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山東省煙臺市芝罘區(qū)人民法院

民事判決書

（2011）芝民社一初字第915號

原告秦某，女，19**年**月**日出生，漢族，無固定職業(yè)。

委托代理人路傳堯，山東星河泰律師事務(wù)所律師。

被告李某某，女，19**年**月**日出生，漢族，個體工商戶。

委托代理人李傳良，山東鑫士銘律師事務(wù)所律師。

第三人煙臺**農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限公司。

法定代表人王*江，該公司董事長。

委托代理人婁守玲、宋志超，山東平和律師事務(wù)所律師。

原告秦某訴被告李*敏房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。訴訟中，本院依據(jù)被告的申請依法通知煙臺**農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限公司（以下簡稱**農(nóng)業(yè)公司）作為本案第三人參加訴訟。原告秦某及其委托代理人路傳堯、被告李*敏及委托代理人李傳良與第三人**農(nóng)業(yè)公司的委托代理人婁守玲到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2011年2月，被告將其承租的位于煙臺市芝罘區(qū)**街***號樓房一樓門頭房一間轉(zhuǎn)租給我。我將該門頭房裝修后用于經(jīng)營服裝生意。2011年6月23日夜晚，天下大雨，門頭房的屋頂大面積漏水，致剛剛裝修的頂棚及墻面大面積脫落，屋內(nèi)的服裝、電腦、吧臺等嚴(yán)重污染損壞，無法繼續(xù)經(jīng)營。故我請求判令：1、解除原、被告之間簽訂的房屋租賃合同；2、被告返還已付房租20000元及押金1000元；3、被告及第三人共同賠償因漏雨所造成的裝修、衣物等各項損失10000元。

被告辯稱，1、訴爭門頭房系我自代*杰處承租并轉(zhuǎn)租給原告。據(jù)我了解代*杰是從第三人**農(nóng)業(yè)公司承租的房屋，我從代*杰處轉(zhuǎn)租的另一間門頭房及鄰近的其他門頭房也因漏雨遭受了損失。為此，代*杰曾找過第三人**農(nóng)業(yè)公司，該公司相關(guān)人員曾到現(xiàn)場查看并同意賠償所有損失，但因賠償數(shù)額未能達(dá)成一致。2、因代*杰要求與我解除房屋租賃合同，第三人也要求收回出租房屋，故我同意解除與原告簽訂的房屋租賃合同。但因原告已實際承租使用了訴爭門頭房，對于漏雨問題我不存在任何過錯，且我也是受害人之一，故不同意返還原告租金和押金，也不同意賠償原告主張的各項損失。

第三人述稱，我公司是煙臺市芝罘區(qū)**街***號房屋的所有權(quán)人，但我公司與原告之間不存在房屋租賃關(guān)系及其他法律上的關(guān)系，不應(yīng)做為本案第三人。我公司將房屋出租給案外人陳誠，陳誠未經(jīng)我公司同意將房屋轉(zhuǎn)租給被告，而本案被告又將房屋轉(zhuǎn)租給了原告，兩次轉(zhuǎn)租均系非法轉(zhuǎn)租，原、被告簽訂的房屋租賃合同應(yīng)系無效合同。根據(jù)合同的相對性，本案不應(yīng)由我公司承擔(dān)任何責(zé)任。原告承租的房屋漏雨所造成的各項損失亦不應(yīng)由我公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

