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廣西壯族自治區(qū)玉林市玉州區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）玉區(qū)法民初字第763號(hào)

原告許某。

被告黃某。

委托代理人杜夕紅，廣西桂金劍律師事務(wù)所福綿分所律師。

原告許某與被告黃某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年3月25日立案受理。依法由審判員陳斌適用簡(jiǎn)易程序，于2015年6月1日公開開庭進(jìn)行了審理，書記員唐勇?lián)畏ㄍビ涗?。原告許某，被告的委托代理人杜夕紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2010年4月17日，原、被告雙方簽訂了《房屋租賃合同》，其將位于玉林市盛業(yè)A1-1105號(hào)房屋出租給被告經(jīng)營(yíng)使用，租期自2010年5月1日至2015年5月31日，第一及第二年月租金為1600元，第三年為1650元，第四及第五年為2000元，每月二十日前交付下一個(gè)月租金，如不能按期交清，每日加收本年度月租金的1%作為滯納金，被告拖欠房租累計(jì)達(dá)一個(gè)月以上的，原告有權(quán)解除合同，收回出租房屋，同時(shí)交付的房屋押金40000元不予退回，作為違約金予以扣除。自2014年9月21日起，被告便拒絕支付租金，亦未繳納租賃期間的相關(guān)費(fèi)用及稅金，不歸還房屋鑰匙，且避而不見；2015年2月4日，其委托律師向被告發(fā)出《關(guān)于解除〈房屋租賃合同〉的律師函》，解除與被告簽訂的《房屋租賃合同》，要求被告于收到上述函件三日內(nèi)騰退房屋，并支付清所有欠費(fèi)，但被告置之不理，被告租賃期間拖欠有物業(yè)管理等費(fèi)用714.96元、電費(fèi)199.7元、因被告拒不退還房屋鎖匙而更換房鎖費(fèi)用925元，為此，請(qǐng)求法院判令：1、被告支付房屋租金10000元，其他經(jīng)濟(jì)損失1839.66元，合計(jì)11839.66元，2、被告自2014年9月21日起至付清欠付租金之日止，每日按年度月租金的1%向原告支付滯納金，3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

原告對(duì)其陳述事實(shí)在本院指定的舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：1、房屋租賃合同，證明至2010年4月17日起原告將房屋出租給被告，雙方對(duì)租金數(shù)額、支付方式及違約責(zé)任進(jìn)行了約定；2、EMS快遞投遞單及律師函，證明原告于2015年2月4日委托律師向被告發(fā)了律師函，解除雙方的房屋租賃合同，被告三日內(nèi)騰退房屋，交清各項(xiàng)費(fèi)用及退還鎖匙；3、①單元收款單、②電費(fèi)發(fā)票、③發(fā)票，證明自2014年9月21日起，被告拒絕支付租金，亦未繳納租賃期間的相關(guān)費(fèi)用，包括物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用714.96元、電費(fèi)199.7元、更換房屋鎖及鑰匙925元，合計(jì)1839.66元；4、原告身份證。

被告辯稱：其已于2014年7月份搬走，原告知道其搬走后不應(yīng)該擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)損失，所以不同意支付租金10000元及其他經(jīng)濟(jì)損失和滯納金，被告在原告處有押金4000元，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

被告在本院指定的舉證期限內(nèi)未提供證據(jù)。庭審時(shí)提供一份“證明”，證明雙方已終止合同。

經(jīng)過開庭質(zhì)證，被告對(duì)原告提供的證據(jù)1、2、4真實(shí)性和證明問題無(wú)異議，對(duì)證據(jù)3真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)證明問題有異議，雙方已終止合同，之后的電費(fèi)應(yīng)由原告自己承擔(dān)。本院對(duì)雙方無(wú)異議予以確認(rèn)，可作為本案定案依據(jù)。被告雖對(duì)原告提供的證據(jù)3證明問題有異議，但未提供相反證據(jù)反駁，該證據(jù)本院予以認(rèn)可，可作為本案定案依據(jù)。原告對(duì)被告庭審時(shí)提供的“證明”，真實(shí)性和證明問題均有異議，無(wú)法證明雙方已終止合同，本院對(duì)被告庭審時(shí)提交的“證明”不予認(rèn)可。

