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福建省漳州市薌城區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）薌民初字第4016號

原告馮某某，男，19**年*月*日出生，漢族，住漳州市薌城區(qū)。

委托代理人林某某，福建簪華律師事務(wù)所律師。

被告漳州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人林某某，總經(jīng)理。

委托代理人李某某，女，漳州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工，住東山縣。

原告馮某某與被告漳州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2014年4月22日立案受理。依法由審判員鄭麗容適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告馮某某及其委托代理人林某某，被告漳州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人李某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告馮某某訴稱，2008年3月17日，原告與被告簽訂了合同編號為3506010801**＊＊＊＊的《商品房買賣合同》，合同約定原告以總金額人民幣380312元（以下幣種均為人民幣）向被告購買“某某三江城”1幢6＊＊號房屋。合同簽訂后，原告依約支付了首付款180312元，剩余購房款200000元也依約向銀行辦理了按揭貸款。上述合同第十四條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后的60日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)初始登記，并將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人的原因，買受人不能在商品房交付使用后的90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的……出賣人自逾期之日起每日按買受人已付款的0.003%向買受人支付違約金。”被告雖于2009年12月被告向原告交付了房屋，但被告并沒有按合同約定的時間為原告辦理房屋權(quán)屬證書，時至今日，被告仍沒有履行合同約定的辦證義務(wù)。而被告與原告簽訂的上述合同中對違約金比例的約定偏低，被告在同一年度與其他業(yè)主簽訂的同一版本的《商品房買賣合同》中約定的違約金比例為每日0.03%，而與原告簽訂的合同中卻被被告偷偷改為0.003%。原告認(rèn)為，被告的行為違反了公平及公序良俗的原則。根據(jù)《合同法》第一百一十四條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，原告請求人民法院予以增加，違約金比例應(yīng)參照中國人民銀行規(guī)定的2013年金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)每年6%再加上30%，即每年7.8%計算。原告按照民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，請求被告按訴求時的前兩年支付逾期辦證違約金59328.60元（380312元×7.8%×2=59328.60元）。綜上所述，被告沒有依約辦理房屋權(quán)屬證書已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，請求法院依法判令被告向原告支付逾期辦證違約金59328.60元；本案訴訟費由被告承擔(dān)。

被告漳州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一、被告已經(jīng)履行了《商品房買賣合同》約定的辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)，不存在違約情形。根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記流程，被告作為出賣人的義務(wù)是登記資料報備義務(wù)、通知辦證義務(wù)。二、被告已依照合同約定履行了相關(guān)的辦證義務(wù)，此后就不復(fù)存在辦證的違約責(zé)任。某某三江城項目各幢商品房交付使用后，被告依照規(guī)定先后向有關(guān)部門報送了房屋所有權(quán)登記和土地使用權(quán)分戶登記的備案資料。漳州市房地產(chǎn)管理局經(jīng)審查后于2011年5月17日發(fā)布某某三江城1幢的產(chǎn)權(quán)辦證公告，漳州市國土資源局薌城分局審查后于2011年6月初電話通知被告可辦理三江城項目的國有土地使用權(quán)分戶登記。在具備辦理兩證的條件后，被告及時在三江城小區(qū)通過公告的方式告知全體業(yè)主可申請辦理權(quán)屬登記，已有業(yè)主于2011年8月19日即取得權(quán)屬證書。對于未及時辦理手續(xù)的業(yè)主，被告于2011年11月1日依照合同約定的地址和方式，通過郵政掛號信的方式發(fā)送了催告函。三、原告未能及時取得房屋權(quán)屬證書，原因不在被告。原告能否及時取得權(quán)屬證書取決于原告是否及時申請辦證、是否及時繳納辦證費用，以及權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)是否及時審查發(fā)證等因素。被告只是在收到原告的公證委托書后才受托協(xié)助原告將相關(guān)辦證材料代為遞交相關(guān)部門，行為性質(zhì)上屬于民事代理，不屬于商品房買賣合同約定的出賣人的辦證義務(wù)。四、原告所主張的訴訟請求已超過法定的訴訟時效。依照商品房買賣合同約定，逾期辦證違約金自辦證逾期之日起按日計算，因此，相應(yīng)的違約金訴訟時效也應(yīng)按每日單獨計算。如果被告在通知辦證之前存在逾期辦證行為，即便辦證逾期計算至?xí)嫱ㄖk證之日2011年11月，根據(jù)訴訟時效的法律規(guī)定，原告追究被告逾期辦證違約責(zé)任的最后期限應(yīng)當(dāng)是2013年11月，而原告至2014年才提出本案訴訟，顯然已經(jīng)超過法定訴訟時效。綜上，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，2008年3月17日，原告馮某某與被告漳州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂合同編號為GF-2000-0171（MF-2008-NO.3506010801030＊＊＊＊）的《商品房買賣合同》，合同約定：原告向被告購買金峰南路以西、瑞京路以北某某三江城1幢6＊＊號商品房，建筑面積為105.21平方米，房屋總價款為人民幣380312元，被告應(yīng)當(dāng)在2009年12月31日前將房屋交付原告等。關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記，合同第十四條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)初始預(yù)登記，并將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第2項處理：2、買受人不退房，出賣人自逾期之日起每日按買受人已付款的0.003%向買受人支付違約金……”。2009年12月，被告將原告購買的商品房交付原告。2012年8月14日，原告公證委托被告及中國建設(shè)銀行工作人員代辦上述房屋的產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證。原告提起本案訴訟前，曾于2014年2月20日向本院遞交訴前調(diào)解材料，要求被告支付逾期辦證違約金。

另查明，2011年5月17日，漳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)網(wǎng)發(fā)布《某某三江城1幢辦證公告》，告知購買“某某三江城1幢”的業(yè)主可申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。2011年6月，“某某三江城1幢”商品房具備申請國有土地使用權(quán)證登記條件。

上述事實，有原、被告的庭審陳述及原告提供的《商品房買賣合同》【GF-2000-0171（MF-2008-NO.3506010801030＊＊＊＊）】、本院調(diào)取的漳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)網(wǎng)發(fā)布的《某某三江城1幢辦證公告》、漳州市國土資源局薌城分局出具的《情況說明》等予以證實。原告提供的證據(jù)經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，本院對于證據(jù)的真實性和來源的合法性，予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原告馮某某與被告漳州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十四條的約定，如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，被告即構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案被告于2009年12月將房屋交付原告，依合同約定，被告至遲應(yīng)于2010年3月31日前將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，以便原告能夠辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，但本案訟爭房屋直至2011年6月才完整具備辦理權(quán)房屋權(quán)屬證書的條件，被告已構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條之規(guī)定，按照二年的訴訟時效計算，本案原告至遲應(yīng)于2013年6月31日前向被告主張權(quán)利。原告于2014年2月20日向本院遞交訴前調(diào)解材料，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，可視為原告向被告主張權(quán)利的時間，但按照該時間計算已超過二年的訴訟時效，且原告未提出證據(jù)證明存在訴訟時效中斷的事由，故被告主張原告的請求超過訴訟時效，依法成立。因此，原告要求被告支付逾期辦證違約金的訴訟請求，本院不予支持。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告馮某某的訴訟請求。

本案受理費人民幣1283元，減半收取為641.50元，由原告馮某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于漳州市中級人民法院。

代理審判員　　鄭麗容

二〇一四年十二月十七日

書　記　員　　黃倩茹

商品房預(yù)售合同糾紛