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廣東省羅定市人民法院

民事判決書(shū)

（2014）云羅法民初字第987號(hào)

原告陳某某，男，19**年*月*日出生，漢族，住羅定市。

原告廖某某，女，19**年*月*日出生，漢族，住羅定市。

上述兩原告的共同委托代理人陳某，男，41歲，住羅定市。

被告羅定市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。地址：羅定市。

法定代表人李某某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人朱靖，廣東恒晟律師事務(wù)所律師。

委托代理人曾琪杰，廣東恒晟律師事務(wù)所律師。

原告陳某某、廖某某訴被告羅定市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下稱(chēng)某某公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法由審判員蔣海濤適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告陳某某、廖某某的共同委托代理人陳某，被告某某公司的委托代理人朱靖、曾琪杰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱(chēng)，2011年7月18日，兩原告與被告經(jīng)友好協(xié)商簽訂了合同編號(hào)為11****40號(hào)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定：兩原告購(gòu)買(mǎi)被告位于羅定市東華一路*號(hào)南江帝景小區(qū)尊榮閣*幢**F層**A號(hào)房，建筑面積為129.13平方米，套內(nèi)建筑面積110.23平方米，計(jì)價(jià)方式按套內(nèi)建筑面積，單價(jià)為每平方米5271.57元，總金額581085元。在面積確認(rèn)與面積差異處理方面，雙方約定差異值為±0.6%以上至±3%以?xún)?nèi)的，買(mǎi)賣(mài)雙方按合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)，差異值超過(guò)±3%以上的，買(mǎi)方可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。合同簽訂后，原告如約支付了購(gòu)房款及辦理了銀行按揭后收樓入住，由于被告的原因至今沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，后經(jīng)多方了解，方得悉原告所購(gòu)買(mǎi)的房屋已經(jīng)在一年前經(jīng)羅定市房屋測(cè)繪所測(cè)量，房屋面積存在差異，被告對(duì)此事早已知曉但卻沒(méi)有對(duì)原告作出說(shuō)明。經(jīng)多次交涉，被告向兩原告提交一份空白《補(bǔ)充協(xié)議》，在該《補(bǔ)充協(xié)議》中，被告承認(rèn)建筑面積為127.65平方米，而套內(nèi)建筑面積實(shí)為105.0424平方米，被告同意房屋總價(jià)款為574425元，也就是說(shuō)被告僅愿意退款6660元，原告對(duì)此不接受。

原告認(rèn)為，原告所購(gòu)買(mǎi)的房屋套內(nèi)建筑面積比合同約定少了5.1876平方米，折合房款為27346.79元，另外由于原告辦理了房貸，該部分房款根據(jù)銀行同期貸款利率計(jì)算利息，從2011年7月18日至今產(chǎn)生的利息應(yīng)當(dāng)為5373.64元。現(xiàn)向法院起訴，請(qǐng)求判令：1、被告退回原告多收的購(gòu)房款27346.79元及利息5373.64元，兩項(xiàng)合計(jì)32720.43元。2、本案訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。

原告向本院提交如下證據(jù)：1、身份證，證明原告的訴訟主體資格。2、11070040號(hào)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，證明兩原告與被告于2011年7月18日簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同內(nèi)對(duì)面積確認(rèn)及面積差異的處理作了約定。3、收款收據(jù)，證明兩原告于2011年7月18日向被告交納了首期的購(gòu)房款181085元，履行了購(gòu)買(mǎi)房屋的義務(wù)。4、補(bǔ)充協(xié)議，證明被告為了解決面積差異，曾經(jīng)向原告分別提交了補(bǔ)充協(xié)議，希望能夠解決雙方的爭(zhēng)議，并在協(xié)議書(shū)里確認(rèn)了具體的面積差異值。5、原告申請(qǐng)法院調(diào)取的《房屋測(cè)量成果報(bào)告書(shū)》，證明經(jīng)羅定市房屋測(cè)繪所對(duì)涉案房屋進(jìn)行測(cè)量，套內(nèi)面積為105.0424平方米，分?jǐn)偯娣e為22.6118平方米，建筑面積為127.65平方米。

