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甘肅省張掖市甘州區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）甘民初字第2405號

原告張某珍，女，19**年*月*日出生，漢族，甘肅省張掖市甘州區(qū)人。

委托代理人何永福，系甘肅峰和律師事務所律師。

被告張掖市某某房地產開發(fā)有限責任公司。

法定代表人吳某平，系該公司總經理。

委托代理人陶光澤，系甘肅金都律師事務所律師。

原告張某珍與被告張掖市某某房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱某某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年5月9日立案受理。依法由審判員張勤銘適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告張某珍及其委托代理人何永福，被告某某公司的委托代理人陶光澤到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告張某珍訴稱：2012年1月16日，原告與施某某、陸某簽訂《房屋轉賣合同》一份，約定施某某、陸某將被告抵頂給他們的位于本區(qū)某某住宅小區(qū)*號樓*單元**號的房屋一套以500000元的價格轉賣給原告。合同簽訂當天，原告向施某某、陸某交付房款450000元，約定剩余房款50000元在辦理房屋產權證時付清。原告和施某某、陸某達成買賣協(xié)議后，被告認可了轉賣行為，向原告出具了收到購房款和地下室款的相關收款收據。后被告借口與陸某存在經濟糾紛為由，拒不向原告交付房屋?，F原告已付清所有購房款，但因為被告的原因，原告至今無法取得房屋的所有權?，F訴訟要求被告立即向原告交付位于本區(qū)某某住宅小區(qū)*號樓*單元**號的房屋一套，并承擔本案訴訟費用。

被告某某公司辯稱：某某住宅小區(qū)是被告在2011年開發(fā)，由江蘇某某建設集團有限公司承建的。某某公司在修建期間，將該工程的水、電、暖工程轉包給了施某某。在建設期間，被告和某某公司達成協(xié)議，被告將原告訴爭的房屋頂給某某公司，用于抵頂被告應付給某某公司的工程款。后某某公司又和施某某達成協(xié)議，將該房屋頂給施某某，用于抵頂某某公司付給施某某的工程款，后施某某將該房屋賣給了原告。但某某公司在修建了一半的時候，就退出不干了，公司的人現在也找不見。后被告又將未完工程承包給安徽方圓建筑工程公司完成，施某某和方圓公司繼續(xù)履行完了其和某某公司的合同?，F在被告和某某公司之間、某某公司和施某某之間、方圓公司和施某某之間的賬務都沒有結算。房屋修建完工后，被告已將原告訴爭的房屋出售給他人。因原、被告之間沒有形成直接的房屋買賣合同關系，被告是代某某公司履行債務的第三人，現被告與某某公司之間的賬務沒有結算，被告決定不再將該房屋抵頂給某某公司，也不再代某某公司履行債務。原告要求被告交付房屋沒有依據，請求法庭駁回原告的訴訟請求。

經審理查明：2011年，被告開發(fā)建設本區(qū)某某住宅小區(qū)。同年3月15日，被告和江蘇某某建設集團有限公司簽訂合同，被告將該小區(qū)的*號樓建設工程發(fā)包給江蘇某某建設集團有限公司。后某某公司又將該工程的水、電、暖工程轉包給施某某。在建設期間，被告決定將該小區(qū)*號樓*單元**號住宅頂給某某公司，用于抵頂被告應付給某某公司的工程款。某某公司又將該住宅頂給施某某，用于抵頂某某公司應付給施某某的工程款。2012年1月16日，施某某及其子陸某與原告簽訂《房屋轉賣合同》一份，約定陸某將被告抵頂給施某某的位于本區(qū)某某住宅小區(qū)*號樓*單元**號住宅以500000元的價格轉賣給原告，房屋面積171.65平方米，地下室面積22.07平方米。合同簽訂當天，原告向陸某付款450000元，并約定剩余購房款50000元于辦理房屋產權證時付清。同一天，被告向原告出具收到原告繳來的購買*號樓*單元**號住宅的購房款631672元的購房款收款收據一張和收到原告繳來的購買*號樓*單元*號地下室的購房款35328元的購房款收款收據一張。房屋建成后，被告以與某某公司、施某某之間存在經濟糾紛為由，拒絕向原告交付房屋。原告遂向本院提起訴訟。

審理期間，被告辯稱已將原告要求交付的房屋出售給他人。本院向原告釋明，征求原告是否變更訴訟請求，將要求交付房屋的訴求變更為退還購房款、賠償損失。但原告拒絕變更，仍要求被告交付房屋。

