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吉林省延吉市人民法院

民事判決書

（2015）延民初字第1075號(hào)

原告：權(quán)某子，女，朝鮮族，無職業(yè)。

委托代理人：權(quán)某福，女，朝鮮族，無職業(yè)，系原告權(quán)某子姐姐。

委托代理人：高霞，吉林敖聯(lián)律師事務(wù)所律師。

被告：金某花，女，朝鮮族，無職業(yè)。

被告：梁某華，男，朝鮮族，無職業(yè)。

被告金某花、梁某華委托代理人：金香蘭，吉林延大律師事務(wù)所律師。

被告：付某臣，男，漢族，無職業(yè)。

被告：孫某晶，女，漢族，無職業(yè)。

被告孫某晶的委托代理人：付某臣，男，漢族，無職業(yè)，系被告孫某晶丈夫。

原告權(quán)某子訴被告梁某華、金某花、付某臣、孫某晶之間房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年2月25日受理后，依法適用普通程序于2015年8月20日第一次公開開庭進(jìn)行了審理。原告權(quán)某子的委托代理人權(quán)某福、高霞，被告梁某華、金某花的委托代理人金香蘭，被告付某臣同時(shí)作為被告孫某晶的委托代理人到庭參加訴訟。本院于2015年9月21日第二次公開開庭進(jìn)行了審理。原告權(quán)某子的委托代理人權(quán)某福、高霞，被告梁某華、金某花的委托代理人金香蘭，被告付某臣同時(shí)作為被告孫某晶的委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

權(quán)某子訴稱：2013年12月22日，權(quán)某子委托其姐姐權(quán)某福購買金某花、梁某華所有的一套房屋，并由委托人孫某晶出面辦理房屋買賣過戶手續(xù)。涉案房屋位于延吉市園橋胡同*號(hào)，面積45.79平方米，總房款23.7萬元。權(quán)某福與孫某晶簽訂了房屋買賣契約，權(quán)某福支付現(xiàn)金1萬元后又向?qū)O某晶的銀行賬戶轉(zhuǎn)賬22.7萬元，并到房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)后入住涉案房屋。2014年11月初，權(quán)某福接到延吉市房產(chǎn)局電話，通知稱涉案房屋所有權(quán)證面積登記錯(cuò)誤，實(shí)際是39.13平方米，要求權(quán)某子更換涉案房屋所有權(quán)證。權(quán)某子調(diào)查后發(fā)現(xiàn)從金某花、梁某華處所購買的涉案房屋是以39.13平方米繳納的房款，因此金某花、梁某華在明知房產(chǎn)局錯(cuò)發(fā)面積為45.79平方米的房屋所有權(quán)證的情況下將錯(cuò)就錯(cuò)出售房屋的行為給權(quán)某子造成經(jīng)濟(jì)損失，權(quán)某子多支付了購房款34470.83元。現(xiàn)權(quán)某子訴至本院請(qǐng)求判令金某花、梁某華返還多交的購房款34470.83元，并由付某臣、孫某晶承擔(dān)連帶責(zé)任。

金某花、梁某華辯稱：權(quán)某子不具備訴訟主體資格，權(quán)某子所憑據(jù)的房屋所有權(quán)證并不是權(quán)某子所居住房屋的產(chǎn)權(quán)證。權(quán)某子與金某花、梁某華之間不存在房屋買賣關(guān)系。權(quán)某子要求金某花、梁某華返還購房款的事實(shí)不成立，故請(qǐng)求駁回權(quán)某子的訴訟請(qǐng)求。

