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黑龍江省雞西市雞冠區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）雞冠民初字第1001號

原告周某某，男。

委托代理人張迎全，男，黑龍江省雪原律師事務(wù)所律師。

被告牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人李某某，男，董事長。

委托代理人楊某某，男。

原告周某某與被告牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年7月8日立案受理，依法組成合議庭于2015年12月14日、12月29日公開開庭進行了審理。人民陪審員參與本案事實認定。原告周某某及其委托代理人張迎全、被告牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人楊某某到庭參加訴訟。2015年7月15日，根據(jù)原告的申請，本院依法作出訴訟保全裁定。2015年9月1日至2015年10月31日、2015年12月29日至2016年1月12日為雙方當(dāng)事人自行和解時間。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告周某某訴稱，2013年8月14日，原、被告簽訂商品房買賣協(xié)議書，原告購買被告在雞冠區(qū)文化路新區(qū)A-08地塊開發(fā)的星河公館小區(qū)某號樓某單元某層某號，建筑面積152.26平方米的住宅一戶。協(xié)議約定，被告確保在2014年12月30日前完全竣工交付，并約定被告違反本協(xié)議約定，從違約之日起，日賠償購房者已實際交納購房款總額按中國人民銀行同期貸款利率4倍的標準計算違約金。合同簽訂后，被告計算原告應(yīng)當(dāng)交納房款的數(shù)額，原告向被告交納購房款569452元，被告向原告出具購房資金結(jié)算票據(jù)。但是，星河公館某號樓至今沒有完全竣工，被告未向原告交付原告購買的住宅，在原告督促被告交付房屋未果的情況下，原告訴至法院，要求判決解除原、被告于2013年8月14日簽訂的商品房買賣協(xié)議書，判令被告返還購房款569452元并支付相應(yīng)的違約金，并由被告承擔(dān)本案的訴訟費用。

被告牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一、原、被告不是房屋買賣合同關(guān)系，而是建設(shè)工程施工合同關(guān)系。2012年9月23日，被告與哈爾濱市某建筑有限責(zé)任公司簽訂施工合同書，由哈爾濱市某建筑有限責(zé)任公司為被告施工開發(fā)樓盤。工期為2012年10月1日至2013年12月30日。2013年8月14日，哈爾濱市某建筑有限責(zé)任公司星河公館項目負責(zé)人溫某某請求被告以房屋為其融資擔(dān)保，期限為1個月，如果到期未能退還擔(dān)保物可將擔(dān)保物即星河公館小區(qū)某號樓某某號、某號，面積均為152.26平方米的樓房抵作工程款，被告與溫某某簽訂協(xié)議，溫某某為被告出具收到兩套房屋價款為1166310元的收據(jù)。溫某某于2013年9月23日將9號樓某號房屋指定為原告名下，被告出具單位間往來資金結(jié)算票據(jù)。因此，被告與原告不存在房屋買賣合同關(guān)系，而是建設(shè)工程施工合同關(guān)系。二、原告不具備訴訟主體資格。由于哈爾濱市某建筑有限責(zé)任公司逾期竣工其承包工程，導(dǎo)致包括原告房屋在內(nèi)的樓房至今無法交付入住，哈爾濱市某建筑有限責(zé)任公司向被告主張逾期入住違約責(zé)任是不可接受的，且被告與哈爾濱市某建筑有限責(zé)任公司的基本建設(shè)施工合同關(guān)系仍未解除，原告起訴主體不適格。溫某某將被告抵頂工程款的房屋交付任何單位或個人均與被告無關(guān)，被告作為有資質(zhì)、有預(yù)售商品房許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為溫某某指定的人或單位出具單位間預(yù)售款票據(jù)和非正式的商品房買賣協(xié)議無可非議，原、被告之間不存在買賣關(guān)系，而是建設(shè)工程施工合同關(guān)系。三、被告對原告不顧事實濫用訴權(quán)，恣意查封被告財產(chǎn)的行為保留提起訴訟或反訴的權(quán)利。被告沒有收到原告交納的購房款，被告向原告出具的協(xié)議和收據(jù)是單位間往來資金結(jié)算票據(jù)并注明單位間預(yù)售款而非商品房買賣票據(jù)和備案合同，原告不具備商品房買賣合同作為買受人的資格和主體。

