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新疆維吾爾自治區(qū)沙灣縣人民法院

民事判決書

（2014）沙民二初字第154號(hào)

原告：李某某，男，漢族。

原告：宋某某，男，漢族，個(gè)體。

共同委托代理人：朱春燕，新疆明強(qiáng)律師事務(wù)所律師。

被告：潘A，漢族，職工。

被告：潘B，男，漢族，個(gè)體。

共同委托代理人：李忠明，新疆天正律師事務(wù)所律師。

原告李某某、宋某某與被告潘A、潘B土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，本院于2013年7月10日立案受理。本院依法作出（2013）沙民二初字第303號(hào)民事判決，被告潘B不服該判決，上訴于塔城地區(qū)中級(jí)人民法院；塔城地區(qū)中級(jí)人民法院作出（2013）塔民二終字第195號(hào)民事裁定，裁定將本案發(fā)回本院重審。本案由審判員劉艷霞、助理審判員王雅文、人民陪審員王建斌依法另行組成合議庭，適用普通程序于2014年5月6日公開開庭進(jìn)行了審理；由審判員劉艷霞、助理審判員王雅文、人民陪審員周少蓮依法另行組成合議庭于2015年2月28日公開開庭進(jìn)行了審理。兩次庭審中，原告李某某及其委托代理人朱春燕、原告宋某某的委托代理人朱春燕、被告潘B及其委托代理人李忠明、被告潘A的委托代理人李忠明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某某、宋某某訴稱：2011年4月，經(jīng)中間人余某某介紹，原告將其開發(fā)的位于沙灣縣沙北區(qū)農(nóng)林牧綜合管理站、四道河子鎮(zhèn)瑪河以北的400畝土地轉(zhuǎn)讓給被告潘A。雙方簽訂了土地轉(zhuǎn)讓合同（由被告潘B代簽），約定：原告將其土地以75萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給被告，被告于2011年12月前一次性付清土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)；原告將土地及附屬設(shè)施、房屋、變壓器等交付給被告；被告不按約定時(shí)間付清余款，則由原告無(wú)條件收回土地及附屬設(shè)施，所收轉(zhuǎn)讓費(fèi)不予退還。合同簽訂后，經(jīng)原告多次索要，被告拒不支付下欠34萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)。原告在原一審中訴訟請(qǐng)求為：1、判令被告立即支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)34萬(wàn)元、利息36745元，合計(jì)376745元；2、判令被告負(fù)擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用?，F(xiàn)原告變更訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求判令：1、解除原告與二被告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由被告立即返還土地；2、二被告負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)等所有費(fèi)用。

被告潘A、潘B辯稱：被告購(gòu)買原告400畝土地事實(shí)存在；雙方是依據(jù)原告與沙北區(qū)農(nóng)林牧管理站簽訂的《國(guó)有土地有償使用合同》為前提，協(xié)商土地轉(zhuǎn)讓事宜；但該合同中并沒有附四至圖。原告根據(jù)該合同指認(rèn)兩被告現(xiàn)在種植的土地是400畝。接管土地后，被告要求原告辦理土地過戶手續(xù)。這塊土地的實(shí)際承包人是余某某；在給原告支付了43萬(wàn)元土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，兩被告與兩原告、余某某協(xié)商，將剩余的30余萬(wàn)元全部支付給余某某，由余某某在沙灣縣土管局辦理了過戶手續(xù)。但實(shí)際辦理過戶手續(xù)的土地只有221畝，剩余179畝土地的手續(xù)并未辦理。在二審中查明179畝土地承包人是案外人王C。兩原告對(duì)400畝土地沒有轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。對(duì)于兩被告向余某某支付的30余萬(wàn)元土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，兩被告保留訴權(quán)。

對(duì)原告李某某、宋某某提交的證據(jù)，結(jié)合被告潘A、潘B的質(zhì)證意見，本院作如下認(rèn)證：

舉證1、《開發(fā)國(guó)有土地有償使用合同》一份，證明原告給被告轉(zhuǎn)讓的土地位置、四至、轉(zhuǎn)讓期限，原告對(duì)該宗土地?fù)碛型恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)。被告對(duì)該合同真實(shí)性、合法性無(wú)異議，但對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議。對(duì)原告提交的該份合同，雖加蓋有沙灣縣沙北區(qū)農(nóng)林牧綜合管理站公章，但該合同中并未附四至圖，無(wú)法確定該合同中記載的400畝土地是否為原告轉(zhuǎn)讓給被告的400畝土地。故對(duì)該合同的關(guān)聯(lián)性，本院不予確認(rèn)。

