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黑龍江省肇東市人民法院

民事判決書

（2014）肇民初字第365號(hào)

原告焦某某。

委托代理人李某某。

委托代理人帥秀海，黑龍江海強(qiáng)律師事務(wù)所律師。

被告劉某某。

委托代理人匡景春，肇東市宋站鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者。

原告焦某某訴被告劉某某買賣合同糾紛一案，本院于2014年8月20日受理后，依法組成合議庭，由代理審判員景永慧擔(dān)任審判長并主審本案，代理審判員邵多、人民陪審員崔忠斌參加評(píng)議，公開開庭進(jìn)行了審理，原告焦某某及委托代理人李某某、帥秀海、被告劉某某及委托代理人匡景春均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告焦某某訴稱，原告焦某某與焦某甲是姐弟關(guān)系，原告焦某某于1988年以4,000.00元的價(jià)格購買焦某甲、劉某某夫妻座落于肇東市七南二委十一組的兩間土平房，當(dāng)時(shí)焦某甲將房照交給原告，由于雙方是姐弟關(guān)系買房屋時(shí)沒有簽訂書面買賣協(xié)議，也未辦理房屋過戶登記手續(xù)。原告購買焦某甲的兩間土平房后于當(dāng)年將其翻擴(kuò)建為80平方米的磚平房，自1988年居住到2000年4月12日辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)將該房登記在焦某甲名下。1992年土地普查初始登記時(shí)原告領(lǐng)取了土地使用證，土地使用面積為162.01平方米（其中建筑面積為160平方米，有80平方米房屋為焦某某父親的），2011年2月7日雙方補(bǔ)簽《房屋買賣契約書》一份，內(nèi)容是“茲有肇東市七南二委十一組居民焦某甲有土平房二間42平方米，于1988年賣給弟弟焦某某，定價(jià)為4,000.00元整，房屋款已全部付清，自簽訂之日起雙方互不反悔”。2000年4月13日黑龍江宏盛建筑工程有限公司以肇東規(guī)劃局的名義將房屋動(dòng)遷，原告以焦某甲的名義與拆遷人訂立《動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議書》，協(xié)議約定拆遷人給原告補(bǔ)償52.795平方米的商服樓，原告給拆遷人找差款70,830.00元，該樓2000年12月竣工，2001年春原告對(duì)該樓房進(jìn)行了裝修并對(duì)外出租至今。因原告與拆遷人在補(bǔ)差款發(fā)生爭執(zhí)沒有辦理正式進(jìn)戶手續(xù)。2012年6月焦某甲、劉某某夫妻以黑龍江宏盛建筑工程有限公司和肇東市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局為被告，要宏盛公司履行拆遷補(bǔ)償協(xié)議，收取70,830.00元補(bǔ)差價(jià)款。2012年7月2日肇東市人民法院作出（2012）肇民初字第118號(hào)民事判決書，判決宏盛公司履行合同義務(wù)，收取補(bǔ)差價(jià)款70,830.00元，并協(xié)助辦理樓房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2012年11月肇東法院作出執(zhí)行裁定將訴爭的樓房的產(chǎn)權(quán)辦到其夫妻名下，原告認(rèn)為，訴爭樓房產(chǎn)權(quán)已實(shí)際發(fā)生轉(zhuǎn)移，由原告將舊房翻擴(kuò)建為新房，并居住至拆遷，拆遷原房安置52.795平方米的商服樓由原告管理，出租至今，被告只是名義權(quán)利，原告才是訴爭樓房的實(shí)際所有權(quán)人，故向肇東市人民法院起訴，請(qǐng)支持原告的訴訟請(qǐng)求：依法確認(rèn)原、被告于2011年2月7日訂立的《房屋買賣契約書》有效；要求被告將坐落在肇東市七南二委十二組果蔬小區(qū)*號(hào)路一樓*號(hào)*平方米商服樓的產(chǎn)權(quán)歸原告所有。

