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青海省西寧市城東區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）東川初字第200號

原告韓某，女，19**年**月**日生，漢族。

原告羅某，男，19**年**月**日生，漢族。

二原告委托代理人樊某、謝某，方圓第四法律服務所法律工作者。

被告史某，女，19**年**月**日生，漢族。

被告韓某甲，男，19**年**月**日生，漢族。

二被告委托代理人侯浩，北京市漢卓（西寧）律師事務所律師。

原告韓某、羅某與被告史某、韓某甲確認合同有效糾紛一案，本院受理后，依法由審判員趙志兵獨任審判，公開開庭進行了審理。原告韓某、羅某及其委托代理人樊某、謝某，被告史某、韓某甲及其委托代理人侯浩均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告韓某、羅某訴稱，第一被告系第一原告的母親。第一被告住房一套，面積為89.23平方米。二原告于2013年8月15日交清房款171067元，于2013年9月6日二原告與二被告簽訂了該住房的買賣合同，合同第二條約定：“2013年9月6日房屋所有權歸乙方（韓某、羅某）”，合同第四條約定：“雙方簽字后生效，甲乙雙方不得反悔”。合同簽訂后，原告于2013年9月11日開始裝修，于2013年10月底裝修完工（裝修費共計85000元）即入住至今。近期，因村上開始為房屋辦理土地使用權證，原告找到被告要求將土地使用權證辦在原告名下，才得知被告已經反悔。之后，考慮到原、被告間的關系，原告先后請村委書記、阿姨、法律工作者等從中調解，但被告堅決不同意。無奈，訴至法院，要求依法確認原、被告簽訂的《房屋買賣合同》有效，本案訴訟費由被告承擔。

原告為證明其主張向本院提交以下證據：

1、房屋買賣合同，證明房屋賣給原告的事實；原告于2013年8月15日已經付清房款；

2、房屋交款收據，證明房款已經交清的事實；

3、戶籍證明，證明原告韓某與被告史某系母女關系；史某系某村菜農，韓某系村民；

4、裝修合同及支付裝修款，證明該房由原告裝修及入住至今的事實；裝修款由原告支付的事實；

5、電話錄音刻制的光盤，證明該房屋賣給韓某的事實；該房屋買賣后房款已經由原告支付給被告，被告認可的事實。

被告史某、韓某甲辯稱，原、被告于2013年9月7日簽訂的《房屋買賣合同》違反法律強制性規(guī)定，應為無效合同。該房屋系新村安置房，被告對該房屋僅有居住使用權，并不擁有房屋產權。且根據某新村住宅分配第十一條規(guī)定，住房分配到戶后，不得隨意倒賣、轉讓。某村作為集體土地的所有人，并未同意買賣合同，被告無權處分該房，合同無效?？紤]到原、被告關系，簽合同的初衷只是讓解決住房問題，按村委要求交納房款，且原告并不符合新村安置條件，被告也并未在買賣合同中獲取任何利益。故原告訴求無法律依據，雙方簽訂的合同為無效合同。

被告為證明其主張向本院提交以下證據：

1、房屋買賣合同，證明合同內容違反法律強制性規(guī)定；

2、賬薄，證明訴爭房屋使用權為被告；

3、新村分配方案及證明，證明訴爭房屋被告只有居住使用權利，不準對外出售、倒賣、轉讓。

經本院依法組織舉證、質證，在質證過程中，被告對原告提交的3、5號證據的真實性及證明方向均不持異議，對1、2、4號證據真實性不持異議，但對證明方向有異議，認為合同內容違反法律規(guī)定，不能證明房款已經付清，并且由原告已經付清；裝修合同前后蓋章和簽名不一致及其支付款項應該有發(fā)票。原告對被告提交的1號證據真實性、證明方向不持異議，認為國家沒有強制性規(guī)定，村民之間不能買賣；對2號證據真實性不持異議，對證明方向有異議，認為分配資格和房屋買賣系兩個法律關系，并不是隨意買賣，分配方案并不是村規(guī)民約，沒有強制性規(guī)定村民之間不能買賣房屋；對3號證據真實性、證明方向均不予認可，認為樓盤村委給了開發(fā)商，開發(fā)商對外出售，且樓盤并不只是小產權。經質證，本院認為，原告的證據能夠證明其主張，為有效證據。

經審理查明，第一被告系第一原告的母親，二原告、二被告均為夫妻關系。原、被告于2013年9月6日簽訂《房屋買賣合同》，被告將分配所得的住房一套賣于原告。原告于2013年8月15日交清房款171067元，花費裝修款共計85000元，并入住至今。原告為辦理該房屋土地使用權證與被告發(fā)生爭執(zhí)，被告認為該《房屋買賣合同》無效。

本院認為，原、被告均系村民，且屬親屬關系，在新村住宅樓分配時，原告并未分配取得住宅，而被告將分配所得的住宅轉讓予原告，雙方隨即簽訂《房屋買賣合同》，且該住房款項及裝修款均由原告支付，并且由原告入住至今，原、被告的行為不違反國家法律禁止性規(guī)定，系雙方真實意思表示，該合同為有效合同。農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有居住使用權。作為小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的，其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部可以轉讓、置換。本案原、被告均系村民，屬于同一集體經濟組織成員，房屋系親屬內部轉讓、買賣，且該房已由被告交清購房款后在居住、使用，故原告訴求有理，本院應予支持。被告以二原告未取得房屋所有權未征得村委同意的辯稱理由不能成立，本院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、《中華人民共和國物權法》第十五條之規(guī)定，判決如下：

依法確認原告韓某、羅某與被告史某、韓某甲簽訂的《房屋買賣合同》有效；

案件受理費減半收取2525元，由被告負擔。在本判決生效后十日內給付原告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于西寧市中級人民法院。

審判員　　趙志兵

二〇一四年十二月十日

書記員　　陳順蓮

合同有效糾紛案