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黑龍江省寶泉嶺農(nóng)墾法院

民事判決書

（2016）黑8101民初406號

原告劉某某，男，漢族，工人。

委托代理人張玉花，黑龍江吉相律師事務(wù)所律師。

被告韓某甲，女，漢族，退休工人。

原告劉某某為與被告韓某甲房屋租賃合同糾紛一案，于2016年4月19日向本院起訴，本院受理后，依法由審判員李彬獨(dú)任審判，于2016年6月22日公開開庭進(jìn)行了審理。后轉(zhuǎn)入普通程序，依法組成合議庭，由審判員張文閣擔(dān)任審判長，審判員李彬主審，人民陪審員趙福民參加評議，于2015年8月22日公開開庭審理了本案，原告劉某某及其委托代理人張玉花、被告韓某甲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告劉某某訴稱：2012年3月17日，本人購買xxx小區(qū)1號樓9號商服樓，價款600000元。2012年9月30日，本人將該房屋出租給韓某乙，用于經(jīng)營飯店，出租期限為3年，第一年租金20000元，第二年、第三年租金為30000元。2013年10月韓某乙將該房屋轉(zhuǎn)租給被告韓某甲經(jīng)營飯店，并且通知了原告。2013年10月至今，被告韓某甲拒不給付原告商服樓租金，也拒絕與本人簽訂房屋出租合同。故原告訴至法院，請求法院判令解除合同，被告韓某甲騰空原告所有的商服樓，給付2013年10月至2016年3月31日的商服樓房租金50000元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。原告庭審中增加訴訟請求：要求被告韓某甲給付2016年4月1日至2016年8月15日房屋租金5750元。

被告韓某甲辯稱：不同意給付原告劉某某房屋租金。該租金本人已經(jīng)付給耿某某了。2015年春天，耿某某找到本人說其已付完樓款，該房屋所有權(quán)是耿某某的，讓本人將房屋租金給耿某某。并且將房屋的發(fā)票和購房合同都給本人看了，所以本人認(rèn)為房子是耿某某的。2014年交租金6000元，2015年交給耿某某租金10000元，2016年4月1日交給耿某某租金12000元。

原告為證明其訴訟主張向本院提供如下證據(jù)：

1.商品房買賣合同復(fù)印件1份及xxx小區(qū)購房協(xié)議復(fù)印件1份。某某花園購房協(xié)議內(nèi)容：甲方：徐某甲，乙方劉某某。一、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，乙方用建筑工程款購買甲方xxx小區(qū)1號樓9號門市，面積108.16平方米，房款總額60萬元。二、付款方式：從甲方應(yīng)付給乙方的建筑工程款中支付60萬元。三、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記，甲方負(fù)責(zé)提供有關(guān)手續(xù)。甲方：徐某甲。乙方：劉某某，時間：2012年3月17日。欲證明原告劉某某購買了由黑龍江寶泉嶺墾區(qū)金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商服，該商服位置坐落在xxx小區(qū)1號樓9號，價款為60萬元，兩份證據(jù)均能證實(shí)原告是該商服的所有權(quán)人。被告韓某甲對該證據(jù)有異議，認(rèn)為該證據(jù)是偽造的，因?yàn)楣⒛衬呈种杏匈彿亢贤胺课萁豢畎l(fā)票。

2．房屋出租合同復(fù)印件1份。主要內(nèi)容為：甲方：劉某某，乙方：韓某乙，甲方將其本人的商服1戶即xxx小區(qū)1號樓9號門市出租給乙方，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：一、出租時間：3年，自2012年10月至2015年10月。二、房租：第一年房租2萬元，第二、三年房租為3萬元，如當(dāng)年房租市場有變化可隨當(dāng)?shù)胤孔庹{(diào)場調(diào)整。三、付款時間：每年10月30日前付清當(dāng)年房租。四、房屋裝修由乙方自行負(fù)責(zé)，3年房租到期后，室內(nèi)裝修歸甲方所有，乙方不能拆除。簽約時間：2012年9月30日。欲證明原告與承租人韓某乙簽訂的商服出租的時間為2012年9月30日，出租期限為三年，自2012年10月到2015年10月，并且雙方約定了租金的給付方式、時間及金額。被告韓某甲對該證據(jù)有異議，認(rèn)為該房屋出租合同是原告與韓某乙簽訂的，被告不知道此事。

