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新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院

民事判決書

（2016）新民終321號

上訴人（原審被告、反訴原告）：袁某忠，男，漢族，19xx年xx月xx日出生，個體工商戶，住伊寧市。

委托代理人：朱鳳霞，新疆信禾誠律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：盧某，男，漢族，19xx年xx月xx日出生，無固定職業(yè)，住江蘇省啟東市。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：蘇某，男，回族，19xx年xx月xx日出生，個體工商戶，住烏魯木齊市。

委托代理人：李中旭，新疆智瑞律師事務(wù)所律師。

上訴人袁某忠、盧某因與被上訴人蘇某房屋買賣合同糾紛一案，不服新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院伊犁哈薩克自治州分院作出的（2015）伊州民二初字第61號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2016年6月3日公開開庭審理了本案。上訴人袁某忠及委托代理人朱鳳霞，被上訴人蘇某及委托代理人李中旭到庭參加了本案訴訟。上訴人盧某經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：2011年9月，蘇某及妻子楊某從伊寧市華夏實業(yè)開發(fā)有限公司購買了位于伊寧市經(jīng)濟合作區(qū)北京路xx號江南春城怡景苑x號樓x單元x層xxx室一處住宅房產(chǎn)（房權(quán)證號：伊寧市房權(quán)證字第xxx641號、xxx642號，建筑面積：209.63方米）和x單元x層xxx室一處住宅房產(chǎn)（房權(quán)證號：伊寧市房權(quán)證字第xxx639號、xxx640號，建筑面積：209.63平方米）；x號樓x層商鋪xx，xx號，x層商鋪x，x號室一處商鋪房產(chǎn)（房權(quán)證號：伊寧市房權(quán)證字第xxx637號、xxx638建筑面積：1128.03平方米），建筑總面積為1547.29方米。2013年3月25日，蘇某以上述房產(chǎn)作抵押為其與妻子楊某投資控股的伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司在中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司察布查爾錫伯自治縣支行貸款800萬元。2014年5月13日蘇某（甲方）與袁某忠、彭某言（乙方）就上述房產(chǎn)簽訂《房屋買賣合同》。2014年5月16日蘇某將上述房產(chǎn)交付給袁某忠、彭某言。袁某忠、彭某言作為餐廳經(jīng)營使用。2014年6月26日，蘇某（甲方）與袁某忠、盧某（乙方）就上述房產(chǎn)簽訂《房屋買賣變更合同》，約定：一、由于原乙方彭某言和袁某忠協(xié)商彭某言自愿退出購買甲方蘇某的上述房地產(chǎn)?，F(xiàn)將原乙方變更為袁某忠和盧某，并履行原房屋購買合同的全部內(nèi)容。二、原合同：甲、乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就房屋買賣一事，在平等、自愿、誠實守信的前提下，達成如下協(xié)議：第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也己充分并自愿買受該房屋。（二）房屋平面圖見房產(chǎn)證。（三）該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。（四）出賣人還應當將屬于該房屋的陽臺、走道、樓梯、裝修、衛(wèi)生間、其他設(shè)施、設(shè)備，轉(zhuǎn)讓給買受人，其轉(zhuǎn)讓價格已包含在房屋的價款中，不再另行支付價款。第二條計價方式與價款支付。一）上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：每平米6463元?？們r為：1000萬元（壹仟萬元整）。甲方于2014年4月23日向乙方己支付購房定金壹拾萬元整。二)本合同簽訂時，乙方向甲方先支付100萬元（含乙方已支付的10萬元定金）。2015年2月1日乙方向甲方支付100萬元。三）因甲方將此房在中國農(nóng)業(yè)銀行察布查爾縣支行抵押貸款800萬元，對此雙方特別約定：在貸款期限屆滿之前的30日，即2015年3月l5日前甲方需向銀行償還貸款本金400萬元，另400萬元本金在2015年3月15日前由乙方負償還，乙方償還的400萬元使用期間200萬元的貸款利息（貸款利息為月息3%）由甲方承擔。甲乙如有一方不能按期清償400萬元貸款本金，則應按照未能清償部分的30%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。四）2015年3月15日由甲乙雙方共同清償了800萬元銀行貸款后，以此房產(chǎn)抵押，由甲乙雙方共同努力再向銀行辦理貸款。獲取銀行貸款后，先支付甲方400萬元，其余歸乙方所使用。第二期貸款的本息都由乙方承擔。第三條關(guān)于過戶鑒于該房屋目前設(shè)定抵押，因此暫時不辦理過戶，在乙方向甲方歸還400萬元之后，甲方給乙方辦理授權(quán)公證書，由甲方授權(quán)乙方可辦理該房產(chǎn)的一切過戶手續(xù)，包括涉及到貸款銀行的一切手續(xù)等。第四條甲、乙雙方定于年月日正式交付該房屋。第五條甲方承諾該房產(chǎn)除向銀行設(shè)定抵押外，沒有任何第三方與甲方就此房產(chǎn)發(fā)生任何糾紛，否則由此給乙方導致的一切損失由甲方承擔。如因此導致乙方無法取得房產(chǎn)的，甲方除全額退還乙方己支付的房款及向銀行支付的費用外，還應當向乙方支付違約金200萬元。第六條該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。