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吉林省延吉市人民法院

民事判決書

（2014）延民初字第1545號

原告：姜某某，男，漢族，19**年**月**日生，延武吉林省長春市。

委托代理人：許光男，吉林博森律師事務(wù)所律師。

被告：董某某，男，漢族，19**年**月**日生，延武延吉市。

委托代理人：南春，吉林南春律師事務(wù)所律師。

被告：劉某某，女，滿族，19**年**月**日生，延武延吉市。

原告姜某某訴被告董某某、劉某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，于2014年5月8日依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告姜某某的委托代理人許光男、被告董某某及其委托代理人南春到庭參加了訴訟，被告劉某某經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告姜某某訴稱：2012年4月5日，原、被告簽訂了一份房屋租賃合同，約定：原告將位于延吉市重陽胡同176-13號，產(chǎn)權(quán)證號為177***號，面積為155.96平方米的房屋出租給被告，租期三年。合同簽訂后，原告按合同約定向被告交付了房屋，被告向原告支付了第一年的租金，但第二年的租金（2013年4月15日起至2014年4月14日的租金）經(jīng)原告多次催要，二被告拒不給付。原告認(rèn)為：原告向被告提供的房屋符合合同約定的經(jīng)營需要，該房屋漏水是因樓上住戶的行為造成而非原告房屋的本身存在問題，且原告得知房屋漏水后主動協(xié)助被告與社區(qū)及樓上住戶聯(lián)系，并向被告提供了部分起訴資金，因此，被告應(yīng)按照合同約定支付租金?，F(xiàn)原告訴至本院，請求判令1、解除原、被告于2012年4月5日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》；2、二被告立即向原告支付拖欠的租金35000元（自2013年4月15日起至2014年4月14日止）及利息（利息自2013年4月15日起至判決確定之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）；3、本案訴訟費(fèi)用，由二被告承擔(dān)。

被告董某某辯稱：1、同意解除原、被告之間的房屋租賃合同；2、因爭議房屋于2013年1月27日開始漏水，至今無法使用，原告應(yīng)退還被告2013年1月27日至2013年4月4日期間的房屋租賃費(fèi)6000元。綜上，請求駁回原告的訴訟請求。

被告劉某某未答辯。

原告姜某某向本院提交的證據(jù)有：

1.原告姜某某的身份證復(fù)印件一份，證明原告姜某某的身份。

2.房屋租賃協(xié)議復(fù)印件一份，證明1、2012年4月5日，原告將房屋出租給二被告；2、二被告未支付自2013年4月15日至2014年4月14日的租金。

3.房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一份，證明爭議房屋系原告所有。

被告董某某向本院提交的證據(jù)有：

1.被告董某某的身份證復(fù)印件一份，證明被告董某某的身份。

2.房屋租賃協(xié)議復(fù)印件一份，證明原告與被告董某某簽訂了爭議房屋的租賃協(xié)議。

3.本院（2013）延民初字第899號民事判決，證明被告所租賃的房屋因漏水而無法使用。

4.王定國的書面證明一份，證明自2013年1月27日起至今，因爭議房屋漏水，導(dǎo)致被告無法營業(yè)。

5.證人安某某出庭作證，證明爭議房屋因漏水，致使被告至今無法使用該房屋的事實(shí)。

安某某出庭陳述如下：2012年5月1日，被告董某某經(jīng)營的啤酒店開業(yè)時，安某某到該店內(nèi)吃過幾次飯，認(rèn)識了被告董某某。2013年1月初，安某某去該啤酒店吃飯時，發(fā)現(xiàn)該屋內(nèi)的棚頂漏水，但還在營業(yè)。2013年4月，安某某到該店吃飯時，發(fā)現(xiàn)該啤酒店已經(jīng)停止?fàn)I業(yè)，但安某某不清楚停止?fàn)I業(yè)的原因。

6.證人朱某某出庭，證明爭議房屋因漏水，致使被告至今無法使用該房屋的事實(shí)。

朱某某出庭陳述如下：二被告承租爭議房屋的前，該房屋就已經(jīng)開始漏水，因?yàn)槁┧氖虑?，朱某某修了幾次也未修好。后，原告將房屋出租給了二被告，二被告裝修時，該房屋仍在漏水，房屋漏水后，原告和被告又要求朱某某進(jìn)行修理，但是仍然漏水，直至兩個月前，朱某某才將漏水的問題處理完畢。

經(jīng)庭審質(zhì)證，原告姜某某提交的證據(jù)1、3，被告董某某均無異議，本院均予以采信；原告姜某某提交的證據(jù)2，被告董某某對真實(shí)性無異議，但提出異議稱：該房屋無法使用，且被告劉某某未在該合同上簽字，本院認(rèn)為：因被告董某某對該證據(jù)的真實(shí)性無異議，且二被告系夫妻關(guān)系，被告劉某某對租賃房屋的事實(shí)知曉，并共同使用該房屋，故對該證據(jù)予以采信。

被告董某某提交的證據(jù)1、2、5、6，原告姜某某均無異議，本院均予以采信；被告董某某提交的證據(jù)3，原告姜某某對真實(shí)性無異議，故本院對真實(shí)性予以采信；被告董某某提交的證據(jù)4，原告對真實(shí)性有異議，并提出異議稱：原告不認(rèn)識王定國，故不知曉該證明是否為王定國書寫，本院認(rèn)為，原告的異議成立，且被告董某某未提交相關(guān)的證據(jù)對該證據(jù)予以佐證，故對該證據(jù)不予采信。