本案爭議的焦點問題是：1、原、被告簽訂的商品房買賣協(xié)議是否合法有效；2、原告的訴訟請求應(yīng)否得到法律支持。圍繞爭議焦點問題，原、被告在開庭審理時進行了舉證、質(zhì)證。

原告周某某向本院提交的證據(jù)有：

2013年8月14日原、被告簽訂的商品房買賣協(xié)議書復(fù)印件一份、2013年9月23日被告出具的黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)復(fù)印件一份，證實1、2013年8月14日原、被告簽訂了商品房買賣協(xié)議書，合同約定原告購買被告在雞冠區(qū)文化路新區(qū)A—08地塊開發(fā)的星河公館小區(qū)某號樓某單元某層某號，建筑面積為152.26平方米的住宅一戶，協(xié)議約定被告在2014年12月30日前完全竣工交付。如被告違約，自違約之日起，以原告已實際繳納購房款總額為基數(shù)按人民銀行同期貸款利率4倍標準計算原告的損失。合同簽訂后，原告向被告交付房款569452元，被告為原告出具了購房資金結(jié)算票據(jù)。2、被告至今未向原告交付房屋，原告的訴訟請求應(yīng)當(dāng)給予支持。

對原告提交的證據(jù)，被告對真實性無異議，對證實的問題有異議，提出被告與原告不存在房屋買賣，原告所交款項也未交給被告，因被告具有商品房銷售許可資質(zhì)，因此，原告向法庭提交的商品房買賣協(xié)議是被告與施工單位哈爾濱市某建筑工程有限責(zé)任公司施工合同的附件，抵頂工程款的憑證，且對訴爭房屋另有協(xié)議約定，所以原、被告不存在商品房買賣合同關(guān)系，而是建設(shè)工程施工合同關(guān)系，原告的訴訟主體不適格，原告對其所謂的損失不應(yīng)當(dāng)也無權(quán)向被告主張。

被告牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向本院提交的證據(jù)有：

證據(jù)一、施工合同書復(fù)印件一份，證實2012年9月23日被告與哈爾濱市某建筑工程有限責(zé)任公司簽訂星河公館4、5、8、9號樓土建施工合同書，該協(xié)議由項目負責(zé)人溫某某簽字，工期自2012年10月1日至2013年12月30日?，F(xiàn)發(fā)包工程尚未全部完工。

證據(jù)二、協(xié)議書復(fù)印件一份，證實2013年8月14日被告與溫某某簽訂協(xié)議，協(xié)議約定被告為溫某某提供兩套住宅作融資擔(dān)保，一套是某號樓某某號，面積為152.26平方米，另一套是某號樓某號，面積為152.26平方米，約定融資期限為一個月，如到期不能退還擔(dān)保房屋，被告有權(quán)將兩套房屋抵作工程款，兩套房屋中的某號即本案訴爭房屋是頂賬房屋。原告取得的該房屋不是從被告售樓處取得，而被告作為開發(fā)商，具備出具購房協(xié)議和商品房的資質(zhì)，原、被告不是房屋買賣關(guān)系，所以原告不能作為買受人向被告主張任何權(quán)利。

