成功之前，本租賃合同不能生效，待法院裁決書判定我公司勝訴時（勝訴標(biāo)準(zhǔn)為：甲方請求解除與楊某之間的買賣合同、與某某樂商貿(mào)有限責(zé)任公司之間的房屋租賃合同的訴訟請求被法院支持），本合同方可生效。”2009年6月26日喀什地區(qū)中級人民法院作出（2008）喀民終字第211號民事判決，判決駁回某某樂公司的上訴請求，維持原判。即判決解除雙方之間的租賃合同后，我公司與吐地阿吉簽訂的《房屋租賃合同》才發(fā)生效力。我公司依據(jù)生效判決的判決結(jié)果，對該房屋使用權(quán)作出處分，不存在任何違約違法行為。4、原審判決依據(jù)雙方簽訂的《租賃合同》第七條約定，錯誤地判決我公司向某某樂公司支付違約金110萬?！蹲赓U合同》第七條明確約定“甲方不得私自將房屋轉(zhuǎn)讓第三人，如有違約甲方應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失年租賃費的5倍”。涉案房屋沒有轉(zhuǎn)讓行為，原審以該條判決我公司向某某樂公司支付違約金110萬元毫無根據(jù)。

（三）某某樂公司2013年5月在一審法院提起的反訴請求已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時效期間。

（四）原審審理超出再審的范圍，違反法律規(guī)定。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》審判監(jiān)督程序若干問題的解釋第三十三條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在具體的再審請求范圍內(nèi)或在抗訴支持當(dāng)事人請求的范圍內(nèi)審理再審案件。當(dāng)事人超出原審范圍增加、變更訴訟請求的，不屬于再審審理范圍。”我公司于2005年1月向人民法院起訴要求解除合同，某某樂公司反訴請求是要求賠償違約金66000元，經(jīng)濟損失72000元。再審發(fā)回重審時某某樂公司卻將訴訟請求變更為違約賠償金110萬元，賠償經(jīng)濟損失64萬元。原審法院未圍繞原生效判決是否錯誤審判，而是圍繞其提出的新的事實理由和新的訴求進行審理，超出了再審的范圍。

綜上，原審判決認定事實不清，適用法律錯誤。請求依法予以再審。

本院認為，本案雙方爭議焦點是某某公司是否構(gòu)成違約，是否應(yīng)向某某樂公司支付違約金110萬元以及某某樂公司的反訴請求是否已過時效。圍繞雙方當(dāng)事人爭議焦點，本院認定意見如下：

（一）關(guān)于某某公司是否構(gòu)成違約的問題。經(jīng)查，2003年10月19日，某某公司與某某樂公司簽訂房屋租賃合同，約定某某公司將其位于喀什市東湖小區(qū)*號配套樓負一層至三層的部分樓層共計5122.1平方米租賃給某某樂公司，租期10年，自2003年12月起至2013年12月止，年租金22萬元。付款方式為：合同期滿一年時，即2004年12月，某某樂公司將22萬元房租付給某某公司，以后的付款方式從2005年開始，以每半年交一次，金額為11萬元，即每年6月30日前付清上半年，12月30日付清下半年。合同第七條違約責(zé)任約定：某某公司應(yīng)尊重某某樂公司在合同期內(nèi)的房屋租賃權(quán)，某某公司不得私自將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，如有違約某某公司應(yīng)當(dāng)賠償某某樂公司經(jīng)濟損失費年租賃費的五倍。如某某樂公司不能按時向某某公司繳納房租，某某樂公司應(yīng)當(dāng)按逾期一天計算所交租金千分之二向某某公司交滯納金。合同簽訂后，某某公司未將出租房屋按照合同約定的交付時間即2003年12月交付給某某樂公司。2005年1月24日，某某公司給某某樂公司致函，內(nèi)容為“2003年年底，根據(jù)雙方的意向，雙方簽訂了將我公司開發(fā)的東湖安居小區(qū)3號樓配套樓一層部分房屋買賣合同及其他房屋的租賃合同，由于種種原因即資金不到位，施工方不予辦理交工手續(xù)，造成合同至今難以兌現(xiàn)，這是我們雙方都不愿看到的情況。當(dāng)前，從中央到地方政府都重視解決民工勞務(wù)費的問題，并且擺在了高度的議事日程，誰也不敢怠慢。工程款不到位，施工方很惱怒，認為我公司不講信譽，拒絕交付，致使房屋不能發(fā)回其效益，我們雙方均蒙受了很大經(jīng)濟損失。我公司本想施工方交付房屋后，可兌現(xiàn)雙方的合同，但是，事與愿違，這使我們的合同成為泡影，目前施工方強烈請求讓我方一次性支付300元萬元的工程款，這對我方來說真是不堪重負，在這一特殊情況下，為了雙方公司今后的業(yè)務(wù)發(fā)展，消除誤解，輕裝上陣，最大限度的減少我們雙方的損失，面對當(dāng)前的僵局和無奈，我方不得不建議，將我們2003年底簽訂的3號配套樓租賃及買賣合同予以撤銷。同時，我們希望雙方不要因為此事而成為今后業(yè)務(wù)發(fā)展的障礙，應(yīng)互讓互諒，相關(guān)溝通，加強聯(lián)系，立足長遠，共謀發(fā)展。”該函某某樂公司收到，2005年1月30日某某公司訴至法院，起訴狀稱“2003年10月19日，雙方簽訂了房屋租賃合同，將位于東湖小區(qū)3號配套樓（除賣給楊某個人的337.75㎡外）租賃給某某樂公司，雙方約定某某樂公司在建行按揭貸款872602.50元交付給我公司后，我公司將鑰匙交給被告，后在辦理建行按揭時因被告已在建行貸款，該行無法再為其放貸，導(dǎo)致雙方租賃合同長期無法履行，特訴至法院，要求解除合同。”

