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新疆維吾爾自治區(qū)阿克蘇市人民法院

民事判決書

（2015）阿市民初字第3750號(hào)

原告孫某，女，漢族，19**年*月*日出生，住阿克蘇市。

委托代理人李錚，新疆佰成律師事務(wù)所律師。

被告錢某，男，漢族，19**年*月*日出生，住烏魯木齊市。

委托代理人王某恩，男，漢族，19**年*月**日出生，住烏魯木齊市。

原告孫某訴被告錢某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，適用普通程序依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人李錚、被告委托代理人王某恩到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告孫某訴稱：2011年4月15日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：由被告租賃原告位于阿克蘇市新華東路8號(hào)地區(qū)供銷社辦公樓旁一至二樓建筑面積為1405平方米的餐廳經(jīng)營(yíng)餐飲；租賃期限從2011年6月20日至2017年9月20日止；有下列情形之一，原告有權(quán)解除合同：被告不交付或不按約定期限交付租金達(dá)15天以上；被告所欠各項(xiàng)費(fèi)用（依法納稅、物業(yè)部門管理等費(fèi)用）達(dá)3000元人民幣以上；合同執(zhí)行過(guò)程中，雙方若有一方違約，由違約方向?qū)Ψ街Ц哆`約金100000元人民幣。合同簽訂后，原告即向被告交付了房屋。在履行合同時(shí)，被告從2014年6月20日至今，欠付租金117732元、暖氣費(fèi)26695元、水費(fèi)4085元，共計(jì)欠款148512元，對(duì)此有原、被告算賬為據(jù)。經(jīng)原告多次催要，被告均以沒(méi)錢為由拒付。現(xiàn)要求：一、解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》。二、由被告支付原告拖欠的租賃費(fèi)117732元、暖氣費(fèi)26695元（2014年-2015年度采暖期）、水費(fèi)4085元，共計(jì)148512元。三、由被告支付原告違約金10萬(wàn)元。

被告錢某辯稱:原、被告簽訂《房屋租賃合同》及原告陳述的交付房屋時(shí)間屬實(shí)。原告交付的房屋是帶有裝修，但被告沒(méi)有利用，是將原裝修全部拆除重新裝修后再經(jīng)營(yíng)酒店，投入較大。至今被告實(shí)際已交租金142268元、尚欠原告租賃費(fèi)117732元、暖氣費(fèi)26695元、水費(fèi)4085元屬實(shí)。因被告經(jīng)營(yíng)酒店精力不足，就將酒店承包給了朱經(jīng)泉（朱經(jīng)泉是酒店原來(lái)的經(jīng)理）。此后朱經(jīng)泉騙取財(cái)務(wù)、法人印章，購(gòu)買了轉(zhuǎn)賬支票17張，借高利貸、欠供貨商及原告錢款后逃跑,下落不明。除了高利貸，其他的債務(wù)應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)。租賃房屋從2015年2月15日關(guān)門后一直閑置至今。因我們投資300萬(wàn)元用于裝修及購(gòu)買設(shè)備，希望法庭對(duì)雙方糾紛予以調(diào)解，允許被告找人轉(zhuǎn)租，以減少被告損失。

原告為證實(shí)自己的主張，在庭審中提交了以下證據(jù)：

1、2011年4月15日原、被告簽訂的《房屋租賃合同》。證明租賃合同中約定的原、被告權(quán)利、義務(wù)。

2、2014年12月12日被告的出納邢海英與原告的結(jié)算清單1份。證明被告欠付的費(fèi)用是租金117732元、暖氣費(fèi)26695元、水費(fèi)4085元，合計(jì)欠費(fèi)148512元。

被告對(duì)證據(jù)1、2的真實(shí)性、證明觀點(diǎn)無(wú)異議，本院確認(rèn)該證據(jù)的證明效力。

被告為證實(shí)自己的主張，在庭審中提交了以下證據(jù)：

1、被告與朱經(jīng)泉簽訂的《承包經(jīng)營(yíng)合同》1份；

2、朱經(jīng)泉出具的承諾書2份。

上述證據(jù)1、2證明在朱經(jīng)泉承包酒店之前之前，被告應(yīng)向原告支付的所有費(fèi)用已履行完畢。朱經(jīng)泉承包酒店后開(kāi)始拖欠原告費(fèi)用?，F(xiàn)朱經(jīng)泉下落不明，債務(wù)只能由被告承擔(dān)。