證據(jù)三、收據(jù)復(fù)印件兩張、單位往來資金結(jié)算票據(jù)復(fù)印件三張，證實被告按照溫某某的要求于2013年9月23日出具某號房屋結(jié)算票據(jù)一張，于2013年9月24日出具K某號車庫資金結(jié)算票據(jù)一張，該兩份證據(jù)雖然分別寫明交款人或交款單位是原告和原告的女兒，但被告與原告及其女兒周某某之間沒有該房屋和車庫的交易行為，被告更未從原告處取得購房款，所以原、被告之間沒有買賣關(guān)系，原告訴爭房屋的款額交給了溫某某，溫某某指定將訴爭房屋記載在原告名下，該組證據(jù)中有兩張結(jié)算票據(jù)開在周某某名下，原、被告之間不存在買賣關(guān)系，原告當(dāng)然不能作為買受人向被告主張所謂的逾期入住違約金。兩張收據(jù)能證實被告將訴爭房屋抵頂工程款，而被告與原告之間的買賣協(xié)議只是作為一個憑證，抵頂工程款并不具備房屋買賣的實際意義，事實上原告訴爭房屋款項也確實未交付給被告。

證據(jù)四、商品房預(yù)售許可證明復(fù)印件一份，證實本案訴爭房屋被告有預(yù)售許可資格。

對被告提交的證據(jù)一，原告對真實性問題不發(fā)表意見，對證實的問題有異議，提出與原告無關(guān)，且不是圍繞爭議焦點進行的舉證，本著合同相對性的原則，不能對抗雙方簽訂的合同，如果是建筑商違約導(dǎo)致被告不能交付房屋，被告也應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任。對證據(jù)二，原告對真實性不發(fā)表意見，對證實的問題有異議，提出如果協(xié)議是真實的，也只能約束協(xié)議雙方與原告無關(guān)，原告是從被告處購買房屋，是被告給原告出具的收據(jù)，被告應(yīng)當(dāng)履行合同義務(wù)，該證據(jù)不能免除被告的交付義務(wù)。對證據(jù)三中交款人為周某某的結(jié)算票據(jù)無異議，但對該票據(jù)中金額一欄中標注著哈某建有異議，提出這份記賬聯(lián)與原告手中的收據(jù)聯(lián)不一致，對其他四張票據(jù)的真實性不發(fā)表質(zhì)證意見，認為與本案無關(guān)，提出原告不認識溫某某，原告是與被告簽訂的買賣合同，錢款是到售樓處按照售樓員指定的賬戶進行銀行轉(zhuǎn)賬交付，并經(jīng)被告確認后向原告出具的收據(jù)聯(lián)，收據(jù)聯(lián)上收款單位是被告，收款人是被告的工作人員，該組證據(jù)不能夠支持被告的反駁意見。對證據(jù)四的真實性及證實的問題均無異議。

2015年12月18日，本院依法向承建星河公館小區(qū)4號樓、5號樓、8號樓、9號樓的哈爾濱市某建筑工程有限責(zé)任公司的項目負責(zé)人溫某某詢問并制作詢問筆錄，溫某某表示原告對于本案訴爭房屋系抹賬房的事實是明知的，溫某某收到原告向其交納的本案訴爭房屋的購房款，具體數(shù)額記不清了，購房款數(shù)額以被告向原告出具的購房款發(fā)票為準，是被告向原告出具購房協(xié)議及購房款發(fā)票。溫某某對被告將本案訴爭房屋作為工程款抵頂給他無異議，但稱并未與被告簽訂過融資擔(dān)保協(xié)議書，并稱被告抵頂工程款的房屋有個大合同，不可能單獨拿出兩戶房屋簽訂一份協(xié)議書。原告對詢問筆錄無異議，被告對詢問筆錄中溫某某稱未與被告簽訂融資擔(dān)保協(xié)議有異議，提出這份融資擔(dān)保協(xié)議是溫某某簽訂的，溫某某將該份融資擔(dān)保協(xié)議作為證據(jù)在另一個案件中向法庭提交來主張其工程款，對詢問筆錄的其他內(nèi)容無異議。