綜合全案證據(jù)及當(dāng)事人陳述的分析，本院確認(rèn)以下法律事實(shí)：2010年4月17日，原、被告雙方簽訂了《房屋租賃合同》。合同約定：第四條，1、租賃期間自2010年5月1日至2015年5月31日，……第五條，1、租金為第一至二年，月租金1600元，第三年月租金1650元，第四至五年月租金2000元。每月二十日前交清下一個(gè)月的租金，如不能按期交清，甲方（原告）每日加收本年度月租金的1%作為滯納金，延誤1個(gè)月不交清租金，甲方有權(quán)沒收乙方房屋押金作為違約金，并終止出租合同，同時(shí)收回所出租房屋；違約金不足以彌補(bǔ)損失的，還應(yīng)賠償經(jīng)濟(jì)損失。……3、押金，房屋押金4000元，……（2）如未到合同期滿，乙方中途擅自退租的，提前3個(gè)月通知甲方，經(jīng)雙方協(xié)商，乙方需交清所有費(fèi)用，押金將用抵扣違約金不予退回。第六條，租賃期間相關(guān)費(fèi)用及稅金由乙方負(fù)責(zé)繳納，并承擔(dān)延期付款的違約責(zé)任。……第九條，合同的變更、解除與終止，……2、房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除合同，收回出租房屋，同時(shí)押金不予退回，作為違約金予以扣除，違約金不足以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)賠償經(jīng)濟(jì)損失，……雙方還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，被告交付了押金4000元，領(lǐng)取了房屋鎖匙入住。被告交付房屋租金至2014年9月份，之后未再支付租金，2015年2月4日，原告委托律師給被告發(fā)出律師函一份，以被告未按時(shí)支付租金為由解除雙方的房屋租賃合同，并通知被告交清租金、滯納金、騰退房屋前的相關(guān)物業(yè)管理、電費(fèi)等費(fèi)用。發(fā)出律師函后，原告于2015年2月18日更換上述出租房屋的鎖，更換門鎖、鑰匙費(fèi)用925元，雙方的房屋租賃合同終止。原告于2015年3月10日繳納A1-1105號(hào)房屋物業(yè)管理費(fèi)用714.96元，其中包含2015年3月份的物業(yè)管理費(fèi)95.8元、清潔垃圾費(fèi)7元，2015年3月12日支付電費(fèi)199.7元，其中2014年9月份電費(fèi)84.53元、11月份電費(fèi)77.13元、2015年1月份電費(fèi)21.13元、3月份電費(fèi)16.91元。原告因向被告追索上述費(fèi)用未果訴至本院。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：一、原、被告雙方的房屋租賃合同何時(shí)解除？二、被告拖欠原告的費(fèi)用有哪些？是否應(yīng)支付滯納金？

一、關(guān)于原、被告雙方的房屋租賃合同何時(shí)解除的問題？

關(guān)于房屋租賃合同何時(shí)的問題：原告主張因被告不按時(shí)繳納租金，至原告2015年2月份發(fā)生律師函后，雙方合同解除，被告辯稱，其已于2014年7月搬離出租房，雙方合同從2014年7月份解除，本院認(rèn)為，雙方的房屋租賃合同的期限到2015年5月31日，被告在未到租賃期滿前拒不支付租金，也未告知何時(shí)搬離出租房，并履行租賃房屋的交接手續(xù)，被告自行搬離出租房的行為，不構(gòu)成合同自動(dòng)解除，在被告拖欠幾個(gè)月的租金后，為了減少損失，原告于2015年2月底主動(dòng)接收房屋，被告對(duì)此無(wú)異議，此時(shí)，屬雙方達(dá)成解除合同合意而解除合同。

二、關(guān)于被告拖欠原告的費(fèi)用有哪些？是否應(yīng)支付滯納金的問題？

本院認(rèn)為，被告支付房屋租金至2014年9月份，至2015年2月份雙方解除合同時(shí)，有5個(gè)月的租金未支付，按合同約定每月2000元，5個(gè)月是10000元；合同解除前的物業(yè)費(fèi)和電費(fèi)應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)，拖欠的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用是612.16元（714.96元－95.8元－7元），電費(fèi)182.79元（199.7元－16.91元），合同解除后的費(fèi)用由原告承擔(dān)。關(guān)于是否應(yīng)支付滯納金的問題：雙方約定的滯納金和押金條款，均屬于違約金范疇，而逾期支付租金，造成的損失是租金未得到及時(shí)收取的利息損失，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。即逾期支付租金的損失，從每月逾期支付租金之日起，按銀行貸款利率的130%計(jì)。至于被告提前終止而造成損失，因雙方已約定了押金，該押金可以彌補(bǔ)因提前終止合同，房屋未及時(shí)出租造成的過度時(shí)期的損失，因此，原告的主張部分成立，對(duì)成立部分，本院予以支持。被告的抗辯，理由不成立，依法不予采信。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條第二項(xiàng)、第一百一十四條、第二百二十六條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黃某支付房屋租金10000元、物業(yè)管理費(fèi)612.16元、電費(fèi)182.79元，合計(jì)10794.95元給原告許某；

二、被告黃某支付逾期付款違約金給原告許某（違約金的計(jì)算，以2000元為基數(shù)，從2014年9月21日起至2014年10月20日止，以4000元為基數(shù)，從2014年10月21日起至2014年11月20日止，以6000元為基數(shù)，從2014年11月21日起至2014年12月20日止，以8000元為基數(shù)，從2014年12月21日起至2015年1月20日止，以10000元為基數(shù)，從2015年1月21日起至本生效判決規(guī)定的履行期限屆滿之日止，均按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率的130%計(jì)付）。

本案受理費(fèi)194元，減半收取是97元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1070元，合計(jì)1167元，由被告黃某負(fù)擔(dān)。

上述應(yīng)履行義務(wù)，限義務(wù)人于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)向本院申請(qǐng)執(zhí)行。

如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于玉林市中級(jí)人民法院。

審判員　　陳斌

二〇一五年六月二十四日

書記員　　唐勇

房屋租賃合同糾紛