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福建省莆田市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2015）莆民終字第2065號(hào)

上訴人（原審被告）福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地莆田市城廂區(qū)龍橋居委會(huì)江南水鄉(xiāng)*號(hào)樓2**室，組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼689***4-3。

法定代表人吳**，董事長(zhǎng)。

委托代理人范培水、黃建章，福建凌龍律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）陳**，女，19**年**月**日出生，漢族，居民，住所地莆田市荔城區(qū)。

委托代理人陳光偉、黃武軍，福建揚(yáng)民律師事務(wù)所律師。

上訴人福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人陳**商品房銷售合同糾紛一案，不服福建省莆田市城廂區(qū)人民法院（2015）城民初字第145號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年12月2日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人范培水、被上訴人陳**的委托代理人黃武軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明:2012年10月4日，福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與陳**簽訂編號(hào)為MF××××155的《商品房買賣合同》一份，合同約定:陳**以人民幣1426148元的價(jià)格向福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買康嘉御景X區(qū)第X幢X層X號(hào)商品房；福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于2012年12月31日前交房；交房時(shí)該商品房應(yīng)經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位竣工驗(yàn)收合格和消防驗(yàn)收合格；該商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃?xì)狻㈦娦?、有線電視、消防、郵政信報(bào)箱等設(shè)施達(dá)到設(shè)計(jì)要求條件；小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、室外照明、消防、環(huán)衛(wèi)及其他商業(yè)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共配套建筑、基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成；分期建設(shè)的，該商品房所在分期建設(shè)部分應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求全部完成，并與在建工程之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施和施工安全設(shè)施。如果在規(guī)定期限內(nèi)未達(dá)到上述條件，雙方同意按以下第2種方式處理:1、買受人有權(quán)拒絕交接，按逾期交房由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；2、買受人同意接收，出賣人支付買受人元違約金。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期:1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)書面告知買受人的；2、其他非出賣人所能控制的延誤因由。除上述約定的特殊情況外，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時(shí)間分別處理:1、逾期交房時(shí)間不超過90日，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之四的違約金，合同繼續(xù)履行；2、逾期交房時(shí)間超過90日，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人已付款的10%支付違約金；若買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之四的違約金。該合同簽訂后，陳**依約支付購(gòu)房款人民幣1426148元。2013年1月25日上述房屋通過建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位的驗(yàn)收，上述單位認(rèn)定該工程已按合同約定內(nèi)容、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)施工完成，單位工程質(zhì)量評(píng)定合格，內(nèi)業(yè)資料齊全、有效，同意驗(yàn)收交付使用。2013年3月22日，福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向各業(yè)主寄發(fā)收樓手續(xù)書，通知各業(yè)主交房。2013年9月9日，上述房屋通過建設(shè)工程消防驗(yàn)收。2014年12月30日，陳**以福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年11月24日才通知其辦理收房等手續(xù)，已構(gòu)成違約為由，向原審法院提起訴訟。庭審時(shí)，原審法院詢問福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在通過消防驗(yàn)收后有無通知陳**接收房屋，福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司表示沒有通知。

原審法院認(rèn)為，陳**、福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙方簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為商品房的開發(fā)商，在商品房出售給陳**后，應(yīng)當(dāng)按照合同約定將符合合同約定及相關(guān)規(guī)定的商品房交付給陳**，但其于2013年3月22日通知陳**交付商品房時(shí)，該商品房尚未通過消防驗(yàn)收，不符合交房條件，故陳**予以拒收有理。雖然陳**購(gòu)買的房屋于2013年9月9日通過建設(shè)工程消防驗(yàn)收，但因福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未提供證據(jù)證實(shí)在上述房屋通過消防驗(yàn)收后其已及時(shí)通知陳**交房，故造成遲延交房的責(zé)任在于福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，陳**請(qǐng)求福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付以其已支付的購(gòu)房款人民幣1426148元為基數(shù)自2013年4月1日起至2014年11月24日止按每日萬分之四計(jì)算的違約金，符合雙方約定和法律規(guī)定，予以支持。福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的莆田市氣象局莆田城區(qū)氣象統(tǒng)計(jì)表系體現(xiàn)其施工期間的氣象情況，不能證明其施工期間的氣象與往年氣象存在重大異常，故福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其施工期間出現(xiàn)惡劣天氣等因素為由主張交房時(shí)間順延，缺乏依據(jù)，不予采信。福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱違約金過高缺乏依據(jù)，不予采信。據(jù)此，為維護(hù)公民的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四第一款、第一百四十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決:福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給陳**以購(gòu)房款人民幣1426148元為基數(shù)自2013年4月1日起至2014年11月24日止按日萬分之四計(jì)算的違約金。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)人民幣6451元，由福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