被告辯稱(chēng)，請(qǐng)法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求，本案的訴訟費(fèi)用由原告承擔(dān)，理由：1、原告訴稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同涉及房屋標(biāo)的物存在面積差異，原告尚未有合法有效的證據(jù)予以證實(shí)。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第五條規(guī)定：“在商品房計(jì)價(jià)面積與商品房登記面積有差異的，以登記面積為準(zhǔn)”。原告購(gòu)買(mǎi)的商品房尚未完成產(chǎn)權(quán)登記，尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，原告未有合法有效的證據(jù)證實(shí)產(chǎn)權(quán)登記面積與合同計(jì)價(jià)面積有差異。故原告現(xiàn)在提出面積差異處理，是缺乏依據(jù)的。2、根據(jù)原告申請(qǐng)向房管部門(mén)提取的證據(jù)資料，其中有房屋情況總表，我方認(rèn)為該表不能作為認(rèn)定原告訴訟請(qǐng)求的依據(jù)，因房屋情況總表不是產(chǎn)權(quán)證明，該表上是有附注，其報(bào)告有效期是一年，現(xiàn)已超過(guò)有效期，所以該表不能作為證實(shí)原告訴訟請(qǐng)求的依據(jù)。3、如有充足的證據(jù)證明房屋存在面積差異，原告選擇不是退房，而是繼續(xù)合同，則多退少補(bǔ)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照建筑面積的單價(jià)計(jì)算。4、原告主張退款并要求支付利息是沒(méi)有事實(shí)和法律根據(jù)的。根據(jù)合同第五條第三款約定，只有出賣(mài)人才能主張房款的利息。5、房屋面積差異，目前尚未有證據(jù)證實(shí)，因房屋銷(xiāo)售合同約定的面積設(shè)計(jì)及測(cè)算規(guī)范，與房管部門(mén)適用的測(cè)算規(guī)范不一致，房屋適用的測(cè)算是建設(shè)部和質(zhì)監(jiān)的標(biāo)準(zhǔn)，與房管部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)存在差異。6、我方認(rèn)為，本院中涉及有關(guān)套內(nèi)面積、建筑面積的計(jì)算，作為被告方，在合同簽訂后，在超出合同約定范圍內(nèi)提供了寬大舒適的大堂，增加了分?jǐn)偯娣e，但是我方并沒(méi)有將其分?jǐn)偯娣e計(jì)算在合同內(nèi)，業(yè)主也享受了合同超出的面積。綜上，原告的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有合法有效的法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。

被告向本院提交如下證據(jù)：購(gòu)房認(rèn)購(gòu)單（復(fù)印件），證明雙方在銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)時(shí)，是按照約定的建筑面積單價(jià)計(jì)算房屋價(jià)款的。

經(jīng)原、被告雙方質(zhì)證，被告對(duì)原告提交的證據(jù)存在以下異議：對(duì)證據(jù)1、2無(wú)異議；對(duì)證據(jù)3，原告提供的不是收款收據(jù)，被告不予確認(rèn)；對(duì)證據(jù)4有異議，因沒(méi)有雙方的簽字確認(rèn)，沒(méi)有達(dá)成協(xié)議；對(duì)證據(jù)5有異議，該證據(jù)不能作為認(rèn)定面積差異的依據(jù)，該報(bào)告是2012年作出的，其有效期是一年，現(xiàn)在已經(jīng)失效，且報(bào)告上的沒(méi)有審批人的簽名，審批意見(jiàn)也是空白的。

原告對(duì)被告提交的證據(jù)存在以下異議：認(rèn)購(gòu)單是在正式合同前產(chǎn)生的，不是正式的合同文本，是雙方在反復(fù)磋商的過(guò)程中產(chǎn)生的，只能證實(shí)原告有購(gòu)房的意愿，只有《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》才是合法的法律文本，亦是雙方意愿的綜合反映，原告認(rèn)為該認(rèn)購(gòu)單與本案無(wú)關(guān)聯(lián)。

