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北京市第二中級(jí)人民法院

民事判決書

（2015）二中民終字第01016號(hào)

上訴人（原審原告）趙麗某，女，195*年*月*日出生。

委托代理人賈向軍，北京市世紀(jì)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）雷熙某，男，198*年*月*日出生。

委托代理人趙淑娜，北京市大地律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）北京*愛*家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市大興區(qū)**鎮(zhèn)工業(yè)*區(qū)南*路*號(hào)。

法定代表人劉某，董事長(zhǎng)。

委托代理人徐俊某，男，198*年*月*日出生。

上訴人趙麗某因房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2014）豐民初字第12165號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

2014年7月，趙麗某訴至原審法院稱：2014年2月21日，我與雷熙某及北京*愛*家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱*愛*家公司）三方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定由我向雷熙某購(gòu)買位于北京市豐臺(tái)區(qū)*號(hào)樓*號(hào)房屋一套，成交價(jià)格為610000元。我支付200000元購(gòu)房款當(dāng)日雷熙某應(yīng)當(dāng)向該房屋貸款銀行提交還清貸款的申請(qǐng)；我應(yīng)當(dāng)在該房屋解押扣款當(dāng)日向雷熙某支付360000元。我依約向雷熙某支付200000元購(gòu)房款，但雷熙某從未通知我具體什么時(shí)間辦理房屋解押扣款。雷熙某反而要求我先支付360000元再申請(qǐng)房屋解押。我也不存在內(nèi)蒙古房子沒賣出去，沒有支付360000元房款能力的情況。我認(rèn)可在3月29日與雷熙某有過通話，但雷熙某并沒有告知我4月1日扣款解押一事，也沒有給我看到銀行的解押扣款通知，只是詢問我是否準(zhǔn)備好了錢。而且，我是否支付360000元與雷熙某辦理解押沒有關(guān)系，不會(huì)影響雷熙某解押。雷熙某構(gòu)成根本違約，現(xiàn)要求：1、判令解除我與雷熙某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及我與雷熙某、*愛*家公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》；2、判令雷熙某返還購(gòu)房款200000元；3、判令雷熙某支付違約金126000元。

雷熙某辯稱：根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》約定，趙麗某2014年2月28日付首付的同時(shí)，我方應(yīng)向銀行提交還清貸款申請(qǐng)。我2月21日收到50000元定金，3月4日收到首付15萬(wàn)，3月5日我聯(lián)系銀行，銀行告知我3月10日周一去銀行辦理。3月10日我去銀行提交書面申請(qǐng)，留在銀行，銀行告知我4月1日是扣款日。3月28日左右我通知趙麗某及*愛*家公司，將4月1日辦理扣款解抵押的事告知了趙麗某，并告知*愛*家公司通知趙麗某。我沒有要求先支付360000元，我是要求趙麗某準(zhǔn)備好360000元，解押扣款當(dāng)日同時(shí)支付360000元。因此款就是用于我扣款解押所用，如無(wú)這筆款項(xiàng)我的錢是不夠解押的。但趙麗某說自己在老家來(lái)不了，在扣款當(dāng)日也沒有給我支付360000元，導(dǎo)致抵押沒有解成。銀行告知我，我提交給銀行的申請(qǐng)，由于4月1日不辦理手續(xù)，銀行已經(jīng)銷毀了。后于7月16日我方通過借錢將貸款還清，7月17日解除了抵押，現(xiàn)不存在履行不能的情況。我方要求繼續(xù)履行合同，不同意趙麗某的訴訟請(qǐng)求。

*愛*家公司辯稱：趙麗某與雷熙某之間的房屋買賣合同是在我公司的服務(wù)下簽訂的，我公司業(yè)務(wù)人員代表我公司在三方協(xié)議上簽字。雙方約定趙麗某出房款360000元來(lái)解抵押。據(jù)我公司業(yè)務(wù)人員金建某表示，在3月29日接到雷熙某4月1日辦理扣款解押的通知后，及時(shí)向趙麗某進(jìn)行了轉(zhuǎn)達(dá)，趙麗某當(dāng)時(shí)說因在內(nèi)蒙古有一套房沒賣出去，不能及時(shí)拿出360000元，所以才導(dǎo)致沒有及時(shí)解押。