一審宣判后，上訴人福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，向本院提出上訴。

上訴人福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴稱:一、原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。（一）上訴人在2013年3月22日通知被上訴人接收房屋時(shí)，被上訴人并未表示拒收房屋。（二）根據(jù)雙方約定，被上訴人應(yīng)在上訴人通知的日期內(nèi)辦理商品房交接手續(xù)，超過約定日期視為上訴人已向被上訴人交收商品房，有關(guān)該商品房的風(fēng)險(xiǎn)及物業(yè)管理費(fèi)相關(guān)費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。故按照此約定，若被上訴人對(duì)上訴人的通知交房有異議，其應(yīng)負(fù)有已提出異議的舉證責(zé)任。（三）實(shí)際上，上訴人在2014年11月24日并未通知被上訴人接收房屋，被上訴人也沒有提供相應(yīng)的證據(jù)證明其有在2014年11月24日接到上訴人的通知接收房屋，故被上訴人對(duì)此也系虛假陳述。（四）上訴人在2013年3月22日通知被上訴人接收房屋后，上訴人與被上訴人雙方之間也斷斷續(xù)續(xù)有通話行為，被上訴人從未提到其要拒收房屋，這也證實(shí)上訴人在2013年3月22日的通知交房行為已經(jīng)得到被上訴人的實(shí)際認(rèn)可。二、原審法院不扣除天氣因素對(duì)施工的影響，認(rèn)定上訴人因存在惡劣天氣延誤施工259天沒有事實(shí)依據(jù)是錯(cuò)誤的。三、原審法院按日萬分之四支持被上訴人的違約金請(qǐng)求是法律適用錯(cuò)誤，且原審法院對(duì)上訴人主張按不超過被上訴人的實(shí)際損失及實(shí)際損失的30%范圍內(nèi)支持被上訴人的訴求不予審查又是程序違法。綜上，上訴請(qǐng)求:一、撤銷原審判決，改判駁回被上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。二、本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

被上訴人陳**答辯稱:一、上訴人應(yīng)當(dāng)將符合合同約定的房屋交付給被上訴人，在房屋沒有達(dá)到約定條件的時(shí)候被上訴人有權(quán)拒收。二、上訴人稱被上訴人未明確拒絕收房，沒有事實(shí)依據(jù)。首先，被上訴人尚未辦理收樓手續(xù)。其次，上訴人自己承認(rèn)有與被上訴人多次通話，試問上訴人如果不知被上訴人拒絕收房的話，為何要與被上訴人聯(lián)系。第三，被上訴人于2014年11月24日收到上訴人的收樓手續(xù)書，說明上訴人對(duì)于被上訴人之前拒收房屋的事項(xiàng)是清楚知道的。三、上訴人主張扣除天氣因素對(duì)施工影響工期沒有事實(shí)和法律依據(jù)。理由:1、從上訴人在一審時(shí)提供的晴雨統(tǒng)計(jì)表可以看出，在上訴人施工期間并沒有出現(xiàn)極端天氣，而且上訴人也沒有提供施工進(jìn)度的相關(guān)證據(jù)，所以不能證實(shí)正常的雨水影響其施工進(jìn)度。2、如果確因雨水的因素影響施工，需要延期交房，依據(jù)合同的約定，上訴人也應(yīng)通知被上訴人。在上訴人沒有通知的情況下，對(duì)于延期交房的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由上訴人自行承擔(dān)。四、一審按合同約定日萬之四判決違約金是有法律依據(jù)，按日萬分之四計(jì)算違約金是雙方在商品房買賣合同中約定的違約金的計(jì)算方式，屬于雙方當(dāng)事人意思自治的范疇，是符合法律規(guī)定的，一審以商品房買賣合同中的約定作為違約金的計(jì)算依據(jù)是正確的。綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，應(yīng)予以維持。

經(jīng)審理查明，上訴人對(duì)原審法院查明的事實(shí)異議如下:1、對(duì)“原告以被告于2014年11月24日才通知其辦理收房等手續(xù)”有異議，認(rèn)為上訴人在當(dāng)日沒有通知被上訴人辦理收房手續(xù)，是被上訴人自己過來辦理的；2、對(duì)“本院詢問被告……被告表示沒有通知”有異議，認(rèn)為上訴人雖沒有書面通知，但有口頭通知，實(shí)際上從被上訴人2014年11月24日自己去接收房屋來看，可以證實(shí)被上訴人多次有過去看，也有與上訴人碰面。上訴人對(duì)原審法院查明的其他事實(shí)沒有異議。被上訴人對(duì)原審法院查明的事實(shí)中“2013年1月25日上述房屋通過建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位的驗(yàn)收”有異議，認(rèn)為商品房通過建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位的驗(yàn)收后，還應(yīng)到相關(guān)部門備案，備案時(shí)如果發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位有違規(guī)時(shí)應(yīng)停止備案并重新驗(yàn)收，而本案中上訴人沒有證據(jù)證明該商品房驗(yàn)收已經(jīng)備案；被上訴人對(duì)原審法院查明的其他事實(shí)沒有異議。本院對(duì)雙方當(dāng)事人均沒有異議的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院在審理過程中，上訴人提供福建省莆田市城廂區(qū)人民法院（2015）××民初字第××號(hào)民事判決書，欲證明:1、同樣案例在城廂法院有對(duì)違約金的比例進(jìn)行調(diào)整，另案對(duì)違約金約定的計(jì)算方式是按日萬分之二點(diǎn)一計(jì)算，法院主動(dòng)調(diào)整為日萬分之一，而本案約定是日萬分之四，上訴人要求調(diào)整，但原審法院沒有調(diào)整，也沒有說明不予調(diào)整的原因，明顯是錯(cuò)誤的；2、這份判決書對(duì)違約金的計(jì)算截止日期是在消防驗(yàn)收合格后，而不是以購(gòu)房人收房的日期為截止日期，而本案卻是以陳**收房的日期為截止日期，明顯對(duì)上訴人不公平。

