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寧夏回族自治區(qū)銀川市興慶區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2015）興民初字第3203號(hào)

原告曲某某，男，19**年*月*日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住寧夏回族自治區(qū)銀川市興慶區(qū)。

委托代理人楊俠林，寧夏平瑞律師事務(wù)所律師。

被告銀川某某建設(shè)集團(tuán)有限公司，住所地寧夏回族自治區(qū)銀川市興慶區(qū)。

法定代表人孫某某，該公司執(zhí)行董事。

委托代理人劉興瓊，北京大成（銀川）律師事務(wù)所律師。

委托代理人齊某某，男，該公司銷售部經(jīng)理，住寧夏回族自治區(qū)銀川市興慶區(qū)。

第三人萬(wàn)某某，男，19**年*月**日出生，漢族，住寧夏回族自治區(qū)銀川市興慶區(qū)。

第三人陳某某，男，19**年*月**日出生，漢族，個(gè)體從業(yè)人員，住寧夏回族自治區(qū)銀川市興慶區(qū)（該身份信息由原告提供）。

原告曲某某與被告銀川某某建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法由代理審判員宋志軍適用簡(jiǎn)易程序于2015年7月1日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。訴訟中，經(jīng)原告申請(qǐng)，本院依法裁定凍結(jié)被告某某公司名下位于銀川市興慶區(qū)某室房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍。經(jīng)原告申請(qǐng)，本院依法追加萬(wàn)某某、陳某某為本案第三人。后因案情復(fù)雜，本院裁定轉(zhuǎn)入普通程序，并依法組成合議庭于2015年8月20日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告曲某某的委托代理人楊俠林，被告某某公司的委托代理人劉興瓊、齊某某，第三人萬(wàn)某某到庭參加訴訟，第三人陳某某經(jīng)本院依法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2012年11月21日，原告與被告某某公司簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定被告某某公司將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的某商品房出售給原告，面積為103.55平方米，交房日期為2012年12月30日前，支付方式明確為抵頂被告拖欠案外人寧夏建某建筑實(shí)業(yè)有限公司宏業(yè)分公司的588992.4元工程款。合同簽訂后，原告積極配合辦理了頂賬等相關(guān)手續(xù)，而被告遲遲不按約定給原告辦理合同備案手續(xù)，也未辦理交房手續(xù)。今日，原告獲悉被告將上述房屋另售他人。原告多次協(xié)商無(wú)果，故訴至法院，請(qǐng)求依法判令：一、解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同》；二、被告償還原告已經(jīng)支付的房款455620元，并承擔(dān)逾期交房違約金22781元（455620元×5%）；三、被告支付原告合同價(jià)款一倍的賠償款455620元；四、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。訴訟中，原告申請(qǐng)?jiān)黾拥诙⒌谌?xiàng)訴訟請(qǐng)求為：被告償還原告已經(jīng)支付的房款588992.4元，并承擔(dān)逾期交房違約金29449.62元（588992.4元×5%）；被告支付原告合同價(jià)款一倍的賠償款588992.4元。

原告圍繞其訴訟請(qǐng)求向本院提交以下證據(jù)：

證據(jù)一、《商品房買賣合同》一份，證明原、被告之間簽訂《商品房買賣合同》約定了雙方的權(quán)利義務(wù)，原告據(jù)此提起訴訟程序合法。被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性認(rèn)可，對(duì)關(guān)聯(lián)性及證明目的不認(rèn)可，該房屋已經(jīng)被銀川市金鳳區(qū)人民法院評(píng)估拍賣，且被告和案外人寧夏建某建筑實(shí)業(yè)有限公司宏業(yè)分公司不涉及到該套房屋，原、被告雙方之間不存在房屋買賣合同關(guān)系。

證據(jù)二、商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議一份、協(xié)議書(shū)一份，證明根據(jù)原、被告及寧夏建某建筑實(shí)業(yè)有限公司宏業(yè)分公司三方約定，原告支付房款的方式是抵頂被告拖欠案外人的工程款588992.4元，被告認(rèn)可原告已支付購(gòu)房款這一事實(shí)。被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性認(rèn)可，對(duì)關(guān)聯(lián)性及證明目的不認(rèn)可，該房屋已經(jīng)被銀川市金鳳區(qū)人民法院評(píng)估拍賣。