付某臣、孫某晶辯稱：金某花、梁某華夫妻欲購買付某臣、孫某晶的自有房屋，由于違約不想支付違約金，故將金某花和梁某華名下房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)5XXX號(hào)房屋（面積45.79平米）委托給付某臣和孫某晶代為出售并辦理委托公證，授權(quán)孫某晶辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶出售等相關(guān)手續(xù)并商定涉案房屋的合同底價(jià)為18萬元，多賣出的價(jià)款歸付某臣、孫某晶所有。同時(shí)將涉案房交付給付某臣、孫某晶進(jìn)行裝修、出售并辦理產(chǎn)權(quán)交易等相關(guān)手續(xù)。付某臣、孫某晶向房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)支付5000元中介費(fèi)。2013年12月23日，付某臣、孫某晶以22.5萬元的價(jià)格將房屋出售給權(quán)某子，并在當(dāng)天辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。當(dāng)時(shí)房屋面積為45.79平米，并由付某臣、孫某晶交付一切相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)8603.38元，其從權(quán)某福處收到的22.7萬元房款中2000元為房屋中介費(fèi)，當(dāng)時(shí)付某臣、孫某晶已將2000元支付給中介公司，并將涉案房屋交付給權(quán)某子和權(quán)福子使用。付某臣、孫某晶收到房款22.5萬元，其中18萬元房款已支付給金某花、梁某華。付某臣、孫某晶作為代理人不應(yīng)承擔(dān)任何法律責(zé)任。同時(shí)付某臣、孫某晶同意將其收入中的加價(jià)部分差價(jià)補(bǔ)還給權(quán)某子。

本院開庭審理時(shí)，權(quán)某子為證明其訴訟主張成立，向本院提供如下證據(jù)：

證據(jù)1.權(quán)某子身份證復(fù)印件一份。證明權(quán)某子的訴訟主體資格；

證據(jù)2.委托書、公證書、房屋買賣契約、金某花身份證復(fù)印件各一份。證明權(quán)某子與金某花的受托人孫某晶于2013年12月22日簽訂房屋買賣合同，將建筑面積45.79平方米房屋出售給權(quán)某子，權(quán)某子向?qū)O某晶支付購房款23.7萬元，在辦理涉案房屋過戶手續(xù)時(shí)，為了避稅，孫某晶與金某花辦理委托手續(xù)后，孫某晶以金某花委托代理人的身份與權(quán)某子簽房屋買賣協(xié)議，并辦理了房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)；

證據(jù)3.銀行轉(zhuǎn)賬明細(xì)復(fù)印件一份。證明權(quán)某福于2013年12月23日向被告孫某晶銀行賬戶匯款22.7萬元，并證明權(quán)某子與孫某晶之間存在房屋買賣合同關(guān)系；

證據(jù)4.房屋所有權(quán)證書（延房權(quán)證字5XXX號(hào)）、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書、房屋登記簿復(fù)印件各一份。證明：1、權(quán)某子取得涉案房屋的所有權(quán)為物權(quán)所有，房屋面積為45.79平方米；2、因房產(chǎn)局將房屋面積寫錯(cuò)，撤消了原房產(chǎn)證，新房產(chǎn)證號(hào)碼為延房權(quán)證字第6XXX號(hào)，更正時(shí)間是2014年11月13日，房屋編號(hào)為10-XX-XXXX-X單元XXX，此前涉案房屋為金某花、梁某華共同所有；

證據(jù)5.商品房買賣合同復(fù)印件一份。證明2007年11月22日金某花從延吉市某甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買涉案房屋并簽訂房屋買賣合同，涉案房屋面積為39.13平方米，位置是X棟X單元XXX西號(hào)房；

證據(jù)6.更正登記通知書、更正登記結(jié)果通知書復(fù)印件各一份。證明延吉市房產(chǎn)管理局發(fā)現(xiàn)涉案房屋面積錯(cuò)誤記載后進(jìn)行了更正，由“45.79平方米”更正為“39.13平方米”，位于“園橋胡同XXX號(hào)XXXX室”更正為“園橋胡同X號(hào)X單元XXX號(hào)”，導(dǎo)致權(quán)某子房屋面積損失6.66平方米，差價(jià)款為34470.83元；

證據(jù)7.（2015）延民初字第*號(hào)民事判決書復(fù)印件一份。證明涉案房屋的位置及面積已在生效法律文書中所確認(rèn)；

證據(jù)8.房屋買賣合同復(fù)印件一份。證明金某花、梁某華與付某臣、孫某晶簽訂的房屋買賣合同中約定的房屋面積為45.79平方米，房屋價(jià)款為18萬元；

