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內(nèi)蒙古自治區(qū)巴彥淖爾市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2015）巴民二終字第110號(hào)

上訴人（一審被告）李某勝，男，1970年8月10日出生，漢族，個(gè)體工商戶(hù)，現(xiàn)住內(nèi)蒙古自治區(qū)烏拉特中旗。

委托代理人包春麗，內(nèi)蒙古蒙銀律師事務(wù)所律師。

委托代理人郭清芳，內(nèi)蒙古蒙銀律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審原告）某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，住所地內(nèi)蒙古自治區(qū)烏拉特中旗。

法定代表人張某，經(jīng)理。

被上訴人（一審原告）烏拉特中旗某某物流有限責(zé)任公司，住所地內(nèi)蒙古自治區(qū)烏拉特中旗。

法定代表人范某博，總經(jīng)理。

二被上訴人委托代理人張春海，內(nèi)蒙古塞外律師事務(wù)所律師。

上訴人李某勝因與被上訴人某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司）、烏拉特中旗某某物流有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某某物流公司）商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，不服內(nèi)蒙古自治區(qū)烏拉特中旗人民法院（2014）烏中法民初字第1339號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年4月23日受理后，依法組成合議庭，于2015年5月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，上訴人李某勝及其委托代理人包春麗，被上訴人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、某某物流公司的委托代理人張春海到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理查明，2011年6月29日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司與李某勝簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由李某勝購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的位于烏拉特中旗海流圖鎮(zhèn)鎮(zhèn)南物流園區(qū)內(nèi)的a—A—A5號(hào)建筑面積為136.16平方米的上下兩層門(mén)點(diǎn)樓一套，每平方米價(jià)格為人民幣2999元，房屋總價(jià)為人民幣393348.84元，首付203348.84元，（按揭）19萬(wàn)元，合同第七條同時(shí)約定了買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任：“……2、逾期超過(guò)60日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的0.03%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之3的違約金”。合同第八條約定了出賣(mài)人的交房時(shí)間為2011年6月30日前。李某勝在合同簽訂前共支付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司購(gòu)房款人民幣20萬(wàn)元，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司和某某物流公司共同設(shè)立的項(xiàng)目部分別于2011年2月28日和2011年6月23日給其出具“收據(jù)”兩份，分別載明收到李某勝購(gòu)房款19萬(wàn)元和1萬(wàn)元，合計(jì)20萬(wàn)元整。剩余購(gòu)房款人民幣193348.84元至今未付。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司實(shí)際交付李某勝房屋時(shí)間是在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂前，李某勝收房后一直占有、使用該房屋至今。