經(jīng)庭審質(zhì)證，本院審查認(rèn)為，對(duì)原告提交的證據(jù)1、證據(jù)2、證據(jù)3，證據(jù)來(lái)源合法，客觀真實(shí)，與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采納；對(duì)證據(jù)4，因原、被告雙方均未在該補(bǔ)充協(xié)議上簽名確認(rèn)，不能作為認(rèn)定涉案房屋存在面積差異的證據(jù)。對(duì)證據(jù)5，因該測(cè)繪報(bào)告未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記確認(rèn)，不能作為認(rèn)定涉案房屋存在面積差異的依據(jù)。對(duì)被告提供的證據(jù)，因該購(gòu)房認(rèn)購(gòu)單不是原、被告雙方房屋買(mǎi)賣(mài)的正式合同及補(bǔ)充合同，不能作為認(rèn)定雙方同意按建筑面積單價(jià)計(jì)算房屋價(jià)款的證據(jù)。

經(jīng)審理查明，2011年7月18日，兩原告與被告簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（合同編號(hào)為11****40號(hào)），合同約定：由兩原告向被告購(gòu)買(mǎi)位于羅定市東華一路*號(hào)南江帝景小區(qū)尊榮閣*幢**F層**A號(hào)房。該合同第三條的買(mǎi)受人所購(gòu)買(mǎi)商品房的基本情況約定：“該商品房合同約定建筑面積共129.13平方米，其中，套內(nèi)建筑面積110.23平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e18.9平方米”。第四條的計(jì)價(jià)方式與價(jià)款約定：“該商品房屬預(yù)售，按套出售，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為人民幣每平方米5271.57元，總金額為伍拾捌萬(wàn)壹仟零佰捌拾伍元整”。第五條面積確認(rèn)及面積差異的處理中約定：“本條款適用于商品房預(yù)售，該商品房交付使用后，合同約定計(jì)價(jià)面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定計(jì)價(jià)面積發(fā)生差異（含誤差，下同），雙方同意按以下原則處理：1、差異值為±0.6%以?xún)?nèi)（含本數(shù)）的，買(mǎi)賣(mài)雙方不作任何補(bǔ)償；2、差異值為±0.6%以上（不含本數(shù)）至±3%以?xún)?nèi)（含本數(shù)）的，買(mǎi)賣(mài)雙方按買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；3、差異值超過(guò)±3%以上（不含本數(shù)）的，買(mǎi)受人可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。選擇退房的，出賣(mài)人應(yīng)在買(mǎi)受人書(shū)面提出退房申請(qǐng)的30日內(nèi)退回已收的全部購(gòu)房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算）”。合同簽訂后，兩原告如約支付了首期購(gòu)房款181085元，并已收樓入住。后兩原告以其所購(gòu)買(mǎi)的房屋已經(jīng)羅定市房屋測(cè)繪所測(cè)量，房屋面積存在差異為由多次與被告交涉未果，遂訴至本院要求處理。

另查明，涉案的商品房至今尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記。

本院認(rèn)為：本案為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。原告陳某某、廖某某與被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容并無(wú)違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方應(yīng)依該合同的約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)原、被告雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第五條面積確認(rèn)及面積差異處理中約定：“合同約定計(jì)價(jià)面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)”。由于涉案的商品房至今尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，確定涉案的房屋是否存在面積差異是按合同約定，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記確定的面積差異為準(zhǔn)，現(xiàn)原告陳某某、廖某某尚未提供爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)登記證明確定所購(gòu)商品房的面積，只根據(jù)《房屋測(cè)量成果報(bào)告書(shū)》主張涉案房屋存在面積差異，不符合合同的約定?，F(xiàn)原告陳某某、廖某某的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告陳某某、廖某某的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)309元（原告已預(yù)交），由原告陳某某、廖某某承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省云浮市中級(jí)人民法院。

審判員　　蔣海濤

二〇一四年十月二十二日

書(shū)記員　　陳夢(mèng)兒

買(mǎi)賣(mài)合同糾紛