舉證2、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，證明兩原告與兩被告簽訂了400畝土地的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并約定了不按時(shí)支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的后果。被告對(duì)該協(xié)議無(wú)異議，但陳述潘B是受潘A委托，與兩原告協(xié)商轉(zhuǎn)讓土地事宜。原告提交的該協(xié)議，由原告李某某、被告潘B分別在甲、乙方處簽名，協(xié)議內(nèi)容與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院對(duì)其予以確認(rèn)。

舉證3、補(bǔ)充協(xié)議一份，證明原、被告協(xié)商土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)增加，同時(shí)約定了被告不按時(shí)支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的后果。被告對(duì)補(bǔ)充協(xié)議真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議。該補(bǔ)充協(xié)議落款由被告潘B簽名，即被告潘B明知補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，對(duì)該補(bǔ)充協(xié)議，本院予以確認(rèn)。

舉證4、協(xié)議一份，證明原、被告約定土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)增加，并約定被告不按時(shí)支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的后果。被告對(duì)該協(xié)議真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議。該協(xié)議落款由被告潘B簽名，即被告潘B明知補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，對(duì)該協(xié)議，本院予以確認(rèn)。

舉證5、證人余某某證言，證明證人見證了原、被告雙方轉(zhuǎn)讓土地一事，土地畝數(shù)、位置以及土地手續(xù)存在的問題，被告都是知曉的。被告對(duì)證人陳述的轉(zhuǎn)讓土地?cái)?shù)額沒有異議，但對(duì)證人陳述被告明知179畝土地手續(xù)辦不出來有異議。該證人證言雖陳述被告明知部分土地手續(xù)無(wú)法辦理，但除口頭陳述外，并沒有提供相應(yīng)證據(jù)予以佐證，無(wú)法證實(shí)被告明知部分土地手續(xù)無(wú)法辦理，故本院對(duì)由證人余某某將221畝土地轉(zhuǎn)讓給潘A的事實(shí)予以確認(rèn)，對(duì)被告知曉部分土地手續(xù)辦不下來的陳述，本院不予確認(rèn)。

對(duì)被告潘A、潘B提交的證據(jù)，結(jié)合原告李某某、宋某某的質(zhì)證意見，本院作如下認(rèn)證：

舉證1、《國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)租賃合同》一份，證明由余某某將221畝土地轉(zhuǎn)讓給了潘A，并辦理了過戶手續(xù)。原告對(duì)該合同真實(shí)性、合法性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議。該合同雖為復(fù)制件，落款簽章部分無(wú)法辨識(shí)清楚，但結(jié)合被告申請(qǐng)法院從沙灣縣國(guó)土資源局調(diào)取的土地轉(zhuǎn)讓合同及四至圖，能夠證實(shí)余某某將其承包的221畝國(guó)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓給了被告潘A，并由潘A與沙灣縣國(guó)土資源局簽訂了《國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)租賃合同》，該合同附有四至圖，形式合法，內(nèi)容與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。

舉證2、收據(jù)兩張，證明被告潘A交納了2012年221畝國(guó)有土地租賃費(fèi)和水費(fèi)，該土地上的井的所有權(quán)人是余某某。原告對(duì)該組收據(jù)關(guān)聯(lián)性有異議，但認(rèn)可井的所有權(quán)人是余某某。被告提交的該組收據(jù)形式合法，內(nèi)容與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。

舉證3、收條一份，證明被告支付土地轉(zhuǎn)讓款431200元，其中利息兩萬(wàn)元。原告對(duì)該收條無(wú)異議，本院對(duì)該收條予以確認(rèn)。

舉證4、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》一份、《土地合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份、《潘A租賃國(guó)有農(nóng)用地示意圖》一份，以上書證均由原告申請(qǐng)法院從沙灣縣國(guó)土資源局調(diào)取，證明《潘A租賃國(guó)有農(nóng)用地示意圖》中坐標(biāo)點(diǎn)J1、J2、J3、J4、J5、J6、J7圈起來的部分土地面積為221畝，該宗土地由余某某轉(zhuǎn)讓給被告潘A；該部分以外的土地并無(wú)登記使用權(quán)人。原、被告對(duì)該組書證均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。

經(jīng)審理查明，2008年11月17日，原告李某某、宋某某（乙方）與沙灣縣沙北區(qū)農(nóng)林牧綜合管理站（甲方）簽訂《開發(fā)國(guó)有土地有償使用合同》一份，合同約定甲方承包給乙方的土地位于沙灣縣四道河子瑪河以北，面積肆佰（400）畝，乙方使用年限為叁拾年，自二〇〇六年十二月六日至二〇三六年十二月六日。合同落款由沙灣縣沙北區(qū)農(nóng)林牧綜合管理站加蓋公章、法定代表人名章及委托代理人簽名，由原告李某某、宋某某在乙方處簽名、捺印。