另查明，2010年4月30日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司與某某物流公司簽訂《房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同》兩份，約定共同開(kāi)發(fā)位于烏拉特中旗海流圖鎮(zhèn)南工業(yè)園區(qū)的總面積為48923平方米的“海流圖鎮(zhèn)鎮(zhèn)南物流園區(qū)”工程項(xiàng)目，合作開(kāi)發(fā)時(shí)間從2010年4月30日起至2013年4月30日止。李某勝所購(gòu)買(mǎi)房屋屬雙方合作開(kāi)發(fā)的“海流圖鎮(zhèn)鎮(zhèn)南物流園區(qū)”項(xiàng)目。2010年12月15日，該項(xiàng)目所建房屋取得烏拉特中旗房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的“商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證”，2011年7月26日，該項(xiàng)目工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后報(bào)請(qǐng)烏拉特中旗城市建設(shè)局備案，同年10月19日，該工程項(xiàng)目經(jīng)烏拉特中旗城建局同意備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司與某某物流公司于2014年10月14日共同訴至法院，請(qǐng)求判令李某勝支付剩余購(gòu)房款193348.84元，同時(shí)支付逾期付款違約金68387.5元（從2011年6月30日即合同簽訂第二日起算至2014年10月8日起訴之日，按日萬(wàn)分之三計(jì)算），并由李某勝承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，李某勝與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，屬合法有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)，合同雙方均應(yīng)依約履行各自的合同義務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司已按合同約定交付房屋，且該房屋已取得烏拉特中旗房屋管理局頒發(fā)的商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，具備合法出售條件。李某勝在接收該房屋后用于居住和經(jīng)營(yíng)，一直使用至今，其提供的證據(jù)不足以證明所購(gòu)買(mǎi)房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題或存在影響其正常居住使用的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。如果房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)主張出賣(mài)人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任或要求解除合同和賠償損失，而李某勝既拒絕維修房屋，又未提出退房或賠償損失的主張，僅以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕給付剩余購(gòu)房款理由不能成立，對(duì)李某勝的主張不予支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司與某某物流公司簽訂的《房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同》系雙方真實(shí)意思表示，屬合法有效的合同，雙方對(duì)共同合作開(kāi)發(fā)的位于烏拉特中旗海流圖鎮(zhèn)鎮(zhèn)南工業(yè)園區(qū)內(nèi)的“海流圖鎮(zhèn)鎮(zhèn)南物流園區(qū)”項(xiàng)目中的李某勝所購(gòu)買(mǎi)的房屋具有共同權(quán)利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就經(jīng)營(yíng)公司與李某勝對(duì)剩余房款中的19萬(wàn)元約定以按揭貸款方式給付，未約定履行期限，但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司多次催要后李某勝以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕給付，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司已給李某勝必要的給付時(shí)間，故對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、某某物流公司要求李某勝給付剩余購(gòu)房款人民幣193348.84元的訴訟請(qǐng)求，予以支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司與李某勝簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定剩余購(gòu)房款19萬(wàn)元以按揭方式支付，因李某勝未提供證據(jù)證明未辦理按揭貸款系因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、某某物流公司的原因造成，且雙方在合同中未約定履行期限，屬于雙方對(duì)于剩余購(gòu)房款的支付時(shí)間約定不明，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百六十一條的規(guī)定，李某勝在接收房屋后即產(chǎn)生給付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、某某物流公司購(gòu)房款的義務(wù)，而李某勝至今未付清購(gòu)房款，已構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，給付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、某某物流公司從合同約定的交房日期2011年6月30日第二天即2011年7月1日開(kāi)始起計(jì)算至付清房款止按應(yīng)付剩余房款的日萬(wàn)分之三計(jì)算的違約金，故對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、某某物流公司要求李某勝支付逾期付款違約金人民幣68387.5元的訴訟請(qǐng)求，予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十二條和《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條第一款第（四）項(xiàng)、第一百零九條、第一百三十條、第一百六十一條之規(guī)定，判決：一、李某勝于本判決生效后立即給付某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司和烏拉特中旗某某物流有限責(zé)任公司剩余購(gòu)房款人民幣193348.84元；二、李某勝于本判決生效后立即給付某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司和烏拉特中旗某某物流有限責(zé)任公司違約金人民幣68387.5元。如果未按本判決指定的期間履行金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的欠款利息。案件受理費(fèi)人民幣5226元減半收取2613元，由李某勝負(fù)擔(dān)。

上訴人李某勝不服一審民事判決，向本院提起上訴稱(chēng)，㈠李某勝己按約定支付了首付款，不存在違約行為。雙方訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，總房款393348.84元，首付203348.84元，余款19萬(wàn)元按揭。李某勝在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司簽訂合同之前就已交納20萬(wàn)元購(gòu)房款；㈡雙方約定剩余購(gòu)房款為按揭方式付款，樓房抵押按揭手續(xù)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商去辦，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司未通知李某勝提供辦理按揭貸款所需資料，僅在李某勝提出商品房存在質(zhì)量問(wèn)題后，催促以現(xiàn)金方式交納剩余購(gòu)房款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司未履行為李某勝辦理按揭貸款的合同義務(wù)，構(gòu)成違約，一審判決認(rèn)定李某勝違約并判令承擔(dān)違約金，認(rèn)定事實(shí)不清；㈢一審法院認(rèn)為李某勝未能證明未辦理按揭貸款系因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司的原因造成，該認(rèn)定屬于舉證責(zé)任分配錯(cuò)誤，雙方在合同中明確約定付款方式為余款19萬(wàn)元按揭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、某某物流公司在主張是李某勝拒不付款時(shí)，應(yīng)由二公司承擔(dān)舉證責(zé)任，舉證責(zé)任分配錯(cuò)誤，嚴(yán)重侵害了李某勝的權(quán)利；㈣一審判決認(rèn)定李某勝在接收房屋后即產(chǎn)生給付購(gòu)房款的義務(wù)，屬適用法律不當(dāng)，剩余購(gòu)房款的履行期限應(yīng)為開(kāi)發(fā)商通知辦理按揭貸款之日起至銀行審批結(jié)束之日止；㈤李某勝拒絕支付剩余購(gòu)房款屬于行使先履行抗辯權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、某某物流公司履行合同義務(wù)不符合合同約定，在房屋交付初期即存在諸多質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)此，李某勝多次提出要求維修，且質(zhì)量問(wèn)題己被相關(guān)鑒定部門(mén)確認(rèn)，然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、某某物流公司至今沒(méi)有為李某勝進(jìn)行修繕，其行為屬于合同的瑕疵履行。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，李某勝在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、某某物流公司對(duì)房屋進(jìn)行完全修繕之前拒絕支付剩余購(gòu)房款屬于合理行使先履行抗辯權(quán)。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，依法發(fā)回重審或判決駁回房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、某某物流公司的訴訟請(qǐng)求。

