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福建省莆田市中級人民法院

民事判決書

（2016）閩03民終130號

上訴人（原審被告）福建省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地福建省莆田市城廂區(qū)荔城中大道三信城市家園綜合樓xx樓，組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼669****6-3。

法定代表人黃某華，總經(jīng)理。

委托代理人范培水、黃建章，福建凌龍律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別代理。

被上訴人（原審原告）林某聰，男，19xx年xx月xx日出生，漢族，住所地福建省仙游縣。

上訴人福建省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某某公司）因與被上訴人林某聰商品房銷售合同糾紛一案，不服福建省仙游縣人民法院（2015）仙民初字第3775號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年1月6日立案受理后，依法組成合議庭，于2016年2月2日公開開庭審理了本案。上訴人某某公司的委托代理人黃建章、被上訴人林某聰?shù)酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明，2011年4月2日，林某聰與某某公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定林某聰購買某某公司開發(fā)的坐落于仙游縣鯉城街道城內(nèi)社區(qū)某某·豪景園第x幢xx層xxxx號商品房一套，總價(jià)款為537856元。合同第十四條約定：某某公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)初始預(yù)登記，并將辦理權(quán)屬登記需由某某公司提供的資料交付林某聰。如因某某公司原因，林某聰不能在商品房交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，林某聰不退房，某某公司自逾期之日起每日按林某聰已付款的0.002%向林某聰支付違約金。經(jīng)買受人書面委托，出賣人可向房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)代辦權(quán)屬登記，相關(guān)費(fèi)用等具體事項(xiàng)在合同附件六中另行約定。合同簽訂后，林某聰依約向某某公司支付購房款537856元。某某公司于2012年12月31日向林某聰交房。林某聰至今未取得該商品房的權(quán)屬證書，引發(fā)訴訟。

原審法院認(rèn)為，林某聰與某某公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)全面履行合同義務(wù)。林某聰已依約繳納了全部房價(jià)款，雙方已于2012年12月31日完成了交房手續(xù)。某某公司違反《商品房買賣合同》第十四條的約定，造成林某聰至今未能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按約定承擔(dān)支付違約金的民事責(zé)任。林某聰于2015年7月9日起訴，某某公司應(yīng)向林某聰承擔(dān)自2013年7月10日起至其起訴之日止的違約金。由于林某聰何時(shí)能取得房屋權(quán)屬證書無法確定，故其要求違約金計(jì)至辦理該商品房權(quán)屬證書完畢之日止，必將造成判決后的執(zhí)行障礙，在本案中難予支持，故對于2015年7月10日后的違約金，林某聰可另尋途徑解決。2013年4月1日起至2013年7月9日止的違約金，因林某聰起訴已超過訴訟時(shí)限期間，不予支持。林某聰有理的訴訟請求予以支持，無理的訴訟請求予以駁回。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，判決：一、福建省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)支付給林某聰違約金，違約金計(jì)算方法：以人民幣537856元為基數(shù)，自2013年7月10日起按每日萬分之二計(jì)至2015年7月9日止。二、駁回林某聰要求福建省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付自2013年4月1日起至2013年7月9日止的違約金的訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)人民幣50元，減半收取人民幣25元，由福建省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

