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廣東省廣州市中級人民法院

民事裁定書

（2014）穗中法民五終字第4081號

上訴人（原審原告）中國雪*實(shí)業(yè)有限公司，住所地廣州市白云區(qū)。

法定代表人王某某，董事長。

委托代理人賴煜康、徐欣，均為廣東法制盛邦律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）廣州市國營白*農(nóng)工商聯(lián)合公司，住所地廣州市白云區(qū)。

法定代表人楊某某。

委托代理人盧偉英，廣東紅棉律師事務(wù)所律師。

上訴人中國雪*實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱雪*公司）因與被上訴人廣州市國營白*農(nóng)工商聯(lián)合公司（以下簡稱白*農(nóng)工商公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服廣州市白云區(qū)人民法院（2014）穗云法民四初字第697號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：1994年3月10日，白*農(nóng)工商公司住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室向雪*公司發(fā)函，要求雪*公司將參加集資購買6套房屋（面積417.8平方米）應(yīng)付款項(xiàng)376020元于同年3月15日前交至白*農(nóng)工商公司計(jì)某。其中關(guān)于雪*公司的購房內(nèi)容為：1、李某，12號樓東50.164平方米，單價(jià)900元／平方米，預(yù)交金額57600元；2、楊某，12號樓西60.364平方米，單價(jià)900元／平方米，預(yù)交金額57600元；3、吳某某，梅某老干樓南101.88平方米，單價(jià)900元／平方米，預(yù)交金額79200元；4、馮某光，商場樓東402號，71.4平方米，單價(jià)900元／平方米，預(yù)交金額64260元；5、無姓名，商場樓西403號，71.4平方米，單價(jià)900元／平方米，預(yù)交金額64260元；6、無姓名，商場樓西404號，59平方米，單價(jià)900元／平方米，預(yù)交金額53100元。同年5月25日，白*農(nóng)工商公司向雪*公司開出金額為376020元的集資建房款收據(jù)。

另查明，位于白云區(qū)**北路**號*幢之二302、303、304房、8號14幢501房，產(chǎn)權(quán)均登記于白*農(nóng)工商公司名下。

雪*公司于2014年6月25日向原審法院提起本案訴訟，請求判令：1、判令雪*公司于1994年向白*農(nóng)工商公司購買涉案房屋是合法有效的；2、白*農(nóng)工商公司為雪*公司辦理涉案房屋的房產(chǎn)證并承擔(dān)辦證費(fèi)用；3、本案訴訟費(fèi)由白*農(nóng)工商公司負(fù)擔(dān)。

上述事實(shí)，有房改辦函件、附表、使用轉(zhuǎn)賬支票單、房款收據(jù)、房地產(chǎn)登記簿查冊表及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)。

