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新疆維吾爾自治區(qū)阿克蘇市人民法院

民事判決書

（2014）阿市民初字第441號

原告院某某。

委托代理人高磊，新疆制衡律師事務(wù)所律師。

被告張某某。

原告院某某訴被告張某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員馬榮適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人高磊、被告張某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告院某某訴稱：被告欲租賃原告場地房屋，經(jīng)實(shí)地查看后，2012年1月原告與被告簽訂了《出租合同》。合同約定：被告租賃原告位于阿克蘇紅旗坡某某地的5畝院子和5間住房；租賃期自2012年1月15日至2016年7月15日止。年租金5萬元；被告應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日支付第一年租金5萬元。若一方違約，違約方將支付守約方5萬元。合同簽訂后，被告未向原告支付租金5萬元，向原告出具5萬元租金欠條，承諾2012年5月1日付清租金。至今，被告對拖欠的租金分文未付?，F(xiàn)要求：1、解除原、被告簽訂的租賃合同。2、由被告支付原告2012年1月15日至2013年1月15日的租金50000元及利息3465元；3、由被告支付違約金50000元。

被告張某某辯稱：2012年1月原告與被告簽訂《出租合同》屬實(shí)。我租賃場地的目的是在該場地建棉籽脫殼廠，場地面積必須在5畝以上，否則無法經(jīng)營。合同簽訂前，原告稱院子有5畝，應(yīng)當(dāng)向我提供該場地土地證用于辦理營業(yè)執(zhí)照，雙方基于信任，對場地沒有實(shí)際丈量。合同簽訂后，2012年1月16日原告將租賃場地交付給我，當(dāng)晚原告便回老家。此后原告拒絕提供土地使用證，我無法辦理營業(yè)執(zhí)照。同時(shí)，經(jīng)我實(shí)際丈量，租賃場地只有3.5畝。原告行為已違反合同約定，我有權(quán)解除合同。2012年4月初我將租賃場地機(jī)器拆走，經(jīng)我與原告電話聯(lián)系，原告讓我把鑰匙交給隔壁鄰居。4月底我就將鑰匙交給原告鄰居，之后由原告妹夫使用該院子。原告之訴無理，要求駁回其訴訟請求。

原告為證實(shí)自己的主張，在庭審中提交了2012年1月15日原、被告簽訂的《出租合同》、被告向原告出具的欠條。用以證實(shí)合同約定原、被告的權(quán)利義務(wù)及被告拖欠租金的事實(shí)。被告對該證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，對證明觀點(diǎn)提出異議，認(rèn)為是原告未能履行合同義務(wù)。本院認(rèn)為：被告對該證據(jù)的真實(shí)性無異議，本院確認(rèn)上述證據(jù)的證明效力。

被告為證實(shí)自己的主張，在庭審中提交了以下證據(jù)：

1、照片7張，用于證明原告將場地收回后，在大門上書寫的出租廣告，所留的聯(lián)系電話是原告的手機(jī)號碼。被告搬出租賃場地后，該場地一直由原告的妹夫使用。原告認(rèn)可在2013年5月底其將該場地對外出租。否認(rèn)原告妹夫在此期間使用涉案場地。

2、《個(gè)體工商戶設(shè)立登記提交材料一次性告知書》一份。用于證明被告租賃場地的目的是為了開辦棉花加工廠。辦理營業(yè)執(zhí)照時(shí)需提交場地土地證。因原告拒絕提供租賃場地的土地證，被告無法辦理營業(yè)執(zhí)照。原告對該證據(jù)的真實(shí)性無異議，對證明觀點(diǎn)不認(rèn)可，認(rèn)為被告沒有向原告索要過土地產(chǎn)權(quán)證明，合同約定只是把院子租給被告，并未約定要提交土地證。本院將結(jié)合出租合同來確認(rèn)該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性。

3、2014年3月22日張某某向被告出具的證明，內(nèi)容為：2012年夏天五一前把機(jī)器撤走。老院說把鑰匙放我們家。

4、證人吳某某當(dāng)庭證詞，主要內(nèi)容為：張某某租院某某的房子，是在2012年，具體時(shí)間記不清楚了。租的場地沒有用，什么原因不知道。張某某離開的時(shí)間記不清了。是院某某從河南給我打的電話，讓張某某把鑰匙交給我。打電話的時(shí)間記不清了。大概是2012年的夏天張某某把鑰匙給了我，具體時(shí)間記不清。鑰匙給我后，沒有人再使用過這個(gè)院子。后來院某某打電話給我，讓我把鑰匙給他妹夫，時(shí)間也記不清了。張某某是我老婆的侄子，他一直與我們共同生活。張某某給張某某寫的證明是張某某的字。張某某放鑰匙的事張某某知道。用于證明被告將鑰匙放在吳某某處的事實(shí)、時(shí)間。

