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新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院伊犁哈薩克自治州分院

民事判決書

（2014）伊州民三終字第389號

上訴人（原審被告）：劉某建。

委托代理人：郭富強(qiáng)，新疆懷澤律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：伊犁某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。

法定代表人：葉某玲，職務(wù)總經(jīng)理。

委托代理人：熊莉，新疆寶地律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某建因與被上訴人伊犁某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱某某房地產(chǎn)公司）商品房買賣合同糾紛一案，不服伊寧市人民法院于2014年8月1日作出（2014）伊民初字第2569號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人劉某建及其委托代理人郭富強(qiáng)，被上訴人某某房地產(chǎn)公司的委托代理人熊莉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審判決認(rèn)定：2011年4月25日，某某房地產(chǎn)公司同劉某建簽訂了一份某某房產(chǎn)購房定金合同，合同約定將某某房地產(chǎn)公司其開發(fā)的位于伊寧市新三北路西側(cè)的某某·世紀(jì)名門小區(qū)XX號樓X單元XXX室出售給劉某建，該房屋建筑面積約為115平方米，每平方售價為3，630元，劉某建應(yīng)于該合同簽訂當(dāng)日支付定金10，000元，在支付定金后三日內(nèi)劉某建向某某房地產(chǎn)公司一次性支付購房款并簽訂商品房買賣合同，所支付的定金在簽訂書面合同后計入房款。該合同簽訂后，劉某建依照合同約定支付了定金10，000元，但雙方并未簽訂書面的商品房買賣合同。2012年6月8日，該訴爭房屋經(jīng)伊犁正信測繪工程咨詢公司測繪建筑面積為113.83平方米。2012年7月，某某房地產(chǎn)公司向劉某建交付了該商品房，劉某建對該房屋已經(jīng)入住使用，但至今未支付剩余房款，雙方也未辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

原審判決認(rèn)為，某某房地產(chǎn)公司同劉某建達(dá)成的購房定金合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。本案中雙方當(dāng)事人雖然未按照定金合同的約定簽訂書面商品房買賣合同，但該定金合同已經(jīng)明確約定了雙方買賣的房屋以及每平方米的單價，結(jié)合某某房地產(chǎn)公司交付房屋后劉某建已經(jīng)入住使用，應(yīng)認(rèn)定雙方的買賣合同關(guān)系成立，劉某建理應(yīng)從取得該訴爭房屋之日起交付剩余房款。針對該房屋的建筑面積雙方均對113.83平方米的面積予以認(rèn)可，對此予以確認(rèn)。故對于某某房地產(chǎn)公司要求劉某建繼續(xù)履行合同并支付房款403，202.9元（113.83平方米×3，630元-10，000元）的訴訟請求予以支持。對于某某房地產(chǎn)公司要求支付逾期違約金的訴訟請求，因劉某建已經(jīng)取得該訴爭房屋并居住，未支付剩余房款，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。但雙方未約定違約金數(shù)額，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第二款“逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”的規(guī)定，對某某房地產(chǎn)公司主張逾期利息的訴訟請求予以支持。針對該訴爭房屋交付時間雙方各執(zhí)一詞，均未能提供證據(jù)證明。對此法院認(rèn)為對合同的履行應(yīng)由負(fù)有履行義務(wù)的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任，因某某房地產(chǎn)公司無法提供證據(jù)證實(shí)房屋的實(shí)際交付日期，故對于該房屋的交付時間應(yīng)按照劉某建自認(rèn)的2012年7月予以認(rèn)定。對某某房地產(chǎn)公司主張的利息認(rèn)定為49，594元（未繳納的房款403，202.9元×基準(zhǔn)貸款利率6.15%×2年，自2012年7月至2014年7月）。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百五十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款之規(guī)定，判決：一、伊犁某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與劉某建繼續(xù)履行雙方達(dá)成的商品房買賣合同；二、劉某建于本判決生效之日起十日內(nèi)支付伊犁某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司購房款403，202.9元；三、劉某建于本判決生效之日起十日內(nèi)支付伊犁某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司逾期支付購房款的利息49，594元；四、駁回伊犁某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)8，398元，減半收取4，199元，由伊犁某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)153元，劉某建負(fù)擔(dān)4，046元。