第七條該房屋交付時，水、電、燃氣、有線電視、通訊等相關(guān)雜費，甲方全部結(jié)清。第八條違約責任（一）乙方違約責任：乙方如有以下違約事項之一時甲方有權(quán)終止合同，收回房屋產(chǎn)權(quán)，不予退還己付款項。1、乙方未能在2015年2月1日前支付100萬元。2、乙方連續(xù)兩個月未能在規(guī)定期限內(nèi)支付銀行貸款利息。3、乙方未能在約定的時間內(nèi)償還400萬元。（二）甲方違約責任：合同簽訂之日起甲方不得向其他任何乙方出租或出售，因此給乙方造成不能成為房屋產(chǎn)權(quán)人而造成一切損失均由甲方承擔。第九條本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款。第十條甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭議，應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由房屋所在地人民法院管轄。三、本合同簽訂之日起終止原乙方彭某言于2014年5月13日與甲方蘇某簽訂的房屋購買合同。四、本合同簽訂之日起于2014年5月13日原甲方蘇某與彭某言、袁某忠的房屋購買合同作廢。2014年6月28日，蘇某（甲方）與袁某忠、盧某（乙方）簽訂《關(guān)于房屋買賣變更合同的補充內(nèi)容》，約定：2014年6月26日簽訂的乙方袁某忠、盧某購買蘇某的座落于伊寧市經(jīng)濟合作區(qū)北京路28號江南春城怡景苑6號樓證號為伊寧市房權(quán)證字第xxx641號，xxx639號、xxx640號的房屋買賣變更合同第二條：計價方式與價款支付條款中補充：第五）項內(nèi)容如下：自2014年5月至2015年3月15日期間由乙方袁某忠和盧某承擔此房產(chǎn)在農(nóng)業(yè)銀行察布查爾縣支行抵押貨款800萬元的銀行貸款利息和貸款信息費。貸款利息以銀行實際結(jié)算單為準，信息費為一次性支付41600元（以銀行結(jié)算單為準），貸款利息從2014年6月15日起由原袁某忠和盧某在每月的l5號前按月支付給蘇某。2014年5月14日，袁某忠向蘇某支付100萬元。2015年3月10日蘇某給袁某忠出具了“已收到袁某忠轉(zhuǎn)來2015年2月1日應付本人購房款壹佰萬元中的叁拾伍萬元，此日止袁某忠還欠本人陸拾伍萬元整。”的收條。2015年3月25日，蘇某與賀元勛簽訂為期6個月的《借款合同》，約定蘇某以月利率3.5%從賀元勛處借款200萬元。2015年4月14日，伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司籌集800多萬元歸還中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司察布查爾錫伯自治縣支行貸款800萬元及利息41600元，合計8041600元。2015年4月27日，伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司以本案爭議的9號樓1層商鋪10，11號，2層商鋪1，2號室一處商鋪房產(chǎn)（房權(quán)證號：伊寧市房權(quán)證字第xxx637號、xxx638建筑面積：1128.03平方米）作抵押與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司察布查爾錫伯自治縣支行簽訂一年期《借款合同》，約定伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司貸款500萬元，執(zhí)行年利率7.2225%，按月結(jié)息。2015年4月30日，蘇某與賀元勛簽訂為期兩個月的《借款合同》，約定蘇某以月利率4%從賀元勛處借款130萬元。當日賀元勛從130萬元中扣除兩個月的利息104000元，給蘇某指定的銀行卡打款1196000元。2015年10月25日蘇某為歸還賀元勛的借款利息將其所有的一套房產(chǎn)以45萬元轉(zhuǎn)讓給賀元勛。2015年5月13日，蘇某將伊寧市經(jīng)濟合作區(qū)北京路xx號江南春城怡景苑x號樓x單元x層xxx室一處住宅房產(chǎn)（房權(quán)證號：伊寧市房權(quán)證字第xxx641號、xxx642號，建筑面積：209.63方米）和x單元x層xxx室一處住宅房產(chǎn)（房權(quán)證號：伊寧市房權(quán)證字第xxx639號、xxx640號，建筑面積：209.63平方米）兩套房產(chǎn)的房產(chǎn)證交與袁某忠，袁某忠以該兩套房產(chǎn)及自己所有的兩套房產(chǎn)作抵押在中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司察布查爾錫伯自治縣支行貸款150萬元支付給蘇某。袁某忠通過蘇某個人銀行卡轉(zhuǎn)賬歸還了2014年6月15日至2015年4月14日期間的800萬元貸款利息588600元。2014年7月21日蘇某給伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司在中國農(nóng)業(yè)銀行察布查爾縣支行的銀行卡30115001240005355交納貸款信息費5萬元，該支行給伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司出具了收款單。2014年7月29日蘇某在該收款單上給袁某忠出具了：“今收到袁某忠轉(zhuǎn)來貸款信息費肆萬壹仟陸佰元整（41600元）”的收條。2015年5月21日、6月21日、7月21日、8月21日、9月21日、10月21日、11月21日、12月21日、2016年1月21日，伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司歸還500萬元貸款利息23071.88元、31096.88元、30093.75元、31096.88元、31096.88元、30093.75元、31096.88元、30093.75元、31096.88元，合計268837.53元。蘇某交納訴訟費82220元。袁某忠交納反訴費22441元。

