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內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市中級人民法院

民事判決書

（2015）赤民一終字第1122號

上訴人（原審原告）劉志某，男，漢族，19**年*月*日出生，個體工商戶，住赤峰市敖漢旗。

委托代理人孫健，內(nèi)蒙古大尚律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）潘守某，男，漢族，19**年*月*日出生，個體工商戶，住赤峰市松山區(qū)。

被上訴人（原審被告）孫瑞某，女，漢族，19**年*月*日出生，個體工商戶，住赤峰市松山區(qū)

被上訴人（原審被告）楊明某，男，蒙古族，19**年*月*日出生，職業(yè)不詳，住赤峰市松山區(qū)。

三被上訴人委托代理人郭炳江，內(nèi)蒙古紅城律師事務(wù)所律師。

上訴人劉志某因與被上訴人潘守某、楊明某、孫瑞某合同糾紛一案，不服赤峰市紅山區(qū)人民法院（2014）紅民初字第01071號民事判決，上訴至本院，本院受理后依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人劉志某的委托代理人孫健，被上訴人潘守某、楊明某、孫瑞某的委托代理人郭炳江到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明，涉案的標(biāo)的物現(xiàn)名稱為**賓館。房屋坐落于紅山區(qū)某辦事處某居委會。具體位置為：紅山區(qū)某路與某街交匯處，即某某大廈對過向陽土產(chǎn)舊址。根據(jù)劉志某提交的消防合格證顯示，該樓為十三層。該樓二層所有權(quán)人為楊昭儒。2011年1月1日楊昭儒與潘守某、楊明某、孫瑞某簽訂了租賃合同，承租了該樓二層。租期六年，從2011年3月30日至2017年3月30日。2012年12月25日潘守某、楊明某、孫瑞某以40萬元的價款將該二層轉(zhuǎn)兌給案外人李艷某。本案涉案的樓層為三至五層。潘守某、楊明某、孫瑞某提交了案外人王某的二份房屋所有權(quán)證，證明4、5層所有權(quán)人為王某。潘守某、楊明某、孫瑞某提交了民事調(diào)解書、裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書等證據(jù)證明3層的所有權(quán)人也是王某。

2011年3月22日，王某（出租方）與潘守某（承租方）簽訂房屋租賃合同，王某將坐落于紅山區(qū)某路與某街交匯處，即某某大廈對過向陽土產(chǎn)舊址3號樓三樓、金住安賓館四樓、五樓租賃給潘守某使用。租期十年，自2011年4月1日至2021年4月1日止。在合同期限內(nèi)，王某允許潘守某在不變更法人的前提下按經(jīng)營理念轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包，此合同依舊有效。2013年6月30日，劉志某（乙方）與潘守某、楊明某（甲方）簽訂轉(zhuǎn)兌合同。合同第一條第一項約定甲方將其租賃的座落于紅山區(qū)某路與某街交匯處即某某大廈對過向陽土產(chǎn)舊址3號樓三樓（建筑面積600平方米），原金住安賓館（四樓、五樓建筑面積為800平方米），即現(xiàn)**賓館三樓至后側(cè)四樓至五樓轉(zhuǎn)兌并租給乙方使用。合同第一條第二項約定甲方與房東簽訂租賃期限至2021年4月1日止，年租金30萬元整。次年租金在第二年的2月1日前一次性交付給房東。第二條約定甲方將第一條第一款所述的房屋及購置的相關(guān)設(shè)施設(shè)備、剩余房租費以125萬元的價格轉(zhuǎn)讓給乙方，自合同簽訂之日起全部歸乙方所有，乙方在簽訂合同之日起，先支付給甲方65萬元現(xiàn)金，余款在2014年1月1日前付清。第五條，在合同期限內(nèi)，房主王某允許乙方轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包，此合同依舊有效。第六條，本合同簽訂之日起，乙方繼續(xù)履行甲方與房東之間所簽合同的權(quán)利義務(wù)，在乙方履行完付款事項后，甲方負責(zé)達成乙方與房東之間簽訂后續(xù)合同。此合同終止。第七條約定，自合同簽訂之日起再發(fā)生的債權(quán)債務(wù)由乙方負責(zé)，合同簽訂之日前發(fā)生的債權(quán)債務(wù)由甲方負責(zé)。第八條約定，甲方在乙方?jīng)]有變更營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證件前負責(zé)證件的年檢，費用由乙方承擔(dān)，如需變更經(jīng)營執(zhí)照等相關(guān)證件甲方予以全力配合。合同簽訂后，劉志某給付潘守某、楊明某、孫瑞某65萬元現(xiàn)金。潘守某、楊明某、孫瑞某將涉案房屋交付原告占有使用。2013年10月10日，赤峰市紅山區(qū)公安消防大隊作出公消封字（2013）第021號臨時查封決定書，對赤峰市紅山區(qū)某街某賓館的二至三層進行查封，查封原因為：1、墻壁消火栓無水、封閉樓梯間不符合要求。2、無消防審檢、驗收意見書。查封期限為2013年10月10日09時至2013年11月10日09時。查封決定寫明，你單位（場所）應(yīng)當(dāng)立即整改火災(zāi)隱患、整改后經(jīng)我大隊檢查合格后方可解除查封。