被上訴人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、某某物流公司答辯稱(chēng)，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，李某勝按約交納首付款，并不意味著履行了全部義務(wù)，合同雙方應(yīng)全面履行合同權(quán)利義務(wù)；李某勝應(yīng)全面履行支付購(gòu)房款的義務(wù)，合同約定了以按揭貸款的方式支付其余購(gòu)房款，但未約定按揭還款期限，按揭只是一種支付房款的方式，是購(gòu)房者與銀行的借款行為，開(kāi)發(fā)企業(yè)的義務(wù)需要協(xié)助配合辦理按揭，辦理按揭合同的相對(duì)方應(yīng)是購(gòu)房者與銀行，無(wú)論以什么方式支付購(gòu)房款均是購(gòu)房者的義務(wù)，李某勝應(yīng)提交其履行了辦理按揭貸款的義務(wù)，以及開(kāi)發(fā)商不配合辦理按揭的證據(jù)，李某勝以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題而拒絕支付剩余購(gòu)房款無(wú)法律依據(jù)，其對(duì)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)提出反訴或另行起訴，綜上，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

二審中，李某勝提供了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、李某勝購(gòu)房發(fā)票三張、王X還貸明細(xì)、照片、會(huì)議紀(jì)要、信訪材料、檢測(cè)報(bào)告，欲證明合同約定剩余房款辦理按揭貸款，并不是一次性支付全款，李某勝已付首付款，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司不具備辦理銀行按揭貸款的條件，李某勝并不存在違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，且所購(gòu)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、某某物流公司認(rèn)為，李某勝并未提供辦理按揭貸款的手續(xù)，其以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題拒絕辦理按揭貸款。

二審中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、某某物流公司提供了自來(lái)水公司水費(fèi)臺(tái)賬和供電局電費(fèi)清單各一份，欲證明李某勝實(shí)際管理和使用涉案房屋。李某勝對(duì)該事實(shí)予以認(rèn)可。

二審審理查明的事實(shí)與一審法院認(rèn)定的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司與李某勝于2011年6月29日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且形式、內(nèi)容均不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。雙方應(yīng)按合同約定積極履行各自的義務(wù)，拒不履行應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。合同中約定的付款方式為，首付房款203348.84元，剩余房款19萬(wàn)元辦理按揭貸款，而李某勝在實(shí)際交納20萬(wàn)元房屋首付款后，即對(duì)該房屋占有使用至今，并以所購(gòu)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒不支付剩余購(gòu)房款，其上訴認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司并未通知其提供辦理按揭貸款所需資料，且房屋在交付初期就存在諸多質(zhì)量問(wèn)題，多次協(xié)商至今未予修繕，在二公司對(duì)房屋進(jìn)行完全修繕之前其有理由拒絕支付剩余購(gòu)房款。經(jīng)審查，合同中對(duì)買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任約定：“……2、逾期超過(guò)60日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的0.03%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之3的違約金”。李某勝如果認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)主張房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、某某物流公司承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，或者要求解除雙方簽訂的合同，也可以要求賠償損失，而李某勝既拒絕維修房屋，又未提出解除合同或者賠償損失的主張，僅以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕給付剩余購(gòu)房款，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人李某勝的上訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)5226元，由上訴人李某勝負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　單久芬

審判員　　張莉萍

審判員　　張利平

二〇一五年七月九日

書(shū)記員　　賈　劍

商品房銷(xiāo)售合同糾紛