判后，雪*公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：一、本案一審判決查明事實(shí)不清，認(rèn)定的事實(shí)與判決之間自相矛盾。1、一審判決審理查明雪*公司購房六套及付款事實(shí)。從一審查明事實(shí)可以認(rèn)定以下事實(shí)：（1）涉案房屋登記在白*農(nóng)工商公司名下，其具有出售的主體資格；（2）1994年白*農(nóng)工商公司成立專門“住房制度改革辦公室”，并發(fā)專函給雪*公司要約其購買6套房屋，符合當(dāng)時(shí)房屋出售政策及有相關(guān)部門處理此事；（3）6套房屋的面積為417.8平方米，價(jià)格為376020元有明確的數(shù)量、價(jià)款、面積等；（4）雪*公司按專函約定已完成付款義務(wù)，買賣法律關(guān)系成立。本案中雖然雙方?jīng)]有簽訂購房合同，但房改辦函件、雪*公司支付轉(zhuǎn)賬支票、白*農(nóng)工商公司出具的房款收據(jù)足以形成完整證據(jù)鏈，證明雪*公司向白*農(nóng)工商公司購買房屋6套的事實(shí)。2．一審認(rèn)定購房事實(shí)，與駁回雪*公司請求自相矛盾。一審在事實(shí)認(rèn)定中表示無法證實(shí)購房附表中的房屋是個(gè)人還是單位購房與前面的的事實(shí)查明部分矛盾。顯然是與查明事實(shí)中認(rèn)定的上訴人購房6套自相矛盾。關(guān)于附表記載，雪*公司再次重申501房、402房雖然顯示李某、馮某光名字，但其實(shí)是為方便管理房屋、處理日常事務(wù)而填寫的聯(lián)系人，并非購買人。該兩名員工早不在雪*公司工作，也沒有使用過涉案房屋。若是個(gè)人購買，應(yīng)由個(gè)人付款，不可能由單位付款。同時(shí)，請二審法院查清，附表記載的403房、404房是沒有個(gè)人姓名。對于這兩套房屋購買人完全沒有爭議。二、本案一審舉證責(zé)任分配錯(cuò)誤。1．一審判決把白*農(nóng)工商公司抗辯應(yīng)承擔(dān)的舉證責(zé)任錯(cuò)誤分配給雪*公司。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，司法解釋根據(jù)法律規(guī)范的構(gòu)成要件，而不是簡單用“誰主張，誰舉證”來分配舉證責(zé)任。原告提出的請求權(quán)基礎(chǔ)法律規(guī)范所規(guī)定的構(gòu)成要件，就是原告的舉證責(zé)任，而被告援引的抗辯權(quán)基礎(chǔ)法律規(guī)范構(gòu)成要件，由被告承擔(dān)舉證責(zé)任。針對本案，雪*公司已完成了舉證責(zé)任，證明雙方買賣合同關(guān)系，而白*農(nóng)工商公司提出兩個(gè)抗辯，該抗辯應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，而一審法院卻把白*農(nóng)工商公司提出的所有抗辯舉證責(zé)任全部錯(cuò)誤分配給雪*公司，顯然不符合舉證規(guī)則，如下。白*農(nóng)工商公司抗辯一：認(rèn)為雪*公司不是適格主體。其認(rèn)為適格的主體應(yīng)是個(gè)人，是附表中501房顯示的李某、402房顯示的馮某光，既然白*農(nóng)工商公司認(rèn)為購房主體是李某和馮某光，作為出售方應(yīng)提供相關(guān)證據(jù)證明該兩人與白*農(nóng)工商公司存在合同關(guān)系、付款事實(shí)以及使用涉案房屋證據(jù)。而另外附表中的403房、404房是沒有個(gè)人姓名的，白*農(nóng)工商公司也應(yīng)舉證證明購買的主體不是雪*公司，而是另有其人。一審把有關(guān)舉證分配給雪*公司，違反了最基本舉證規(guī)則“肯定者承擔(dān)舉證責(zé)任，否定者不承擔(dān)舉證責(zé)任”。白*農(nóng)工商公司抗辯二：因雪*公司無具體房號、面積、也無交樓手續(xù)，不能排除是案外人租賃或借用關(guān)系。（1）關(guān)于房號地址。雪*公司認(rèn)為，合同關(guān)系發(fā)生在1994年，當(dāng)年白*農(nóng)工商公司所出售的房屋是用自編的地址和門牌進(jìn)行登記，20年過去了，涉案房屋所在地址因規(guī)劃調(diào)整完善地址，發(fā)生過多次變更，雪*公司曾多次要求派出所、居委等部門開具地址證明均遭拒絕，相關(guān)部門稱必須拿到房產(chǎn)證原件才能出具現(xiàn)地址證明，雪*公司根本無法得到地址證明。何況，白*農(nóng)工商公司原自編地址變?yōu)榱爽F(xiàn)地址，該變更并非雪*公司可控制和可以證明的，所有地址變更均是作為開發(fā)者和建設(shè)者的白*農(nóng)工商公司所掌控，無論是從公平舉證還是從證據(jù)距離、誠信原則來分配舉證責(zé)任，均是白*農(nóng)工商公司應(yīng)承擔(dān)舉證范圍。若白*農(nóng)工商公司提出地址有誤的抗辯，應(yīng)提供證據(jù)證明所出售給雪*公司的房屋是另外的地址。否則，雪*公司20年前支付了數(shù)額不少的37萬多元購買的什么房屋？（2）關(guān)于面積。附表中的402房、403房面積均為71．4平方米，現(xiàn)查冊表302房、303房實(shí)際面積均為70.535平方米，附表404房面積為59平方米，現(xiàn)查冊表404房實(shí)際面積為59.975平方米，附表501房面積為64平方米，現(xiàn)查冊表501房即使面積為64．7478平方米。四套房屋面積誤差均不到1平方米，非常吻合。其中302、303、304房所在樓現(xiàn)一樓為市場、二樓原有間層、二樓上去后為平臺，故當(dāng)年視為402、403、404房。（3）關(guān)于交樓。依《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款規(guī)定，在司法實(shí)踐中對于通知業(yè)主來辦理交房手續(xù)和是否辦理交樓手續(xù)是開發(fā)商（建房者）的默示義務(wù)，開發(fā)商（建房者）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。故，本案中交樓是作為建房者的白*農(nóng)工商公司應(yīng)履行義務(wù)，是否有履行應(yīng)由其舉證，不應(yīng)由雪*公司舉證，若白*農(nóng)工商公司提出交付的是其他房屋而并非涉案房屋也應(yīng)提供相關(guān)證據(jù)證明。（4）關(guān)于使用。白*農(nóng)工商公司認(rèn)為即使雪*公司提供了多年各房的電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等繳交憑證，證明實(shí)際使用占有情況，也不能排除是租賃或借用關(guān)系的抗辯。雪*公司認(rèn)為：白*農(nóng)工商公司現(xiàn)仍是房屋登記所有人。若其認(rèn)為涉案房屋沒有出售、沒有交付給雪*公司，應(yīng)提供租賃、借用合同等相關(guān)證據(jù)證明與他人存在租賃或借用關(guān)系否則對于所有使用記錄憑證在沒有其他證據(jù)推翻的情況下就應(yīng)被采信。至于水電費(fèi)單據(jù)房號與主張辦證房號不一致問題。供電局的答復(fù)為房號地址是當(dāng)年報(bào)裝時(shí)登記地址，如要變更為房產(chǎn)證地址需要出示房產(chǎn)證原件才能變更。雪*公司認(rèn)為上述情況法院可以核實(shí)，分清舉證責(zé)任，但不能以事實(shí)不清為由拒絕裁決駁回訴訟請求。2、白*農(nóng)工商公司答辯其實(shí)已自認(rèn)雙方購房合同關(guān)系。三、一審適用法律錯(cuò)誤。一審判決采信了雪*公司提供的房改函、支票、房款收據(jù)等證據(jù)，認(rèn)定雙方存在購房關(guān)系后，又以《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，認(rèn)為無法證實(shí)房屋是個(gè)人還是單位購買及主張房號與附表中房號不一致駁回雪*公司訴訟請求，存在自相矛盾和適用法律錯(cuò)誤。雪*公司認(rèn)為應(yīng)糾正一審錯(cuò)誤，依據(jù)事實(shí)和《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條規(guī)定判決白*農(nóng)工商公司履行義務(wù)，為雪*公司辦理房產(chǎn)證。綜上，雪*公司上訴請求：依法撤銷廣州市白云區(qū)人民法院（2014）穗云法民四初字第697號民事判決，依法改判1、判令雪*公司于1994年向白*農(nóng)工商公司購買廣州市白云區(qū)**北路**號*幢之二302房、303房、304房及白云區(qū)**北路*號**幢501房合法有效；2、判令白*農(nóng)工商公司為雪*公司辦理廣州市白云區(qū)**北路**號*幢之二302房、303房、304房及白云區(qū)**北路*號**幢501房共四套房產(chǎn)的房產(chǎn)證，并承擔(dān)辦證的一切費(fèi)用。

