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廣州市海珠區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）穗海法民三初字第18號

原告廣州匯某發(fā)展有限公司（以下簡稱匯某公司），住所地。

法定代表人莫某某，執(zhí)行董事。

原告張某某，男，19**年*月*日出生，漢族，住所地廣州市海珠區(qū)。

兩原告共同委托代理人陳士暉，廣東易春秋律師事務(wù)所律師。

被告廣州市海珠區(qū)匯某某臺業(yè)主委員會（以下簡稱匯某業(yè)委會），住所地。

負責人杜某某，主任。

委托代理人李嘉軒，廣東經(jīng)國律師事務(wù)所律師。

被告廣州萊某某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱萊某某公司），住所地。

法定代表人梁某某，董事長。

委托代理人徐某，被告公司工作人員。

原告匯某公司、張某某訴被告匯某業(yè)委會、萊某某公司確認合同效力糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李泳獨任審理，公開開庭進行了審理。兩原告共同委托代理人陳士暉，被告匯某業(yè)委會的委托代理人李嘉軒，被告萊某某公司的委托代理人徐某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

兩原告共同訴稱，2006年8月21日，原告匯某公司將坐落在海珠區(qū)**東路***號首層夾層的物業(yè)出租給原告張某某開設(shè)“海珠區(qū)文*畫坊”，并由廣州匯某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱匯某物業(yè)公司）提供物業(yè)管理（物業(yè)面積237㎡）。匯某物業(yè)公司除為張某某提供基本的物業(yè)服務(wù)外，還提供額外的增值服務(wù)，張某某為此按基本服務(wù)費4元／㎡／月和增值服務(wù)費6元／㎡／月合計10元／㎡／月的標準支付物業(yè)管理費。2009年11月1日，被告萊某某公司接管匯某某臺小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。由于萊某某公司只愿意向張某某提供基本的物業(yè)服務(wù)，拒絕提供前任物業(yè)公司提供的額外增值服務(wù)，因此張某某只同意按基本服務(wù)費4元／㎡／月標準支付物業(yè)管理費。2013年8月，萊某某公司依據(jù)《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》及《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同補充協(xié)議》，起訴張某某和匯某公司追索物業(yè)管理費52614元。被告匯某業(yè)委會組織召開有關(guān)選聘物業(yè)服務(wù)公司的業(yè)主大會程序違法，萊某某公司不是匯某某臺小區(qū)業(yè)主大會“雙過半”同意選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因而雙方簽訂“物業(yè)服務(wù)合同”的行為違法，擅自提高收費標準，并免除被告方的責任，加重原告方的責任，嚴重損害了兩原告的合法權(quán)益，屬于無效的合同條款。兩原告為維護自身合法權(quán)益，提出如下訴訟請求：1、確認兩被告于2009年10月16日簽訂的《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》第八條第2款第3項“會所、商鋪等經(jīng)營場所服務(wù)費，按建筑面積計算，相關(guān)標準另行報甲方，并經(jīng)甲方審批同意后方可執(zhí)行”條款無效；2、確認兩被告于“2010年2月6日”簽訂的《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同補充協(xié)議》無效；3、本案訴訟費用由兩被告承擔。

