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福建省漳州市薌城區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）薌民初字第1705號(hào)

原告漳州市某某住房管理中心。

法定代表人葉某某，主任。

委托代理人林江華，福建衡評(píng)律師事務(wù)所律師。

委托代理人鄭慶祥，福建衡評(píng)律師事務(wù)所律師。

被告蔡某某，女，漢族，19**年*月*日出生。

原告漳州市某某住房管理中心訴被告蔡某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李佐玉適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人鄭慶祥、被告蔡某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，被告向原告承租薌城區(qū)XXXX2號(hào)店面，合同期2年，月租金1760元，于2013年12月31日屆滿。在合同期滿后原告依規(guī)定將房屋以投標(biāo)方式向社會(huì)公開招租，被告未取得繼續(xù)承租權(quán)，但被告拒不退還店面且不繳納所欠租金，被告行為已構(gòu)成侵權(quán)，故訴至法院，請求判令：一、被告支付租金13210元（從2014年2月份起按每月2560元支付租金至歸還房屋止）；二、解除租賃關(guān)系并退還薌城區(qū)XXXXX2號(hào)店面；三、判令被告支付逾期退還店面的違約金，每逾期一天應(yīng)支付違約金1000元（從2014年1月1日起每日支付原告1000元至歸還房屋止）。

被告辯稱，原、被告雙方租賃合同約定2014年1月1日到期，合同到期后，被告對(duì)該店面享有優(yōu)先承租權(quán)。被告參加了原告于2014年1月21日舉行的招投標(biāo)活動(dòng)，最高標(biāo)價(jià)是2560元，被告已經(jīng)按了優(yōu)先權(quán)的按鈕，同意按最高標(biāo)價(jià)2560元享有優(yōu)先承租權(quán)。原告應(yīng)按照招投標(biāo)價(jià)2560元續(xù)租給被告。并且原告口頭同意給一個(gè)月的期限搬離。被告不存在違約行為，而且合同約定的每天1000元的違約金過高，沒有法律依據(jù)是無效的，如果法院認(rèn)定被告違約，只同意按照中標(biāo)價(jià)每月2560元計(jì)算占用費(fèi)以及違約金。

上述事實(shí)，有原告提供的房屋租賃合同以及原、被告雙方庭審陳述等在案為據(jù)。

經(jīng)審理查明：2012年4月25日，原、被告雙方簽訂編號(hào)為漳房租賃合同（2012）第7XXXXXX0號(hào)房屋租賃合同，合同約定：被告向原告承租址于漳州市薌城區(qū)XXXXX2號(hào)店面。租賃期限2年，自2012年1月1日至2013年12月31日止。租金為每月1760元，每半年繳納一次租金。合同第六條第4項(xiàng)約定，被告應(yīng)在租賃期屆滿時(shí)把房屋交還給原告。原告重新招租，同等條件下，被告作為承租戶享有優(yōu)先承租權(quán)。合同第九條還約定：被告若逾期退還房屋，除應(yīng)按占用天數(shù)計(jì)算原有租金外，每逾期一天還應(yīng)向原告支付違約金人民幣1000元。

另查明，被告已按照合同的約定支付合同約定租賃期間的租金。2014年1月22日，原告將該店面委托漳州市國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（物權(quán)）交易中心進(jìn)行公開招投標(biāo)，被告參加招投標(biāo)，但未能中標(biāo)，由孔祥福以月租金2560元中標(biāo)。該店面現(xiàn)仍由被告蔡某某占有使用。

綜上所述，本院認(rèn)為，原、被告雙方于2012年4月25日簽訂的關(guān)于薌城區(qū)XXXXX2號(hào)店面的房屋租賃合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，該合同成立并生效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行合同義務(wù)。合同期限屆滿后，被告參加招投標(biāo)未能中標(biāo)，原、被告雙方未能就該店面的租賃簽訂新的合同，原告主張被告騰退仍占用的店面，合法有據(jù)，本院應(yīng)予以支持。被告抗辯稱被告享有優(yōu)先承租權(quán)，應(yīng)按中標(biāo)價(jià)2560元續(xù)租的抗辯主張，于法無據(jù)，本院不予采納。原告主張從2014年2月開始租金應(yīng)按該招標(biāo)中標(biāo)價(jià)每月2560元計(jì)算至被告歸還房屋止，本院認(rèn)為，該店面租賃投投標(biāo)活動(dòng)于2014年1月22日舉行，被告未能中標(biāo)取得該店面的承租權(quán)，原告應(yīng)提前通知被告，并給予合理期限騰退，該期限一個(gè)月為宜，則2014年2月1日至2014年2月28日，該期間的租金應(yīng)為1760元。被告對(duì)后續(xù)占用費(fèi)按每月2560元計(jì)算沒有異議，則自2014年3月1日起占用費(fèi)按每月2560元計(jì)算，本院予以支持。原告主張被告應(yīng)支付逾期交房違約金，違約金按每逾期一天支付1000元計(jì)算。被告抗辯稱該違約金約定過高且后續(xù)租金同意調(diào)整為每月2560元就已包含了違約金在內(nèi)。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。本合同第九條約定被告若逾期退還房屋，除應(yīng)按占用天數(shù)計(jì)算原有租金外，每逾期一天還應(yīng)向原告支付違約金1000元。原告既主張后續(xù)占用費(fèi)不按原租金每月1760元計(jì)算，而按中標(biāo)價(jià)每月2560元計(jì)算，則已包含了實(shí)際租金損失，故被告該抗辯理由成立，本院予以采納，原告該項(xiàng)主張，依據(jù)不足，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、第二百三十五條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告蔡某某應(yīng)在本判決生效后30日內(nèi)騰出位于漳州市薌城區(qū)XXXXX2號(hào)店面，并將該房屋交付給原告執(zhí)掌。

二、被告蔡某某應(yīng)于本判決生效后30日內(nèi)支付2014年1月1日起至將該房屋交付給原告實(shí)際執(zhí)掌之日止的租金。其中2014年1月1日至2014年2月28日止租金按每月1760元計(jì)算，從2014年3月1日起至將該房屋交付給原告執(zhí)掌之日止的租金按每月2560元計(jì)算。

三、駁回原告的其他訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)230元，適用簡易程序減半收取115元。由被告蔡某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省漳州市中級(jí)人民法院。

審判員　　李佐玉

二〇一四年五月二十日

書記員　　周穎鴻

房屋租賃合同糾紛