證據(jù)三、房屋檔案證明單一份，證明被告違反合同約定，將涉案房屋另行出售給他人，已構(gòu)成根本違約，應(yīng)向原告賠償違約金和一倍房款的損失。被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性認(rèn)可，對(duì)關(guān)聯(lián)性及證明目的不認(rèn)可，房屋經(jīng)過(guò)評(píng)估拍賣后由第三方購(gòu)買，不是被告擅自將房屋出售給他人，被告不存在主觀過(guò)錯(cuò)。

被告辯稱，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系被告抵頂?shù)谌綄幭慕辰ㄖ?shí)業(yè)有限公司宏業(yè)分公司的工程款，該公司將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給了原告，在涉案房屋備案之前，銀川市金鳳區(qū)人民法院將涉案房屋在另案中查封，并將房屋評(píng)估拍賣。被告與第三方無(wú)法繼續(xù)履行本案的抵頂關(guān)系，所以被告與原告簽訂的房屋買賣合同也失去了履行基礎(chǔ)，原、被告就涉案房屋不存在房屋買賣合同關(guān)系。

被告圍繞其抗辯主張向本院提交執(zhí)行裁定書(shū)一份，證明涉案房屋已經(jīng)被銀川市金鳳區(qū)人民法院評(píng)估拍賣。原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性及證明目的不予認(rèn)可，該證據(jù)系復(fù)印件，與本案沒(méi)有關(guān)系。

第三人萬(wàn)某某稱，被告因欠付工程款將涉案房屋抵頂給第三人陳某某，陳某某與萬(wàn)某某又置換房屋，萬(wàn)某某將房屋抵頂給原告。兩第三人之間簽訂一份換房協(xié)議，甲方是陳某某，乙方是萬(wàn)某某，萬(wàn)某某的15套房屋兌換陳某某的9套房屋。原告訴請(qǐng)的是9套房子中的2套，然后萬(wàn)某某把房屋抵頂給萬(wàn)廣成與原告。抵頂及換房手續(xù)全部清楚，以上過(guò)程全部完成后，原、被告簽訂了新的商品房買賣合同，但未進(jìn)行備案，現(xiàn)在要求被告將房屋備案至原告名下。

第三人萬(wàn)某某向本院提交換房協(xié)議一份，證明第三人萬(wàn)某某與陳某某簽訂了換房協(xié)議，被告未按約向原告履行備案手續(xù)。原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均無(wú)異議。被告對(duì)該證據(jù)無(wú)異議。

第三人陳某某未到庭參加訴訟，亦未向本院提交書(shū)面證據(jù)材料。

經(jīng)審理查明，被告因欠案外人寧夏建某建筑實(shí)業(yè)有限公司宏業(yè)分公司的工程款，遂將涉案房屋抵頂給該公司。2012年6月22日，該公司負(fù)責(zé)人陳某某與第三人萬(wàn)某某簽訂一份換房協(xié)議，協(xié)議約定陳某某將位于銀川市該小區(qū)4號(hào)樓的頂賬房與萬(wàn)某某將位于吳忠市利通區(qū)的頂賬房對(duì)換，互找差價(jià)，雙方互換的房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至各自授權(quán)委托的人名下。協(xié)議中約定的置換房屋包括涉案房屋，后萬(wàn)某某要求將涉案房屋過(guò)戶至原告名下。2012年原、被告簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定，原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于銀川市興慶區(qū)某房屋，該房屋面積為103.55平方米，單價(jià)4400元／平方米，總價(jià)455620元，被告應(yīng)于2012年12月30日前向原告交付房屋，逾期90日交房，原告有權(quán)解除合同，合同解除合同后，被告應(yīng)在60日內(nèi)退還全部已付款，并按累計(jì)已付款的5%向原告支付違約金。后原、被告與寧夏建某建筑實(shí)業(yè)有限公司宏業(yè)分公司共同簽訂《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》一份。該協(xié)議約定，被告用其開(kāi)發(fā)的位于銀川市興慶區(qū)某房屋抵頂寧夏建某建筑實(shí)業(yè)有限公司宏業(yè)分公司欠款，該房屋面積為103.55平方米，單價(jià)5688元／平方米，總價(jià)588992.4元。為便于產(chǎn)權(quán)證辦理，由被告與原告簽訂商品房買賣合同，并將該房屋產(chǎn)權(quán)辦理至原告名下，商品房買賣合同生效后，被告與寧夏建某建筑實(shí)業(yè)有限公司宏業(yè)分公司之間的債權(quán)債務(wù)消滅。就房屋價(jià)款，原、被告另行簽訂協(xié)議書(shū)一份，協(xié)議約定，被告將涉案房屋以單價(jià)5688元／平方米、總價(jià)588992.4元抵頂給原告。為辦理備案登記，雙方將房屋備案單價(jià)定為4400元／平方米，總價(jià)455620元。如因履行該協(xié)議與商品房買賣合同發(fā)生糾紛，以頂賬價(jià)格為主。在合同履行過(guò)程中，因被告與案外人寧夏某月建筑有限公司（以下簡(jiǎn)稱某月公司）存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，銀川市金鳳區(qū)人民法院依據(jù)其院（2009）金民初字第1633號(hào)民事判決書(shū)，于2014年4月25日作出（2013）金執(zhí)恢字第316-2號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定將被告名下涉案房屋交付案外人某月公司抵償債務(wù)，案外人可持該裁定書(shū)辦理過(guò)戶登記手續(xù)。后該房屋備案至案外人曹某某名下?，F(xiàn)原告以被告未按約履行交房義務(wù)，訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。庭審中，原告稱涉案房屋的備案手續(xù)均由被告辦理，原告曾多次要求被告辦理房屋備案均無(wú)果，被告亦未向原告交付房屋。