劉志某、潘守某、楊明某、孫瑞某在庭審中提交了二份消防合格證，即紅山區(qū)公安消防大隊（紅）公消安檢許字【2011】第127號及【2013】第156號消防合格證。127號消防證寫明，場所為赤峰市紅山區(qū)**賓館，建筑層數(shù)13層，第二層為賓館。2011、2012、2013年檢驗符合消防安全要求。156號消防證寫明，場所為赤峰市紅山區(qū)**賓館，建筑層數(shù)13層，二至五樓為旅店。年度檢驗：2013年9月9日檢驗情況，符合消防安全要求。該二份合格證均注明是公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證，每年幾月幾日前到消防大隊辦理年度檢驗。檢驗不合格，合格證正副本同時撤銷。

現(xiàn)劉志某以潘守某、楊明某、孫瑞某在簽訂轉(zhuǎn)兌合同時采取欺詐手段，一是使用套牌營業(yè)執(zhí)照，二是隱瞞沒有經(jīng)過消防驗收合格的重要事實，使劉志某在違背真實意思的情況下簽訂轉(zhuǎn)兌合同，為此請求撤銷劉志某與潘守某、楊明某、孫瑞某于2013年6月30日簽訂的轉(zhuǎn)兌合同。返還劉志某支付的轉(zhuǎn)兌款65萬元并賠償劉志某各項損失40萬元并由潘守某、楊明某、孫瑞某承擔(dān)本案的訴訟費用。

原審法院認為，《民事案件案由規(guī)定》中沒有轉(zhuǎn)兌糾紛的案由，關(guān)于案由的確定標(biāo)準(zhǔn)原則上是”法律關(guān)系性質(zhì)”加”糾紛”。本案中，劉志某、潘守某、楊明某、孫瑞某雙方簽訂的轉(zhuǎn)兌合同第二條明確約定，劉志某將第一條第一款所述的房屋及購置的相關(guān)設(shè)施設(shè)備、剩余房租費以125萬元的價格轉(zhuǎn)讓給潘守某、楊明某、孫瑞某，自合同簽訂之日起全部歸潘守某、楊明某、孫瑞某所有。所以本案包括二部分法律關(guān)系，一部分是相關(guān)設(shè)施設(shè)備的轉(zhuǎn)讓即買賣，一部分是房屋的轉(zhuǎn)租。故本案案由應(yīng)當(dāng)確定為買賣及租賃合同糾紛。

劉志某、潘守某、楊明某、孫瑞某雙方于2013年6月30日簽訂的轉(zhuǎn)兌合同，即房屋的轉(zhuǎn)租及設(shè)備設(shè)施的轉(zhuǎn)讓系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。劉志某、潘守某、楊明某、孫瑞某雙方均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。

現(xiàn)劉志某認為，雙方簽訂的轉(zhuǎn)兌合同應(yīng)予撤銷。理由如下：1、潘守某、楊明某、孫瑞某交付給劉志某的營業(yè)執(zhí)照是二樓**賓館的營業(yè)執(zhí)照，劉志某所兌房屋沒有營業(yè)執(zhí)照。2、賓館沒有消防驗收合格證，2013年10月9日涉案賓館被赤峰市公安局紅山區(qū)消防大隊查封，至今不能營業(yè)。