一審判決宣判后，上訴人某某公司不服，向本院提出上訴。

上訴人某某公司上訴稱：1、被上訴人林某聰主張上訴人某某公司向其支付逾期辦證產(chǎn)生的違約金等訴訟請求，已超過訴訟時(shí)效，且該主張無任何法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。上訴人某某公司于2012年12月31日已實(shí)際交房，根據(jù)涉案《商品房買賣合同》的約定，逾期辦證所產(chǎn)生的違約金，應(yīng)自實(shí)際交房3個月后起計(jì)。上訴人某某公司未能在上述期限內(nèi)辦理完畢“房產(chǎn)證”，被上訴人林某聰就應(yīng)知道其權(quán)利受到了侵害，并應(yīng)自實(shí)際交房三個月后的次日起兩年內(nèi)向法院主張權(quán)利。但被上訴人林某聰于2015年7月10日才向原審法院主張權(quán)利，其主張已超過訴訟時(shí)效，不應(yīng)再受法律保護(hù)。2、原審法院認(rèn)定上訴人某某公司應(yīng)承擔(dān)逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約責(zé)任，是錯誤的。首先，辦理相關(guān)權(quán)屬登記證書是被上訴人林某聰自身的責(zé)任。被上訴人林某聰未書面委托上訴人某某公司代辦相關(guān)權(quán)屬登記手續(xù)，其主張上訴人某某公司承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，無事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。其次，相關(guān)房屋權(quán)屬證書未能如期辦理的責(zé)任不在上訴人某某公司。根據(jù)涉案《商品房買賣合同》第十四條的約定，上訴人某某公司承擔(dān)逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約責(zé)任的前提是：逾期辦證是因上訴人某某公司自身原因造成的?，F(xiàn)上訴人某某公司已履行了辦理房屋所有權(quán)初始登記的合同義務(wù)，涉案房屋權(quán)屬證書未能如期辦理，是由于同樓棟的購房者未能積極辦理、上訴人某某公司配合辦證受阻，相關(guān)購房者在交房后違章私搭，以及被上訴人林某聰未能出具書面委托辦證手續(xù)等原因造成的。此外，被上訴人林某聰是按揭貸款購房，根據(jù)合同約定，相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證辦理出來后，也是交由貸款銀行保管。因此，被上訴人林某聰?shù)膶?shí)際利益，并未因房屋權(quán)屬證書未能如期辦理而受到損害。3、退一萬步講，即使上訴人某某公司需承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任，其違約標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)嚴(yán)格按照涉案合同的約定、按已支付的購房款每日萬分之零點(diǎn)二的標(biāo)準(zhǔn)予以計(jì)算支付，原審法院判決按已支付的購房款每日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)予以計(jì)算支付，是錯誤的。被上訴人林某聰原審的訴訟請求是要求上訴人某某公司按已支付購房款每日0.002%的標(biāo)準(zhǔn)向其支付違約金，該請求的依據(jù)是涉案《商品房買賣合同》的約定。涉案《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是合法有效的，原審法院在認(rèn)定上訴人某某公司應(yīng)承擔(dān)逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約責(zé)任的前提下，未按照被上訴人林某聰原審的訴訟請求予以判決，徑行提高違約標(biāo)準(zhǔn)，加重了上訴人某某公司的責(zé)任。綜上，請求：1、撤銷原審判決，并改判駁回被上訴人林某聰原審的訴訟請求；2、本案一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人林某聰承擔(dān)。

被上訴人林某聰未提供書面答辯意見，庭審時(shí)辯稱：1、上訴人某某公司逾期辦證，造成被上訴人林某聰無法辦理及領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，原審法院認(rèn)定上訴人某某公司構(gòu)成根本性違約，事實(shí)清楚。2、上訴人某某公司訴稱部分業(yè)主違規(guī)建設(shè)，導(dǎo)致驗(yàn)收未能獲得通過，說明上訴人某某公司自身也確認(rèn)涉案商品房無法通過合格驗(yàn)收及沒有取得消防驗(yàn)收的事實(shí)，故上訴人某某公司未能按約定將辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的相關(guān)資料交付給被上訴人林某聰。后上訴人某某公司向被上訴人林某聰收取辦理涉案商品房房屋權(quán)屬證書的相關(guān)費(fèi)用及被上訴人林某聰?shù)慕Y(jié)婚證、戶口簿、身份證等材料，按照涉案《商品房買賣合同》第十四條約定，上訴人某某公司應(yīng)當(dāng)為被上訴人林某聰辦理房屋權(quán)屬證書。本案不存在上訴人某某公司所稱的被上訴人林某聰未能積極辦理的事實(shí)，現(xiàn)上訴人某某公司無法為被上訴人林某聰辦理房屋權(quán)屬證書，責(zé)任在于上訴人某某公司，原審法院認(rèn)定上訴人某某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，是正確的。3、原審法院判決上訴人某某公司按日萬分之二支付違約金，是正確的，也體現(xiàn)了合同中權(quán)利義務(wù)對等的原則。綜上，請求：駁回上訴，維持原判。

經(jīng)審理查明，上訴人某某公司對原審查明的事實(shí)沒有異議。被上訴人林某聰對原審查明的事實(shí)中的“被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.002%向原告支付違約金”有異議，其要求上訴人某某公司自逾期之日起、每日按已付購房款的0.02%向被上訴人林某聰支付違約金；被上訴人林某聰對原審查明的其他事實(shí)沒有異議。本院對雙方當(dāng)事人均沒有異議的事實(shí)予以確認(rèn)。

另查明：

1、被上訴人林某聰原審的訴訟請求是：“判令被告支付給原告逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金（違約金計(jì)算方法：以房屋總價(jià)款537856元為基數(shù)，按日0.002﹪，自2013年4月1日起計(jì)至房屋權(quán)屬證書實(shí)際交付給原告之日止，暫計(jì)至起訴之日的違約金為9036元）”。