證據(jù)9.延吉市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心關(guān)于對(duì)權(quán)某子名下的房屋登記簿信息進(jìn)行更正的相關(guān)說明、房屋面積測繪報(bào)告各一份。證明涉案房屋系華美小區(qū)X號(hào)樓X單元XXX室，并非2單元XXX室，因?yàn)?單元XXX室的面積是79.09平方米。

本院開庭審理時(shí)，金某花、梁某華為證明其抗辯理由成立，向本院提供如下證據(jù)：

證據(jù)1.金某花、梁某華的身份證復(fù)印件各一份。證明其訴訟主體身份；

證據(jù)2.房屋買賣合同書、收據(jù)、交通銀行零售客戶交易明細(xì)清單復(fù)印件各一份。證明金某花、梁某華與付某臣、孫某晶于2013年10月12日簽訂房屋買賣合同書，以18萬元的價(jià)格將涉案房屋出售給付某臣、孫某晶，房屋是2單元XXX室；

證據(jù)3.（2015）延民初字第*號(hào)民事判決書復(fù)印件一份。證明1、涉案房屋進(jìn)行了兩次交易，第一次是金某花、梁某華與付某臣、孫某晶之間的交易，第二次是付某臣、孫某晶與權(quán)某子之間的交易；2、該判決已認(rèn)定權(quán)某子與金某花、梁某華之間不存在房屋買賣法律關(guān)系，因此權(quán)某子無權(quán)向金某花、梁某華主張多收的購房款。

本院開庭審理時(shí)，付某臣、孫某晶為證明其抗辯理由成立，向本院提供如下證據(jù)：

證據(jù)1.委托書復(fù)印件一份。證明金某花、梁某華委托孫某晶出售涉案房屋并授權(quán)孫某晶有代收涉案房屋房款的權(quán)利，因此權(quán)某子主張的差價(jià)款與付某臣、孫某晶無關(guān)；

證據(jù)2.房屋買賣合同、委托書、公證書復(fù)印件各一份。證明付某臣、孫某晶出售的房屋是2單元XXX室；

證據(jù)3.延吉市房產(chǎn)管理中心信息檔案。證明金某花、梁某華在房產(chǎn)局領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證面積為45.79平方米的房屋，2013年11月10日權(quán)某子將此房屋轉(zhuǎn)給延吉市華美房地產(chǎn)有限公司。2015年3月份，華美公司又將此房出售給姜某某，產(chǎn)權(quán)證號(hào)是延房權(quán)證字第6XXX號(hào)，建筑面積為45.79平方米并辦理抵押貸款；

證據(jù)4.契稅發(fā)票復(fù)印件一份，收據(jù)復(fù)印件兩份。證明付某臣、孫某晶交納契稅8977元，裝修費(fèi)用2610元；

證據(jù)5.延吉市某乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司證明一份。證明金某花、梁某華委托付某臣、孫某晶代為辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易并辦理委托手續(xù)，某乙房地產(chǎn)公司收到付某臣、孫某晶支付的5000元中介費(fèi)，付某臣和孫某晶在涉案房屋裝修完畢后給房產(chǎn)中介公司的銷售底價(jià)為22.5萬元并包過戶費(fèi)用，多加價(jià)部分歸中介公司；

證據(jù)6.裝修費(fèi)收據(jù)、繳費(fèi)收據(jù)、登記費(fèi)收據(jù)各一份。證明付某臣、孫某晶合計(jì)交付了8603.33元稅費(fèi)。

經(jīng)過庭審調(diào)查及對(duì)證據(jù)分析，本院綜合認(rèn)證如下：

梁某華、金某花、付某臣、孫某晶對(duì)權(quán)某子提交的證據(jù)1、3、6、7、8、9的真實(shí)性均無異議，本院對(duì)以上證據(jù)的真實(shí)性予以采信。

