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廣東省中山市第二人民法院

民事判決書

（2014）中二法民一初字第753號(hào)

原告：胡某榮，男，19**年**月**日出生，漢族，住廣東省中山市。

委托代理人：雍雪林，系廣東洋三律師事務(wù)所律師。

被告：楊某興，男，19**年**月**日出生，漢族，住廣東省中山市。

被告：盧某心，女，19**年**月**日出生，漢族，住廣東省中山市。

被告：楊某成，男，19**年**月**日出生，漢族，住廣東省中山市。

被告：楊某甲，男，19**年**月**日出生，漢族，住廣東省中山市。

被告：楊某瓊，女，19**年**月**日出生，漢族，住廣東省中山市。

上述被告的委托代理人：李某儀、謝某儀，均系中山市小欖鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律服務(wù)工作者。

被告：楊某乙，男，19**年**月**日出生，漢族，住廣東省中山市。

原告胡某榮訴被告楊某興、盧某心、楊某成、楊某甲、楊某瓊、楊某乙房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年5月23日受理后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告胡某榮及其委托代理人雍雪林，被告楊某興、盧某心、楊某成、楊某甲、楊某瓊的委托代理人謝某儀到庭參加訴訟；被告楊某乙經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2012年2月16日前，中山國土政策允許農(nóng)村村民的集體地變更性質(zhì)，只要經(jīng)村委同意，交納土地補(bǔ)償金及出讓金即可轉(zhuǎn)為村民名下國有地，然后任何人可自由買賣轉(zhuǎn)名過戶。2009年6月9日，被告出賣其名下位于中山市小欖鎮(zhèn)九洲基某某巷的房屋給原告，轉(zhuǎn)讓款為170000元，其余過戶費(fèi)用由原告支付。被告將房屋移交原告使用，承諾將全力協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，但其隱瞞了與鄰居楊某某的歷史遺留問題和產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的不利事實(shí)。由于楊某某拒絕簽字確認(rèn)界址無爭(zhēng)議，被告也未按要求進(jìn)行整改，導(dǎo)致2012年2月16日中山市國土政策出臺(tái)停辦集體轉(zhuǎn)國有地的業(yè)務(wù)，被告的集體證辦理不了國土證，雙方的交易過戶手續(xù)因此終止，原告蒙受巨大損失。為此，原告訴至法院，請(qǐng)求判令：1.解除原告和被告的房屋買賣合同；2.確認(rèn)原告與被告的房屋買賣協(xié)議于2009年6月9日簽訂，是有效協(xié)議；3.被告返還原告購房款170000元并賠償原告的房屋恢復(fù)原貌、維修費(fèi)7408元、代辦證勞務(wù)費(fèi)5000元、測(cè)量費(fèi)335元；4.被告賠償該房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差額151000元；5.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

原告對(duì)其陳述的事實(shí)在舉證期限內(nèi)提交的證據(jù)有：1.房屋買賣合同；2.收據(jù)；3.集體土地建設(shè)用地使用證；4.房屋所有權(quán)證；5.通知；6.快遞郵單（復(fù)印件）；7.關(guān)于楊某興宅基地轉(zhuǎn)國有地情況介紹；8.本人修繕楊某興房子的情況介紹、測(cè)繪圖；9.楊某興住宅恢復(fù)原貌及維修費(fèi)用計(jì)算表；10.收款收據(jù)；11.會(huì)議紀(jì)要、詢問筆錄。

被告楊某興、盧某心、楊某成、楊某甲、楊某瓊辯稱：1.被告不同意解除房屋買賣協(xié)議，被告沒有過錯(cuò)，原告要求單方解除合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。上述協(xié)議簽訂后，被告在當(dāng)天即將房屋交付原告使用，原告一直沒有提出異議，原告主張未能辦理過戶的障礙已在2013年排除，原告現(xiàn)可辦理過戶手續(xù)。2.原告的第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求于法無據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回。被告收取原告的購房款是150000元，并不是170000元，其中20000元是雙方約定的中介費(fèi)，由見證人顏廣信收取。原告用以辦理過戶的費(fèi)用與出讓金不屬同一概念，被告已履行協(xié)助義務(wù)，有關(guān)費(fèi)用應(yīng)由原告承擔(dān)。原告訴請(qǐng)的勞務(wù)費(fèi)沒有依據(jù)，被告無需支付。3.涉案房屋買賣已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)5年，該房屋一直由原告出租使用，原告認(rèn)為房屋升值應(yīng)當(dāng)出售給他人，但并非被告提出退房的。另房屋升值不是實(shí)際損失和預(yù)見到的損失，請(qǐng)法院駁回其第四項(xiàng)賠償損失的訴訟請(qǐng)求。4.如需承擔(dān)責(zé)任，也應(yīng)由楊某興承擔(dān)，與其他人無關(guān)。

被告楊某興、盧某心、楊某成、楊某甲、楊某瓊對(duì)其陳述的事實(shí)在舉證期限內(nèi)提交提交的證據(jù)有：1.九洲基建設(shè)管理站的證明；2.九洲基社區(qū)流管站的證明；3.顏廣信的證明；4.協(xié)議書（復(fù)印件）。

被告楊某乙沒有到庭應(yīng)訴、答辯。

經(jīng)開庭質(zhì)證，除證據(jù)1、2、3、4、11外，被告楊某興、盧某心、楊某成、楊某甲、楊某瓊對(duì)原告提交的證據(jù)的真實(shí)性不予確認(rèn)；除證據(jù)2外，原告對(duì)被告楊某興、盧某心、楊某成、楊某甲、楊某瓊提交的證據(jù)不予確認(rèn)。