經(jīng)查，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，本院予以確認(rèn)。

二審另查明，1994年3月10日白*農(nóng)工商聯(lián)合公司房改辦向雪*公司發(fā)函，該函內(nèi)容為“現(xiàn)將你公司參加白云公司集資購房陸套、面積417.8平方米，應(yīng)付總金額數(shù)376020元發(fā)給你們，請貴公司于三月十五日前將購房款交白云公司計(jì)某（詳見附表）。”

本院認(rèn)為，1994年3月10日白*農(nóng)工商聯(lián)合公司房改辦向雪*公司發(fā)函稱將集資購房款376020元發(fā)給雪*公司，并要求雪*公司將該款項(xiàng)交至白*農(nóng)工商公司計(jì)某。白*農(nóng)工商公司發(fā)函當(dāng)時(shí)，雪*公司為白*農(nóng)工商公司的下屬單位，該函件所體現(xiàn)的內(nèi)容及本案其它現(xiàn)有證據(jù)均不能證實(shí)雪*公司與白*農(nóng)工商公司之間就案涉房屋形成了平等民商事主體間的房屋買賣關(guān)系，雙方當(dāng)事人基于上述函件而發(fā)生的法律關(guān)系不具備平等民事主體之間所形成的民商事法律關(guān)系的特征，并非人民法院審理民事糾紛的范圍。

綜上，雪*公司的上訴理由不成立，本院不予支持。原審法院適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條第一款第（三）項(xiàng)、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第二百零八條第三款，裁定如下：

一、撤銷廣州市白云區(qū)人民法院（2014）穗云法民四初字第697號民事判決；

二、駁回中國雪*實(shí)業(yè)有限公司的起訴。

本案一審案件受理費(fèi)2500元及二審案件受理費(fèi)2500元，均退回中國雪*實(shí)業(yè)有限公司。

本裁定為終審裁定。

審　判　長　張燕寧

代理審判員　陳慧芳

代理審判員　黃春成

二〇一五年六月三日

書　記　員　楊仁義

房屋買賣合同