另查明，2009年，伊寧市華夏實業(yè)開發(fā)有限公司將本案爭議9號商鋪樓房的一、二樓兩個入口中的一個樓梯口出租給中國人民銀行股份有限公司伊犁哈薩克自治州分行作為ATM機使用，雙方簽訂了10年期租賃合同，從2010年8月至2020年8月，每年租金為5000元。2012年3月20日，蘇某的妻子與中國人民銀行股份有限公司伊犁哈薩克自治州分行續(xù)簽了后9年的租賃合同，每年租金5000元，蘇某已收了9年的租金。該銀行ATM機從2009年安裝使用至今。

原審法院認為，本案爭議焦點是：1、履行合同過程中誰構(gòu)成違約，袁某忠要求解除《房屋買賣變更合同》、《關(guān)于房屋買賣變更合同的補充內(nèi)容》，并由蘇某返還購房款285萬元、賠償裝修費損失128萬元、銀行利息630200元的反訴請求有無依據(jù)。2、盧某是否已將其權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給袁某忠，應否對本案承擔責任；蘇某要求袁某忠、盧某支付購房款715萬元、賠償利息損失22萬元、支付違約金120萬元的本訴請求有無依據(jù)。

關(guān)于第一個焦點問題?！吨腥A人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。”本案中，蘇某與袁某忠、盧某簽訂《房屋買賣變更合同》及《關(guān)于房屋買賣變更合同的補充內(nèi)容》，系雙方當事人真實意思表示，且不違反國家法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，合同合法有效，雙方均應當依約履行自己的義務(wù)。因《房屋買賣變更合同》是基于蘇某與原房屋買受人彭某言、袁某忠簽訂的《房屋買賣合同》，彭某言自愿退出購買蘇某的房產(chǎn)，變更新的房屋買受人為袁某忠、盧某而產(chǎn)生，該《房屋買賣變更合同》明確約定履行原《房屋購買合同》的全部內(nèi)容，故在簽訂前，蘇某已將出售的房產(chǎn)交付給袁某忠，袁某忠也將該房產(chǎn)作為餐廳使用至今，蘇某履行了交付房屋的義務(wù)，袁某忠、盧某應當履行相應的付款義務(wù)。《房屋買賣變更合同》第二條第二款第二項約定：“本合同簽訂時，袁某忠、盧某向蘇某支付100萬元。2015年2月1日支付100萬元。”第三項約定：“因蘇某將出售的房產(chǎn)在中國農(nóng)業(yè)銀行察布查爾縣支行抵押貸款800萬元，對此雙方特別約定：在貸款期限屆滿之前的30日，即2015年3月l5日前雙方各歸還貸款本金400萬元。袁某忠、盧某償還400萬元使用期間200萬元的貸款利息（貸款利息為月息3%）由蘇某承擔。任何一方不能按期清償400萬元貸款本金，則應按照未清償部分的30%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。”第四項約定：“雙方共同清償800萬元貸款后，以此房產(chǎn)做抵押，由雙方共同向銀行貸款，獲取銀行貸款后，先支付蘇某400萬元，其余歸袁某忠、盧某。第二期貸款本息均由袁某忠、盧某承擔。”袁某忠、盧某在《房屋買賣變更合同》簽訂前已向蘇某支付購房款100萬元，2015年3月10支付35萬元，2015年5月13日以抵押貸款方式支付150萬元，之后再未支付購房款及歸還貸款，袁某忠、盧某沒有按照合同約定全面履行付款義務(wù)，已構(gòu)成違約，應當承擔相應的違約責任。袁某忠提出是蘇某違反合同約定，未經(jīng)其同意將涉案房屋為伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司抵押貸款，使該房產(chǎn)永遠處于不能完全使用狀態(tài)，且一樓到二樓通道因被中國人民銀行ATM機占用造成使用受限，同時又不給其辦理過戶手續(xù)，導致其合同目的無法實現(xiàn)，其要求解除合同。