被告劉某某辯稱，被答辯人購買、翻建答辯人原兩間土平房的事實(shí)不存在，訴狀中“原告焦某某于1988年以4,000.00元的價(jià)款購買焦某甲、劉某某夫妻坐落于肇東市七南二委十一組的兩間土平房”所稱不成立，被答辯人既提供不出其1988年購買答辯人原兩間土平房的證據(jù)，也提供不出已繳納4,000.00元購房款的證據(jù)，所以其主張購買答辯人兩間土平房的主張不成立。焦某甲于2013年1月4日去世，生前于2011年6月17日立有遺囑，遺囑中申明“原座落在七治南路48平方米土平房沒有賣給焦某某、李某某他們”，2011年2月7日雙方補(bǔ)簽的《房屋買賣契約》無效，因原告買賣契約書上的房屋根本不存在，也根本未與其發(fā)生過房屋買賣關(guān)系。據(jù)焦某甲遺囑中“在2011年2月7日正月初五那天，我冠心病發(fā)作，說話上氣不接下氣，說不出話正在點(diǎn)滴搶救時(shí)，焦某某、李某某來騙走那份房屋買賣契約書”的記載，證明買賣契約不是焦某甲本人真實(shí)意思表示，劉某某在買賣契約上代焦某甲簽名行為屬于無權(quán)代理行為，屬無效行為，劉某某簽名也不是劉某某本人意思表示；安置商服樓產(chǎn)權(quán)歸答辯人所有，歸焦某某所有的事實(shí)理由不成立，被答辯人1988年購買答辯人兩間土平房的事實(shí)不存在，2011年2月7日補(bǔ)簽的房屋買賣契約無效，其要求安置商服樓歸其所有的請(qǐng)求無事實(shí)依據(jù)，答辯人持有安置商服樓的產(chǎn)權(quán)證，其取得的是物權(quán)，被答辯人居住拆遷安置的商服樓并管理、裝修、出租，只能證明其對(duì)商服樓享有使用權(quán)，無論使用多長時(shí)間都不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。綜上所述，答辯人系涉案安置商服樓的所有權(quán)人，其財(cái)產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)，被答辯人提出的兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求均不能成立，請(qǐng)法院駁回被答辯人的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)本院審理查明：原告焦供偉與被告劉某某系姐夫與內(nèi)弟關(guān)系，1988年劉某某、焦某甲夫妻將坐落在肇東市七南街二委十一組的兩間土平房42平方米（該房建在焦某甲父親焦殿榮院落內(nèi)，焦某某與其父一居生活）以4,000.00元價(jià)格賣給焦某某，并將房屋及房屋原始產(chǎn)權(quán)證一并交給原告焦某某，由原告焦某某占有、使用該兩間土平房，第二年原告焦某某將兩間土平房翻擴(kuò)建成為三間面積為80平方米的磚平房，找木工周景峰為其監(jiān)工，并以焦某甲名義辦理了翻建手續(xù)。1992年土地初始登記時(shí)，原告焦某某取得162.01平方米的土地使用權(quán)，這160平方米的建筑面積中，含有原告焦某某80平米，原告父親焦殿榮80平方米。2000年4月12日更換房屋所有權(quán)證時(shí)，原告焦某某仍然以焦某甲的名義辦理產(chǎn)權(quán)證。2000年4月13日黑龍江宏盛建筑工程有限公司以肇東規(guī)劃局的名義將房屋動(dòng)遷，原告焦某某以焦某甲的名義與拆遷人訂立《動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議書》，經(jīng)過多次與開發(fā)商吳某某、王某某協(xié)商后確定補(bǔ)償給原告焦某某一套商服樓52.795平方米，動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議中焦某甲和焦殿榮的簽字均是焦某某簽的，并在原住戶意見欄中簽字，常住人口為當(dāng)時(shí)家里的六口人，原告應(yīng)給拆遷人找樓房差價(jià)款70,830.00元，因原告與拆遷人在補(bǔ)差款上發(fā)生爭執(zhí)沒有辦理正式進(jìn)戶手續(xù)，該樓2000年12月竣工，2001年春原告對(duì)該樓房進(jìn)行了裝修并對(duì)外出租到至今。2011年2月7日原、被告在被告家里補(bǔ)簽《房屋買賣契約書》，《房屋買賣契約書》載明“茲有肇東市七南二委十一組居民焦某甲有土平房二間42平方米，于1988年賣給弟弟焦某某，定價(jià)為4,000.00元整，房屋款已全部付清，自簽訂之日起，雙方互不反悔。賣房人劉某某、焦某甲；買房人焦某某。”其中賣房人劉某某簽字是本人簽字、焦某甲簽字由劉某某代簽（焦某甲在場點(diǎn)滴），買房人焦某某是本人簽字。2012年6月焦某甲、劉某某夫妻持有回遷協(xié)議書復(fù)印件以黑龍江宏盛建筑工程有限公司和肇東市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局為被告，要宏盛公司履行拆遷補(bǔ)償協(xié)議，收取70,830.00元補(bǔ)差價(jià)款。2012年7月2日肇東市人民法院作出（2012）肇民初字第118號(hào)民事判決書，判決宏盛公司履行合同義務(wù)，收取補(bǔ)差價(jià)款70,830.00元，并協(xié)助辦理樓房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2012年11月16日肇東市人民法院依據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的（2012）肇民初字第118號(hào)民事判決書將坐落在肇東市七治南街果菜四號(hào)路一樓102門52.795平方米樓房執(zhí)行給焦某甲、劉某某，并重新辦理產(chǎn)權(quán)證，2013年1月4日焦某甲去世，2013年1月6日焦某甲火化，在房產(chǎn)部門領(lǐng)取、辦理房產(chǎn)證期間焦某甲有病，所有焦某甲簽字均由劉某某代簽。