經(jīng)質(zhì)證，被上訴人認(rèn)為，這份證據(jù)不屬于二審新證據(jù)，也超過舉證期限，附條件質(zhì)證:一、1、這份判決書與本案沒有關(guān)聯(lián)性。2、這份判決書是否已發(fā)生法律效力也不清楚，不能做為本案審理的依據(jù)。3、這份判決書也不能證實(shí)上訴人所要證明的內(nèi)容。上訴人以這份判決書中有對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整認(rèn)為本案也應(yīng)進(jìn)行調(diào)整沒有依據(jù)。二、這份判決書中法院確定的交房日期也不是以消防驗(yàn)收合格之日起開始計(jì)算，而是以消防驗(yàn)收合格之后開發(fā)商通知業(yè)主交房的日期，所以上訴人認(rèn)為接收房屋的時(shí)間應(yīng)以消防驗(yàn)收合格的時(shí)間開始計(jì)算是錯(cuò)誤的。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，上訴人提供的福建省莆田市城廂區(qū)人民法院（2015）××民初字第××號(hào)民事判決書，是已生效的判決，對(duì)其真實(shí)性，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。上訴人在2013年3月22日就已通知被上訴人交付商品房，此時(shí)訟爭(zhēng)商品房尚未通過消防驗(yàn)收，不符合交房條件，但訟爭(zhēng)商品房于2013年9月9日通過建設(shè)工程消防驗(yàn)收后，已符合交房條件?？紤]到本案訟爭(zhēng)的商品房不是因沒有建成完工不能交房，而是因訟爭(zhēng)商品房尚未通過消防驗(yàn)收，才導(dǎo)致逾期交房，且被上訴人至今尚未入住該訟爭(zhēng)商品房，故被上訴人請(qǐng)求上訴人支付消防驗(yàn)收后的逾期交房的違約金，缺乏依據(jù)，原審法院判決上訴人應(yīng)承擔(dān)消防驗(yàn)收后至2014年11月24日期間逾期交房的違約責(zé)任不當(dāng)，應(yīng)改判上訴人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的期間為自2013年4月1日起至2013年9月9日止。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”和最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第29條“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決”的規(guī)定以及最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)（2009）40號(hào)）第6條“在當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況普遍較為困難的情況下，對(duì)于違約金數(shù)額過分高于違約造成損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則、公平原則，堅(jiān)持以補(bǔ)償性為主、以懲罰性為輔的違約金性質(zhì)，合理調(diào)整裁量幅度，切實(shí)防止以意思自治為由而完全放任當(dāng)事人約定過高的約金”規(guī)定的精神，結(jié)合本案上訴人與被上訴人約定逾期交房的違約金以購(gòu)房款人民幣1426148元為基數(shù)按日萬分之四計(jì)算，即逾期交房的違約金一個(gè)月高達(dá)人民幣17113.77元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過因逾期交房給購(gòu)房者造成的租金的實(shí)際損失等具體情況，本院按公平原則，將本案逾期交房的違約金計(jì)算方式調(diào)整為購(gòu)房款總額的日萬分之一。原審法院判決上訴人逾期交房應(yīng)按日向被上訴人支付已付款萬分之四的違約金過高，應(yīng)予糾正。上訴人主張本案約定的違約金過高理由成立，予以支持。綜上，上訴人上訴有理部分予以采納，無理部分予以駁回。據(jù)此，經(jīng)審判委員會(huì)研究決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷福建省莆田市城廂區(qū)人民法院（2015）城民初字第145號(hào)民事判決；

二、上訴人福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給被上訴人陳**以購(gòu)房款人民幣1426148元為基數(shù)自2013年4月1日起至2013年9月9日止按日萬分之一計(jì)算的違約金。

如果福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案一審案件受理費(fèi)人民幣6451元，由被上訴人陳**負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)人民幣6451元，由上訴人福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　黃珊珊

審　判　員　陳利強(qiáng)

代理審判員　許秋紅

二〇一六年五月十五日

書　記　員　吳恩華

合同糾紛