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蘇州市姑蘇區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）姑蘇民五初字第00542號(hào)

原告顧某紅。

委托代理人張勤華，浙江峻德律師事務(wù)所律師。

委托代理人吳秋月，浙江峻德律師事務(wù)所律師。

被告蘇州市某某投資管理有限公司，住所地江蘇省蘇州市某某路****號(hào)**幢***室。

法定代表人王某守。

原告顧某紅與被告蘇州市某某投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法由代理審判員郟獻(xiàn)濤獨(dú)任審判，后依法組成合議庭，于2015年12月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告顧某紅的委托代理人張勤華、吳秋月到庭參加訴訟，被告蘇州市某某投資管理有限公司經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告顧某紅訴稱：2014年8月5日，原、被告簽訂蘇州某某皮革城租賃協(xié)議書一份，約定被告將位于蘇州市某某路****號(hào)*幢11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ的營(yíng)業(yè)場(chǎng)地出租給原告用于經(jīng)營(yíng)箱包、羊毛衫、皮鞋，租賃期限為2014年9月1日起至2015年8月31日止。因被告過錯(cuò)導(dǎo)致原告停業(yè)15天以上的，被告應(yīng)向原告支付相當(dāng)于一個(gè)月租金數(shù)額的違約金。協(xié)議簽訂后，原告于2014年8月8日向被告一次性支付了一年的租金43565元、綜合管理費(fèi)21435元及保證金3000元，同時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行裝修花去裝修費(fèi)用53410元，并在裝修完畢后開始經(jīng)營(yíng)。2015年2月20日被告出租的房屋因消防設(shè)施存在安全隱患被政府職能部門勒令停止?fàn)I業(yè)，導(dǎo)致原告不能經(jīng)營(yíng)。同年3月20日，蘇州市公安局姑蘇分局和消防支隊(duì)對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查封。后原告就停業(yè)后的賠償事宜多次與被告協(xié)商，但被告始終回避和拖延。綜上，原告提起訴訟，請(qǐng)求法院判令：一、解除原、被告于2014年8月5日簽訂的蘇州某某皮革城租賃協(xié)議書；二、被告賠償原告損失59205元（租金及管理費(fèi)32500元，裝修費(fèi)26705元）；三、被告返還原告保證金3000元；四、被告支付原告違約金3630元；五、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，原告表示，因本案的租賃期限已屆滿，故放棄第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，其他訴訟請(qǐng)求保持不變。

被告蘇州市某某投資管理有限公司未作答辯。

經(jīng)審理查明：2014年8月5日，原、被告簽訂蘇州某某皮革城租賃協(xié)議書一份，約定被告將位于蘇州市某某路****號(hào)*幢11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、1123、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ、11ｘｘ的營(yíng)業(yè)場(chǎng)地出租給原告用于經(jīng)營(yíng)箱包、羊毛衫、皮鞋，租賃期限為2014年9月1日起至2015年8月31日止。協(xié)議期內(nèi)租金總額為43565元，支付方式為一次付清，先付后用，綜合管理費(fèi)總額為21435元，與租金同時(shí)支付。協(xié)議還約定因被告過錯(cuò)導(dǎo)致原告停業(yè)15天以上的，被告應(yīng)向原告支付相當(dāng)于一個(gè)月租金數(shù)額的違約金。協(xié)議還對(duì)其他事項(xiàng)作了約定。關(guān)于房屋交付，原告陳述2014年7月被告就將房屋交付原告，交付后即進(jìn)行裝修，同年8月才簽的合同。

2014年8月8日，原告向被告一次性支付了一年的租金43565元、綜合管理費(fèi)21435元及保證金3000元，合計(jì)68000元。

2015年3月13日，蘇州市公安消防支隊(duì)姑蘇區(qū)大隊(duì)及蘇州市公安局姑蘇分局婁門派出所聯(lián)合發(fā)布公告并張貼于本案租賃地的大樓門前，該公告告知蘇州某某路****號(hào)鳳凰生活廣場(chǎng)的廣大經(jīng)營(yíng)戶，因蘇州市平江區(qū)蘇安商業(yè)管理有限公司（蘇州某某路****號(hào)鳳凰生活廣場(chǎng)）因變電器故障導(dǎo)致消防設(shè)施無(wú)法正常使用，存在火災(zāi)隱患，不及時(shí)消除可能威脅公共消防安全，現(xiàn)擬做出臨時(shí)查封決定，查封蘇州市平江區(qū)蘇安商業(yè)管理有限公司公共區(qū)域，查封期限為2015年3月20日14時(shí)至2015年4月18日14時(shí)，查封期間，禁止任何人對(duì)查封的部位進(jìn)行有經(jīng)營(yíng)或使用行為。