本院經(jīng)過審查核實，認證如下：對于原告提交的證據(jù)，被告對真實性無異議，本院對證據(jù)本身予以確認。被告對證實的問題有異議，因原告在庭審中認可其將購房款打入溫某某的賬號，故對原告證實其購房款交付被告的證明目的不予確認。因被告對其與原告簽訂商品房買賣協(xié)議的事實及合同內(nèi)容無異議，故對原告的其他證明目的予以確認。對被告提交的證據(jù)一，因該證據(jù)系被告與建筑單位簽訂的施工合同與本案無關(guān)，故對證據(jù)一不予認證。對證據(jù)二，原告對真實性不予質(zhì)證，訴訟中，本院依法向溫某某核實該份證據(jù)的真實性，溫某某雖不認可其與被告簽訂融資協(xié)議，但在本院受理的牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴哈爾濱市某建筑工程有限責(zé)任公司、溫某某建設(shè)工程施工合同糾紛一案中，哈爾濱市某建筑工程有限責(zé)任公司將該證據(jù)向法庭提交，溫某某在質(zhì)證時對該份證據(jù)的真實性無異議，故對證據(jù)二本身予以確認。因被告在明知原告未向其交付本案訴爭房屋的購房款的情況下與原告簽訂商品房買賣協(xié)議書并向原告出具購房款結(jié)算票據(jù)，應(yīng)認定被告同意向原告履行交付義務(wù)并按協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任，故對被告證實原告無權(quán)向其主張任何權(quán)利的證明目的不予確認，對其他證明目的予以確認。對證據(jù)三，該證據(jù)中兩張交款單位（交款人）為周某某的黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)及2013年9月24日的某號車庫收據(jù)與本案無關(guān)，本院不予認證。原告對交款單位（交款人）為周某某的黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)無異議，對溫某某出具的收據(jù)不予質(zhì)證，認為與本案無關(guān)，因原告雖從溫某某處購買本案訴爭房屋，并將購房款打入溫某某的賬戶內(nèi)，但被告向原告出具商品房買賣協(xié)議書及購房款結(jié)算票據(jù)，應(yīng)認定被告同意向原告履行交付義務(wù)并按協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任，故對證據(jù)三的證明目的不予確認。對證據(jù)四，原告對真實性及證實的問題均無異議，本院予以確認。

2015年12月18日，本院對溫某某所作的詢問筆錄，原告無異議，被告有異議，因溫某某在本院受理的牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴哈爾濱市某建筑工程有限責(zé)任公司、溫某某建設(shè)工程施工合同糾紛一案中，哈爾濱市某建筑工程有限責(zé)任公司將該份融資擔(dān)保協(xié)議書作為證據(jù)向法庭提交，溫某某在質(zhì)證時對該份證據(jù)的真實性無異議，故對溫某某的詢問筆錄中不認可其與被告簽訂融資擔(dān)保協(xié)議的內(nèi)容不予確認，對其他內(nèi)容予以確認。

根據(jù)以上所確認的證據(jù)及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述，本院認定案件事實如下，被告牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系雞西市雞冠區(qū)星河公館（以下簡稱星河公館）的開發(fā)商。被告將本案訴爭房屋作為工程款抵頂給案外人溫某某。溫某某系承建星河公館4號樓、5號樓、8號樓、9號樓的哈爾濱市某建筑工程有限責(zé)任公司的項目負責(zé)人。原告周某某從溫某某處購買了本案訴爭房屋，并將購房款569452元匯入溫某某的賬號內(nèi)。2013年8月14日，原、被告簽訂商品房買賣協(xié)議書，約定：“……第三條：出賣人所建“星河公館”位于雞冠新區(qū)A-08塊。出賣人確保星河公館于2014年12月30日前完全竣工。出賣人交付房屋面積以房產(chǎn)部門測繪為準，多退少補。第四條：1、購買人所購房屋為某號樓某單元某層某號，設(shè)計面積152.26平方米，……第五條：出賣人違反本協(xié)議約定，從違約之日起，日賠償購房者已實際交納購房款總額按人民銀行同期貸款利率4倍標準計算的違約金（個別條款中有對違約責(zé)任特別約定的，按特別約定）……”。被告于2013年9月23日為原告出具單位間預(yù)收款結(jié)算票據(jù)金額為569452元。因被告開發(fā)的星河公館某號樓工程沒有竣工，被告未按照雙方簽訂的商品房買賣協(xié)議書中約定的2014年12月30日前向原告交付房屋，原告訴至法院。庭審中，原、被告認可星河公館某號樓至今仍未竣工。本案審理過程中，經(jīng)原告申請并提供擔(dān)保，本院于2015年7月15日預(yù)查封被告牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的星河公館A某號樓X號、建筑面積為154.98平方米的住宅樓房一戶，并查封原告周某某提供擔(dān)保的房屋所有權(quán)人為周某甲位于雞西市雞冠區(qū)園丁小區(qū)、建筑面積為65.98平方米、房屋所有權(quán)證號為雞西市房權(quán)證雞冠房字第××號私有房屋；所有權(quán)人為孔某某位于雞西市雞冠區(qū)東風(fēng)辦橋東、建筑面積為46.69平方米、房屋所有權(quán)證號為雞房證字第××號私有房屋；所有權(quán)人為宋某某位于雞西市雞冠區(qū)向陽辦四街、建筑面積為54.63平方米、房屋所有權(quán)證號為雞西市房權(quán)證雞冠房字第××號私有房屋的房籍檔案。