原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：趙麗某與雷熙某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)按合同約定履行。根據(jù)證人趙*的證言，可以認(rèn)定雷熙某按雙方約定在合理時(shí)間內(nèi)履行了向貸款銀行提出還清貸款解除抵押的申請(qǐng)，且確定于當(dāng)年4月1日辦理扣款解抵押手續(xù)。趙麗某與雷熙某均認(rèn)可于2014年3月29日存在手機(jī)通話的事實(shí)，但對(duì)通話內(nèi)容存在爭(zhēng)議。根據(jù)一般常理，雷熙某既然已經(jīng)履行了扣款解押的申請(qǐng)，沒有必要不通知趙麗某，故法院認(rèn)定雷熙某在3月29日與趙麗某通話時(shí)將4月1日辦理扣款解抵押手續(xù)一事告知了趙麗某。雙方約定：“乙方應(yīng)于辦理上述房屋解押扣款當(dāng)日，在丙方見證下，通過自行劃轉(zhuǎn)的方式向甲方支付人民幣360000元”。雙方對(duì)上述約定中趙麗某支付360000元房款是否是用于雷熙某解除抵押的款項(xiàng)存在爭(zhēng)議，法院根據(jù)常理及上述約定文字的整體意思，認(rèn)定該款系雷熙某收取后用于解除抵押的款項(xiàng)?，F(xiàn)由于趙麗某未能于該日將360000元款項(xiàng)支付雷熙某，導(dǎo)致雷熙某未能及時(shí)解除房屋抵押，故不能認(rèn)定雷熙某違約。故對(duì)趙麗某以雷熙某未能及時(shí)解除房屋抵押構(gòu)成根本違約為由，要求解除相關(guān)合同、協(xié)議及退還房款、支付違約金的請(qǐng)求，法院不予支持。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條的規(guī)定，于2014年10月判決：駁回趙麗某的訴訟請(qǐng)求。

判決后，趙麗某不服，上訴至本院，請(qǐng)求撤銷原審判決，依法改判支持其原審訴求。其除堅(jiān)持原訴理由外，還認(rèn)為原審法院認(rèn)為“根據(jù)一般常理，雷熙某既然已經(jīng)履行了扣款解押的申請(qǐng)，沒有必要不通知趙麗某”，屬于對(duì)事實(shí)的推定，不存在事實(shí)依據(jù)；按照雙方合同約定，應(yīng)當(dāng)由雷熙某先辦理解抵押后趙麗某才支付360000元房款；雷熙某未能于合同簽訂后90日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已構(gòu)成根本違約。雷熙某及*愛*家公司均同意原審判決。

經(jīng)審理查明：雷熙某系北京市豐臺(tái)區(qū)*號(hào)樓*號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)人，雷熙某以該房屋設(shè)有貸款抵押，抵押權(quán)人為招商銀行。2014年2月21日，趙麗某與雷熙某經(jīng)*愛*家公司居間，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。合同約定：雷熙某將該房屋出賣給趙麗某，成交價(jià)格為610000元。買受人可以在簽訂本合同的同時(shí)支付定金50000元。同時(shí)還約定：當(dāng)事人雙方同意，自本合同簽訂之日起九十日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。同日，雷熙某、趙麗某簽訂《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》，約定房?jī)r(jià)款為1260000元。同日，趙麗某、雷熙某、*愛*家公司三方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：乙方（趙麗某）于2014年2月21日向甲方（雷熙某）支付定金人民幣50000元，簽署《北京市存量房屋買賣合同》后，該定金則視為首付款的一部分。乙方應(yīng)于2014年2月28日前在丙方（*愛*家公司）的見證下，通過自行劃轉(zhuǎn)的方式向甲方支付人民幣200000元（含前期已支付的全部定金人民幣50000元）。同時(shí)甲方應(yīng)向所貸款銀行提交還清貸款的申請(qǐng)。乙方應(yīng)于辦理上述房屋解押扣款當(dāng)日，在丙方見證下，通過自行劃轉(zhuǎn)的方式向甲方支付人民幣360000元。乙方應(yīng)于辦理貸款申請(qǐng)后三個(gè)工作日內(nèi)在丙方見證下，通過自行劃轉(zhuǎn)的方式向甲方支付350000元。余款以銀行貸款方式付清。