3．韓某乙出具的證明1份。內(nèi)容為：我本人韓某乙于2012年10月租了劉某某商服一戶（xxx小區(qū)1號樓9號商服）該房屋租了一年后，將該房屋出兌給韓某甲，該房屋的租金由韓某甲支付。該房屋出兌的時間是：2013年10月份。特此證明。證明人：韓某乙，2016年3月19日。欲證明韓某乙在2013年10月將樓房出兌給被告韓某甲，被告占有、使用該商服的時間為2013年10月至今。被告韓某甲對該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議。

4．用地許可證復(fù)印件1份、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書復(fù)印件1份、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件1份、建筑工程施工許可證復(fù)印件1份，建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件1份，商品房預(yù)售許可證復(fù)印件1份。證明原告所購買的該樓房是經(jīng)合法手續(xù)審批所建，原告是支付合理價款后，依法取得的。被告韓某甲對該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議。

被告為證明其訴訟主張向本院提供如下證據(jù)：

收條3份，欲證明2016年4月6日交房屋租金12000元。原告劉某某對該證據(jù)的真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性均有異議，認(rèn)為房屋是原告的，被告將租金給付耿某某與原告無關(guān)。

法庭依職權(quán)調(diào)取證據(jù)如下：

1．（2015）寶民初字第125號卷宗中韓某乙提供的兌店協(xié)議復(fù)印件1份。內(nèi)容為：甲方：韓某乙。乙方：韓某甲。甲方將xxx小區(qū)四川火鍋店兌給乙方，兌店金額共計伍萬元整。第一次乙方于2013年12月30日前付給甲方貳萬元。第二次乙方于2014年12月30日前付給甲方叁萬元。并按郵儲銀行利息一樣執(zhí)行。2014年12月30日前本息一次結(jié)清。此協(xié)議經(jīng)雙方同意后簽字生效。甲方：韓某乙。乙方：韓某甲。見證人：李某某。2013年10月3日。原、被告對該證據(jù)均無異議。

２．調(diào)取韓某乙證言1份。內(nèi)容為：原告劉某某提交的房屋出租合同系韓某乙2016年3月份簽訂的。當(dāng)時口頭約定房屋租金為2萬元，租金交給李某某。2012年租金20000元韓某乙直接交給劉某某了。2013年上半年租金10000元交給李某某，李某某又當(dāng)面轉(zhuǎn)交給原告劉某某。韓某乙將店兌給被告韓某甲時提出本人年租金20000元，租期6年，韓某甲提出租金價格與房主談。被告對該證言無異議，原告對該證言有異議，認(rèn)為雙方約定第二年、第三年租金為30000元，租期為六年是不正確的，對于證言中韓某乙將店兌給被告韓某甲時說該房屋是劉某某的及20000元租金交給劉某某的事實(shí)沒有異議。

３．調(diào)取徐某乙證言1份，內(nèi)容為：本人房屋是從李某某處租的，一直經(jīng)營飯店，當(dāng)時租金為20000元，李某某用飯費(fèi)頂房租，從2015年開始租金就降了，每年租金有10000元的，也有15000元，2016年鄰居租房年租金是10000元。原、被告對該證言無異議。

４．調(diào)取朱某某證言1份，內(nèi)容為：本人租xxx小區(qū)門市2013年租金是15000元，2014年以后年租金是12000元。原、被告對該證言無異議。