因袁某忠、盧某在購買本案爭議房產(chǎn)前，蘇某已將該房產(chǎn)為本人及妻子楊某投資控股的伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司作抵押貸款800萬元，《房屋買賣變更合同》雖未明確貸款主體是伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司，但袁某忠提供的其向蘇某支付貸款信息費41600元的收條上，明確載明貸款主體是伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司，是由該公司歸還銀行的貸款信息費，再由袁某忠向蘇某支付，因此，袁某忠對房產(chǎn)抵押貸款的主體是明知的，且由于袁某忠、盧某未在合同約定的期限內(nèi)歸還貸款400萬元，貸款期限屆滿前蘇某自籌資金歸還了800萬元貸款，之后又以其中的兩套商鋪為伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司抵押貸款500萬元，并將另外兩套住宅的產(chǎn)權(quán)證交與袁某忠抵押貸款150萬元用于歸還購房款，因此袁某忠提出蘇某未經(jīng)其同意擅自將涉案房產(chǎn)給伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司抵押貸款構(gòu)成違約的理由，不能成立，不予支持。至于樓道安放銀行ATM機的問題。蘇某是從伊寧市華夏實業(yè)開發(fā)有限公司購買涉案房產(chǎn)，該公司出售該房產(chǎn)前已將一樓上二樓的兩個樓梯通道中的一個出租給中國人民銀行股份有限公司伊犁哈薩克自治州分行安放TAM機使用，租期為10年，蘇某購買該房產(chǎn)后與該分行續(xù)簽了9年期合同，之后袁某忠、盧某購買了該房產(chǎn)，該ATM機從2009年安裝一直使用至今，袁某忠、盧某購買房產(chǎn)時對此并未提出異議，蘇某續(xù)簽租賃合同的行為符合《中華人民共和國合同法》第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”袁某忠現(xiàn)以安放ATM機為由認為蘇某違約理由亦不能成立。至于該房產(chǎn)至今未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)問題。因《房屋買賣變更合同》第三條約定：“鑒于該房屋目前設(shè)定抵押，因此暫時不辦理過戶，在袁某忠、盧某向蘇某歸還400萬之后，蘇某給袁某忠、盧某辦理授權(quán)公證書，授權(quán)袁某忠、盧某辦理該房產(chǎn)的一切過戶手續(xù)，包括涉及到貸款銀行的一切手續(xù)等。”據(jù)此，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)是以付清房款為條件的，由于袁某忠、盧某至今未付清房款，不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的責任在袁某忠、盧某，蘇某并不因此構(gòu)成違約，袁某忠以此為由認為其不能實現(xiàn)合同目的的理由不能成立。由此可見，在履行合同過程中，蘇某已履行了合同義務(wù)，袁某忠、盧某未履行相應的付款義務(wù)，構(gòu)成違約，故雙方應當繼續(xù)履行合同，袁某忠要求解除其、盧某與蘇某簽訂的《房屋買賣變更合同》、《關(guān)于房屋買賣變更合同的補充內(nèi)容》的反訴請求不能成立，不予支持。鑒于袁某忠、盧某支付購房款及向蘇某歸還貸款利息588600元、貸款信息費41600元是合同約定應當履行的義務(wù)，袁某忠要求蘇某返還沒有依據(jù)，不予支持。袁某忠、盧某裝修餐廳是為期經(jīng)營活動所需而產(chǎn)生的費用，其要求蘇某賠償?shù)睦碛梢嗖荒艹闪ⅰ＞C上，袁某忠的反訴請求不能成立，不予支持。