梁某華、金某花、付某臣、孫某晶對(duì)權(quán)某子提交的證據(jù)2、4、5的真實(shí)性均無異議。金某花、梁某華提出異議認(rèn)為上述證據(jù)僅能證明房屋所有權(quán)證變更的相關(guān)人，不能證明權(quán)某子與金某花、梁某華之間存在房屋買賣關(guān)系，開發(fā)商將涉案房屋出售給金某花時(shí)所出具的合同中登記記載房屋位置編號(hào)與房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)證中編號(hào)不一致。付某臣、孫某晶提出異議認(rèn)為其二人僅收到22.5萬元購房款，權(quán)某子多支付部分應(yīng)向房屋中介公司主張。因梁某華、金某花、付某臣、孫某晶對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性無異議，故對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以采信，因本院（2015）延民初字第*號(hào)民事判決書已對(duì)權(quán)某子與梁某華、金某花、付某臣、孫某晶之間房屋買賣的相關(guān)事實(shí)與法律關(guān)系進(jìn)行了認(rèn)定且該份判決已發(fā)生法律效力，權(quán)某子通過上述證據(jù)證明的事實(shí)亦包含在（2015）延民初字第*號(hào)民事判決書的認(rèn)定事實(shí)之中，故對(duì)權(quán)某子通過上述證據(jù)證明的事實(shí)不再進(jìn)行贅述。

權(quán)某子和付某臣、孫某晶對(duì)金某花、梁某華提交的證據(jù)1、2、3的真實(shí)性均無異議，本院對(duì)以上證據(jù)的真實(shí)性予以采信。

權(quán)某子和梁某華、金某花對(duì)付某臣、孫某晶提交的證據(jù)1、證據(jù)2、證據(jù)3的真實(shí)性均無異議，本院對(duì)以上證據(jù)的真實(shí)性予以采信。

對(duì)付某臣、孫某晶提交的證據(jù)4和證據(jù)6，因與本案中權(quán)某子的訴訟請(qǐng)求無關(guān)，故本院對(duì)上述證據(jù)不予采信。

金某花、梁某華對(duì)付某臣、孫某晶提交的證據(jù)5無異議，但權(quán)某子對(duì)證據(jù)真實(shí)性提出異議，但未能提交相反證據(jù)予以反駁，故本意對(duì)該份證據(jù)予以采信。

經(jīng)庭審質(zhì)證采信的證據(jù)及當(dāng)事人的陳述，綜合認(rèn)定如下事實(shí)：

金某花和梁某華系夫妻關(guān)系，付某臣和孫某晶系夫妻關(guān)系。2013年10月12日，金某花、梁某華與付某臣簽訂房屋買賣合同，約定金某花、梁某華以18萬元的價(jià)格將二人共有的原登記位置為延吉市園橋胡同X號(hào)XX號(hào)房屋、原房屋所有權(quán)證中登記面積為45.79平方米、原所有權(quán)證為XX號(hào)房屋出售給付某臣。簽訂合同當(dāng)日，付某臣支付金某花、梁某華購房款17萬元。為便于付某臣將該房屋對(duì)外出售后辦理房屋所有權(quán)證變更手續(xù)，金某花、梁某華與孫某晶簽訂了委托書并在延吉市至誠公證處進(jìn)行了公證，委托事項(xiàng)為：1、辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)交易、過戶、更名手續(xù)；2、協(xié)助買房人辦理上述房屋的二手房按揭貸款購房手續(xù)、抵押登記等相關(guān)事宜；3、代收售房款。后付某臣、孫某晶與某乙房地產(chǎn)中介公司約定，此房裝修完畢后給房產(chǎn)中介公司的銷售底價(jià)為22.5萬元并包過戶費(fèi)用，多加價(jià)部分歸中介公司，付某臣、孫某晶向某乙房地產(chǎn)中介公司支付了5000元中介費(fèi)。2013年12月20日，付某臣將購房款1萬元支付給金某花。2013年12月22日，孫某晶與權(quán)某子達(dá)成口頭協(xié)議，約定將爭議房屋出售給權(quán)某子。2013年12月23日，權(quán)某子的姐姐權(quán)某福受其委托將房款22.7萬元以匯款的方式支付給孫某晶，權(quán)某福持權(quán)某子向其出具的委托書，到延吉市房產(chǎn)管理局以權(quán)某子委托代理人的身份與孫某晶（作為金某花、梁某華的委托代理人）簽訂了房屋買賣契約，并將爭議房屋所有權(quán)變更到權(quán)某子名下，變更后的房屋所有權(quán)證號(hào)為延房權(quán)證字XX號(hào)。2014年11月7日，延吉市房產(chǎn)管理局向權(quán)某子發(fā)出更正登記通知書，通知上述房屋的登記簿存在錯(cuò)誤記載，要求權(quán)某子于2014年11月7日前，到延吉市房產(chǎn)管理局辦理更正登記。2014年11月11日，延吉市房產(chǎn)管理局向權(quán)某子發(fā)出更正登記結(jié)果通知書，通知因權(quán)某子無正當(dāng)理由逾期未申請(qǐng)辦理更正登記，按規(guī)定將上述房屋的產(chǎn)權(quán)證中記載的房屋坐落“園橋胡同X號(hào)XX室，面積：45.79平方米”更正為“園橋胡同X號(hào)1單元XX室，面積：39.13平方米”。