另查，被告于2014年1月10日取得星河公館商品房預(yù)售許可。雞西市房產(chǎn)管理局對星河公館9號樓測繪后，本案訴爭房屋的房號變更為X號，建筑面積為154.98平方米。庭前，原告變更訴訟請求，要求被告按照原、被告于2013年8月14日簽訂的商品房買賣協(xié)議約定向原告交付星河公館某號樓某單元某號房屋，并判決被告支付原告違約金123514.14元（按中國人民銀行同期貸款利率的四倍從2014年12月30日計算至2015年12月10日，2015年12月10日起至被告交付房屋之日止的違約金按此標準計算）。

本院認為，本案訴爭房屋雖系原告從溫某某處購買并將購房款打入溫某某的賬戶內(nèi)，但被告認可該房屋系被告抵頂給溫某某作為工程款的房屋，被告在明知原告將本案訴爭房屋的購房款匯入溫某某賬戶內(nèi)的情況下自愿與原告簽訂了商品房買賣協(xié)議書并出具購房款結(jié)算票據(jù)，應(yīng)認定被告同意向原告承擔(dān)履行交付房屋的義務(wù)，并按雙方簽訂的商品房買賣協(xié)議書承擔(dān)違約責(zé)任。因原、被告在協(xié)議中已明確約定本案訴爭房屋的交付時間系2014年12月30日前以及逾期交付時被告應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，故對原告要求被告按照協(xié)議的約定按中國人民銀行同期貸款利率的四倍給付逾期交付房屋的違約金的訴訟請求，本院予以支持。因被告開發(fā)的星河公館某號樓至今仍未竣工，被告現(xiàn)在無法向原告交付房屋，故對原告要求被告按原、被告于2013年8月14日簽訂的商品房買賣協(xié)議約定向原告交付星河公館某號樓某單元某號房屋的訴訟請求，本次訴訟不予支持，待該房屋完工后原告另行主張權(quán)利。故依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》某十條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)給付原告周某某自2014年12月31日起至2016年1月13日止的違約金117004.44元。2016年1月13日起至被告牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告周某某交付房屋之日止的違約金按中國人民銀行同期貸款利率的四倍計算；

二、駁回原告周某某要求被告牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付雞西市雞冠區(qū)星河公館某號樓某單元某號（測繪后房號為A某號樓X號）住宅房屋的訴訟請求。

如果被告牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費9495元、保全費3367元，合計12862元，由被告牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)，此款原告周某某已預(yù)付，被告牡丹江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在給付上款時將應(yīng)負擔(dān)的數(shù)額一并給付原告周某某。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級人民法院。

審　判　長　　張　媛

人民陪審員　　付秀艷

人民陪審員　　王貴星

二〇一六年一月十三日

書　記　員　　趙　宇

房屋買賣合同糾紛