上訴人劉某建不服原審判決，上訴稱：我們雙方之間沒有簽訂正式的商品房買賣合同，僅簽訂了定金合同。與我簽訂商品房買賣合同是某某房地產(chǎn)公司的義務(wù)，并以此確定我交房款所獲得的權(quán)益。由于雙方之間沒有簽訂商品房買賣合同，權(quán)利、稱為無法約束。將會造成我交納房款后無法取得所有權(quán)證的情況，我的權(quán)益無法保障。由于某某房地產(chǎn)公司沒有履行賣方的義務(wù)，我沒有交納房款不構(gòu)成違約。違約方是某某房地產(chǎn)公司。請求二審法院改判駁回某某房地產(chǎn)公司關(guān)于逾期利息的訴訟請求。

針對上訴人劉某建的上訴請求及理由，被上訴人某某房地產(chǎn)公司答辯稱：雙方之間形成買賣合同關(guān)系。可以以執(zhí)行的方式辦理房產(chǎn)證。雖然沒有書面的商品房買賣合同，對交付行為且劉某建認(rèn)可，但其沒有交付房款。法院對逾期違約金有自由裁量權(quán)。

本院二審查明的事實(shí)與原審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是：原審判決認(rèn)定的逾期付款利息是否適當(dāng)。

本案雙方當(dāng)事人在簽訂了購房定金合同后，沒有按該定金合同的約定簽訂商品房買賣合同。此后，劉某建接受了某某房地產(chǎn)公司交付的涉案商品房。雙方在審理案件過程中均認(rèn)可該商品房的實(shí)際面積和單價。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第一款“當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認(rèn)定。”本院認(rèn)為雙方當(dāng)事人形成事實(shí)上的商品房買賣合同關(guān)系，且不違反法律規(guī)定，應(yīng)予認(rèn)定有效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十八條“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。”《合同法》第十條“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”雙方當(dāng)事人均未按照上述法律和行政法規(guī)的規(guī)定簽訂書面的商品房買賣合同。據(jù)此，本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人僅對商品房買賣合同中的面積和單價達(dá)成約定，以及商品房已經(jīng)交付的事實(shí)外。再沒有約定出賣人某某房地產(chǎn)公司的相關(guān)合同義務(wù)，也未約定劉某建如何履行支付購房款義務(wù)，關(guān)于買受方和出賣方的權(quán)利和義務(wù)約定均不明確。因此該商品房買賣合同沒有約定付款期限和方式，不會產(chǎn)生逾期付款違約事實(shí)。原審判決依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第二款認(rèn)定劉某建支付逾期付款利息，因該條是商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照計算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。應(yīng)在訂立有商品房買賣合同且在該合同中沒有約定或約定不明確的情形下，適用該條計算違約金。由于本案中雙方當(dāng)事人沒有訂立商品房買賣合同。原審判決適用該條作為計算違約金的法律依據(jù)。屬適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。關(guān)于劉某建要求某某房地產(chǎn)公司履行辦理涉案商品房產(chǎn)權(quán)證書的上訴請求，因劉某建在原審時未提出反訴，本院在二審期間亦不進(jìn)行審理。綜上所述，上訴人劉某建的部分上訴理由成立，本院予以支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯誤，判決不當(dāng)。依照《中華人民共和國合同法》第六十一條、第一百零九條、第一百三十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持伊寧市人民法院（2014）伊民初字第2569號民事判決的第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)；

二、撤銷伊寧市人民法院（2014）伊民初字第2569號民事判決的第三項(xiàng)；

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一、二審案件受理費(fèi)共計5，238元，由上訴人劉某建負(fù)擔(dān)4，046元，由被上訴人伊犁某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1，129元。

本判決為終審判決。

審判長　　張春曉

審判員　　楊峻峰

審判員　　杜　平

二〇一四年十二月十六日

書記員　　張妮萍

商品房買賣合同糾紛