本院認(rèn)為：金某花、梁某華與付某臣之間簽訂的房屋買賣合同符合法律規(guī)定，該合同合法有效。付某臣已向金某花、梁某華支付購房款，金某花、梁某華雖未將涉案房屋變更至付某臣名下，但不影響雙方之間房屋買賣合同效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”的規(guī)定，付某臣、孫某晶雖不具備爭議房屋所有權(quán)，但付某臣、孫某晶基于與爭議房屋登記所有人金某花、梁某華簽訂的合法有效的房屋買賣合同而將房屋轉(zhuǎn)出售給權(quán)某子并簽訂房屋買賣合同，該合同亦合法有效。孫某晶雖辯稱其以金某花、梁某華委托代理人身份與權(quán)某子的委托代理人權(quán)某福簽訂涉案房屋買賣合同，但應(yīng)視為付某臣、孫某晶與權(quán)某子之間達(dá)成房屋買賣合同，且權(quán)某子已向?qū)O某晶支付購房款，孫某晶亦完成合同約定的爭議房屋轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，爭議房屋買賣合同已經(jīng)達(dá)成并實(shí)際履行?，F(xiàn)因付某臣、孫某晶履行合同不符合約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。關(guān)于權(quán)某子主張其曾向?qū)O某晶單筆支付1萬元房款，總房款為23.7萬元的請(qǐng)求，因權(quán)某子未能舉證證明故不予認(rèn)定。故原告權(quán)某子要求被告付某臣、孫某晶返還購房款面積差價(jià)33016.35元{4957.41元［22.7萬元（總房款）÷45.79平方米（原面積）］×6.66平方米（減少面積）}的訴訟請(qǐng)求成立，應(yīng)予支持。金某花、梁某華與權(quán)某子之間不存在房屋買賣關(guān)系，故金某花、梁某華不承擔(dān)責(zé)任。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十一條之規(guī)定，判決如下：

一、被告付某臣、孫某晶成于本判決發(fā)生法律效力之日立即向原告權(quán)某子一次性返還購房款33016.35元。

二、被告金某花、梁某華不承擔(dān)責(zé)任。

三、駁回原告權(quán)某子的其他訴訟請(qǐng)求。

如果被告付某臣、孫某晶成如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條、《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行程序中計(jì)算遲延履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問題的解釋》第一條之規(guī)定，以日萬分之一點(diǎn)七五的標(biāo)準(zhǔn)支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)660元（原告權(quán)某子已預(yù)交660元），由原告權(quán)某子負(fù)擔(dān)28元，被告付某臣、梁某華負(fù)擔(dān)632元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于延邊朝鮮族自治州中級(jí)人民法院。

審　判　長　崔　麟

審　判　員　劉　威

助理審判員　金龍虎

二〇一五年十一月二十三日

書　記　員　韓　天

房屋買賣合同糾紛