關(guān)于第二個焦點問題?！吨腥A人民共和國合同法》第八十四條規(guī)定：“債務(wù)人將合同義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應當經(jīng)債權(quán)人同意。”本案中，盧某作為合同相對方的一員，其將債務(wù)轉(zhuǎn)讓給袁某忠，必須經(jīng)蘇某的同意，蘇某不認可盧某已轉(zhuǎn)讓債務(wù)，袁某忠也不認可盧某退出其與盧某的合伙關(guān)系，故盧某應當與袁某忠共同向蘇某承擔支付購房款的責任，盧某提出其不承擔本案責任的抗辯理由不能成立，不予支持。《房屋買賣變更合同》約定房屋總價款為1000萬元，袁某忠、盧某已支付房款285萬元，故蘇某要求袁某忠、盧某支付剩余購房款715萬元的請求依法有據(jù)，應予支持。由于袁某忠、盧某在履行合同過程中構(gòu)成違約，應當承擔相應的違約責任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”《房屋買賣變更合同》第二條第二款第三項約定：“任何一方不能按期清償400萬元貸款本金，則應按照未清償部分的30%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。”，蘇某基于上述約定主張違約金120萬元，袁某忠提出過高?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法規(guī)定的“過分高于造成的損失”。袁某忠、盧某因違約給蘇某造成的損失主要有以下部分構(gòu)成：由于袁某忠、盧某未在2015年3月15日前歸還400萬元貸款，蘇某不得已為歸還800萬元貸款多處籌措資金，其中從賀元勛處以月利率4借款130萬元，該筆借款的年利率為48%明顯過高，應當按照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款：“借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限。”的規(guī)定執(zhí)行。由于賀元勛在向蘇某付款時預先將兩個月的利息予以扣除，僅支付了1196000元，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十七條：“借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權(quán)憑證載明的借款金額，一般認定為本金。預先在本金中扣除利息的，人民法院應當將實際出借的金額認定為本金。”規(guī)定，蘇某向賀元勛的借款本金為1196000元。目前蘇某包括用房屋抵頂已向賀元勛支付了8個多月（2015年5月1日至2016年1月20日前）的借款利息，該筆借款的利息損失為207306.65元（1196000元×24%÷12個月×8個月＋1196000元×24%÷12個月÷30天×20天）。另外根據(jù)《關(guān)于房屋買賣變更合同的補充內(nèi)容》約定，2014年5月15日至2015年3月15日期間800萬元的貸款利息由袁某忠、盧某承擔，袁某忠、盧某雖然已支付2015年4月14日之前800萬元貸款利息，但由于袁某忠、盧某沒有歸還貸款本金400萬元，也沒有歸還剩余購房款，是蘇某自籌資金歸還800萬元后又貸款500萬元，該500萬元的貸款利息也應當由袁某忠、盧某承擔，因此蘇某向銀行支付的2015年5月21日至2016年1月21日之前的利息268837.53元均為袁某忠、盧某違約給蘇某造成的損失，應當由袁某忠、盧某承擔。兩項利息合計為476144.18元，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，袁某忠、盧某應承擔違約金為618987.43元（476144.18元×1.3），因此，袁某忠、盧某應向蘇某支付違約金618987.43元。由于該違約金已經(jīng)彌補了蘇某的損失，故蘇某再要求袁某忠、盧某承擔22萬元利息損失，不予支持。