原告對證據(jù)3、4的真實(shí)性、證明觀點(diǎn)提出異議，稱不存在打電話讓吳某某接受被告鑰匙的事實(shí)。本院認(rèn)為：證人張某某未向法庭提出確有困難不能出庭的要求，應(yīng)當(dāng)出庭作證，接受當(dāng)事人的咨詢?，F(xiàn)張某某證詞的真實(shí)性本院不予認(rèn)定。證人吳某某為原告出租場地的鄰居，與原、被告均無利害關(guān)系，證人證詞較為客觀。原告否認(rèn)證詞的真實(shí)性，但沒有足以反駁的相反證據(jù)，本院確認(rèn)該證據(jù)的證明效力。

在本案審理期間，法庭于2014年3月31日對涉案場地面積進(jìn)行丈量，租賃場地長59.4米，寬39.8米，面積為3.55畝。對此原告委托代理人、被告均無異議。

本院通過對原、被告所提供證據(jù)進(jìn)行分析、認(rèn)證后，確定以下案件事實(shí)：

被告欲租賃原告場地、房屋，經(jīng)實(shí)地查看后，雙方于2012年1月15日簽訂《出租合同》，合同約定：原告將紅旗坡三角地五畝大院和五間住房出租給被告，租賃期限四年半，自2012年1月15日至2016年7月15日止。年租金5萬元；被告應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日支付第一年租金5萬元，以后每年伍萬元租金應(yīng)在當(dāng)年的元月15日之前一次性付清。在合同約定的5年租期內(nèi)，每年租金伍萬元一年一付，不得變更。如因違約給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)由被告按年租金伍萬元加倍賠償給原告，原告有權(quán)解除合同及收回土地和房屋；對合同約定，雙方要認(rèn)真執(zhí)行，如不負(fù)責(zé)無故變更或終止本合同的，將按年租金伍萬元加倍賠償給對方的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)未違約方有權(quán)解除本合同。同時(shí)合同對原告留在租賃場地的物品進(jìn)行了約定。合同簽訂后，被告未向原告支付租金5萬元。2012年1月6日被告向原告出具5萬元租金欠條，承諾2012年5月1日付清租金。2013年7月16日原告訴至本院。

本院認(rèn)為：2012年1月15日原、被告簽訂的《出租合同》是雙方真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，合法有效，對雙方均有約束力。按合同約定，原告出租給被告的應(yīng)當(dāng)是5畝大院和5間住房，被告應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日支付第一年租金5萬元。在實(shí)際履行合同中，原告交付被告的場地不符合合同約定的5畝而實(shí)際為3.55畝，被告拒付原告租金至今，雙方行為均違反合同約定。在先履行租賃物交付義務(wù)的原告履行義務(wù)不符合約定的情況下，原告要求被告支付違約金50000元的請求，本院不予支持。被告認(rèn)為原告交付的場地面積不足，不能滿足其經(jīng)營需要，向原告提出了解除租賃合同的請求。經(jīng)證人吳某某證實(shí)，原告同意被告將租賃場地鑰匙交至吳某某處并電話通知了吳某某。被告也于2012年夏天將鑰匙交至吳某某處，原告方已拿回鑰匙，對外打廣告出租。對此應(yīng)當(dāng)視為經(jīng)原、被告協(xié)商一致，均同意解除租賃合同，租賃合同至被告交付吳某某鑰匙時(shí)解除。原告要求解除雙方租賃合同的請求已無必要。被告在接受租賃物使用期間，理應(yīng)向原告交納其使用租賃物期間的租賃費(fèi)?？紤]到原告交付的租賃面積與約定不符，租賃費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照原有約定適當(dāng)減少。因吳某某證實(shí)被告交付鑰匙時(shí)間是2012年夏天，具體時(shí)間不能確定，本院按夏季中旬2012年7月15日確定。因租賃合同已約定不履行合同義務(wù)的違約責(zé)任，原告要求被告支付逾期交納租金的利息，對此無合同約定，本院不予支持。被告認(rèn)為原告未能向其提交租賃場地土地證，導(dǎo)致其無法辦理租賃場地的營業(yè)執(zhí)照，因租賃合同沒有約定原告必須要向被告提交場地土地證，原告也否認(rèn)雙方有必須提供土地證的約定，被告對此也未能提供證據(jù)證實(shí)該主張，對此本院不予認(rèn)定。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十條、第二百二十六條，《最高人民法院<關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定>》第二條規(guī)定，判決如下：

一、由被告張某某支付原告院某某2012年1月15日至2012年7月15日的房屋租賃費(fèi)17500元（按照合同約定租金的70%計(jì)算，4166.67×6×70%），于判決生效之日起10日內(nèi)一次性付清。

二、駁回原告院某某其它訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定，當(dāng)事人申請執(zhí)行的期間為兩年，從履行期間的最后一日起計(jì)算。

案件受理費(fèi)1184元，減半收取592元，由原告負(fù)擔(dān)491元，被告負(fù)擔(dān)101元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本。上訴于阿克蘇地區(qū)中級人民法院。

審判員　　馬榮

二〇一四年四月二十六日

書記員　　楊鑫

房屋租賃合同糾紛