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黑龍江省蘿北縣人民法院

民事判決書

（2015）蘿民初字第119號

原告李某，身份證號：23082219******0323，女，19**年**月**日出生，漢族，寶泉嶺某某理發(fā)店業(yè)主。

委托代理人張玉花，黑龍江吉相律師事務所律師。

被告蘿北某甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地蘿北縣鳳翔鎮(zhèn)**委。

法定代表人茹某某，男，職務經(jīng)理。

原告李某訴被告蘿北某甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某甲公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年3月19日立案受理后，由審判員陸勇適用簡易程序于2015年4月22日公開開庭進行了審理。原告李某及其委托代理人張玉花到庭參加了訴訟，被告某甲公司經(jīng)本院合法傳喚未出庭應訴。本案現(xiàn)已缺席審理終結(jié)。

原告李某訴稱：2013年6月16日，原告在蘿北縣某乙國際皮革城售樓部交付給被告20，000.00元購房定金，2013年6月23日與被告簽訂了購買A-1***號商鋪的《商品房買賣合同》和《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議書》，購買商鋪面積為18.84平方米，每平方米售價4，989.38元，原告于合同簽訂當日又交付購房款34，000.00元。由于被告違約，沒有在合同約定的期限內(nèi)為原告辦理房屋權(quán)屬登記證，導致原告不能取得該18.84平方米的房屋。按照定金罰責的法律規(guī)定，被告應當雙倍返還已收取的定金20，000.00元，并退還已收取的購房款34，000.00元，被告應當承擔違約金2，700.00元。原告多次與被告協(xié)商解除合同，被告以各種理由推脫至今。故原告訴至法院請求依法判令，一、解除原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》，二、被告雙倍返還已收取的定金20，000.00元即40，000.00元，并退還已收取的購房款34，000.00元，三、被告給付違約金2，700.00元，四、本案訴訟費由被告承擔。

被告某甲公司未到庭，亦未提交書面答辯狀。

原告為證明其訴訟主張向本院提供了以下證據(jù)：

證據(jù)一、《定房協(xié)議書》，證明原、被告雙方于2013年6月16日簽訂協(xié)議，原告向被告交付20，000.00元購房定金。

證據(jù)二、《商品房買賣合同》，證明原告應交付購房款94，000.00元，同時證明原告于2013年6月23日已交付購房款54，000.00元，余款40，000.00元被告承諾辦理按揭貸款，被告未交付該房屋，已經(jīng)逾期超過60日，因此原告向被告主張已交付的購房款54，000.00元的百分之五作為違約金即2，700.00元。

證據(jù)三、《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議書》，證明蘿北縣某乙國際皮革城有限公司（以下簡稱某乙皮革公司）與被告的法定代表人均是茹某某，這兩個公司實質(zhì)是同一公司。該協(xié)議書實際是售后包租，違反法律規(guī)定。

證據(jù)四、商品房銷售預收款專用票據(jù)，證明原告已經(jīng)交付被告54，000.00元購房款。

被告未向法院提供證據(jù)。

本院對原告提供證據(jù)的認證意見為：

原告提供的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)證四，真實、合法和本案的待證事實有一定的關(guān)聯(lián)性，并且被告未出庭質(zhì)證，視為被告放棄了對該四組證據(jù)質(zhì)證的權(quán)利，故對該四組證據(jù)本院予以采信。

根據(jù)當事人的舉證、質(zhì)證及本院對上述證據(jù)的認證意見并結(jié)合當事人庭審陳述，本院查明本案事實如下：

原告李某與被告某甲公司于2013年6月16日簽訂《定房協(xié)議書》，按該協(xié)議書約定，原告向被告交付預定房產(chǎn)的定金20，000.00元。2013年6月23日原告與被告某甲公司簽訂了《商品房買賣合同》，按合同約定，原告向被告購買其開發(fā)的位于蘿北縣某乙鎮(zhèn)的某乙國際皮革城1號樓建筑面積為18.84平方米的商業(yè)服務用房一套。同日原告又與某乙皮革公司簽訂了《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議書》，原告包括定金在內(nèi)共計給付了被告購房款54，000.00元。被告與某乙皮革公司的法定代表人均是茹某某。

本院認為：根據(jù)原告李某與被告某乙皮革公司簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議書》第一條第3項中3.1”因甲方（李某）在購買商鋪時，開發(fā)商已經(jīng)兌現(xiàn)了前三年總房價24%的回報，故委托經(jīng)營期限內(nèi)的前三年乙方（某乙皮革公司）有權(quán)根據(jù)市場培育情況決定免租、減租，盈虧與甲方無關(guān)。”以及某甲公司與某乙皮革公司的法人均是茹某某應認定實質(zhì)被告是以某乙皮革公司的名義與原告簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議書》，該協(xié)議書中的乙方實質(zhì)應為被告，即被告采取的是變相售后包租的形式將其商品房銷售給原告，該行為違反了《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，而且根據(jù)《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議書》中第二條第1項的規(guī)定，某乙皮革公司可直接從被告處接受商鋪，由此應認定被告是以某乙皮革公司的名義將賣給原告的該商業(yè)服務用房（按原告與某乙皮革公司簽訂的協(xié)議書中稱為商鋪）予以接受，即該商業(yè)服務用房并未真正的交付給原告，而實質(zhì)是交付給了被告自己，由被告自己直接的對外出租經(jīng)營，因此本院認為被告并未向原告履行交付該商業(yè)服務用房的義務。而根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第九條的約定，由于被告未按該合同約定時間將商業(yè)服務用房交付給原告已經(jīng)超過了60天，因此原告有權(quán)與被告解除合同，并要求被告向其退還已付的包括定金在內(nèi)的購房款，及按合同約定向原告承擔已付購房款5%的違約金，而且對原告在訴訟中的主張及陳述的事實，被告未出庭應訴，視為被告放棄了抗辯的權(quán)利。綜上，對于原告要求解除與被告簽訂的《商品房買賣合同》及要求被告退還購房款32，000.00元的訴訟請求，符合雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定，故本院予以支持。對于原告要求被告給付違約金2，700.00元的訴訟請求，按照《商品房買賣合同》第九條的約定，被告應給付原告違約金27，00.00元（54，000.00元×5%＝27，00.00元），故本院予以支持。對于原告要求被告雙倍返還已收取的定金20，000.00元，即40，000.00元的訴訟請求，根據(jù)原告當庭的陳述及提供的證據(jù)，不足以證明原告要求被告雙倍返還定金40，000.00元符合雙方簽訂的《定房協(xié)議書》的約定，而由于雙方簽訂的《商品房買賣合同》予以解除，因此被告應返還原告已付定金20，000.00元，故對原告的該訴訟請求，本院予以部分支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告李某與被告蘿北某甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》；

二、被告蘿北某甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告購房款32，000.00元；

三、被告蘿北某甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告李某購房定金20，000.00元；

四、被告蘿北某甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告李某違約金2，700.00元；

五、駁回原告李某其他的訴訟請求。

如果被告蘿北某甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費1，717.50元，減半收取858.75元，由原告承擔223.93元，被告承擔634.82元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省鶴崗市中級人民法院。

審判員　陸　勇

二〇一五年五月九日

書記員　王佳旭

房屋買賣合同糾紛