針對劉志某以上意見，原審法院認為：1、關(guān)于營業(yè)執(zhí)照的問題。根據(jù)《個體工商戶條例》第十條規(guī)定：個體工商戶登記事項變更的，應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)申請辦理變更登記。個體工商戶變更經(jīng)營者的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記后，由新的經(jīng)營者重新申請辦理注冊登記。家庭經(jīng)營的個體工商戶在家庭成員間變更經(jīng)營者的，依照前款規(guī)定辦理變更手續(xù)?！秱€體工商戶登記管理辦法》第三十五條規(guī)定：個體工商戶提交虛假材料騙取注冊登記，或者偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓營業(yè)執(zhí)照的，由登記機關(guān)責(zé)令改正，處4000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，撤銷注冊登記或者吊銷營業(yè)執(zhí)照。從以上規(guī)定可以看出，個體工商戶的營業(yè)執(zhí)照是不能出借、轉(zhuǎn)讓的，劉志某如果繼續(xù)經(jīng)營賓館，應(yīng)當(dāng)重新辦理營業(yè)執(zhí)照。因此劉志某提出轉(zhuǎn)兌的賓館沒有營業(yè)執(zhí)照系受到欺詐的理由不能成立。2、關(guān)于消防合格證的問題。根據(jù)劉志某、潘守某、楊明某、孫瑞某提交的二份消防合格證，能夠證明潘守某、楊明某、孫瑞某提交了劉志某所承租的三至五層的消防安全合格證且2013年9月9日檢驗情況為符合消防安全要求。劉志某、潘守某、楊明某、孫瑞某簽訂的轉(zhuǎn)兌合同的時間為2013年6月30日，消防部門臨時查封決定書出具的時間是2013年10月10日。查封決定寫明，你單位（場所）應(yīng)當(dāng)立即整改火災(zāi)隱患、整改后經(jīng)我大隊檢查合格后方可解除查封。這說明整改的責(zé)任主體是正在經(jīng)營的劉志某，而不應(yīng)該是潘守某、楊明某、孫瑞某?，F(xiàn)劉志某也未提交證據(jù)證明消防合格證系潘守某、楊明某、孫瑞某違法取得及保持消防設(shè)施符合安全規(guī)定是潘守某、楊明某、孫瑞某的責(zé)任的證據(jù)。所以劉志某的該項主張不能成立。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條及上述法規(guī)之規(guī)定，并經(jīng)審判委員會討論決定，判決如下：駁回劉志某的訴訟請求。

