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溫州市鹿城區(qū)人民法院

民事判決書

（2016）浙0302民初9450號

原告：張某某。

委托訴訟代理人：周春波、虞聰慧，浙江時代商務(wù)律師事務(wù)所律師。

被告：溫州某某置業(yè)有限公司，住所地：溫州市鹿城區(qū)來福門某某大廈XX幢XX室。

法定代表人：楊某某，董事長。

委托訴訟代理人：鄭小文、祁琦，北京德恒（溫州）律師事務(wù)所律師。

原告張某某與被告溫州某某置業(yè)有限公司（以下簡稱某某置業(yè)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某及其委托訴訟代理人周春波、虞聰慧，被告某某置業(yè)公司的委托訴訟代理人鄭小文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告張某某基于《商品房買賣合同》、購房發(fā)票、收款收據(jù)等向本院提出并明確其訴訟請求：一、判令被告賠償原告逾期交房違約金（以購房款7788292元為基數(shù)，按每日萬分之三自2016年1月1日計(jì)算至2016年9月21日）2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告某某置業(yè)公司辯稱，被告已于2016年6月24日通知業(yè)主于2016年6月28日前交房，部分的業(yè)主已經(jīng)收房入住，一小部分業(yè)主沒有按照上述期限收房。導(dǎo)致被告逾期交房的原因在于臺風(fēng)等自然災(zāi)害、中高考等考務(wù)事由以及合同約定可據(jù)實(shí)逾期交付的事由，包括圖紙修改、地下室工程遲延拆除、職工技能比武、電梯零部件損壞等，共計(jì)214天（詳見《工作聯(lián)系函》），故被告無需承擔(dān)逾期交房違約金。且即使被告被認(rèn)定為逾期交房，原告訴請的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)按其實(shí)際損失予以調(diào)整。

經(jīng)本院審理查明：2015年7月2日，原告張某某（××）與被告某某置業(yè)公司（××）簽訂一份《商品房買賣合同》，約定由張某某購買由某某置業(yè)公司開發(fā)的位于溫州市鹿城區(qū)飛霞南路與龍泉巷交叉口西北角“某某錦園”第××幢××號房，建筑面積219.41平方米，每平方米單價35496.52元，總購房款7788292元。合同第九條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前將符合下列各項(xiàng)條件的商品房交付買受人使用：1.建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明；2.取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；3.用水、用電、用氣、道路等，具備商品房正常使用的基本條件；但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起60日內(nèi)告知買受人的；2.施工過程中遇到不能及時解決的異常困難及重大技術(shù)問題（異常困難及重大技術(shù)問題應(yīng)取得有關(guān)部門有效證明）。合同第十條約定，出賣人如未按本合同約定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過60日，自本合同第九條規(guī)定的最后期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限之第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付房價款萬分之三的違約金。合同第十二條約定，商品房達(dá)到交付交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。合同附件八第六條第2點(diǎn)載明，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期的特殊原因還包括：項(xiàng)目施工中遇到異常困難的或遇到重大技術(shù)問題不能及時解決的；市政配套的批準(zhǔn)與施工延誤的；為配合政府新法規(guī)、政策、規(guī)范的實(shí)施而引起延誤的；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收有關(guān)部門驗(yàn)收滯后；因上述原因?qū)е卤卷?xiàng)目不具備竣工交付條件，而導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期延長的，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期，最長不超過180日。合同簽訂后，原告已按涉案商品房的實(shí)際建筑面積依約向被告支付全部購房款，被告亦開具購房發(fā)票為證。但涉案工程直至2016年6月23日才經(jīng)建設(shè)、施工、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位聯(lián)合竣工驗(yàn)收合格（尚未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)）。2016年6月24日，被告發(fā)出交房通知，要求業(yè)主于2016年6月28日前辦理交房手續(xù)，后原告于2016年7月4日辦理交房手續(xù)。

