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廣西壯族自治區(qū)柳州市城中區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）城中民一初字第1320號

原告（反訴被告）賴某某，住廣西武宣縣。

委托代理人劉平菊，廣西金中大律師事務(wù)所柳州分所律師。

被告（反訴原告）廖某某，女，住廣西柳州市。

委托代理人韋雁霏，廣西啟輝律師事務(wù)所律師。

原告（被告）賴某某訴被告（原告）廖某某租賃合同一案，被告（原告）廖某某提出反訴，本院分別于2014年8月4日、2014年10月9日受理后，由審判員林蔚適用普通程序，依法組成合議庭，于2014年12月26日公開開庭審理。原告賴某某委托代理人劉平菊、被告廖某某委托代理人韋雁霏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告賴某某訴辯稱，原、被告雙方于2013年7月17日簽訂了一份門面租賃合同，租賃合同中約定：被告將位于柳蔭路112號雅江苑1棟某號門面出租給原告，租期為2013年7月22日至2017年7月21日，2013年7月22日至2014年7月21日每月租金為人民幣4800元，原告每月22號前向被告繳納租金，原告需一次性繳納三個月租金人民幣14400元作為押金。若被告違約需雙倍返還合同押金及賠償原告裝修費人民幣30000元。原告在簽訂合同后，按約定支付了押金14400元及一個月房租4800元。此后，原告亦每月按時支付被告房租及水電費。而被告在2014年7月16日在未到約定交納租金期限以原告未按時交納租金為由，將本案爭議門面鎖住，并將門面對外招租，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。被告的行為已構(gòu)成違約，給原告造成了重大損失。為維護(hù)自身的合法權(quán)益，原告根據(jù)《合同法》第94條、第97條等法律的規(guī)定，特向貴院起訴，懇請依法判決。

被告（原告）廖某某辯訴稱，原告在租賃房屋進(jìn)行不法活動，已經(jīng)被派出所調(diào)查，被告多次聯(lián)系原告都沒有聯(lián)系上，最后是派出所將房屋移交給被告的，根據(jù)合同約定，承租人在承租房屋內(nèi)進(jìn)行非法活動，損害公共利益的，出租人可以中止合同收回房屋，押金不予退還。另外，合同上雖然約定是每月22日前繳納租金，但是2013年10月之后雙方已經(jīng)達(dá)成一致，變更為每月1日繳納當(dāng)月的租金，事實上原告從2013年10月-2014年6月都一直這樣履行；所以按照合同約定，逾期15日以上繳納租金，出租人可以收回房屋不退還押金。原告一直沒有繳納2014年7月份的租金，所以被告有權(quán)收回房屋不退租金。

經(jīng)審理查明，2013年7月17日原被告雙方簽訂了一份門面租賃合同，被告將位于柳州市柳蔭路112號雅江苑1棟某號門面（47㎡）租給原告，租期為2013年7月22日-2017年7月21日，2013年7月22日-2014年7月21日期間租金為4800元。合同第三條約定：“承租人需一次性繳納三個月租金14400元作為押金，押金不沖抵租金；租賃期限內(nèi)承租人每月22日前向出租人繳納租金，……租金拖欠15天以上，出租人向承租人收回房屋且不退還押金，出租人有權(quán)終止本合同”。簽訂合同后，被告依約交付了門面，原告亦支付了14400元押金和一個月租金4800元。原告于2013年9月23日向被告支付了2013年9月22日-10月1日的租金，之后的租金都在每月10日之前繳納。直至2014年7月17日原告沒有支付當(dāng)月租金，被告以原告逾期15天沒有按時交納租金以及原告在租賃房屋進(jìn)行不法活動為由解除租賃合同，并且將鋪面門換鎖另行招租。原告賴某某認(rèn)為應(yīng)以合同約定的交租期限為準(zhǔn)，證明自己不但沒有違約，反而是因為被告廖某某擅自將門面換鎖導(dǎo)致其不能經(jīng)營，要求被告按照合同第七條約定雙倍返還合同押金及裝修費30000元。