被告匯某業(yè)委會辯稱，2009年6月12日匯某業(yè)委會公告了《關(guān)于召開匯某某臺小區(qū)業(yè)主大會的通知》，并于同年6月19日就召開匯某某臺小區(qū)業(yè)主大會向海珠區(qū)國土房管局、赤崗街道辦等單位進行了報備。同年6月27日至30日召開匯某某臺小區(qū)業(yè)主大會發(fā)放并回收了業(yè)主的表決確認表。所以匯某某臺小區(qū)2009年度業(yè)主大會的召開程序是合法有效的。2009年6月30日在赤崗街道辦江麗苑居委、匯某某臺小區(qū)部分業(yè)主見證下，對業(yè)主大會的表決結(jié)果進行了現(xiàn)場統(tǒng)計。其中同意決定采取公開招投標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主的面積比例為76.3%，業(yè)主人數(shù)比例為76.4%，已經(jīng)獲取匯某某臺小區(qū)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。根據(jù)上述表決結(jié)果，業(yè)主大會同時授權(quán)業(yè)委會全面統(tǒng)籌負責物業(yè)管理招投標活動，并與中標人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，處理物業(yè)管理招標中的其他事務(wù)。2009年7月4日，業(yè)委會將上述業(yè)主大會決議向廣州市國土資源和房屋管理局、海珠區(qū)房管局、赤崗街道辦等機構(gòu)進行了備案。會后，匯某業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會決議授權(quán)，開展了招投標工作。并于2009年10月13日出具中標通知書，告知萊某某公司中標。匯某業(yè)委會根據(jù)上述業(yè)主大會決議授權(quán)，于2009年10月16日與中標人萊某某公司簽署《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》。該合同第八條第2款第3項約定“會所、商鋪等經(jīng)營場所服務(wù)費，按建筑面積計算，相關(guān)標準另行報甲方，并經(jīng)甲方審批同意后方可執(zhí)行。”2010年1月，業(yè)委會例會根據(jù)上述業(yè)主大會決議授權(quán)和《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》第八條第2款第3項約定，決定會所、商鋪及其他非住宅功能物業(yè)等經(jīng)營場所的物業(yè)服務(wù)費按建筑面積每月每平方米10元計算。并據(jù)此于2010年2月6日與萊某某公司簽署了《補充協(xié)議》。由此可見，匯某業(yè)委會與萊某某公司簽署物業(yè)服務(wù)合同及其補充協(xié)議都是根據(jù)業(yè)主大會決議授權(quán)，履行自身職責的行為，該物業(yè)服務(wù)合同及其補充協(xié)議都是合法有效的。已經(jīng)生效的（2010）海法民三初字第2722號民事判決書載明“經(jīng)審理查明，2008年12月21日原告匯某某臺小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)備案成立。通過招投標，兩原告（業(yè)委會和萊某某公司）于2009年10月16日簽訂《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》”、“本院認為，原告匯某某臺業(yè)委會經(jīng)備案成立，而原告萊某某公司是經(jīng)匯某某臺小區(qū)業(yè)主大會選聘的現(xiàn)物業(yè)管理公司；”已生效的（2010）海法民三初字第2722號民事判決書已經(jīng)認可了業(yè)委會和萊某某公司簽訂的《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》的效力。另外，原告早已知道《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》及其《補充協(xié)議》的內(nèi)容，原告的起訴已經(jīng)超過了一年的除斥期。（2009）海法民三初字第2839號民事裁定書中顯示，原告在2009年就對匯某業(yè)委會成立、業(yè)主大會議事規(guī)則、匯某業(yè)委會與萊某某公司簽訂《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》等事項向法院提起過訴訟。萊某某公司也已經(jīng)在（2011）海法民三初字第2427號案中作為證據(jù)提交《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》全文給原告。萊某某公司已經(jīng)在2010年1月31日的函件中告知原告張某某，經(jīng)匯某某臺業(yè)主委員會決議，商鋪的管理費標準為10元／月／平方米。原告張某某2010年2月3日的復(fù)函表示已經(jīng)收到萊某某公司的上述函件。而匯某業(yè)委會與萊某某公司簽署的《補充協(xié)議》主要內(nèi)容就是把業(yè)委會關(guān)于商鋪10元／月／平方米的管理費標準通過書面形式固定下來。所以原告張某某從其回函的2010年2月3日起即應(yīng)知道業(yè)委會決議和《補充協(xié)議》的主要內(nèi)容。原告的起訴超過了一年期限。兩原告若認為匯某業(yè)委會的決定對其權(quán)利造成損害，其即應(yīng)在知道或應(yīng)當知道《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》及其《補充協(xié)議》的一年之內(nèi)向法院起訴。綜上所述，原告的起訴并無任何事實和法律依據(jù)，兩被告簽訂的《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》、《補充協(xié)議》及其條款無論是實體上還是程序上都是有效的，原告的起訴已經(jīng)超過除斥期限，故而請求貴院盡快依法駁回兩原告全部訴訟請求。

被告萊某某限公司辯稱，同意匯某業(yè)委會的答辯意見。

經(jīng)審理查明，2006年8月21日，張某某與匯某公司簽訂《廣州市房屋租賃合同》，訂明匯某公司將坐落在海珠區(qū)**東路***號首層夾層的房地產(chǎn)出租給張某某作游泳池配套用房用途使用，租賃期限是2006年8月21日至2012年8月20日，該合同于2007年6月5日經(jīng)房管部門租賃登記備案。