另查明，涉案工程施工單位溫州建設(shè)集團(tuán)有限公司原長運(yùn)地塊工程項(xiàng)目部于2016年7月1日向被告出具一份《工作聯(lián)系函》，載明“因不可抗力及圖紙修改等原因造成涉案工程工期延誤，具體情況如下：1.由于圖紙修改及舊基礎(chǔ)障礙物處理等原因，本工程柱基施工期間工期順延70天。2.因圖紙修改，北側(cè)基坑增加三軸攪拌樁，用以加固土體。因三軸攪拌樁的施工，造成本工程工期滯后62天。3.其中A區(qū)地下室基礎(chǔ)底板砼已于2012年5月17日澆搗完成，為安全保險期間，設(shè)計(jì)單位要求延后拆除局部支撐梁，致使工期滯后10天。4.2012至2014年期間，每年高考期間6月7-9日及中考期間12-13日，行政部門要求停工，致使工期滯后15天。5.2012年6月16-19日，因臺風(fēng)“泰利”影響，致使工期滯后4天；2013年7月10-14日，因臺風(fēng)“蘇力”影響，致使工期滯后5天；2013年10月4-6日，因臺風(fēng)“菲特”影響，致使工期滯后3天；2014年7月7-9日，因臺風(fēng)“浣熊”影響，致使工期滯后3天；2014年7月21-24日，因臺風(fēng)“麥德姆”影響，致使工期滯后4天；2014年7月30日至8月2日，因臺風(fēng)“娜基莉”影響，致使工期滯后4天；2014年9月18-23日，因臺風(fēng)“鳳凰”影響，致使工期滯后6天；2015年7月4-11日，因臺風(fēng)“燦鴻”影響，致使工期滯后8天；2015年8月5-10日，因臺風(fēng)“蘇迪羅”影響，致使工期滯后5天；2015年8月19-24日，因臺風(fēng)“天鵝”影響，致使工期滯后6天；2015年9月25-29日，因臺風(fēng)“杜鵑”影響，致使工期滯后5天；2015年10月19-21日，因臺風(fēng)“巨爵”影響，致使工期滯后5天。以上原因造成本合同工期滯后共計(jì)214天，現(xiàn)要求工期予以順延。”

以上事實(shí)有原、被告提供的相關(guān)證據(jù)以及雙方當(dāng)事人的庭審陳述等在卷佐證。

本院認(rèn)為，某某置業(yè)公司與張某某于2012年12月15日簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定全面履行合同義務(wù)。根據(jù)合同約定，某某置業(yè)公司應(yīng)于2015年12月31日前將符合約定條件的商品房交付給張某某，但其實(shí)際通知交房時間為2016年6月24日，已構(gòu)成逾期交房。合同約定可據(jù)實(shí)延期交付商品房的情形：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起60日內(nèi)告知買受人的；2.施工過程中遇到不能及時解決的異常困難及重大技術(shù)問題（異常困難及重大技術(shù)問題應(yīng)取得有關(guān)部門有效證明），還包括市政配套的批準(zhǔn)與施工延誤的；為配合政府新法規(guī)、政策、規(guī)范的實(shí)施而引起延誤的；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收有關(guān)部門驗(yàn)收滯后的?，F(xiàn)某某置業(yè)公司以涉案工程施工單位溫州建設(shè)集團(tuán)有限公司原長運(yùn)地塊工程項(xiàng)目部于2016年7月1日出具的《工作聯(lián)系函》載明的“圖紙修改、地下室工程遲延拆除、臺風(fēng)等自然災(zāi)害、中高考等考務(wù)”為由進(jìn)行抗辯主張可據(jù)實(shí)延期交付，考慮到被告提出的圖紙修改、地下室工程遲延拆除等均沒有提供有關(guān)部門有效證明系施工過程中遇到不能及時解決的異常困難及重大技術(shù)問題，且上述事宜均系本案原、被告簽訂合同之前發(fā)生，而臺風(fēng)雖屬自然災(zāi)害，但溫州地處沿海地帶，每年出現(xiàn)數(shù)次臺風(fēng)屬常態(tài)，中高考等考務(wù)工作系每年相對固定的考試時間，考試期間周邊工地需停止施工是通行的做法，某某置業(yè)公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對此有合理的預(yù)見，并在確定施工期限、房屋交付期限時考慮該因素，且被告亦無法舉證證明涉案工程旁邊有承擔(dān)具體考務(wù)工作的學(xué)校，故被告的上述抗辯事由均不能成立。關(guān)于交付時間，雖被告主張其已于2016年6月發(fā)出交房通知，但涉案工程至今尚未通過竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不符合合同約定交付條件，且原告亦未收房，故被告主張其已于2016年6月完成交房，不能成立，本院不予采信。至于違約金標(biāo)準(zhǔn)問題，由于被告未對其主張的調(diào)整違約金的事由予以舉證證明，故本院不予調(diào)整。故被告應(yīng)支付自2016年1月1日起至7月4日止共計(jì)175天的逾期交房違約金為408885元（175天×7788292元×0.01×3%）。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

被告溫州某某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張某某支付逾期交房違約金408885元；

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付延遲履行金。

案件受理費(fèi)8309元，減半收取4154.5元，由被告溫州某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省溫州市中級人民法院。

審判員　　黃光輝

二〇一六年九月三十日

書記員　　吳歡眾

合同糾紛