2011年4月15日，原告李某某（甲方）與被告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議記載：經(jīng)協(xié)商李某某土地一塊，包括井、變壓器等設(shè)施，房子一套，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓給潘A，轉(zhuǎn)讓費(fèi)柒拾貳萬(wàn)元（￥720000元），除訂金外，其余款在2011年12月底一次性付清，如不付清，定金不退、土地收回。在2011年12月前的一切費(fèi)用有甲方負(fù)責(zé)，訂金貳拾萬(wàn)元整。協(xié)議落款由原告李某某在甲方處簽名，由被告潘B在乙方處簽有“潘B代”字樣，由案外人余某某在中間人處簽名。

2011年7月22日，由潘A與沙灣縣國(guó)土資源局簽訂《沙灣縣國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)租賃合同》一份，合同第四條記載甲方（沙灣縣國(guó)土資源局）租賃給乙方（被告潘A）的土地位于沙灣縣沙北區(qū)，租賃面積貳佰貳拾壹畝，土地用途為農(nóng)用地。合同第六條記載乙方承租的國(guó)有農(nóng)用地年限從二〇一一年七月二十二日至二〇三六年十二月六日。該合同附有《潘A租賃國(guó)有農(nóng)用地示意圖》一份。

2012年4月29日，潘B書寫《協(xié)議》一份，記載：經(jīng)雙方協(xié)商，潘B購(gòu)買沙北區(qū)地一塊（李某某的地），在4月1日前付給現(xiàn)金貳拾萬(wàn)，否則訂金不退，地歸還李某某，下余肆拾伍萬(wàn)在五月底付清，否則訂金不退，地歸還李某某。此協(xié)議必須遵守。協(xié)議落款由被告潘B在購(gòu)地人處簽名。

2012年5月6日，原、被告達(dá)成《協(xié)議》一份，記載：現(xiàn)就李某某與潘B在沙北區(qū)買賣土地一事達(dá)成以下議項(xiàng)：1、在2012年5月20日前付10萬(wàn)元整，2、在2012年7月30日前付清全部余款叁拾伍萬(wàn)元整（350000元整），3、如潘B做不到以上兩條中任何一條，土地由李某某無(wú)條件收回其土地所有權(quán)。前面支付的款項(xiàng)一概不退還。協(xié)議落款立議人處由潘B簽名，同時(shí)簽有“竇某某代潘A”字樣。

2013年2月27日，被告潘A向沙灣縣國(guó)土資源局交納221畝土地2012年租賃金14365元。2013年3月6日，被告潘A向沙灣縣水政監(jiān)察大隊(duì)交納221畝土地上所有權(quán)人為余某某的機(jī)井使用水資源費(fèi)10000元。

原、被告均認(rèn)可被告已向原告李某某支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)431200元（含利息2萬(wàn)元）。

現(xiàn)原告以其已經(jīng)向被告轉(zhuǎn)讓了400畝土地，其中221畝土地已經(jīng)辦理到被告潘A名下，但被告拒不支付下欠土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)34萬(wàn)元，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故請(qǐng)求判令解除原、被告之間的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由被告返還土地，并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

以上查明的事實(shí)有原、被告舉證及原、被告、證人當(dāng)庭陳述在案佐證。

本院認(rèn)為，國(guó)有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。

原告李某某、宋某某與沙灣縣沙北區(qū)農(nóng)林牧綜合管理站簽訂的《開發(fā)國(guó)有土地有償使用合同》，證明原告李某某、宋某某承包了位于沙灣縣四道河子瑪河以北400畝國(guó)有土地，但原告持有的《開發(fā)國(guó)有土地有償使用合同》中并未附四至圖，無(wú)法確定原告擁有使用權(quán)的400畝土地的位置。原告李某某以該合同為依據(jù)，與被告潘A、潘B協(xié)商轉(zhuǎn)讓該400畝土地，并簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。在原、被告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，原告確實(shí)向被告交付了400畝土地，但在辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，查明原告交付的400畝土地中的221畝土地使用權(quán)人為案外人余某某、另外179畝土地?zé)o登記土地使用權(quán)人。

一、原告交付給被告的400畝土地是否與其持有的《開發(fā)國(guó)有土地有償使用合同》中記載的400畝土地為同一宗土地

原告當(dāng)庭指認(rèn)其交付給被告的400畝土地，是被告舉證的《潘A租賃國(guó)有農(nóng)用地示意圖》中J1、J2、J3、J4、J5這五個(gè)坐標(biāo)點(diǎn)圈起來的部分，被告對(duì)此無(wú)異議，本院對(duì)原告交付給被告的400畝土地的四至、面積予以確認(rèn)。但原告持有的《開發(fā)國(guó)有土地有償使用合同》并未附四至圖，無(wú)法確定該合同中記載的400畝土地，與原告實(shí)際交付給被告的400畝為同一宗土地。對(duì)此，原告并未向法庭舉證，應(yīng)由原告承擔(dān)舉證不能的后果。