本院對證據(jù)的分析與認(rèn)定：

原告提供的證據(jù)1、2，能夠證明其證明方向，原告雖有異議，但未提供相反證據(jù)，故本院予以采信。原告提供的證據(jù)3、4，被告無異議，該證據(jù)具有真實(shí)性、合法性與關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。被告提供的證據(jù)，原告對該據(jù)有異議認(rèn)為租金交給耿某某與原告無關(guān)，被告異議理由成立，本院予以采信。本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)1、3、4，原、被告雙方均無異議，本院予以采信。本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)2，被告無異議，原告對證言中韓某乙將店兌給被告韓某甲時說該房屋是劉某某的及20000元租金交給劉某某的事實(shí)沒有異議。本院對該事實(shí)予以采信。原告對證言中所述年租金20000元及租期為六年的事實(shí)認(rèn)為不正確，因該部分證言房屋出租合同相矛盾，本院對該部分證言就予采信。

根據(jù)采信的證據(jù)及庭審中原、被告的陳述，本院認(rèn)定事實(shí)如下：

2012年3月17日，原告劉某某與黑龍江省寶泉嶺墾區(qū)金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了商品房買賣合同。合同約定，原告劉某某購買xxx小區(qū)1號樓1層9號商服，建筑面積108.16平方米，房屋總價款600000元。黑龍江省寶泉嶺墾區(qū)金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠原告劉某某建筑工程款，該購樓款600000元系用其建筑工程款支付。2012年9月30日原告劉某某將該房屋出租給韓某乙，用于經(jīng)營飯店，出租期限為3年，第一年租金20000元，第二年、第三年租金為30000元。每年10月30日前付清租金。原告劉某某收到了韓某乙2012年的房屋租金20000元，2013年上半年的租金10000元是李某某當(dāng)面轉(zhuǎn)交給原告劉某某的。2013年10月3日韓某乙將自己經(jīng)營的火鍋店以50000元價格出兌給被告韓某甲經(jīng)營飯店，并通知了原告劉某某。韓某乙在兌店時告訴被告韓某甲該房屋租金應(yīng)給付原告劉某某。劉某某找過被告韓某甲索要租金，當(dāng)時雙方協(xié)商年租金價格15000元，被告韓某甲一直未給付租金。2014年耿某某向被告韓某甲主張權(quán)利，被告韓某甲將租金給付了耿某某。

本院認(rèn)為，原、被告之間形成實(shí)際租賃合同關(guān)系，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。原、被告之間未定有書面租賃合同，對租賃期限也未做約定，房屋租賃期間經(jīng)原告催要被告一直未交付原告租金，被告繼續(xù)占用該門面房并無事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，故原告要求解除雙方的租賃合同，被告騰出房屋的訴訟請求于法有據(jù)，本院依法予以支持。韓某乙將房屋兌給被告韓某甲時，告知房屋租金交給劉某某。原告劉某某向被告催要租金時，雙方最后協(xié)商年租金為15000元，被告韓某甲應(yīng)當(dāng)按約定數(shù)額給付原告租金。關(guān)于租金的期限即2013年10月3日至2016年8月15日共計34.5個月，租金數(shù)額應(yīng)為43125元（15000元÷12個月×34.5個月）。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十八條第二款規(guī)定：因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。該案中案外人耿某某向被告韓某甲索要租金。被告韓某甲應(yīng)當(dāng)及時通知原告劉某某，如致使不能實(shí)現(xiàn)其合同目的，應(yīng)當(dāng)減少租金或者不支付租金。但被告韓某甲繼續(xù)履行了租賃合同并將租金給付耿某某。根據(jù)合同相對性原理，被告韓某甲應(yīng)將租金給付原告劉某某。故被告韓某甲提出已將租金給付耿某某而不承擔(dān)給付原告租金義務(wù)的辯解理由，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百二十七條、第二百二十八條、第二百三十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告劉某某與被告韓某甲之間的房屋租賃合同；

二、被告韓某甲于本判決生效之日起十日內(nèi)騰出xxx小區(qū)1號樓1層9號樓房交付原告劉某某。

三、被告韓某甲于本判決生效之日起二十日內(nèi)給付原告劉某某房屋租金43125元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)1175元，由被告韓某甲負(fù)擔(dān)878元，原告劉某某負(fù)擔(dān)297元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省農(nóng)墾中級法院。

審　判　長　　張文閣

審　判　員　　李　彬

人民陪審員　　趙福民

二〇一六年九月十三日

書　記　員　　申　騰

房屋租賃合同糾紛