綜上，蘇某的部分訴訟請求成立。袁某忠、盧某的反訴請求不能成立。原審遂判決：1、被告（反訴原告）袁某忠、盧某于本判決生效之日起10內(nèi)支付原告（反訴被告）蘇某購房款715萬元；2、被告（反訴原告）袁某忠、盧某于本判決生效之日起10內(nèi)支付原告（反訴被告）蘇某違約金618987.43元；3、駁回原告（反訴被告）蘇某的其他訴訟請求；4、駁回被告（反訴原告）袁某忠的反訴請求。案件受理費82220元，反訴費22441元，合計104661元，由蘇某負擔18787元，袁某忠、盧某負擔85874元。

上訴人袁某忠不服一審判決，上訴稱：（一）根據(jù)雙方簽訂的《房屋買賣變更合同》的約定，雙方應當在2015年3月15日前各自承擔被上訴人蘇某將涉案房產(chǎn)抵押于銀行所欠的貸款400萬元，否則違約方應當按照未能清償部分的30%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。但至2015年3月15日，我已向被上訴人依約履行付款義務(wù)135萬元及歸還銀行貸款800萬元的利息，但被上訴人卻分文未付，按此時間節(jié)點計算，雙方均構(gòu)成違約，且被上訴人的違約責任大于我的違約責任，一審判決將違約責任全部歸咎于我方，背離了合同的約定。（二）2014年4月14日，800萬元貸款還清后，被上訴人蘇某在未告知我方的情況下，擅自將涉案房屋抵押給銀行，為其所屬的伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司貸款500萬元，該500萬元貸款并未計入我的已還款部分。如果按合同的約定，被上訴人將此筆貸款的500萬元或400萬元計入我的已還款部分，由我歸還銀行貸款，我方也是沒有異議的，但一審法院判決將再貸款的500萬元不計入我的已還款部分，仍判決由我再償還被上訴人715萬元購房款顯失公平。（三）800萬元貸款的償還時間是2015年4月14日，500萬元貸款的時間為2015年4月24日，而被上訴人向賀元勛借款的時間是2015年4月30日，故一審判決認定被上訴人從賀元勛處以月利率4借款130萬元是用于償還800萬元貸款沒有事實依據(jù)，由此產(chǎn)生的利息不應由我承擔。即使該130萬元借款是為了償還800萬元貸款，也是被上訴人蘇某未履行其應當償還的400萬元貸款的義務(wù)所導致的，由此產(chǎn)生的責任亦不應由我來承擔。500萬元貸款是被上訴人為其所屬的伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司進行的貸款，由此產(chǎn)生的利息不應由我方承擔。綜上，我方認為由于被上訴人蘇某的根本違約行為，導致本案合同目的不能實現(xiàn)，為避免更大的損失產(chǎn)生，合同應當予以解除。請求二審法院依法改判解除雙方間的房屋買賣合同，被上訴人蘇某返還285萬元房款，賠償損失1910200元，訴訟費用由被上訴人蘇某承擔。