2、原審審理期間，雙方當(dāng)事人對涉案《商品房買賣合同》第十四條“…如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第2項(xiàng)處理：…2、買受人不退房，出賣人自逾期之日起、每日按買受人已付款的0.002﹪向買受人支付違約金”的約定，均沒有提出異議，也沒有主張調(diào)整違約金。

3、本案上訴期間，上訴人某某公司已經(jīng)辦理出涉案商品房的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，并于2015年10月24日將該房屋權(quán)屬證書交付給被上訴人林某聰收執(zhí)。

本院認(rèn)為，上訴人某某公司與被上訴人林某聰就被上訴人林某聰購買由上訴人某某公司開發(fā)的“某某·豪景園”樓盤商品房事宜，簽訂了《商品房買賣合同》，該《商品房買賣合同》也依法進(jìn)行了備案登記，系合法有效合同。本案中，雙方當(dāng)事人對“被上訴人林某聰依約支付購房款，以及上訴人某某公司于2012年12月31日交房”等事實(shí)，均沒有異議，根據(jù)涉案《商品房買賣合同》第十四條的約定，上訴人某某公司負(fù)有在交房后60天內(nèi)，辦理涉案商品房的房屋所有權(quán)初始預(yù)登記的義務(wù)，而上訴人某某公司又未能舉證證實(shí)其按約履行了辦理涉案商品房的房屋所有權(quán)初始預(yù)登記手續(xù)，由于涉案商品房的房屋權(quán)屬證書至被上訴人林某聰提起本案訴訟時(shí)還尚未辦理出來，故原審法院認(rèn)定上訴人某某公司在辦證上已違約，并無不當(dāng)，上訴人某某公司認(rèn)為其不應(yīng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的上訴理由不能成立，本院不予采納。

根據(jù)涉案《商品房買賣合同》第十四條的約定，上訴人某某公司逾期辦證所應(yīng)承擔(dān)的違約金是：“自逾期之日起、每日按買受人已付款的0.002﹪支付違約金”，現(xiàn)被上訴人林某聰在原審中也是請求“自2013年4月1日起、以房屋總價(jià)款人民幣537856元為基數(shù)，按每日0.002﹪計(jì)算違約金”。原審法院在雙方當(dāng)事人均沒有提出違約金調(diào)整主張時(shí)，徑行將雙方當(dāng)事人所約定的“每日按0.002﹪計(jì)算違約金”的計(jì)算比例調(diào)整為“每日按0.02﹪計(jì)算”，加重了上訴人某某公司違約責(zé)任的承擔(dān)，不當(dāng)，應(yīng)予以更正，上訴人某某公司關(guān)于本案違約金應(yīng)按“每日0.002﹪計(jì)算”的上訴理由成立，本院予以采納。由于被上訴人林某聰所行使的是因上訴人某某公司逾期辦證所產(chǎn)生的違約之債的請求權(quán)，屬于債權(quán)請求權(quán)保護(hù)范疇，應(yīng)適用民法通則關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，因此，原審法院在上訴人某某公司行使訴訟時(shí)效抗辯權(quán)后，適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，對被上訴人林某聰在訴訟時(shí)效內(nèi)的部分違約之債的請求權(quán)予以保護(hù)，并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。上訴人某某公司認(rèn)為本案已超過訴訟時(shí)效，缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項(xiàng)和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、維持福建省仙游縣人民法院（2015）仙民初字第3775號民事判決第二項(xiàng)；

二、變更福建省仙游縣人民法院（2015）仙民初字第3775號民事判決第一項(xiàng)為：上訴人福建省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給被上訴人林某聰自2013年7月10日起至2015年7月9日止的逾期辦證違約金，違約金的計(jì)算方法為：以人民幣537856元為基數(shù)，每日按十萬分之二計(jì)算。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

申請執(zhí)行的期間為二年。

本案二審案件受理費(fèi)人民幣50元，由上訴人福建省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣5元，由被上訴人林某聰負(fù)擔(dān)人民幣45元；一審案件受理費(fèi)人民幣50元，減半收取為人民幣25元，由上訴人福建省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣2.5元，由被上訴人林某聰負(fù)擔(dān)人民幣22.5元。

本判決為終審判決。

審　判　長　　陳建華

代理審判員　　李　忠

代理審判員　　彭趙龍

二〇一六年三月二十一日

書　記　員　　倪益群

商品房銷售合同糾紛