2006年8月21日，張某某（乙方）與匯某公司（甲方）簽訂《匯某某臺出租物業(yè)管理及服務(wù)協(xié)議》，訂明：鑒于甲方已將匯某某臺小區(qū)會所B棟夾層出租給乙方作為書畫廊場地使用，租用期為72個月，從2006年8月21日至2012年8月20日止；現(xiàn)雙方就租賃期間物業(yè)管理及其會所增值服務(wù)達成如下協(xié)議：一、物業(yè)管理費用及其服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)面積為237平方米，管理費用為4元／平方米，每月共計948元……；二、會所增值服務(wù)的費用及其服務(wù)內(nèi)容：會所增值房屋的費用：物業(yè)面積為237平方米，會所增值服務(wù)的費用為6元／平方米，每月共計1422元；甲方向乙方收取上述增值服務(wù)費用并承諾向乙方提供以下常規(guī)物業(yè)管理之外的服務(wù)內(nèi)容以保證乙方畫廊內(nèi)書畫作品的安全以及畫展活動順利進行：（1）甲方為乙方提供每周兩次的室內(nèi)綠化養(yǎng)護服務(wù)；（2）甲方為乙方提供訪客指引服務(wù)，負責將乙方客人帶領(lǐng)接待至乙方畫廊二樓大門口處……；等等。

2008年12月21日被告匯某業(yè)委會經(jīng)備案成立。通過招投標，兩被告于2009年10月16日簽訂《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》，其中第八條第2項第2.3點約定“會所、商鋪等經(jīng)營場所服務(wù)費，按建筑面積計算，相關(guān)標準另行報匯某業(yè)委會，并經(jīng)匯某業(yè)委會審批同意后方可執(zhí)行。”2010年2月6日兩被告簽訂《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同補充協(xié)議》，約定“依據(jù)主合同第八條第2項第2.3點約定，雙方一致同意匯某某臺會所、商鋪及其他非住宅功能物業(yè)等經(jīng)營場所（僅對匯某某臺住宅業(yè)主開發(fā)使用且不對外經(jīng)營的場所除外）的物業(yè)服務(wù)費按建筑面積每月每平方米10元計收。”2009年11月1日，被告萊某某公司接管匯某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

2009年11月9日，萊某某公司向張某某發(fā)出《匯某某臺-付款通知》以及《罰款通知書》，其中《匯某某臺-付款通知》載明：匯某某臺住宅單元管理費仍維持在4元／平方米的標準……閣下若以支票方式支付管理費用，請使用劃線支票，抬頭祈付“萊某某公司中新分公司”；或?qū)⒐芾碣M直接轉(zhuǎn)賬至本公司的下列賬戶：賬戶名稱：萊某某公司中新分公司，……等等。

2010年1月31日，萊某某公司向“海珠區(qū)文*畫坊”發(fā)出《匯某某臺-物業(yè)管理費標準》，載明：經(jīng)匯某業(yè)委會例會表決確認，貴單元的管理費標準為10元／平方米／月，此管理費標準不包括額外的專項服務(wù)，貴單元若需本中心提供其他額外服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容及收費標準另行協(xié)商；等等。

2013年8月，萊某某公司依據(jù)《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》及《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同補充協(xié)議》，起訴張某某和匯某公司追索物業(yè)管理費52614元。

兩原告為證明其主張?zhí)峁┝艘韵伦C據(jù)：1、《廣州市房屋租賃合同》；2、廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書；3、個體工商戶營業(yè)執(zhí)照；4、民事起訴狀；5應(yīng)訴通知書；6、（2013）穗海法民三初字第2243號傳票；7、（2013）穗中法民五終字第3447號民事判決書；8、關(guān)于匯某某臺2009年度業(yè)主大會議案表決結(jié)果的通知；9、《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》；10、《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同補充協(xié)議》；11《業(yè)主大會議事規(guī)則》。

被告匯某業(yè)委會表示對上述證據(jù)1真實性無法確認；證據(jù)2不能證明匯某公司是張某某租賃所租賃物業(yè)的業(yè)主；證據(jù)三、3真實、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認；證據(jù)4、5、6，真實性沒有異議；證據(jù)7真實性沒有異議，關(guān)聯(lián)性不予確認；證據(jù)8，真實性沒有異議，證明匯某業(yè)委會有權(quán)與萊某某公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同；證據(jù)9、10，真實性沒有異議，該合同及補充協(xié)議合法有效；證據(jù)11，真實性沒有異議，但不是2009年使用的規(guī)則。