被上訴人蘇某針對袁某忠的上訴，答辯稱：根據(jù)合同的約定，上訴人應于2015年2月支付第二筆房款100萬元，但上訴人僅支付了35萬元，已構(gòu)成違約。合同約定雙方各籌資金400萬元于2015年3月15日前向銀行歸還800萬元貸款，但上訴人在貸款到期前并未履行其義務(wù)，800萬元貸款均由我方全部籌資歸還了銀行。合同總房款是1000萬元，而上訴人至今僅向我支付了285萬元房款，余715萬元未予支付，原審法院判決由上訴人向我支付715萬元房款正確，其中500萬元是應支付給銀行的再次貸款。上訴人作為違約方是不能主張解除合同的，其關(guān)于解除合同的請求我方不予認可。我方已將房屋交付給上訴人，上訴人主張的損失是其開餐廳進行裝修等的費用，與本案無關(guān)，原審判決未予支持正確。綜上，我方認為原審判決正確，請求駁回上訴，維持原判。

上訴人盧某經(jīng)傳票傳喚無正當理由拒不到庭，對其按撤回上訴處理，由本院另行制作民事裁定書。

本院對原審查明的事實予以確認。

本院認為，本案的爭議焦點是：1、上訴人袁某忠要求解除所簽合同，返還購房款285萬元及賠償損失1910200元的主張能否成立；2、上訴人袁某忠、盧某是否應向被上訴人蘇某支付購房款715萬元及違約金618987.43元。

關(guān)于第一個爭議焦點問題?！吨腥A人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。”本案中，袁某忠、盧某與蘇某簽訂的《房屋買賣變更合同》及《關(guān)于房屋買賣變更合同的補充內(nèi)容》系雙方當事人真實意思表示，且不違反國家法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效，雙方均應按約履行自己的義務(wù)。關(guān)于合同解除的條件及相關(guān)違約責任的承擔，《房屋買賣變更合同》約定：第五條：甲方（蘇某）承諾該房產(chǎn)除向銀行設(shè)定抵押外，沒有任何第三方與甲方就此房產(chǎn)發(fā)生任何糾紛，否則由此給乙方（袁某忠、盧某）導致的一切損失由甲方承擔。如因此導致乙方無法取得房產(chǎn)的，甲方除全額退還乙方已支付的房款及向銀行支付的費用外，還應當向乙方支付違約金200萬元。第八條：違約責任（一）乙方違約責任：乙方如有以下違約事項之一時甲方有權(quán)終止合同，收回房屋產(chǎn)權(quán)，不予退還已付款項。1、乙方未能在2015年2月1日前支付100萬元。2、乙方連續(xù)兩個月未能在規(guī)定期限內(nèi)支付銀行貸款利息。3、乙方未能在約定的時間內(nèi)償還400萬元。而合同的實際履行情況是，涉案房產(chǎn)在合同簽訂前蘇某已交付袁某忠，袁某忠亦使用至今，未出現(xiàn)與任何第三方就此房產(chǎn)發(fā)生的任何糾紛，蘇某作為房屋買賣合同出賣方已履行了其義務(wù)。而袁某忠的付款情況是，未能在2015年2月1日前支付全部100萬元，未能在約定的時間內(nèi)償還400萬元。綜合以上案件事實，袁某忠未按合同約定付款的行為已構(gòu)成違約。按雙方合同的約定，享有單方終止合同履行權(quán)利的應是蘇某，而非袁某忠?，F(xiàn)蘇某并未依合同約定行使合同解除權(quán)，故涉案合同是否應予解除應適用法定事由。《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：有下列情形之一，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其它情形。本案中，主張解除合同的是房屋買賣合同的買方袁某忠，作為房屋買賣合同買方其合同目的即對房屋的占有、使用及收益的權(quán)利，根據(jù)已查明案件事實，涉案房屋已交付袁某忠使用至今，即使存在蘇某以該房屋作為抵押從銀行再次貸款的事實，亦并未導致袁某忠作為房屋買賣合同買方的合同目的不能實現(xiàn)，故袁某忠要求解除涉案合同的上訴主張，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。袁某忠要求返還購房款285萬元及賠償損失1910200元的主張成立的前提條件應是涉案合同的解除，基于上述解除合同主張不能成立的理由，該項主張亦不能成立。