原告對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性及被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)債務(wù)的觀點(diǎn)認(rèn)可，否認(rèn)被告主張的朱經(jīng)泉為酒店承包人的觀點(diǎn)。認(rèn)為是被告將租賃房屋擅自轉(zhuǎn)租給第三人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)原告的書面同意。當(dāng)時(shí)被告告知原告朱經(jīng)泉是餐廳的經(jīng)理。原告在2014年12月12日還是與被告的出納邢海英進(jìn)行了對(duì)賬，故原告不認(rèn)可朱經(jīng)泉是酒店內(nèi)部承包人。本院認(rèn)為：原、被告租賃合同明確房屋承租人為被告。被告在租賃房屋期間，沒(méi)有向原告提交書面材料告知酒店承包他人的事實(shí)，更未經(jīng)原告許可。且在2014年12月12日還是原、被告進(jìn)行對(duì)賬。對(duì)被告主張的朱經(jīng)泉為酒店承包人的觀點(diǎn)，本院不予支持。

本院通過(guò)對(duì)原、被告所提供證據(jù)進(jìn)行分析、認(rèn)證后，確定以下案件事實(shí)：

2011年4月15日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：原告將位于阿克蘇市新華東路8號(hào)地區(qū)供銷社辦公樓旁一至二樓餐廳（建筑面積約1405平方米，含宿舍）租賃給被告，房屋磚混結(jié)構(gòu)，室內(nèi)、外裝修以現(xiàn)狀為準(zhǔn)，并配自來(lái)水、暖氣、防火等設(shè)施；租賃期限自2011年6月20日至2017年9月20日。年租金26萬(wàn)元，是采取先交租賃費(fèi)后使用的原則，被告必須在每年的6月20日前一次性繳清當(dāng)年度全年租金；被告除支付租金外還負(fù)責(zé)支付租賃房屋所發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、門前五包費(fèi)、社會(huì)治安綜合治理費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)等由租賃房屋產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用。其中暖氣費(fèi)的收取按地區(qū)規(guī)定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并且必須在供暖前十五天一次交清；租賃房屋的用途必須是餐飲業(yè)，不得用于社會(huì)控制的危險(xiǎn)性行業(yè)和非法行業(yè)；租賃合同期滿，裝修及改善增設(shè)它物（固定不動(dòng)的部分）被告應(yīng)無(wú)條件保持其正常經(jīng)營(yíng)時(shí)的狀態(tài)，無(wú)償交付原告，歸原告所有；被告原則上不得轉(zhuǎn)租房屋，如需轉(zhuǎn)租房屋與第三人，必須以書面形式征得原告同意，被告并保證此合同所有的責(zé)任、義務(wù)、約定均適用于第三人；有下列情形之一的，原告有權(quán)解除本合同：1、被告不交付或不按約定交付租金達(dá)15天以上。2、被告所欠各項(xiàng)費(fèi)用（合同第五條所指費(fèi)用）達(dá)3000元人民幣以上；…本合同執(zhí)行過(guò)程中，原、被告雙方若有一方違約，由違約方向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣10萬(wàn)元；被告逾期交付租金的，除應(yīng)及時(shí)如數(shù)補(bǔ)交外，還應(yīng)向原告支付逾期繳納的日千分之三的滯納金；合同執(zhí)行過(guò)程中，若因被告違約或者被告無(wú)能力繼續(xù)履行合同，要終止合同時(shí)，除應(yīng)支付違約金外，被告對(duì)租賃房屋的裝修、改造、增設(shè)他物（固定不動(dòng)的部分)也要完好無(wú)損無(wú)償交與原告，不得拆除和毀壞，否則按價(jià)向原告賠償。合同簽訂后，原告即將租賃房屋交付被告。被告對(duì)租賃房屋原有裝修進(jìn)行了改建后經(jīng)營(yíng)飯店。被告于2014年7月11日向原告繳費(fèi)15萬(wàn)元，于2014年9月16日向原告繳費(fèi)5萬(wàn)元。2014年12月12日原告與被告財(cái)務(wù)人員進(jìn)行結(jié)算，確認(rèn)：被告在向原告交納的20萬(wàn)元中，扣除被告欠款57732元，被告已付租金為142268元，尚欠原告租金117732元，被告欠原告暖氣費(fèi)26695元、水費(fèi)4085元、住宿費(fèi)5842元，合計(jì)154354元。從2015年2月15日起被告將酒店一直關(guān)門閑置至今。在此期間，雙方為租賃房屋糾紛多次協(xié)商均未達(dá)成協(xié)議。2015年7月21日原告訴至本院。