二、原告是否有權(quán)向被告轉(zhuǎn)讓《潘A租賃國(guó)有農(nóng)用地示意圖》中J1、J2、J3、J4、J5這五個(gè)坐標(biāo)點(diǎn)圈起來部分的土地。

根據(jù)被告的申請(qǐng)，沙灣縣國(guó)土資源局出具案外人余某某與被告潘A簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、案外人樊某某與案外人余某某簽訂的《土地合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《潘A租賃國(guó)有農(nóng)用地示意圖》，并做口頭答復(fù)，證明《潘A租賃國(guó)有農(nóng)用地示意圖》中J1、J2、J3、J4、J5、J6、J7這七個(gè)坐標(biāo)點(diǎn)圈起來的部分土地面積為221畝，是由案外人樊某某轉(zhuǎn)讓給余某某、再由余某某轉(zhuǎn)讓給被告潘A。即原告向被告交付的400畝土地中的221畝土地，其使用權(quán)人是由樊某某變更為余某某、再由余某某變更為被告潘A；J1、J5、J6、J7這四個(gè)坐標(biāo)點(diǎn)圈起來的部分土地面積為179畝，并未在相關(guān)土地管理部門登記使用權(quán)人信息。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條第三款規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。第九條規(guī)定：國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。第十一條第三款規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定。以上條款明確了國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓前提是取得國(guó)有土地使用權(quán)。但本案中，原告轉(zhuǎn)讓給被告的400畝土地中，221畝土地的使用權(quán)人是案外人余某某、179畝土地?zé)o登記使用權(quán)人，即原告并未取得該400畝土地的使用權(quán)，因此，原告無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓《潘A租賃國(guó)有農(nóng)用地示意圖》中J1、J2、J3、J4、J5這五個(gè)坐標(biāo)點(diǎn)圈起來的400畝土地。

原告與證人余某某均陳述原告李某某與證人余某某是合伙關(guān)系，共同開發(fā)土地，原告李某某轉(zhuǎn)讓給被告的400畝土地是屬于李某某的部分，但是在辦理國(guó)有土地使用權(quán)手續(xù)時(shí)，全都辦在余某某名下。但除證人證言外，原告、證人均未提交證據(jù)對(duì)其存在合伙關(guān)系予以證明，且國(guó)有土地使用權(quán)的取得須有人民政府登記造冊(cè)并核發(fā)證書，故對(duì)原告的該項(xiàng)意見，本院不予采納。

綜上，原告轉(zhuǎn)讓給被告《潘A租賃國(guó)有農(nóng)用地示意圖》中J1、J2、J3、J4、J5這五個(gè)坐標(biāo)點(diǎn)圈起來的400畝土地，并未取得國(guó)有土地使用權(quán)手續(xù)，其轉(zhuǎn)讓行為違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定。原告以該400畝土地與被告協(xié)商并簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第（五）項(xiàng)的規(guī)定，因而無(wú)效?，F(xiàn)原告請(qǐng)求主張解除其與被告之間的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，因該《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》為無(wú)效合同，無(wú)效合同并不涉及合同的解除，且原告要求被告返還土地，系非土地使用權(quán)人要求土地實(shí)際種植人返還土地，因原告沒有土地使用權(quán)，其原告主張被告返還土地并無(wú)法律依據(jù)，故原告的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。

被告潘B辯稱其是受被告潘A的委托，與原告協(xié)商轉(zhuǎn)讓土地事宜，但被告并未提供相應(yīng)證據(jù)，對(duì)其接受被告潘A委托予以證明。且原告舉證的書證3、書證4中，均記載“潘B購(gòu)買土地”，被告舉證的書證3中記載由“潘B支付轉(zhuǎn)地款”，由此，可以證明被告潘B是土地轉(zhuǎn)讓合同的相對(duì)人之一，故對(duì)被告潘B的該項(xiàng)辯解，本院不予采納。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條、第九條、第十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告李某某、宋某某的訴訟請(qǐng)求。

本案訴訟標(biāo)的0元，案件受理費(fèi)70元，由原告李某某、宋某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于新疆塔城地區(qū)中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　劉艷霞

代理審判員　　王雅文

人民陪審員　　周少蓮

二〇一五年三月十一日

書　記　員　　朱海燕

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