2015年3月20日，蘇州市公安消防支隊(duì)姑蘇區(qū)大隊(duì)對(duì)上述房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查封。

審理中，關(guān)于租賃場(chǎng)地的退還問題，原告陳述當(dāng)時(shí)整個(gè)商場(chǎng)都停電停業(yè)，我們將自己的財(cái)產(chǎn)能拿走的都拿走了，事實(shí)上場(chǎng)地應(yīng)認(rèn)為退還了。關(guān)于原告訴請(qǐng)中的主張的損失59205元，原告表示其中為半年的租金及管理費(fèi)32500元，還有一半的裝修費(fèi)26705元。關(guān)于保證金，原告陳述合同沒有約定數(shù)額，但合同約定了交納的質(zhì)保金在合同簽訂后轉(zhuǎn)為履約保證金。關(guān)于查封后被告有無(wú)整改，原告陳述被告沒有整改，一直處于查封停業(yè)狀態(tài)。

上述事實(shí)，由原告提交的租賃協(xié)議書、收據(jù)、裝修照片、公告及查封的照片及當(dāng)事人在庭審中的陳述等證據(jù)予以證實(shí)。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的蘇州某某皮革城租賃協(xié)議書系雙方真實(shí)的意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守約定。本案中，因被告提供的營(yíng)業(yè)場(chǎng)地存在火災(zāi)隱患，被消防部門在2015年3月20日查封，導(dǎo)致原告無(wú)法使用營(yíng)業(yè)場(chǎng)地，直至租賃合同期滿即2015年8月31日。故被告應(yīng)當(dāng)賠償原告2015年3月21日至8月31日期間的租金損失及綜合管理費(fèi)損失29205元（65000÷365×164）。對(duì)于原告認(rèn)為從2015年2月20日就無(wú)法使用營(yíng)業(yè)場(chǎng)地，要求按照半年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算賠償租金及綜合管理費(fèi)損失的問題，本院認(rèn)為，原告并未提供相應(yīng)的證據(jù)證實(shí)從2015年2月20日起營(yíng)業(yè)場(chǎng)地就無(wú)法使用，故對(duì)于原告的上述主張，本院不予采納。關(guān)于原告主張的裝修費(fèi)26705元問題，本院認(rèn)為，雖然原告沒有提供充分的證據(jù)證明裝修的實(shí)際支出情況，但是根據(jù)原告提供的照片，可以認(rèn)定原告確實(shí)支出了一定的裝修費(fèi)用，本院根據(jù)原告租賃標(biāo)的物的數(shù)量、裝修照片以及無(wú)法使用的期限，再結(jié)合生活的常理，酌定被告賠償原告裝修損失5000元，至于超出該金額的裝修損失部分，因依據(jù)不足，本院不予支持。

關(guān)于保證金的問題。因本案協(xié)議已于2015年8月31日屆滿，被告占有保證金喪失合同依據(jù)，應(yīng)予退還，故原告要求被告退還保證金3000元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

關(guān)于違約金的問題。根據(jù)協(xié)議約定，因被告的過錯(cuò)導(dǎo)致原告停業(yè)15天以上的，被告應(yīng)當(dāng)支付原告相當(dāng)于一個(gè)月租金數(shù)額的違約金。本案中，被告的行為導(dǎo)致原告在合同履行期的后半期無(wú)法使用營(yíng)業(yè)場(chǎng)地，現(xiàn)原告要求被告支付相當(dāng)于一個(gè)月租金數(shù)額的違約金3630元（43565元÷12），未超出約定范圍，本院予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第一款、第二百一十二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告蘇州市某某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告顧某紅租金及綜合管理費(fèi)損失29205元、裝修損失5000元，合計(jì)34205元。

二、被告蘇州市某某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告顧某紅保證金3000元。

三、被告蘇州市某某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告顧某紅違約金3630元。

四、駁回原告顧某紅其他的訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)1446元，公告費(fèi)600元，合計(jì)2046元，由原告顧某紅負(fù)擔(dān)625元，由被告蘇州市某某投資管理有限公司負(fù)擔(dān)1421元，被告負(fù)擔(dān)部分于本判決生效之日起10日內(nèi)直接支付給原告。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提供上訴狀副本，上訴于江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院。同時(shí)根據(jù)國(guó)務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》的有關(guān)規(guī)定，向該院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。戶名：蘇州市中級(jí)人民法院；開戶行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行蘇州蘇福路支行；賬號(hào)：10×××76。

審　判　長(zhǎng)　沈錄印

代理審判員　郟獻(xiàn)濤

人民陪審員　謝建國(guó)

二〇一六年一月八日

書　記　員　周蘇彥

房屋租賃合同糾紛