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山東省煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2015）開(kāi)民一初字第10號(hào)

原告衣某某。

委托代理人戴曉彥，山東晟宇律師事務(wù)所律師。

被告煙臺(tái)某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地?zé)熍_(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)某某路XX號(hào)某某園西區(qū)XX號(hào)樓。

法定代表人劉某，總經(jīng)理。

委托代理人張偉，山東途成律師事務(wù)所律師。

原告衣某某與被告煙臺(tái)某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由審判員鄭仁君獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人戴曉彥、被告委托代理人張偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱(chēng)，原、被告雙方于2014年10月17日簽訂一份《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定原告預(yù)定了被告開(kāi)發(fā)的某某小區(qū)XX號(hào)樓XX號(hào)房屋，原告為此支付定金10000元整。2014年10月25日，原告依約前往被告售樓處簽訂《商品房預(yù)售合同》，但被告要求先支付首付款，然后再簽合同，原告認(rèn)為合同還沒(méi)有簽，甚至都沒(méi)有看到合同，不知道合同具體約定，無(wú)法先付首付。經(jīng)原告多次要求被告提供了《商品房預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的復(fù)印件，原告看后認(rèn)為《補(bǔ)充協(xié)議》有些條款有失公允，被告說(shuō)協(xié)議就這樣，不能接受購(gòu)房者到最后也都接受了，因此協(xié)議不做任何更改。原告認(rèn)為不公，所以沒(méi)有簽合同。2014年10月30日，原告再次來(lái)到被告售樓處協(xié)商合同問(wèn)題。原告提出《補(bǔ)充協(xié)議》有關(guān)條款免除被告責(zé)任，被告表示協(xié)議不做任何更改。原告認(rèn)為既然雙方就合同無(wú)法協(xié)商，合同無(wú)法簽訂，要求退還定金；被告表示定金只要交了概不退還，與簽不簽合同沒(méi)有關(guān)系。在起訴前，被告告知原告馬上支付首付，否則認(rèn)購(gòu)協(xié)議作廢，定金沒(méi)收。被告將原告先期支付的定金作為威脅原告的籌碼，違背了國(guó)家立法初衷。《補(bǔ)充協(xié)議》是被告單方提供的格式合同，要求原告無(wú)條件簽訂，否則定金不退，明顯是不公的強(qiáng)賣(mài)行為。綜上所述，被告的行為違反了《合同法》第三條、第四條、第五條及第三十九條的規(guī)定，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條，被告應(yīng)該返還定金。請(qǐng)求法院判令被告返還原告房屋認(rèn)購(gòu)定金10000元整，訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告辯稱(chēng)，原、被告簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》本身具備合同的基本條款，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議實(shí)際上具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，因此，該協(xié)議中約定的定金條款應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的定金原則來(lái)處理。原告因?yàn)樽陨碓蚓芙^與被告簽訂合同，而被告并不存在任何過(guò)錯(cuò)，原告違約在先，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果，請(qǐng)求法院依法駁回原告的起訴。

經(jīng)審理查明，原、被告雙方于2014年10月17日簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，協(xié)議約定：原告預(yù)定被告開(kāi)發(fā)的某某小區(qū)XX號(hào)樓XX號(hào)房屋，建筑面積101.88平方米，房屋總價(jià)款509000元整。原告自愿于協(xié)議簽訂之日向被告支付定金10000元整，該定金在雙方簽署《商品房預(yù)售合同》時(shí)抵做原告購(gòu)房款。原告自愿于協(xié)議簽訂之日起13日內(nèi)與被告簽署關(guān)于該房屋的《商品房預(yù)售合同》，辦理購(gòu)房手續(xù)。協(xié)議還約定了付款方式、違約責(zé)任等內(nèi)容?！墩J(rèn)購(gòu)協(xié)議》簽訂后，原告依約向被告支付定金10000元整，被告也向原告出具收款收據(jù)。

原告在庭審中陳述，2014年10月25日，原告根據(jù)被告售樓處工作人員的電話(huà)通知與委托代理人等4人一起去被告售樓處簽訂《商品房預(yù)售合同》，但被告要求原告先支付首付才能簽該合同，原告認(rèn)為不合理，要求先看合同，被告提供《商品房預(yù)售合同》格式文本并要求一并簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，原告看了之后，認(rèn)為《補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)合同諸多條款做了根本性更改，對(duì)原告明顯不公，原告無(wú)法接受《補(bǔ)充協(xié)議》，才沒(méi)有簽訂《商品房預(yù)售合同》。2014年10月30日，原告及委托代理人再次到被告售樓處協(xié)商合同問(wèn)題，原告提出補(bǔ)充協(xié)議無(wú)法接受，被告銷(xiāo)售人員表示補(bǔ)充協(xié)議不會(huì)做任何更改，并明確表示定金只要繳納概不退還，雙方協(xié)商不成。