2005年3月3日，喀什市人民法院第一審開庭審理時，某某公司的證人王文銀出庭作證證實因某某公司拖欠工程款，所以某某樂公司來要房屋鑰匙，沒有給。

《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規(guī)定：租賃合同是由出租人將租賃物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。所以房屋租賃合同系諾成雙務(wù)有償合同，只有某某公司向某某樂公司交付了租賃的房屋，某某樂公司才應(yīng)履行交付房屋租金的合同義務(wù)。本案雙方簽訂房屋租賃合同時，某某公司的出租房屋尚未建成交付，某某公司給某某樂公司的函，可證實由于其拖欠了施工單位的工程款300萬元，導(dǎo)致施工單位長期不交付房屋，其無法履行交付租賃物，要求解除雙方的租賃合同，且某某公司要求解除合同的函中并未明確某某樂公司拖欠房屋租金，構(gòu)成違約的事實。本案長達十年的訴訟，某某公司始終未能舉證證明其如期向某某樂公司交付房屋的事實，卻引用某某樂公司向法院提交證實其為超市招商、購置超市貨架、員工培訓(xùn)所產(chǎn)生的損失的證據(jù)，證明其已經(jīng)交付了租賃房屋。對此，本院認為，雙方租賃合同明確約定某某樂公司租賃某某公司5122.1㎡房屋用于經(jīng)營超市，雙方簽訂合同到合同約定的房屋交付時間僅二個月，某某樂公司為預(yù)期經(jīng)營利益即開辦超市所做前期的準(zhǔn)備工作也是符合客觀實際的，不能將某某樂公司前期的招商、員工培訓(xùn)、購置貨架等現(xiàn)狀視為某某公司已履行了交付義務(wù)，且某某公司起訴前給某某樂公司的函中也不能反映其交付房屋，某某樂公司不交付房屋租賃費的事實。相反，某某公司作為房屋出租人，并未履行其交付租賃物的合同義務(wù)，構(gòu)成違約。其再審申請?zhí)岢瞿衬硺饭局两癫幌蚱渲Ц斗课葑赓U費，嚴(yán)重違約，給其造成直接損失390萬元的理由，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

《合同法》第一百零條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”第一百一十七條第（一）項規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”根據(jù)雙方合同違約條款約定“某某公司應(yīng)尊重某某樂公司在合同期內(nèi)的房屋租賃權(quán)，某某公司不得私自將房屋轉(zhuǎn)讓第三人，如有違約某某公司應(yīng)當(dāng)賠償某某樂公司經(jīng)濟損失年租賃費的五倍，如某某樂公司不能按時向某某公司繳納房租，某某樂公司應(yīng)按逾期一天計算所交租金千分之二向某某公司交滯納金”，本案某某公司沒有法律規(guī)定的免責(zé)情形。原審法院認定某某公司未按約定向某某樂公司交付房屋，構(gòu)成違約，判令其按約定承擔(dān)違約責(zé)任，向某某樂公司支付違約金110萬元并無不當(dāng)。關(guān)于某某公司申請再審提出其2009年6月才將房屋轉(zhuǎn)租給他人，并未進行轉(zhuǎn)讓，不構(gòu)成違約的理由。本院認為雙方合同第七條約定某某公司應(yīng)保障某某樂公司的房屋租賃權(quán)的實現(xiàn)，但其并未依據(jù)合同的約定將其租賃物交付給某某樂公司，實現(xiàn)自己的諾成，屬于根本違約，且原審法院也未認定因其轉(zhuǎn)租房屋而判令其違約。故其該申請理由不能成立。

關(guān)于某某公司提出某某樂公司的反訴請求超過訴訟時效且超出審理范圍的理由。經(jīng)查，某某樂公司于2007年原一審訴訟期間已明確提出反訴請求，本案經(jīng)再審后發(fā)回原一審人民法院重新審理時某某樂公司變更、增加了訴求，符合法律規(guī)定，未超過訴訟時效亦未超過審理范圍，故某某公司的此項理由不能成立。

綜上，再審申請人某某公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規(guī)定裁定如下：

駁回喀什某某房地產(chǎn)實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司的再審申請。

審　判　長　　烏日娜

代理審判員　　趙亞麗

代理審判員　　瑪依拉

二〇一五年八月二十一日

書　記　員　　張　夢

租賃合同糾紛