宣判后，上訴人劉志某不服，上訴稱，本案認定為買賣及租賃合同糾紛時錯誤的，本案應(yīng)為合同糾紛，本案應(yīng)為轉(zhuǎn)兌合同，不應(yīng)為買賣及租賃合同糾紛。雙方簽訂的房屋租賃合同沒有經(jīng)過原房主的許可簽字，屬于效力待定合同，原審認定營業(yè)執(zhí)照應(yīng)當(dāng)由新的經(jīng)營者重新辦理注冊登記的認定也是錯誤的，協(xié)議約定甲方在乙方?jīng)]有變更營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證件前負責(zé)證件的年檢，劉志某轉(zhuǎn)兌的是**賓館，并應(yīng)當(dāng)有營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)齊全。其次應(yīng)當(dāng)由潘守某、楊明某、孫瑞某先辦理注銷登記，而本案不爭的事實是轉(zhuǎn)對的房屋消防設(shè)施沒有經(jīng)過驗收，明顯存在欺詐，原判認定整改責(zé)任主體是正在經(jīng)營的經(jīng)營者即劉志某是錯的，轉(zhuǎn)兌合同簽訂日期是2013年6月30日，對方辦理的消防合格證是2013年9月9日辦理的，說明保持消防設(shè)施符合法律規(guī)定是對方的責(zé)任，消防合格證是2013年9月9日，但是卻在2013年10月8日被消防部門查封，可以證明消防合格證是違法取得的，轉(zhuǎn)兌合同第八條約定，甲方在乙方?jīng)]有變更營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證件前負責(zé)證件的年檢，當(dāng)然也包括消防合格證。且涉案的房屋根本不可能進行消防整改。本案潘守某、楊明某、孫瑞某故意隱瞞真實情況與劉志某簽訂轉(zhuǎn)兌合同存在欺詐，本案合同簽訂是以轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)為主要目的，租賃房屋及轉(zhuǎn)讓其他設(shè)施為輔助的一份合同，如果不能經(jīng)營，劉志某就不會簽訂此合同，劉志某提交的工商檔案，消防臨時查封決定書完全可以證明。轉(zhuǎn)兌的附身賓館根本沒有經(jīng)營資質(zhì)、且沒有經(jīng)過消防驗收，根本不能正常經(jīng)營的事實。劉志某承兌的**賓館，與其他人共用一個營業(yè)執(zhí)照，沒有單獨的營業(yè)執(zhí)照，潘守某、楊明某、孫瑞某交付的營業(yè)執(zhí)照是二樓**賓館的營業(yè)執(zhí)照，是套牌的營業(yè)執(zhí)照。本案潘守某、楊明某、孫瑞某故意隱瞞真實情況與劉志某簽訂轉(zhuǎn)兌合同屬于欺詐行為，要求依法撤銷，另本案當(dāng)事人楊明某是公安干警，其違反規(guī)定簽訂合同行為時違法無效的。綜上，要求撤銷原判，改判支持劉志某的一審全部訴訟請求。被上訴人潘守某、楊明某、孫瑞某答辯稱，原審判決事實清楚，適用法律正確。劉志某主張本案的案由，潘守某、楊明某、孫瑞某認為原審法院基于雙方所簽訂的轉(zhuǎn)兌合同的內(nèi)容確認為買賣并沒有不妥，在合同的第二條說得很明確。因此原審法院基于此認定為買賣及租賃并無不當(dāng)。關(guān)于劉志某主張的消防、營業(yè)執(zhí)照以及所謂的出讓租賃均是劉志某自行杜撰的結(jié)果沒有事實依據(jù)，因為雙方簽訂的合同第二條約定，只是設(shè)施設(shè)備及租賃費，根本不涉及經(jīng)營權(quán)和相關(guān)證照的轉(zhuǎn)讓，因為相關(guān)證照的轉(zhuǎn)讓是無效的，本案也不涉及。關(guān)于楊明某的身份不是本案審理的內(nèi)容，因為本案審理的只是民事合同，涉及的內(nèi)容是設(shè)備設(shè)施的買賣，不在經(jīng)營問題，更不是經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此劉志某的訴求沒有事實及法律依據(jù)，原審判決正確，依法應(yīng)維持，請二審駁回上訴。

二審經(jīng)審理查明的事實與原審認定的事實一致，本院予以確認。

本院認為，劉志某要求撤銷本案轉(zhuǎn)兌合同的理由為該賓館三至五層沒有營業(yè)執(zhí)照和消防查封導(dǎo)致無法營業(yè)。因劉志某在將賓館轉(zhuǎn)兌后，無論上一個經(jīng)營者是否辦理營業(yè)執(zhí)照，其作為該賓館新的經(jīng)營者，均應(yīng)當(dāng)重新辦理相關(guān)營業(yè)手續(xù)，從而享有其作為新的經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任義務(wù)，故其主張由潘守某、楊明某、孫瑞某提供營業(yè)手續(xù)不符合我國法律法規(guī)的要求，本院不予支持。賓館轉(zhuǎn)兌后，劉志某對該賓館進行了裝修并實際進行經(jīng)營，作為對該場所設(shè)施的改動者和經(jīng)營控制者，其主張由潘守某、楊明某、孫瑞某承擔(dān)消防責(zé)任不符合消防險情控制的實際需要，故其以此要求撤銷合同沒有依據(jù)，本院不予支持。綜上,原審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條一款（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費14250元，由上訴人承擔(dān)，郵寄送達費80元由上訴人、三被上訴人各承擔(dān)20元。

本判決為終審判決。

審　判　長　董燕洪

審　判　員　牟玉蓮

代理審判員　張?zhí)N琪

二〇一五年九月二日

書　記　員　劉亞楠

租賃合同