上述合同、協(xié)議簽訂后，趙麗某向雷熙某支付首付款共計(jì)200000元。此后，雷熙某稱其于2014年3月向招商銀行提出提前還款申請(qǐng)，銀行通知扣款日為4月1日，其隨后分別通知*愛*家中介人員及趙麗某，但趙麗某并未于解押扣款當(dāng)日向其賬戶支付360000元，導(dǎo)致銀行扣款未成功。趙麗某對(duì)此不予認(rèn)可，稱從未接到雷熙某或*愛*家中介人員的通知。

經(jīng)雷熙某申請(qǐng)，原審法院至招商銀行向職工趙*調(diào)查，趙*向法院表示：雷熙某于2014年3月向該行提出提前還款的書面申請(qǐng)，趙*系具體受理該事項(xiàng)的工作人員。當(dāng)時(shí)告知于同年4月1日為扣款日，因該日雷熙某賬戶未扣款成功，故申請(qǐng)作廢，根據(jù)該行的規(guī)定，該書面申請(qǐng)自動(dòng)銷毀。

2014年7月17日，招商銀行股份有限公司北京分行個(gè)人信貸部出具個(gè)人貸款結(jié)清證明書，稱雷熙某已于2014年7月16日貸款到期日還清本息。

上述事實(shí)，有北京市存量房屋買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議、個(gè)人貸款結(jié)清證明書、通話錄音、通話詳單、調(diào)查筆錄及各方當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為：根據(jù)查明的事實(shí)，趙麗某與雷熙某簽訂的房屋買賣合同及趙麗某、雷熙某與*愛*家公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，各方均應(yīng)依約履行。原審法院認(rèn)定“根據(jù)一般常理，雷熙某既然已經(jīng)履行了扣款解押的申請(qǐng)，沒有必要不通知趙麗某”，屬于對(duì)事實(shí)的推定，若無(wú)其他證據(jù)予以佐證，該認(rèn)定確有不妥。但根據(jù)*愛*家公司對(duì)于其工作人員金建某工作內(nèi)容的陳述，雷熙某通過金建某向趙麗某轉(zhuǎn)達(dá)過4月1日扣款的事實(shí)，另結(jié)合雷熙某與趙麗某3月29日通話的事實(shí)，原審法院認(rèn)定趙麗某于2014年3月末已得知銀行將于4月1日扣款，該認(rèn)定正確，本院予以維持。按照雙方合同約定，趙麗某應(yīng)于銀行解押扣款當(dāng)日向雷熙某支付360000元房款，雷熙某欲用當(dāng)日獲得的此筆購(gòu)房款作為償還貸款的款項(xiàng)，系其對(duì)所收取房款的使用，本院認(rèn)為并無(wú)不當(dāng)之處，而趙麗某未能于當(dāng)日付款導(dǎo)致銀行扣款未完成及房屋解抵押未能及時(shí)完成。故根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，系趙麗某的行為導(dǎo)致合同履行出現(xiàn)障礙，其現(xiàn)主張因雷熙某存在根本違約行為而要求解除合同、退還房款及由雷熙某支付違約金，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。解除房屋抵押登記系辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提條件，故雷熙某未能于合同簽訂后90日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，亦不能簡(jiǎn)單歸責(zé)于雷熙某，本院對(duì)趙麗某該項(xiàng)上訴意見亦不予支持。據(jù)此，上訴人的上訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院難以支持。原審判決正確，本院予以維持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，本院判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費(fèi)6190元，由趙麗某負(fù)擔(dān)（已交納3095元，余款3095元于本判決生效后七日內(nèi)交納）。二審案件受理費(fèi)6190元，由趙麗某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　刁久豹

代理審判員　　周夢(mèng)峰

代理審判員　　李　淼

二〇一五年二月十三日

書　記　員　　程　飛

房屋買賣合同糾紛