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甘肅省隴南市武都區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）武民初字第53號

原告安某。

委托代理人楊植，甘肅涇江律師事務所律師。

委托代理人張慧，甘肅涇江律師事務所律師。

被告龔某霞。

委托代理人董某翔，甘肅正步律師事務所律師。

原告安某訴被告龔某霞房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理，原告安某及委托代理人楊植、張慧到庭參加訴訟，被告龔某霞及委托代理人董某翔到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告安某訴稱，2010年9月28日，我與被告龔某霞簽訂房屋租賃合同，約定：將我在天潤家園x號樓一樓的門面租賃給被告龔某霞使用，租賃期限為2010年11月1日至2013年11月1日止；租賃費每年66000元；水電費由被告承擔。合同簽訂后在履行中，被告交清了2010年11月至2013年11月1日止的房租費及2012年的物業(yè)費。可合同到期后，被告卻一直不交還承租的房屋，我給被告打電話也不接，我也不知道他的住處。他人想承租房屋也不敢強行打開承租的房門，怕被告說承租的房屋有東西丟失，以免說不清楚。至今承租房屋的鑰匙在被告手中。合同約定的期限屆滿，被告占用我的房屋應屬于無權(quán)占有，根據(jù)物權(quán)法第34條的規(guī)定，無權(quán)占有不動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物，侵權(quán)法19條規(guī)定，侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失時的市場價格或其他方式計算。被告的無權(quán)占有行為給原告造成的損失，就按原被告所簽租賃合同的租金計算，每月5500元，2013年11月1日至2014年9月1日已達55000元。物業(yè)費每月431.9元，2012年11月1日至2014年9月1日已拖欠9069.9元。從2013年11月1日至2014年9月30日止，被告共占用原告房屋十一個月，故被告應當賠償房屋損失60500元?，F(xiàn)請求法院要求被告支付物業(yè)管理費至交還房屋之日止，被告支付占用租賃房屋的損失費至交還房屋之日止。本案訴訟費由被告承擔。

為支持其主張原告向法庭提交的證據(jù)有：1、原告身份證復印件；2、安某房產(chǎn)證復印件；3、租房合同；4、兩份證明；5、物業(yè)費收據(jù)三張。

被告龔某霞辯稱，一、安某訴請我承擔物業(yè)管理費于法無據(jù)，請法庭予以駁回。1、安某行使的是物權(quán)之債，是基于對物享有所有權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利，是必須建立在他人對該物的使用而產(chǎn)生的請求權(quán)利。而物業(yè)費的產(chǎn)生一定是使用人因使用房屋而向物業(yè)管理部門繳納的一定費用，不論我是否真的使用該物業(yè)，而對于物業(yè)費的主張必須應是物業(yè)管理者，而不是房屋所有者。作為房屋所有者的答辯人很顯然是越權(quán)主張。2、雙方之前的合同未就物業(yè)費的支付并未約定由誰來支付，所以無論如何安某都無權(quán)提起物業(yè)費的主張。二、安某主張由我承擔占用房屋損失費同樣沒有道理，法庭應予以駁回。原告稱與我簽的合同為3年，其實質(zhì)合同期限僅有兩年時間，我是在上家承租一年時從其手里接手過來的，我經(jīng)營一年后，就轉(zhuǎn)讓給了名叫東東的人手里，聽說東東又轉(zhuǎn)給了最后經(jīng)營者李某，合同到期后雙方再無續(xù)簽。據(jù)我所知，安某早就在使用上述房屋了。所以也不存在房屋閑置一說，不管安某對上述房屋怎么處置，也與曾經(jīng)的承租人沒有關(guān)系。請法庭依法駁回原告安某的所有訴訟請求。

為支持其主張被告向法庭提交的證據(jù)有：1、李某的調(diào)查筆錄一份；2、證人徐某平的證言。

審理查明，2010年9月25日，原告安某與被告龔某霞簽訂租房合同，約定：原告安某將天潤家園x號樓門面房出租給被告龔某霞使用，租賃期限自2010年11月1日至2013年11月1日，租賃期限為三年；年租金為66000元；水電費由被告承擔。租賃期間，被告不得轉(zhuǎn)租房屋，如經(jīng)營不善，轉(zhuǎn)租須征得原告同意，否則原告將有權(quán)終止合同。原、被告雙方簽訂的租房合同未約定，由誰承擔物業(yè)管理費。合同期限屆滿后，被告未及時返還租賃房屋，于合同到期后兩個月即2014年1月1日，委托徐某平向原告交付房屋，原告未接收。證人徐某平當庭陳述，合同期限屆滿后的兩個月，被告向原告交付房屋，原告沒有接收。2014年10月1日，原告安某自行將該房屋鎖子撬開，搬入使用?，F(xiàn)原告訴至本院要求，1、被告支付物業(yè)管理費至交還房屋之日止。2、要求被告支付占用租賃房屋的損失費至交還房屋之日止。3、本案訴訟費用由被告承擔。

認定上述事實的證據(jù)有：1、原、被告的陳述與答辯2、租房合同一份。3、詢問筆錄一份。4、證人證言。

本院認為，原告安某與被告龔某霞簽訂房屋租賃合同，系雙方真實意思表示，應受法律保護。租賃合同期限屆滿后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，被告應及時向原告返還房屋。根據(jù)證人當庭的證言，被告于租賃期限屆滿后兩個月向原告交付房屋，原告沒有接收的事實，應認定被告向原告交房時間為合同期限屆滿后兩個月即2014年1月1日。原告未在2014年1月1日接收房屋，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十九條規(guī)定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。故被告應向原告支付自2013年11月1日至2014年1月1日止的房屋占用費11000元（66000÷12×2＝11000元）。對原告請求被告支付2014年1月1日之后的房屋占用費，本院不予支持。對于物業(yè)管理費的承擔，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條之規(guī)定業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。本案合同中，原、被告雙方未約定由誰交納物業(yè)管理費，故原告要求被告繳納物業(yè)管理費至交還房屋之日止的訴訟請求，于法無據(jù)，本院不予支持。綜上，本案經(jīng)合議庭評議、審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十九條，第二百二十七條，《物業(yè)管理條例》第四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、限本判決生效之日起三十日內(nèi)由被告龔某霞向原告安某支付房屋占用費11000元。

二、駁回原告安某的其他訴訟請求。

本案訴訟費1400元，由原告安某承擔700元，被告龔某霞承擔700元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于甘肅省隴南市中級人民法院。

審　判　長　　楊　蕊

代理審判員　　茍雅寧

人民陪審員　　李君林

二〇一五年五月七日

書　記　員　　馮麗麗

房屋租賃合同糾紛