以上事實，有當(dāng)事人的陳述、租賃合同、照片、庭審筆錄等證據(jù)材料在案佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的《門面租賃合同》系雙方真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效；故合同經(jīng)簽訂后，原被告雙方應(yīng)受到該合同的約束。

爭對原告（被告）賴某某的訴請本院作以下評析。合同第三條第四款明確約定，乙方（賴某某）應(yīng)每月22日前向甲方（廖某某）繳納租金，被告辯稱從2013年10月份開始已口頭約定改為每月1日繳納，并且事實上已經(jīng)按照之后的口頭約定實際履行。原告對此不予認(rèn)可，因為原告不知道繳納租金的日期變更了，門面一直是由與其一起經(jīng)營的朋友張飛雄進(jìn)行租金繳納和代為管理，被告在庭審中對此事實也予以認(rèn)可。本院認(rèn)為，合同具有相對性，被告是與原告簽訂的合同，如果對合同進(jìn)行相應(yīng)的變更應(yīng)當(dāng)告知合同相對方或者在與對方協(xié)商一致的情況下進(jìn)行變更，被告沒有履行告知的義務(wù)，故對于該租金繳納日期的變更本院不予認(rèn)可，應(yīng)當(dāng)按照合同約定每月22日前繳納租金，所以在繳納租金的問題上原告并沒有違約。另外，被告提供的一份2014年7月22日《南國今報》的報道，以及本院庭后到柳州市中南派出所調(diào)取的一份報案記錄，被告欲證明是因為原告在該門面進(jìn)行不法活動，騙取消費者辦卡后逃跑自行關(guān)閉的門面，是原告自行違約被告才將門面進(jìn)行換鎖；但是原告對此不予認(rèn)可，原告認(rèn)為是因為被告擅自將門面換鎖導(dǎo)致其無法經(jīng)營造成顧客無法消費才報案的，是被告先行違約。本院認(rèn)為，無論是《南國今報》的報道還是報案記錄，均不能證明原告進(jìn)行了不法活動，騙取錢財，因為派出所并沒有進(jìn)行立案調(diào)查，即使立案調(diào)查在調(diào)查結(jié)果沒有確定之前都不能認(rèn)定原告進(jìn)行違法經(jīng)營活動，并且是否是違法經(jīng)營需要相關(guān)部門進(jìn)行認(rèn)定，不能以表明證據(jù)就自行將其定罪，故被告的辯稱本院不予認(rèn)可，被告擅自將門面換鎖屬于違約，應(yīng)當(dāng)按照合同第七條的約定雙倍返還原告合同押金及裝修費30000元。

爭對被告（原告）廖某某的訴請本院作以下評析。原告使用被告的門面是事實，并且原被告雙方在庭審中均認(rèn)可門面使用到2014年7月16日，故原告依約應(yīng)支付被告門面租金2560元（4800元÷30天×16天）。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告賴某某（反訴被告）與被告廖某某于2013年7月17日簽訂《門面租賃合同》；

二、被告（反訴原告）廖某某向原告（反訴被告）賴某某雙倍返還合同押金28800元；

三、被告（反訴原告）廖某某賠償原告（反訴被告）賴某某裝修費30000元；

四、原告（反訴被告）賴某某向被告（反訴原告）廖某某支付2014年7月1日-7月16日租金2560元。

本訴訴訟費1270元（原告已預(yù)交），由被告廖某某負(fù)擔(dān)。反訴訴訟費25元（被告已預(yù)交），由被告廖某某負(fù)擔(dān)12元，原告賴某某負(fù)擔(dān)13元。

上述義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定履行期間的最后一日起二年內(nèi)，向本院申請執(zhí)行。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣西壯族自治區(qū)柳州市中級人民法院。

審　判　長　　林　蔚

人民陪審員　　梁國艷

人民陪審員　　駱玉萍

二〇一五年六月一日

代書　記員　　梁騫予

租賃合同糾紛