被告庭審中針對(duì)原告關(guān)于在售樓處協(xié)商合同及補(bǔ)充協(xié)議過(guò)程的陳述辯稱(chēng)，原告在2014年10月25日、10月30日沒(méi)有到被告售樓處去過(guò)，而是被告兩次通過(guò)郵政特快專(zhuān)遞的方式發(fā)送了書(shū)面簽約通知書(shū)，但原告始終沒(méi)有到售樓處簽訂合同，并向法庭遞交了2014年11月6日、11月21日兩份通知單的留存復(fù)印件。原告承認(rèn)收到過(guò)被告通過(guò)郵政特快專(zhuān)遞發(fā)送的書(shū)面簽約通知書(shū)。

審理過(guò)程中，原、被告雙方均無(wú)法提供原告是否在2014年10月25日、10月30日兩次到過(guò)被告售樓處協(xié)商簽訂合同的有關(guān)證據(jù)。

以上事實(shí)，有原告提供的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、收款收據(jù)、《商品房預(yù)售合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》格式合同文本復(fù)印件、被告通過(guò)郵政特快專(zhuān)遞發(fā)送的書(shū)面簽約通知書(shū)；被告提供《商品房預(yù)售合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》格式合同文本復(fù)印件、郵政特快專(zhuān)遞寄件信息和通知單復(fù)印件、商品房預(yù)售許可證等證據(jù)，以及雙方當(dāng)庭陳述為證。

本院認(rèn)為，原、被告雙方于2014年10月17日簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》是雙方真實(shí)的意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按協(xié)議約定履行。在商品房預(yù)售活動(dòng)中，購(gòu)房者處于相對(duì)弱勢(shì)地位，原告作為購(gòu)房者已經(jīng)簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，并且已經(jīng)交付認(rèn)購(gòu)定金，在之后簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)程中，原告處于被動(dòng)和弱勢(shì)地位。

本案中關(guān)于原告是否按照《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定的時(shí)限與被告簽訂合同問(wèn)題，被告辯稱(chēng)原告沒(méi)有在約定期限內(nèi)到被告售樓處簽訂合同，雙方也沒(méi)有提供相關(guān)證據(jù)。雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》第三條約定：乙方（原告）自愿于本協(xié)議簽訂之日起13日內(nèi)與甲方（被告）簽署關(guān)于該房屋的《商品房預(yù)售合同》，辦理相關(guān)手續(xù)?！墩J(rèn)購(gòu)協(xié)議》的其他條款中也沒(méi)有明確約定原告必須主動(dòng)到被告售樓處簽訂合同，原告在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》后，已經(jīng)履行交付認(rèn)購(gòu)定金義務(wù)，《商品房預(yù)售合同》是由出售方即被告準(zhǔn)備提供，何時(shí)簽訂《商品房預(yù)售合同》應(yīng)該由被告主動(dòng)發(fā)起，原告則處于被動(dòng)地位。被告應(yīng)該主動(dòng)在時(shí)限內(nèi)通知原告簽訂合同，并應(yīng)向原告提供合同文本，解釋合同的有關(guān)內(nèi)容，給予原告充分的考慮時(shí)間，預(yù)留雙方就合同內(nèi)容磋商時(shí)間，并應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方就合同內(nèi)容進(jìn)行磋商的過(guò)程留存記錄，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原告不同意簽訂合同的舉證責(zé)任，并提供原告故意或提出苛刻條件拒絕簽訂合同的相關(guān)證據(jù)。被告在沒(méi)有提供自己完全履行《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》義務(wù)和原告故意或提出苛刻條件拒絕簽訂合同的相關(guān)證據(jù)的情況下，只是以原告沒(méi)有到被告售樓處協(xié)商簽訂合同為由，就認(rèn)為原告一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙方?jīng)]有簽訂《商品房預(yù)售合同》的責(zé)任，理由和證據(jù)均不充分，本院不予支持。

原告稱(chēng)因?yàn)椴荒芙邮鼙桓嫣峁┑摹渡唐贩款A(yù)售合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》格式合同文本內(nèi)容，特別《補(bǔ)充協(xié)議》中存在諸多免除或者減輕被告責(zé)任等不公平條款，且在被告拒絕修改合同內(nèi)容情況下，才不與被告訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在訂立合同過(guò)程中，原告處于相對(duì)弱勢(shì)一方，原告對(duì)合同有關(guān)條款提出異議，符合情理，本院予以采信。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的處理原則；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能成立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

綜上，本院認(rèn)為，雙方在《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的內(nèi)容約定并不詳細(xì)，在簽訂正式《商品房預(yù)售合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)，就合同有關(guān)具體條款出現(xiàn)較大分歧，不能協(xié)商一致的情況下導(dǎo)致雙方?jīng)]有訂立《商品房預(yù)售合同》，雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由。因此原告要求被告退還定金，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，判決如下：

被告煙臺(tái)某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告衣某某房屋認(rèn)購(gòu)定金10000元整。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)50元減半收取25元，由被告煙臺(tái)某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省煙臺(tái)市中級(jí)人民法院。

審判員　鄭仁君

二〇一五年三月十九日

書(shū)記員　趙  冉

房屋合同糾紛