本院查明：被告楊某興系中山市小欖鎮(zhèn)九洲基七村某某巷某房地產(chǎn)的權(quán)利人。2009年6月9日，原告與被告楊某興簽訂房屋買賣合同，合同主要訂明被告楊某興將上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原告，價(jià)格為170000元，被告楊某興無條件協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，將房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理到原告名下，相關(guān)費(fèi)用由原告承擔(dān)。以上合同，除由原告與被告楊某興簽字外，被告盧某心作為楊某興妻子，被告楊某成、楊某甲、楊某瓊、楊某乙作為合法繼承人亦一并簽字確認(rèn)。合同簽訂后，被告即將房屋交付原告使用，被告楊某興亦收取原告支付的轉(zhuǎn)讓款并出具收據(jù)交原告收?qǐng)?zhí)，確認(rèn)已收到轉(zhuǎn)讓款170000元。因所涉土地界址、加建的廁所及下水道間墻、排水不暢等問題與相鄰的楊某某住戶存在紛爭(zhēng)，原告雖在事后與被告楊某興、楊某某達(dá)成協(xié)議并進(jìn)行測(cè)量、整改，但仍然未能在2012年2月16日前辦理轉(zhuǎn)國有用地及過戶登記手續(xù)。2014年5月23日，原告訴至本院，主張前述實(shí)體權(quán)利。

被告楊某興等人提交的有顏廣信簽名的證明顯示，被告楊某興收取的房屋轉(zhuǎn)讓款為150000元，其余的20000元屬中介費(fèi)，由介紹人收取。

另查：根據(jù)中山市小欖鎮(zhèn)流動(dòng)人口和出租屋九洲基管理服務(wù)站出具的證明顯示，原告對(duì)涉案房屋于2012年5月3日申請(qǐng)辦理了出租牌，于2014年1月21日申請(qǐng)停租。

本院認(rèn)為：涉案位于中山市小欖鎮(zhèn)九洲基七村某某巷的房地產(chǎn)，雖地上建有房屋，但所在土地仍屬集體用地，至今未能辦理國有土地使用權(quán)證，原告又并非九洲基社區(qū)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，原、被告簽訂的房屋買賣合同已違反《中華人民共和國土地管理法》第六十三條關(guān)于“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”的規(guī)定，屬無效合同。原告訴請(qǐng)確認(rèn)合同有效并要求解除合同的訴訟請(qǐng)求于法無據(jù)，應(yīng)予駁回。合同被確認(rèn)無效后，應(yīng)雙互返還，原告應(yīng)向被告返還涉案房屋，被告應(yīng)向原告返還已收的轉(zhuǎn)讓款。雖恢復(fù)原狀、返還財(cái)產(chǎn)均屬合同無效以及合同解除后的后果，但兩者的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)并不一致。本案中，原告以合同解除為由訴請(qǐng)返還轉(zhuǎn)讓款缺乏法律依據(jù)，但為免訟累，本院一并對(duì)此予以解決。被告出具的收據(jù)已載明其收到原告的轉(zhuǎn)讓款為170000元，在被告未能提供反證及見證人顏廣信未出庭作證的情況下，本院對(duì)被告關(guān)于轉(zhuǎn)讓款為150000元的辯解不予采信。如被告的以上主張屬實(shí)，其可另行向顏廣信主張權(quán)利，請(qǐng)求解決。由于雙方在房屋買賣的行為中均存在過錯(cuò)，又原告使用房屋后已進(jìn)行必要的測(cè)量、修繕及整改，故合同被確認(rèn)無效后，原告占有房屋期間的收益可與其投入的費(fèi)用沖抵，本院對(duì)其訴請(qǐng)的維修費(fèi)、測(cè)量費(fèi)不再支持。原告未能提供代辦證勞務(wù)費(fèi)5000元的依據(jù)，且其對(duì)合同無效負(fù)有過錯(cuò)，本院對(duì)其訴請(qǐng)的該部分費(fèi)用予以駁回。同理，原告對(duì)合同無效負(fù)有過錯(cuò)，在合同被確認(rèn)無效后有關(guān)的違約金條款不應(yīng)適用，本院對(duì)其訴請(qǐng)的損害賠償151000元亦予以駁回。最后，集體建設(shè)用地多以戶主個(gè)人名義進(jìn)行權(quán)屬登記，但家庭成員亦享有相應(yīng)份額，被告楊某興以個(gè)人名義轉(zhuǎn)讓涉案房地產(chǎn)，收取轉(zhuǎn)讓款，可視為代表各被告的行為，各被告亦在合同中簽字，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。故此，被告楊某興、盧某心、楊某成、楊某甲、楊某瓊、楊某乙應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓款的返還承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

綜上，依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告楊某興、盧某心、楊某成、楊某甲、楊某瓊、楊某乙于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)向原告胡某榮返還購房款170000元；

二、駁回原告胡某榮的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)6306元，由原告胡某榮負(fù)擔(dān)3094元，被告楊某興、盧某心、楊某成、楊某甲、楊某瓊、楊某乙負(fù)擔(dān)3212元（該款已由原告胡某榮預(yù)交，本院不作退回，被告楊某興、盧某心、楊某成、楊某甲、楊某瓊、楊某乙負(fù)擔(dān)部分，于上述付款期限內(nèi)一并逕付給原告胡某榮）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省中山市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　楊靖華

審　判　員　張慶爭(zhēng)

代理審判員　鄺　羽

二〇一四年十月二十七日

書　記　員　李文琦

買賣合同糾紛