關(guān)于第二個爭議焦點問題。第一，關(guān)于應付購房款本金的問題。本案雙方當事人對房屋總價款為1000萬元，袁某忠、盧某實際已支付房款285萬元的事實不持異議，故原審法院判決由袁某忠、盧某支付蘇某購房款715萬元并無不當，本院予以維持。上訴人袁某忠主張2015年4月27日伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司以涉案部分房產(chǎn)作抵押從銀行貸款的500萬元應由其向銀行償還并計入已付房款，被上訴人蘇某在二審中亦明確表示715萬元房款中的500萬元是應支付給銀行的再次貸款，但因500萬元貸款反映的是銀行與伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司之間的借款合同法律關(guān)系，合同相對人是銀行與伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司，如果由袁某忠直接向銀行歸還貸款，實為債務(wù)的轉(zhuǎn)移，應經(jīng)債權(quán)人（即銀行）同意，而銀行并非本案當事人，所涉法律關(guān)系亦與本案法律關(guān)系不同，故本案中無法對此進行處理，上訴人袁某忠的該項主張本院亦無法支持。關(guān)于袁某忠、盧某應承擔的違約責任。雙方當事人對一審法院依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，對蘇某主張的違約金以“造成的損失”為標準進行調(diào)整均無異議，本院對此計算方法予以維持。袁某忠、盧某因違約給蘇某造成的損失主要表現(xiàn)在：袁某忠、盧某未在2015年3月15日前歸還400萬元貸款，蘇某為歸還800萬元貸款多處籌措資金，其中從賀元勛處以月利率4借款130萬元，該筆借款的年利率為48%明顯過高，原審法院按照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款的規(guī)定及《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，認定蘇某向賀元勛的借款本金為1196000元，利息損失為207306.65元，袁某忠、盧某應承擔的此筆違約金為2694978元（207306.65元×1.3）并無不當，本院予以維持。關(guān)于蘇某再次貸款500萬元的利息應否由袁某忠、盧某承擔的問題。本院認為，根據(jù)《房屋買賣變更合同》的約定，2015年3月15日由雙方共同清償800萬元銀行貸款后，以涉案房產(chǎn)抵押，由雙方共同努力再向銀行辦理貸款。獲取銀行貸款后，先支付蘇某400萬元，其余歸袁某忠、盧某使用。但本案事實是，蘇某在清償了800萬元銀行貸款后，以涉案房產(chǎn)抵押，以伊犁君宜冷鮮食品加工有限責任公司的名義從銀行再次貸款500萬元，該500萬元貸款并未按合同約定先支付蘇某400萬元，其余歸袁某忠、盧某使用，且未計入袁某忠、盧某的已付房款，故該筆貸款的利息不應認定為袁某忠、盧某違約給蘇某造成的損失。原審判決對此認定有誤，本院予以糾正。

綜上，上訴人袁某忠的上訴請求部分有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

一、維持新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院伊犁哈薩克自治州分院（2015）伊州民一初字第61號民事判決的第一項、第三項、第四項，即：“袁某忠、盧某于本判決生效之日起10日內(nèi)支付蘇某購房款715萬元；駁回蘇某的其他訴訟請求；駁回袁某忠的反訴請求”；

二、變更新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院伊犁哈薩克自治州分院（2015）伊州民一初字第61號民事判決的第二項“袁某忠、盧某于本判決生效之日起10日內(nèi)支付蘇某違約金618987.43元”為“袁某忠、盧某支付蘇某違約金269498.65元”。

一審案件受理費82220元（蘇某已預交），反訴費22441元（袁某忠已預交），合計104661元，由蘇某負擔11099.7元，袁某忠、盧某負擔93561.3元。二審案件受理費111064.51元（袁某忠已預交），由蘇某負擔2978.23元，袁某忠、盧某負擔108086.28元。

本判決為終審判決。

審　判　長　　周亞卉

代理審判員　　崔　瑜

代理審判員　　趙亞麗

二〇一六年六月三十日

書　記　員　　杜春婷

買賣合同糾紛