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江西省鷹潭市月湖區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）月民一初字第172號

原告江西**物業(yè)管理有限公司，住所地江西省鷹潭市**路*號。

法定代表人劉某勇，經(jīng)理。

委托代理人袁列文，江西華星律師事務所律師。

委托代理人曹某麗，女，19**年生，系原告員工。

被告劉某芝，女，19**年生。

原告江西**物業(yè)管理有限公司（以下簡稱原告）訴被告劉某芝（以下簡稱被告）物業(yè)服務合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人袁列文、曹某麗到庭參加訴訟，被告劉某芝經(jīng)本院合法傳無正當理由拒不庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，原告于2009年4月1日與鷹潭市**家園業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務合同》，合同期限三年自2009年4月1日至2012年3月31日止。雙方在合同中約定由原告提供**家園小區(qū)物業(yè)管理服務，每月物業(yè)費按建筑面積每平方米0.5元計算并由原告按月向業(yè)主收取。合同期滿后續(xù)簽三年《物業(yè)服務合同》，合同期限三年自2012年4月1日至2015年3月31日止，雙方在該合同中約定由原告提供**家園小區(qū)物業(yè)管理服務，每月物業(yè)費按建筑面積每平方米1.0元計算并由原告按季向業(yè)主收取。此外，上述兩份物業(yè)服務合同均約定，因需要二次供水由原告收取水費；如逾期繳納物業(yè)費，從逾期之日起按應交管理費的日千分之三計算滯納金。被告是原告管理的**家園小區(qū)*棟5***室房主，該房屋建筑面積為108.14平方米。被告從2009年6月開始不再繳納物業(yè)費，至2014年12月31日被告共拖欠物業(yè)管理費3723.6元、滯納金9354.42元，共計13078.02元。原告多次催討未果。原告為維護自身合法權(quán)益，特訴至法院，請求判令被告支付拖欠的物業(yè)管理費、滯納金共計13078.02元，并由被告承擔本案訴訟費用。

被告辯稱，原告提供的被告信息有誤，身份證號、門牌號等相關信息都寫錯了。原告把被告的信息全部弄成正確的，再重新起訴，被告才會來開庭。合同從2009年6月1日開始，原告要求物業(yè)費的請求超過了訴訟時效的不應得到支持，原告要求支付滯納金的請求要拿出法律依據(jù)。被告17000元的摩托、3000元的電動車被偷，原告做防時將乳膠膝弄到被告20多萬元的車上。被告家的衛(wèi)生間、陽臺、車庫全都漏水，原告連最起碼的物業(yè)服務義務都沒有做到。被告家遭受2次小偷，造成了很大的損失。3號樓二單元下面一樓做幼兒園很吵，影響到被告的正常生活。被告拖欠物業(yè)費是事出有因，是原告違約在先。

經(jīng)審理查明，原告于2009年4月1日與鷹潭市**家園業(yè)主委員會就鷹潭市**家園多層住宅簽訂《物業(yè)服務合同》。該合同約定，鷹潭市**家園業(yè)主委員會委托原告實行物業(yè)管理，委托管理期限從2009年4月1日至2012年3月30日止，住宅房屋原告按建筑面積（以房產(chǎn)證為準）每月每平方米0.54元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，收取時間為每月10日至月底，逾期交納物業(yè)管理服務費的，從逾期之日起按每天應交管理服務費的千分之三交納滯納金；該合同對委托管理事項、雙方權(quán)利義務、服務要求與標準、違約責任等進行了約定。2012年2月7日原告與鷹潭市**家園業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理委托合同》，該合同約定，鷹潭市**家園業(yè)主委員會委托原告實行物業(yè)管理，委托管理期限從2012年4月1日至2015年4月1日止，多層住宅房屋原告按建筑面積（以房產(chǎn)證為準）每月每平方米0.53元向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取，高層住宅房屋原告按建筑面積（以房產(chǎn)證為準）每月每平方米1元向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取，付費時間為每季度第一個月15－30日，逾期交納從逾期之日起按照應交金額的千分之三按日交納滯納金；該合同對委托管理事項、雙方權(quán)利義務、服務要求與標準、違約責任等進行了約定。原告從2009年4月1日至2015年3月31日對鷹潭市**家園小區(qū)實施了物業(yè)管理，對鷹潭市**家園多層房屋按每平米0.5元收取物業(yè)費用。被告系鷹潭市**家園多層3棟5052號房屋產(chǎn)權(quán)人，該房屋建筑面積為108.15平方米，被告自2009年6月起未交納該房屋物業(yè)費用。原告向被告催要物業(yè)費用未果，遂訴至本院，請求判如所請。

另查明，原告起訴時提供被告的身份證號為舊身份證的號，住址為房屋所有權(quán)證記載的房屋地址，后原告提供了被告常住人口登記表，確定了被告現(xiàn)有的身份證號及住址信息。2014年8月25日原告名稱由鷹潭市創(chuàng)佳物業(yè)管理有限公司變更為江西**物業(yè)管理有限公司。

以上事實，有以下經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)予以證實：原告營業(yè)執(zhí)照及機構(gòu)代碼證，原告企業(yè)變更信息，被告的舊身份證復印件，被告常住人口登記表，鷹房權(quán)證月湖字第B20051364號房屋所有權(quán)證存根，原告與鷹潭市**家園業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》、《物業(yè)管理委托合同》，原、被告的陳述等證據(jù)。

本院認為，原告起訴時被告的身份證號及住址信息與原告現(xiàn)有身份證號及住址信息存在差異，但足以使被告與他人相區(qū)別，且原告提供了被告常住人口登記表，可以認定本案有明確的被告。原告與鷹潭市**家園業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)服務合同》、《物業(yè)委托管理合同》，成為鷹潭市**家園的物業(yè)服務企業(yè)，并實施了物業(yè)管理，有權(quán)向鷹潭市**家園小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取物業(yè)管理費與水費。原告依據(jù)《物業(yè)服務合同》向被告收取鷹潭市**家園*棟5***號房屋2009年6月1日至2012年5月31日的物業(yè)費已過訴訟時效，且未提交訴訟時效中斷、中止的證據(jù)，因此原告要求被告支付鷹潭市**家園*棟5***號房屋該時間段物業(yè)費的主張本院不予支持。原告依據(jù)《物業(yè)委托管理合同》向被告主張2012年6月1日至2014年12月31日的物業(yè)費用，是一個連續(xù)性的行為，因此原告要求被告支付2012年6月1日至2014年12月31日的物業(yè)費用不存在超過訴訟時效，但費用應按實際收取的每平米0.5元計算，即108.15平方米×0.5元／平方米×31＝1676.33元。原告要求被告按照《物業(yè)委托管理合同》支付滯納金的請求過高，本院酌情確定被告應當按總欠費的10%支付違約金。依照《中華人民共和國民合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《物業(yè)管理條例》第七條第（五）項、第四十二條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，經(jīng)合議庭評議，決定判決如下：

一、被告劉某芝應當于本判決生效后十日內(nèi)支付原告江西**物業(yè)管理有限公司物業(yè)費1676.33元；

二、被告劉某芝應當于本判決生效后十日內(nèi)支付逾期繳納物業(yè)費的違約金167.63元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費127元，由原告江西**物業(yè)管理有限公司負擔77元，由被告劉某芝負擔50元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于江西省鷹潭市中級人民法院。

審　判　長　劉智勛

人民陪審員　周榮梅

人民陪審員　李舒陽

二〇一五年五月二十五日

代理書記員　何佳蕓

物業(yè)服務合同糾紛