在本院審理期間，被告認(rèn)為其投資較大，在法庭調(diào)解期間，被告要求原告同意其在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)租第三人，原告同意。但從2015年10月8日至2015年12月底，被告未能尋找到合適的第三人。原告此時(shí)明確表示堅(jiān)決要求解除租賃合同。經(jīng)法庭明示，被告在庭審中明確表示對(duì)原、被告簽訂的租賃合同中約定的違約金是否高低不提出減少的請(qǐng)求。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的房屋租賃合同是雙方真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方均有約束力。按合同約定，被告應(yīng)當(dāng)是先交租賃費(fèi)后使用房屋，必須在每年的6月20日前一次性繳清當(dāng)年度全年租金，還應(yīng)支付租賃房屋所發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、門前五包費(fèi)、社會(huì)治安綜合治理費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。被告不交付或不按約定交付租金達(dá)15天以上或者被告所欠各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)3000元人民幣以上的，原告有權(quán)解除合同，收回出租房屋。在原、被告實(shí)際履行租賃合同中，被告在2014年6月20日至2015年6月20日的租賃期內(nèi)，只交納了租金142268元，尚欠原告租金117732元，拖欠原告暖氣費(fèi)26695元、水費(fèi)4085元，對(duì)上述欠款事實(shí)及數(shù)額，被告均無(wú)異議。被告上述行為符合雙方約定的解除租賃合同條件。原告要求按約定解除與被告訂立的房屋租賃合同、交還租賃房屋、支付拖欠相關(guān)費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求符合合同約定及法律規(guī)定，本院予以支持。被告認(rèn)為其已將飯店承包給朱經(jīng)泉，但又認(rèn)可其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)在此期間的民事責(zé)任。被告在租賃期間未經(jīng)原告許可的民事行為，均應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)民事責(zé)任。租賃合同約定，原、被告雙方若有一方違約，由違約方向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣10萬(wàn)元。若因被告違約或者被告無(wú)能力繼續(xù)履行合同，要終止合同時(shí)，除應(yīng)支付違約金外，被告對(duì)租賃房屋的裝修、改造、增設(shè)他物（固定不動(dòng)的部分)也要完好無(wú)損無(wú)償交與原告，不得拆除和毀壞，否則按價(jià)向原告賠償。原告要求被告按照合同約定支付違約金10萬(wàn)元，被告對(duì)此沒(méi)有要求調(diào)整違約金，原告該主張符合合同約定，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十七條、第一百一十四條、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告孫某與被告錢某2011年4月15日簽訂的《房屋租賃合同》。

二、被告錢某支付原告孫某拖欠的租金117732元。

三、被告錢某支付原告孫某拖欠的暖氣費(fèi)26695元、水費(fèi)4085元。

四、被告錢某向原告孫某交還租賃房屋及租賃房屋的裝修、改造、增設(shè)他物的固定設(shè)施。

五、被告錢某向原告孫某承擔(dān)違約金10萬(wàn)元。

上述二、三、五項(xiàng)合計(jì)248512元，由被告錢某與判決第四項(xiàng)義務(wù)于判決生效之日起十五日內(nèi)履行。

如果未按本判決指定的期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行的期間為兩年，從履行期間的最后一日起計(jì)算。

案件受理費(fèi)5028元，由被告錢某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本。上訴于阿克蘇地區(qū)中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　馬　榮

助理審判員　安　寧

人民陪審員　楊芝紅

二〇一五年十二月三十日

書　記　員　楊　鑫

合同糾紛