上述事實(shí)，有原、被告、第三人當(dāng)庭陳述及前述所列證據(jù)在案為憑，經(jīng)庭審質(zhì)證及本院審查，具備證據(jù)的客觀性、合法性、關(guān)聯(lián)性，可以采信。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，合同依法成立并已發(fā)生法律效力。雖然原告交納的房款是通過(guò)抵頂債權(quán)債務(wù)的方式進(jìn)行，但該抵頂行為符合合同約定交納房款的方式，被告與寧夏建某建筑實(shí)業(yè)有限公司宏業(yè)分公司之間的債權(quán)債務(wù)消滅應(yīng)認(rèn)定被告已經(jīng)按照約定方式收取了房款。合同簽訂后，因被告與案外人存在債務(wù)糾紛，涉案房屋被人民法院依法裁定抵頂被告所負(fù)案外人債務(wù)。該房屋現(xiàn)已備案至他人名下，原、被告合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故對(duì)原告要求解除雙方簽訂合同的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。被告辯稱，因涉案房屋被評(píng)估、拍賣，被告與建某宏業(yè)分公司無(wú)法繼續(xù)履行本案的抵頂關(guān)系，所以原、被告簽訂的房屋買賣合同也失去了履行基礎(chǔ)，原、被告就涉案房屋不存在房屋買賣關(guān)系；因雙方簽訂的合同在涉案房屋被執(zhí)行之前，故雙方簽訂的合同合法有效，原、被告之間存在房屋買賣關(guān)系，故對(duì)被告的該項(xiàng)辯稱本院不予支持。雙方協(xié)議約定，購(gòu)房款支付方式為抵頂他款，雖然雙方在《商品房買賣合同》中約定購(gòu)房款為455620元，但雙方另行簽訂協(xié)議約定，如因履行該協(xié)議與商品房買賣合同發(fā)生糾紛，以頂賬價(jià)格為準(zhǔn)，雙方約定的頂賬價(jià)格為588992.4元，故本院確定涉案購(gòu)房款為588992.4元?，F(xiàn)合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)退還原告購(gòu)房款588992.4元。雙方就違約責(zé)任進(jìn)行了約定，被告如逾期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)已付款5%的違約責(zé)任，該約定不違反法律規(guī)定，對(duì)原告要求被告支付違約金29449.62元（588992.4×5%）的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。關(guān)于原告主張合同價(jià)款一倍賠償款的問(wèn)題，房屋他賣系因法院?jiǎn)?dòng)執(zhí)行程序所致，涉案房屋并不屬于一房二賣情形，且原告對(duì)購(gòu)買頂賬房屋、未及時(shí)辦理合同備案手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該有一定的預(yù)知，故對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告曲某某與被告銀川某某建設(shè)集團(tuán)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號(hào)：某某開(kāi)發(fā)銷字第2012年707號(hào)）；

二、被告銀川某某建設(shè)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)退還原告曲某某購(gòu)房款588992.4元，并支付違約金29449.62元，合計(jì)618442.02元；

三、駁回原告曲某某的其他訴訟請(qǐng)求。

如果被告未按本判決指定的期間向原告履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)15666元，由原告曲某某負(fù)擔(dān)7642元，被告銀川某某建設(shè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)8024元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2643元，由被告銀川某某建設(shè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于寧夏回族自治區(qū)銀川市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　張志華

代理審判員　　宋志軍

人民陪審員　　宋文寬

二〇一六年二月二日

書(shū)　記　員　　劉益辰

房屋買賣合同糾紛