經(jīng)審理查明，2011年2月，原、被告簽訂了房屋租賃合同。合同約定：被告將坐落于煙臺市**區(qū)**街***號*樓的門頭房一間出租給原告；合同期為兩年，自2011年3月1日起至2013年2月28日；房屋租金為每年40000元，租賃押金1000元，租金每半年交納一次，第一年度上半年租金及押金原告于2011年2月24日直接收取，每半年的房租20000元應(yīng)提前一個月交納，如原告拖欠房租則合同終止；被告提供給原告的房屋場地平整、屋頂不漏雨，門窗完整，原告不得將房屋轉(zhuǎn)租他人。合同簽訂后，被告將房屋交付原告使用，原告將承租房屋裝修后用于服裝經(jīng)營。2011年2月24日，原告支付被告租房押金1000元。2011年2月26日，原告又支付被告第一年度上半年租金20000元。2011年6月23日，原告所承租的房屋漏雨，致屋內(nèi)衣物、裝修等財產(chǎn)不同程度濕損。后原、被告就財產(chǎn)損失問題協(xié)商未果，原告遂具狀至本院，請求判令被告賠償各項損失10000元。訴訟中，本院依據(jù)被告的申請通知**農(nóng)業(yè)公司作為本案第三人參加訴訟。庭審中，原告增加并明確訴訟請求為：1、解除原、被告之間簽訂的房屋租賃合同；2、被告返還已付房租20000元及押金1000元；3、被告及第三人共同賠償因漏雨所造成的裝修、衣物等各項損失29910元。原告針對上述增加的請求僅就第2項交納了案件受理費，但對第3項請求增加部分未交納案件受理費。庭審中，被告雖辯稱第三人對于房屋轉(zhuǎn)租予以默認(rèn)，但對此未能提供證據(jù)。

另查，訴爭的煙臺市芝罘區(qū)**街***號房屋的所有權(quán)人為第三人**農(nóng)業(yè)公司。訴爭房屋系被告李*敏自案外人代*杰之子陳*處承租后又轉(zhuǎn)租給本案原告。2009年9月24日，被告李*敏與陳誠簽訂房屋租賃合同，約定：陳誠將坐落于**街***號（東起第3、4間）的房屋出租給被告使用；房屋租賃期限為三年，自2009年10月8日起至2012年10月7日，房屋租金為每年66000元；陳誠提供給被告的房屋場地平整、屋頂不漏雨，門窗完整；被告不得將房屋轉(zhuǎn)租他人。

庭審中，原告稱漏雨給其造成各項損失情況如下：1、裝修費損失13000元；2、衣服86件10000元；3、組裝電腦一臺、音箱兩個、功放一個共計4300元；4、吧臺一個350元；5、電話一部120元；6、電腦桌一張180元；7、不銹鋼衣架、長衣架共計560元；8、擺件五個共計1400元；以上共計29910元。被告對原告主張的各項損失均不予認(rèn)可，且稱所謂的裝修是原告從上一家承租方處受讓而來，原告接收房屋后僅進(jìn)行了簡單的裝修，衣物確實被雨水浸濕，其他財產(chǎn)是否損失無法確定，原告主張的損失數(shù)額過高，因漏雨與其無關(guān)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；第三人對原告主張的各項損失亦不予認(rèn)可，且稱原告沒有證據(jù)證明其各項損失的具體情況，根據(jù)合同相對性，不應(yīng)由其承擔(dān)賠償責(zé)任。為此，原告申請對損失情況進(jìn)行評估，本院委托山東通元資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司進(jìn)行財產(chǎn)損失評估，鑒定過程中該鑒定事務(wù)所要求原告提供：1、服裝店營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；2、服裝店負(fù)責(zé)人營業(yè)期間個人所得稅納稅證明；3、服裝店裝修花費發(fā)票、收據(jù)等相關(guān)資料；4、服裝店損失衣物的進(jìn)貨清單、發(fā)票等相關(guān)資料；5、服裝店損失設(shè)施的購置發(fā)票等相關(guān)資料。原告僅向本院提供了裝修費用收據(jù)、組裝電腦、三星顯示器及音箱費用收據(jù)，且稱其開辦的服裝店并未辦理營業(yè)執(zhí)照，故無法提供營業(yè)執(zhí)照及納稅證明等相關(guān)材料，因系個體經(jīng)營者，經(jīng)營規(guī)模小，上貨渠道也比較零散，無法提供進(jìn)貨清單。山東通元資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司以原告未能提供相關(guān)證據(jù)材料，無法完成鑒定報告為由，將本案退回不予鑒定。原告堅持要求本院另行委托資產(chǎn)評估事務(wù)所進(jìn)行評估，本院又另行委托煙臺市正平資產(chǎn)評估事務(wù)所進(jìn)行評估，該事務(wù)所以原告未能提供店內(nèi)損失衣物的進(jìn)貨單據(jù)等相關(guān)資料，無法完成評估為由，再次將本案退回不予鑒定。