上述事實(shí)有原告陳述、《房屋買賣契約書》、《動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議書》、被動(dòng)遷戶明細(xì)表、租賃合同、證人證言及庭審筆錄等證據(jù)在卷證實(shí)，可以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條的規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立的合同，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立，本案原、被告于2011年2月7日在被告家中補(bǔ)簽的《房屋買賣契約書》，是雙方在真實(shí)自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，由原、被告簽字（焦某甲的名字是焦某甲本人在場的情況下由其丈夫被告劉某某代簽）確認(rèn)，雙方簽訂的合同依法成立，合法有效；依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時(shí)起生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本案的原告焦某某補(bǔ)簽協(xié)議前，即從1988年起就開始占有使用爭議的房屋，經(jīng)過翻擴(kuò)建及樓房回遷到至今，此房一直由原告焦某某占有、使用，雙方在協(xié)議中也明確記載“定價(jià)為4,000.00元整，房屋款已全部付清”，說明房款已經(jīng)付清，雖未辦理房屋過戶手續(xù)，但并不影響房屋買賣合同效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。未辦理權(quán)屬變更登記的原因是買賣雙方是近親屬（姐弟關(guān)系），為了免交交易稅。綜上，本院認(rèn)為原告訴訟請(qǐng)求合理，應(yīng)予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，判決如下：

一、原告焦某某與被告劉某某、焦某甲（焦某甲已去世）于2011年2月7日訂立的《房屋買賣契約書》有效；

二、坐落在肇東市七南二委十二組果蔬小區(qū)*號(hào)樓*樓***（***）號(hào)52.795平方米商服樓的產(chǎn)權(quán)歸原告焦某某所有。

案件受理費(fèi)100.00元、保全費(fèi)100.00元由被告劉某某承擔(dān)。

如果未按判決書指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級(jí)人民法院。

審　判　長　　景永慧

代理審判員　　邵　多

人民陪審員　　崔忠斌

二〇一六年六月十六日

書　記　員　　孫　艷

買賣合同糾紛