上述事實，由原、被告陳述，原告提供的其與施某某、陸某簽訂的《房屋轉賣合同》一份、陸某向其出具的收條一張、被告向其出具的收款收據兩張，被告提供的其公司與江蘇某某建設集團有限公司簽訂的《協(xié)議書》一份等證據在卷佐證，并經庭審質證屬實，足以認定。

本院認為：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。被告與某某公司簽訂合同，約定被告將其開發(fā)的本區(qū)某某住宅小區(qū)*號樓建設工程發(fā)包給某某公司承建，某某公司又與施某某達成協(xié)議，將該建設工程的水、電、暖工程轉包給施某某。在施工期間，被告與某某公司達成協(xié)議，被告將其開發(fā)的該小區(qū)*號樓*單元**號住宅抵頂給某某公司，后某某公司又將該房屋抵頂給施某某。被告、某某公司、施某某之間的以房屋抵頂工程款的行為合法有效，各方當事人應嚴格各自按照約定履行各自義務。被告、某某公司、施某某之間互相達成協(xié)議抵頂該房屋時，該房屋雖尚未建成，但被告系開發(fā)商，依法享有對該房屋的處置權利。該房屋最后抵頂給施某某，施某某即取得了該房屋的合法處置權。后施某某與其子陸某將該房屋以500000元的價格出售給原告，原告在簽訂合同當天即將購房款450000元交付給陸某，并約定剩余購房款50000元在辦理房屋產權證時付清。原告與施某某、陸某之間的房屋買賣行為合法有效，依法應予保護。在原告與施某某、陸某達成售房協(xié)議后，施某某即告知了被告該房屋已轉讓的事實，被告同意后向原告出具了收到原告購房款631672元和地下室款35328元的收據。被告向原告出具購房款收據的行為表明，被告、施某某、原告之間的房屋抵債、買賣合同成立以后，三者共同達成協(xié)議，約定被告將該房屋及地下室直接向原告交付。因原告購買該房屋的目的是擁有房屋的所有權，被告系該房屋的開發(fā)商，原告要實現合同目的，被告必須要將該房屋交付方能實現。此時，原、被告及施某某三者達成協(xié)議后，施某某即將向原告交付房屋的義務依法轉移給被告，原告接受被告出具的購房款收據，表明原告同意施某某將交付房屋的義務轉移給被告。在施某某將向原告交付房屋的義務轉移給被告后，被告即成為新債務人，負有向原告履行交付房屋的義務。在被告不履行義務時，原告應直接向被告請求承擔違約責任，而不能再向原債務人即施某某和陸某請求承擔民事責任。被告辯解，其只是代某某公司履行債務的第三人，不是債務轉移的新債務人，現在被告與某某公司的債務沒有結算，故不再向原告履行交付義務。因被告的辯解理由不符合本案實際和法律規(guī)定，本院依法不予采信。被告應繼續(xù)向原告履行交付房屋的義務，其與某某公司之間的債務，應另行主張解決。被告辯解，現該房屋已出售給他人，故無法向原告交付。但該房屋在修建期間，被告即抵頂給某某公司，某某公司抵頂給施某某后，施某某又將該房屋轉賣給原告，四者之間抵頂、買賣該房屋的行為在前，被告出售該房屋的行為在后，根據相關司法解釋的規(guī)定，應根據買賣合同成立的先后順序確定權利保護順位，因原告購買該房屋在前，故被告應向原告交付該房屋。且在審理期間，原告明確表示繼續(xù)要求被告交付房屋，不要求被告承擔其他違約責任，系原告對自身權利的合法處置，依法應予保護。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第八十四條、第八十六條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

被告張掖市某某房地產開發(fā)有限責任公司自判決生效之日起30日內向原告交付位于本區(qū)某某住宅小區(qū)*號樓*單元**號的住宅一套及位于該小區(qū)*號樓*單元*號的地下室一間，并根據國家有關規(guī)定將該房屋的所有權證書和土地使用權證書辦理在原告名下。

案件受理費35元（已減半收取），由被告張掖市某某房地產開發(fā)有限責任公司負擔。原告已交納，由被告直接給付原告，本院收取原告的受理費不再退還。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于甘肅省張掖市中級人民法院。

審判員　　張勤銘

二〇一四年六月二十三日

書記員　　王麗英

合同糾紛