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福建省廈門市思明區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）思民初字第10798號(hào)

原告洪某某，男，19**年*月*日出生，漢族，住廈門市思明區(qū)。

委托代理人陳月輝，福建首嘉律師事務(wù)所律師。

被告張某某，男，19**年*月*日出生，漢族，住浙江省磐安縣。

被告黃某某，女，19**年*月*日出生，漢族，住福建省莆田市。

委托代理人王平、陳昱，福建聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所律師。

原告洪某某與被告張某某、黃某某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院于2013年8月21日受理后，依法由代理審判員曠潔玉適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)進(jìn)行審理。2013年9月18日，本案轉(zhuǎn)為普通程序，依法由審判員陳彤擔(dān)任審判長(zhǎng)，與代理審判員曠潔玉、人民陪審員魏婷婷組成合議庭，于2013年12月30日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。原告洪某某的委托代理人陳月輝、被告黃某某的委托代理人陳昱到庭參加訴訟，被告張某某經(jīng)本院公告送達(dá)開(kāi)庭傳票無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法進(jìn)行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告洪某某訴稱，2009年3月31日，其與被告張某某簽訂了一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定原告向被告張某某購(gòu)買位于廈門市思明區(qū)虎巷*號(hào)面積為145.29平方米的房屋（房產(chǎn)權(quán)證號(hào)為NO.0063**5），成交價(jià)為165萬(wàn)元，原告于簽訂協(xié)議時(shí)已向被告張某某支付購(gòu)房定金人民幣150000元。雙方約定，被告張某某辦妥房屋翻建手續(xù)后，雙方至房產(chǎn)管理局辦理過(guò)戶，屆時(shí)，原告將余款150萬(wàn)元支付給被告張某某，若2009年6月1日后因一方原因仍無(wú)法辦理交易過(guò)戶手續(xù)的，則另一方有權(quán)要求終止協(xié)議，同時(shí)要求違約方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告在向被告張某某支付過(guò)150000元的購(gòu)房定金后，又按被告張某某的要求支付了住房翻建的設(shè)計(jì)費(fèi)。后原告多次催促辦理過(guò)戶手續(xù)，被告張某某一直以翻建手續(xù)未辦理成功為由拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)。原告在心存懷疑的情況下到廈門市房產(chǎn)管理局查詢，發(fā)現(xiàn)被告張某某已于2010年8月13日將涉訟房屋另行轉(zhuǎn)讓給了被告黃某某，其交易價(jià)格為552102元。被告張某某和被告黃某某惡意串通，以遠(yuǎn)低于被告張某某與原告約定的價(jià)格將房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，嚴(yán)重?fù)p害了原告的利益，并且侵害了國(guó)家利益，故訴諸法院，請(qǐng)求判令：1、二被告于2010年8月13日簽訂的廈門市思明區(qū)虎巷*號(hào)房屋的《房屋買賣合同》無(wú)效；2、二被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

被告張某某未作答辯。

被告黃某某辯稱，其于2010年6月29日就訟爭(zhēng)房屋與被告張某某依法訂立《房產(chǎn)買賣協(xié)議》總房?jī)r(jià)為人民幣200萬(wàn)元（單價(jià)為13765元），屬于市場(chǎng)價(jià)格。黃某某支付了全額購(gòu)房款，訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)已依法登記至黃某某名下。黃某某與張某某之間不存在惡意串通，原告洪某某的訴稱與事實(shí)不符，其訴訟請(qǐng)求當(dāng)予以駁回。

經(jīng)審理查明，2009年3月30日，被告張某某出具收條一張顯示其收到原告洪某某支付的購(gòu)房定金5萬(wàn)元，次日，二人在廈門鼓浪房地產(chǎn)投資有限公司的居間介紹下訂了一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》（編號(hào)：0001**），約定被告張某某將其位于廈門市思明區(qū)虎巷*號(hào)面積為145.29平方米的房屋以人民幣165萬(wàn)元的價(jià)格出售給原告，2009年4月2日，原告通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式再次向被告張某某支付了10萬(wàn)元定金。前述協(xié)議第十二條約定“甲乙雙方保證于翻建手續(xù)辦好十日內(nèi)前往市土房局簽訂正式的《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》，并辦理過(guò)戶手續(xù)，否則視為違約。……。若于2009年6月1日后因一方原因仍無(wú)法辦理交易過(guò)戶手續(xù)，則另一方有權(quán)要求終止協(xié)議，同時(shí)違約方承擔(dān)違約責(zé)任。”后經(jīng)原告多次催促被告張某某辦理過(guò)戶手續(xù)，被告一直以翻建手續(xù)未辦理成功為由拒絕配合。