被告匯某業(yè)委會為證明其主張?zhí)峁┝艘韵伦C據(jù)：1、關(guān)于匯某某臺小區(qū)業(yè)主委員會備案的通知；2、關(guān)于召開匯某某臺小區(qū)業(yè)主大會的報告函及其送達海珠區(qū)房管局的郵寄憑證；3、匯某某臺小區(qū)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)選票（樣票）；4、選票封存照；5、關(guān)于匯某某臺2009年度業(yè)主大會議案表決結(jié)果的通知；6、關(guān)于匯某某臺2009年度業(yè)主大會公開招投標選聘物業(yè)企業(yè)的決定及其附件和送達廣州市房管局的郵寄憑證；7、中標通知書；8、（2010）海法民三初字第2722號民事判決書；9、（2011）穗海法民執(zhí)字第2067號執(zhí)行裁定書；10、（2009）海民三初字第2839號民事裁定書。

兩原告表示對上述證據(jù)1、2真實性沒有異議，但對于證據(jù)2，無法確認報告函以及業(yè)主通知是否已經(jīng)快遞到房管部門，也不認可以快遞的方式進行備案。被告所說的備案沒有法律依據(jù)；證據(jù)3真實性不予確認；對于證據(jù)4，確認業(yè)主選票確實是由業(yè)委會封存，但有關(guān)選票的內(nèi)容以及表決的結(jié)果并不能從照片里得到體現(xiàn)；證據(jù)5真實性不予確認；證據(jù)6郵寄憑證的真實性沒有異議；證據(jù)7真實性不予確認；證據(jù)8所涉及的證據(jù)材料，并沒有有招投標的相關(guān)材料，也沒有由業(yè)主選聘物管公司的證據(jù)；證據(jù)9真實性沒有異議；證據(jù)10真實性無法確認。

被告萊某某公司為證明其主張?zhí)峁┝艘韵伦C據(jù)：1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；2、（2011）海民三初字第2427號民事判決書；3、匯某某臺-物業(yè)管理費標準；4、原告的復(fù)函。

兩原告表示對上述證據(jù)1真實性沒有異議，但發(fā)證的時間是在2012年5月30日，在合同簽訂的時間之后，證明被告萊某某公司在簽訂合同的時候并不具備相關(guān)的法律資質(zhì)；證據(jù)2真實性沒有異議，關(guān)聯(lián)性有異議；證據(jù)3、4真實性予以確認。

本院認為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條：“業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。”之規(guī)定，兩原告認為匯某業(yè)委會的決定違反了法律規(guī)定的程序侵犯其合法權(quán)益，應(yīng)向法院起訴要求撤銷該決定，故兩原告認為兩被告簽訂的《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》及《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同補充協(xié)議》無效的主張，本院不予支持。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九條第一款（四）項：“下列事實，當事人無需舉證證明：……；（四）、已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確認的事實；……。”的規(guī)定。被告匯某業(yè)委會經(jīng)備案成立，被告萊某某公司是經(jīng)匯某某臺小區(qū)業(yè)主大會選聘的現(xiàn)物業(yè)管理公司已經(jīng)由發(fā)生法律效力的（2010）海民三初字第2722號民事判決書所確認。兩被告于2009年10月16日簽訂的《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同》合法有效。兩原告認為兩被告簽訂的《匯某某臺物業(yè)服務(wù)合同補充協(xié)議》屬于惡意串通，擅自提高收費標準，并免除被告方的責任，加重原告方的責任，應(yīng)屬于無效的合同條款的主張，兩原告的上述事實主張缺乏相關(guān)的證據(jù)支持，因證據(jù)不足，本院不予采信。

綜上所述，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告廣州匯某發(fā)展有限公司、張某某的全部訴訟請求。

本案受理費50元，由原告廣州匯某發(fā)展有限公司、張某某負擔。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣州市中級人民法院。

當事人上訴的，應(yīng)在遞交上訴狀次日起七日內(nèi)向廣州市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

審判員　李　泳

二〇一四年三月二十日

書記員　孫雪瑩

書記員 練海濤

確認合同效力糾紛