庭審中，原、被告及第三人就房屋漏雨的原因及漏雨損失應(yīng)由誰承擔(dān)賠償責(zé)任的問題存在爭議。原告稱房屋漏雨可能是因為第三人將下水管道包到兩陽臺中間，致使排水不暢二樓積水，積水滲漏至訴爭房屋的天花板及墻面，也有可能第三人所有的房屋存在質(zhì)量問題，但不論是何原因?qū)е挛蓓斅┯辏虮桓?、第三人及案外人陳誠之間簽訂的房屋租賃合同均明確約定“屋頂不漏雨”，被告及第三人均違反該項約定，應(yīng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。被告稱漏雨是因為第三人將二樓相聯(lián)兩個陽臺包到一起，并將下水管道包到兩陽臺中間，致使下水管道排水不暢，2011年6月22日夜間的大雨沿下水管道流至第三人所在的二樓陽臺，大量積水滲漏到一樓訴爭房屋。第三人雖認(rèn)可漏雨后其將下水管道改造至陽臺外面，但否認(rèn)其將下水管道包到兩陽臺中間，稱從他人處購買該房屋時下水管道即包到兩陽臺中間，對此第三人未提供證據(jù)佐證；對于漏雨原因，第三人稱不清楚漏雨原因，即使是因公用下水管道排水不暢造成漏雨損失，因其并非整棟樓房的唯一產(chǎn)權(quán)人，故不應(yīng)由其承擔(dān)賠償責(zé)任。

為此，本院到訴爭房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘查。勘查顯示，訴爭房屋頂棚局部脫落，四周墻皮部分脫落霉變，衣物等其他財產(chǎn)不同程度濕損。落水管已被第三人改造，現(xiàn)狀為沿二樓兩相聯(lián)陽臺外側(cè)通往地面。

本院所確認(rèn)的上述事實，有房屋租賃合同、房租及押金收條、現(xiàn)場勘查照片等為證，還有原、被告及第三人的庭審陳述筆錄在案為憑。上述證據(jù)材料均經(jīng)庭審質(zhì)證和本院審查、認(rèn)證，可以采信。

本院認(rèn)為，（一）訴爭房屋系案外人陳誠從第三人**農(nóng)業(yè)公司處承租，陳誠承租后轉(zhuǎn)租給被告，被告又將訴爭房屋轉(zhuǎn)租給原告，

因上述租賃關(guān)系之間簽訂的房屋租賃合同均明確約定承租方不得將房屋轉(zhuǎn)租，且被告亦沒有證據(jù)證明轉(zhuǎn)租經(jīng)過上述出租人同意，故本案原、被告簽訂的房屋租賃合同應(yīng)系無效合同。（二）《最高人民法院法院審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。雖然原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同無效，但原告仍應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向被告支付漏雨之前的房屋使用費。原告請求被告將漏雨之前所交納的房屋使用費予以返還，于法無據(jù)，本院不予支持。但因租賃房屋漏雨導(dǎo)致原告無法繼續(xù)經(jīng)營，于2011年6月23日停業(yè)，符合客觀事實，故被告應(yīng)將原告交納的2011年6月23日之后的房屋使用費返還給原告。雖然原、被告雙方對于租房押金的返還沒有明確約定，但因原告沒有拖欠房租或者欠付其他費用，故原告請求被告全額返還租房押金1000元，與法不悖，本院予以支持。（三）原告針對其主張各項損失兩次向本院申請價值評估，本院先后兩次委托評估部門對損失情況進(jìn)行評估，均因原告未能提供損失衣物等的相關(guān)證據(jù)材料而退回本院不予評估，而原告又未能提供充分有效的證據(jù)證明漏雨給其造成損失的具體情況及損失數(shù)額，故原告請求被告及第三人賠償漏雨損失，證據(jù)不足，本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條、第二百二十四條第二款、《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零六條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、限被告李*敏于本判決生效之日起10日內(nèi)返還原告秦某房屋使用費7507元及押金1000元，共計8507元。

二、駁回原告秦某的其他訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費325元，由原告秦某負(fù)擔(dān)195元，被告李*敏負(fù)擔(dān)130元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省煙臺市中級人民法院。

審　判　長　李心剛

審　判　員　陳曉霓

人民陪審員　孫海燕

二〇一三年六月二十六日

書　記　員　劉文靜

房屋租賃合同糾紛