另查明，2010年6月29日，被告張某某與被告黃某某在廈門現(xiàn)代都市房地產(chǎn)代理有限公司的居間介紹下簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》（編號(hào)：0003000），約定被告張某某將上述涉訟房產(chǎn)以人民幣200萬(wàn)元的價(jià)格出售給被告黃某某，協(xié)議載明“雙方向房管部門辦理交易過(guò)戶時(shí)申報(bào)價(jià)按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)”，在該協(xié)議“出售方”一欄中，“張某某”名字右側(cè)有括號(hào)標(biāo)注“鄭某某”。2010年8月13日，被告張某某出具收條一張顯示其收到黃某某購(gòu)房款1650000元，收條右下角有“見(jiàn)證方、中介方：肖某某、顏某某”的簽名字樣，同日，鄭某某出具收條一張，顯示“收到黃女士購(gòu)房款人民幣伍萬(wàn)元整”，二被告當(dāng)日向廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及權(quán)屬登記，并簽訂了正式的《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》，合同顯示房產(chǎn)交易金額為552102元。同年8月27日，被告張某某以552102元的交易金額繳納了8281.53元個(gè)人所得稅、30641.66元營(yíng)業(yè)稅。同年9月6日，鄭某某再次出具收條一張，顯示“收到黃女士的購(gòu)房余款計(jì)人民幣叁拾萬(wàn)元整”，收條右下角有“見(jiàn)證人：胡某某、顏某某”的簽名字樣，同日，被告黃某某以552102的交易金額繳納了16563.06元契稅?，F(xiàn)涉訟房產(chǎn)已登記在被告黃某某名下（房屋權(quán)證號(hào)為廈國(guó)土房證第00792409號(hào)）。

2012年9月26日，原告曾向本院提起訴訟要求確認(rèn)二被告之間的房屋買賣合同無(wú)效，后于2012年11月19日撤訴。

以上事實(shí)，有原告提供的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》（編號(hào)：0001284）、定金收條、工商銀行個(gè)人業(yè)務(wù)憑證、中介費(fèi)收款收據(jù)、二被告之間的《廈門市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及權(quán)屬登記申請(qǐng)表》、《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》、契稅完稅證明、稅收通用繳納書、詢問(wèn)筆錄、被告黃某某提供的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》（編號(hào)：0003000）、中介公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、收條三張、廈門市土地房屋權(quán)證（廈國(guó)土房證第00792409號(hào)）、轉(zhuǎn)款憑證及庭審筆錄予以佐證。

被告張某某經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，應(yīng)視為其自動(dòng)放棄答辯、舉證、質(zhì)證和辯論的權(quán)利，在沒(méi)有相反證據(jù)予以反駁的情形下，本院對(duì)上述事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原告洪某某主張被告張某某和被告黃某某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效主要是基于二被告之間552102元的交易價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格或被告張某某與原告約定的價(jià)格，屬惡意串通損害國(guó)家或第三人利益。然，根據(jù)本案現(xiàn)已查明的事實(shí)，二被告之間的實(shí)際交易價(jià)格為2000000元，而向相關(guān)部門備案的合同所體現(xiàn)的552102元為申報(bào)稅費(fèi)的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，故原告根據(jù)交易價(jià)推定二被告之間存在惡意串通損害第三人利益的主張，缺乏依據(jù)，不予認(rèn)定。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十三條規(guī)定“納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?？劾U義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”交易雙方理應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則進(jìn)行房屋買賣，不能以低于實(shí)際成交價(jià)的“市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)”進(jìn)行申報(bào)逃避國(guó)家稅收。但二被告所違反稅收相關(guān)管理規(guī)定的行為，其追責(zé)主體為稅務(wù)部門，而非本案原告，且稅收管理規(guī)定并不屬于效力禁止性規(guī)范，而是管理禁止性規(guī)范，故原告洪某某主張二被告惡意串通損害國(guó)家利益導(dǎo)致合同無(wú)效的主張，不予支持。

在本案中，《房產(chǎn)買賣協(xié)議》（編號(hào)：0001284）與《房產(chǎn)買賣協(xié)議》（編號(hào)：0003000）均為有效，而被告張某某履行的是其與被告黃某某簽訂在后的合同，被告黃某某據(jù)此辦理了房屋過(guò)戶引起房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，則是一種物權(quán)行為，對(duì)外起著公示和對(duì)抗的效力。原告洪某某由于未取得房屋的所有權(quán)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，引起的是合同之債，對(duì)于該債權(quán)行為，洪某某可向賣房人也即被告張某某另行主張權(quán)利。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告洪某某的訴訟請(qǐng)求。

本案案件受理費(fèi)100元，由原告洪某某負(fù)擔(dān)。款項(xiàng)應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)向本院繳納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省廈門市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　陳　彤

代理審判員　　曠潔玉

人民陪審員　　魏婷婷

二〇一四年一月十七日

書　記　員　　孫　蕾

合同無(wú)效糾紛