被告劉某某未向本院提交證據(jù)。

本院經(jīng)庭審質(zhì)證所采信的證據(jù)及當(dāng)事人的庭審陳述，綜合認(rèn)定如下事實(shí)：

位于延吉市重陽胡同176-13號，產(chǎn)權(quán)證號為177680，面積為155.96平方米房屋的所有權(quán)人為原告姜某某。二被告系夫妻關(guān)系，于2004年12月1日登記結(jié)婚。2012年4月5日，被告董某某在被告劉某某知曉的情況下與原告姜某某簽訂了該房屋的房屋租賃合同，約定：原告姜某某將爭議房屋出租給被告董某某，租期自2012年4月15日至2015年4月14日止。租賃用途為經(jīng)營啤酒店。租金的支付方式為2012年4月15日支付2012年4月15日至2013年4月14日期間的房租35000.00元；2013年4月15日支付2013年4月15日至2014年4月14日期間的房租35000.00元；2014年4月15日支付2014年4月15日至2015年4月14日期間房租30000.00元。合同簽訂后，原告姜某某向二被告交付了房屋，二被告向原告姜某某支付了2012年4月15日至2015年4月14日期間的租金。同年4月，二被告對該房屋進(jìn)行了裝修并對外試營業(yè)（二被告自認(rèn)其并未辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照）。2013年1月30日，因該房屋樓上漏水，二被告將張利、朱某某（該房屋樓上的住戶）訴至本院，2014年1月3日，本院作出（2013）延民初字第899號民事判決：張利、朱某某共同修復(fù)其居住的延吉市進(jìn)學(xué)街南陽社區(qū)升陽委7組四單元202室房屋內(nèi)存在的漏水點(diǎn)并共同賠償董某某、劉某某11513元。2013年4月，二被告停止對外營業(yè)。截至原告起訴前，該房屋均由二被告占有使用。

另查明，原告將該房屋出租給二被告前，該房屋曾出現(xiàn)過漏水的情況，二被告承租該房屋后，因漏水，原告與二被告曾多次找到張利、朱某某要求其維修漏水點(diǎn)。本院另案判決后，朱某某于2014年3月前修復(fù)了漏水點(diǎn)。

本院認(rèn)為，告與被告董某某簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)法律的規(guī)定，該合同合法有效。現(xiàn)被告董某某同意解除該協(xié)議，故對原告主張要求解除原告與被告董某某于2012年4月5日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》的訴訟請求，本院予以支持；合同履行過程中，原告已依約定向被告董某某交付了房屋，被告董某某應(yīng)當(dāng)向原告支付租金，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）》第二十四條“債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外”的規(guī)定，該債務(wù)形成于二被告婚姻關(guān)系存續(xù)期間，被告劉某某雖未在該合同上簽字，但爭議房屋系二被告共同占有使用，因房屋租賃糾紛所產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理，故對原告主張要求二被告償還其債務(wù)的訴訟請求，本院予以支持；對原告主張要求二被告支付拖欠的租金35000元（自2013年4月15日起至2014年4月14日止）及利息（自2013年4月15日起至判決確定之日止，按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算）的訴訟請求，被告董某某辯稱，爭議房屋于2013年1月27日開始漏水，至今無法使用，本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十六條“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”，第二百二十一條“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。”及第二百二十六條“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付”的規(guī)定，合同中已約定2013年4月15日至2014年4月14日期間租金的支付日期為2013年4月15日，二被告自2013年4月15日起至2014年4月14日這一期間實(shí)際占有并使用了爭議房屋，應(yīng)當(dāng)依約定向原告支付租金，但該期間內(nèi)，爭議房屋因樓上漏水，影響了二被告的使用，造成了二被告于2013年4月停止?fàn)I業(yè)的后果，應(yīng)酌情減少40%（3.5萬元×40%=1.4萬元）的租金，故對原告該項(xiàng)訴訟請求中的租金21000元（自2013年4月15日起至2014年4月14日止）及利息（自2013年4月15日起至判決生效之日止，以租金21000元為基準(zhǔn)，按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算）的訴訟請求，本院予以支持；對余下訴訟請求，本院不予支持。對被告董某某要求原告退還2013年1月27日至2013年4月4日期間的房屋租賃費(fèi)6000元的主張，因被告董某某未在本案中提出反訴請求，故對該部分，本院不予審理。綜上，本院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百一十六條、第二百二十一條、第二百二十六條，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）》第二十四條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告姜某某與被告董某某于2012年4月5日簽訂的房屋租賃合同；

二、被告董某某、劉某某于本判決發(fā)生法律效力后立即向原告姜某某支付房屋租金21000元（自2013年4月15日起至2014年4月14日止）及利息（自2013年4月15日起至判決生效之日止，以租金21000元為基準(zhǔn)，按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算）；

三、駁回原告姜某某的其他訴訟請求。

如被告董某某、劉某某未按本判決書指定的時間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)675元，減半收取337.5元，其他訴訟費(fèi)用80元，共計417.5元（原告已預(yù)交755元），原告姜某某負(fù)擔(dān)167元，被告董某某、劉某某負(fù)擔(dān)250.5元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于吉林省延邊朝鮮族自治州中級人民法院。

助理審判員　　金　賢

二〇一四年六月二十七日

書　記　員　　金英美

租賃合同糾紛