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安徽省太和縣人民法院

民事判決書

（2014）太民一初字第02743號

原告：魏某某，男，19XX年XX月XX日生，漢族，住安徽省某某市。

委托代理人：劉永利，安徽炎黃律師事務(wù)所律師。

被告：陳某某，男，19XX年XX月XX日生，漢族，住安徽省某某縣。

被告：孔某，男，19XX年XX月XX日生，漢族，住安徽省某某市。

委托代理人：賈彪，安徽天聯(lián)天律師事務(wù)所律師。

原告魏某某訴被告陳某某、孔某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年1月5日公開開庭進(jìn)行了審理。原告魏某某及其委托代理人劉永利，被告孔某及其委托代理人賈彪到庭參加訴訟，被告陳某某經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票，無正當(dāng)理由，未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

魏某某訴稱：我于2013年5月20日購買陳某某的房屋，約定房屋價(jià)格為200000元，交房時(shí)間為2014年5月1日，我已經(jīng)將購房款全部支付給兩被告。在簽訂協(xié)議后我按照合同約定分別于2013年5月31日、2013年8月11日、2014年2月27日交付給孔某100000元、50000元、10000元，孔某承諾于2014年5月1日交房，如不能交房，愿意用其街上門面房作抵押，孔某先后收取我購房款200000元，是我購買該房屋的收款人，又是保證人、抵押人，孔某應(yīng)當(dāng)將購房款返還給我。現(xiàn)兩被告未按照約定交付房屋，為此提起訴訟，請求判令兩被告返還購房款200000元及損失20000元，合計(jì)220000元，本案訴訟費(fèi)由兩被告承擔(dān)。

陳某某未答辯也未提交證據(jù)。

孔某在庭審中辯稱：2013年5月20日魏某某與陳某某簽訂的購房協(xié)議無效，因此2013年5月31日孔某出具的擔(dān)保書也無效，又因孔某在本案中無過錯(cuò)，所以不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。魏某某的購房款至今未付清，應(yīng)視其首先違約。孔某擔(dān)保的內(nèi)容僅是房屋的質(zhì)量問題，因房屋的質(zhì)量沒有出現(xiàn)問題，所以孔某不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。孔某共收到魏某某購房款160000元，扣除陳某某欠孔某的工程款20300元，余下的139700元孔某已全部交給陳某某，購房協(xié)議上的40000元定金不是孔某收的。魏某某至今未提供證據(jù)證明購買房屋造成的損失，其訴訟請求的20000元損失不應(yīng)支持?？啄巢皇潜景高m格的被告，他僅是原告購買陳某某房屋的介紹人，請求依法駁回魏某某對孔某的起訴。

經(jīng)審理查明：2013年5月20日陳某某（甲方）與魏某某（乙方）簽訂購房協(xié)議，孔某作為擔(dān)保人在協(xié)議上簽字，協(xié)議約定：“乙方出資二十萬元購買甲方底上八間（后院以中為準(zhǔn)）地址位于程范路南，胡總中心街以西，新開發(fā)的第一街街西，從南頭數(shù)第十、十一、十二、十三間，上下層共面積277.2平方米，后院除外。付款方式，先付定金三萬，地梁道好一次付清。建房質(zhì)量和要求，和其他樓房相同，從交付使用之日起三年內(nèi)，如房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，由甲方出資維修，交房日為2014年5月1日，如有違約者，由違約方承擔(dān)法律責(zé)任。此協(xié)議一式三份，自簽字之日起生效，任何人不得違約，如有違約，后果自負(fù)。房屋出售后如出現(xiàn)與該房屋有牽連的民事糾紛，由甲方承擔(dān)責(zé)任。房產(chǎn)證由甲方協(xié)助統(tǒng)一辦理，費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。乙收購房定金肆萬元正。”2013年5月31日，孔某出具擔(dān)保書一份，擔(dān)保書載明：“乙方魏某某購買甲方陳某某底上八間，后院以中心為準(zhǔn)，上下層兩間面積共277.2平方米，如甲方出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題或到期不交付房屋給乙方使用，由擔(dān)保人孔某擔(dān)負(fù)全部責(zé)任。今收魏某某拾萬元整為買甲方陳某某流河以北岸第一街，街西店面房所用。（××）擔(dān)保人：孔某，證明人：楊文山孔祥彥，2013年5月31日”。2013年8月11日，孔某向魏某某出具收條一份，收到魏某某購房款50000元，承諾到2014年5月1日交房，如房子蓋不好可用街面店面作抵押（飯店）。2014年2月27日，孔某向魏某某出具收條一份，收到魏某某購房款10000元。

上述事實(shí)，有魏某某舉證的其本人身份證、購房協(xié)議、收條、擔(dān)保書，孔某舉證的收條、光盤以及當(dāng)事人陳述、庭審筆錄等證據(jù)在卷予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)的規(guī)定。本案中，陳某某將農(nóng)民集體所有的土地用于非農(nóng)建設(shè)，未取得建設(shè)用地使用權(quán)，故陳某某與魏某某簽訂的房屋買賣協(xié)議，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議無效，陳某某因該協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。房屋買賣協(xié)議是本案的主合同，孔某向魏某某出具的擔(dān)保書及書面保證是從合同，現(xiàn)主合同無效，從合同也無效。魏某某在庭審中稱，其共交付給孔某購房款200000元，孔某應(yīng)當(dāng)返還其購房款200000元并賠償購房損失20000元?？啄侈q稱房屋買賣協(xié)議簽訂時(shí)魏某某交付的定金是陳某某所收，其共收取魏某某購房款160000元，扣除陳某某欠其的工程款20300元，剩余的139700元已全部交付給陳某某，魏某某要求賠償購房損失20000元沒有依據(jù)，不應(yīng)支持。因魏某某和孔某在庭審中均承認(rèn)購房協(xié)議結(jié)尾處注明的文字“乙收購房定金肆萬元正”是陳某某所寫，文字上的手印也是陳某某所按，魏某某未能提供其他證據(jù)證明孔某是該購房定金的收款人，故魏某某要求孔某返還購房定金的訴訟請求本院依法不予支持。同時(shí)，孔某未能提供充分證據(jù)證明其已經(jīng)將收取魏某某的購房款交付給陳某某，且孔某不僅是魏某某購買房屋的擔(dān)保人，也是收款人，因房屋購買協(xié)議無效，孔某收取魏某某的購房款沒有合法根據(jù)，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還給魏某某，故魏某某要求陳某某、孔某返還購房款的訴訟請求，本院依法予以支持。魏某某要求兩被告賠償購房損失20000元，但未能提供證據(jù)證明其損失，本院依法不予支持。陳某某經(jīng)本院合法傳喚后未到庭參加訴訟，也未提交答辯狀和證據(jù)，應(yīng)視為自動(dòng)放棄了質(zhì)證和抗辯的權(quán)利。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第九十二條、《中華人民共和國合同法》第七條、第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告陳某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告魏某某購房款人民幣40000元；

二、被告孔某于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告魏某某購房款人民幣160000元；三、駁回原告魏某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)4600元，由被告陳某某、孔某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省阜陽市中級人民法院。

審　判　長　　徐功法

代理審判員　　吳麗娟

人民陪審員　　吳永興

二〇一五年二月二十七日

書　記　員　　王艷春

合同糾紛