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河北省張家口市橋西區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）西民初字第559號

原告宋某某。

法定代理人佟某某，系原告母親，女，19XX年XX月XX日出生，漢族，住址同原告。

委托代理人王慧賢，河北正碩律師事務(wù)所律師。

被告唐某某委托代理人唐某，系被告兒子，19XX年XX月XX日出生，漢族，住張家口市橋西區(qū)某某大街XX號。

委托代理人張穎，河北思洋律師事務(wù)所律師。

被告宋某。

原告宋某某訴被告唐某某、宋某確認合同無效糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，，公開開庭進行了審理，原告的法定代理人、委托代理人，被告唐某某及其委托代理人到庭參加了訴訟，被告宋某經(jīng)傳票依法傳喚未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，原告的父母于2011年11月23日協(xié)議離婚，離婚時約定位于張家口市橋西區(qū)樓房歸原告的母親佟某某所有，因為該房屋的貸款未還清，當(dāng)時未能辦理過戶手續(xù)。2012年1月22日，原告的父母簽訂協(xié)議，約定該房屋歸原告所有，待原告的年滿十八周歲后辦理過戶手續(xù)。2013年10月，被告唐某某的兒子去找原告母親，原告得知2013年8月21日，原告的父親宋某將房屋過戶給了被告唐某某。自動2006年7月起，原告的母親一直居住在該房屋，知道2014年被告唐某某趁著原告不在家，更換了房屋門鎖，當(dāng)時原告到新華街派出所報警，派出所了解情況后，給房屋貼了封條并建議雙方協(xié)商或者起訴。該房屋時原告的財產(chǎn)，被告宋某無權(quán)處分，故訴至法院，請求依法確認二被告的房屋買賣合同無效。

被告唐某某辯稱：二被告簽訂的房屋買賣合法有效，請法院依法判決駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，原告系被告宋某的女兒，2011年11月23日，原告的母親佟某某與被告宋某離婚時，約定被告宋某的婚前購買的位于張家口市橋西區(qū)樓房歸佟某某所有，后在2012年1月22日，原告的法定代理人佟某某與被告宋某簽訂協(xié)議，約定訴爭房屋的所有權(quán)歸原告所有待原告年滿18歲將房屋過戶至孩子名下，并經(jīng)過被告宋某的父親宋廷禹簽字同意。2013年8月21日，被告宋某將房屋過戶至被告唐某某名下。2014年6月8日被告唐某某將訴爭房屋門鎖更換，雙方因此發(fā)生糾紛，遂向新華街派出所報警，經(jīng)雙方協(xié)商一致同意將房屋查封后，原告遂起訴至本院，請求依法確認被告唐某某與被告宋某房屋買賣協(xié)議無效。庭審中，原告提供戶口本一份、出生證明一份，證明原告與佟某某的母子關(guān)系；離婚證一份、離婚協(xié)議一份，證明佟某某與被告宋某2011年11月23日離婚，離婚時約定房屋歸佟某某所有；提供協(xié)議書一份，證明佟某某與被告宋某簽訂協(xié)議，約定訴爭房屋的所有權(quán)歸原告所有；提供社區(qū)證明材料一份，證明原告及其母親從原告出生就在橋西區(qū)居??；提供被告宋某父親宋廷禹的書面證言一份并由宋廷禹出庭作證，證明被告宋某欠被告唐某某兒子唐某高利貸，故將訴爭房屋抵頂給了被告唐某某；原告方證人趙曉娜出庭作證，陳述其與宋某從2011年開始同居生活，期間宋某曾對其說過借了唐某的高利貸，唐某多次給宋某打電話催要借款的事實。庭審中，被告對原告提供的戶口本、出生證明離婚證、離婚協(xié)議、佟某某與被告宋某簽訂協(xié)議、社區(qū)證明材料的真實性不持異議，但認為離婚協(xié)議體現(xiàn)的內(nèi)容與實際情況不符，該協(xié)議約定的房屋歸屬外人無法得知，故對于被告沒有約束力；對證人宋廷禹、趙曉娜的證言不予認可，認為證人宋廷禹系原告的祖父，被告宋某的父親，其證言不具備法律效力；趙曉娜系被告宋某的女朋友，與原、被告均存在利害關(guān)系，其證言同樣不具備法律效力。庭審中，被告提供借條兩張，證明宋某欠被告唐某某的兒子唐某本金380000元，利息65000元，由于宋某無法還款將訴爭房屋抵頂給被告唐某某；提供宋某、唐某某身份證復(fù)印件、戶籍證明、轉(zhuǎn)讓住房審批表、維修金過戶協(xié)議、房屋估價報告、房屋買賣合同、房屋所有權(quán)證一份、票據(jù)四張，證明宋某與唐某某到房管局辦理過戶手續(xù)過程合法；提供車管所檔案一份，主張宋某曾抵押給被告唐某某兒子一輛車用于借款，該車是佟某某的母親，故在房屋買賣過程中，被告唐某某有理由相信原告對于該房屋有權(quán)處分，被告唐某某系善意取得該房屋；提供視頻資料兩份，主張該房屋時宋某交付給被告唐某某的兒子，且宋某持有房屋的鑰匙，從收房的狀況看，宋某還在與佟某某及原告共同生活。原告對被告提供的身份證復(fù)印件、戶籍證明不持異議；對于借條不予認可，認為該借條不能說明是否已經(jīng)預(yù)先支付了利息，且借條上宋某用房屋抵押是無效的，因為未經(jīng)過原告及其法定代理人的同意；對被告提供的房屋過戶的相關(guān)手續(xù)不予認可，認為辦理房屋過戶未經(jīng)原告及其法定代理人同意，且是宋某是因為無法償還高利貸才用房屋抵頂，屬于以合法行為掩蓋其非法目的，在房屋買賣過程中，宋某提交了離婚證明，故被告唐某某已經(jīng)知道宋某離婚，不能構(gòu)成善意取得；對被告提供的車管所檔案的真實性予以認可，認為宋某是在佟某某母親不知情的情況下將車輛抵押的，該抵押行為也是無效的；對于被告提供的兩段視頻資料不予認可，視頻的來源不詳，且原告根本不知道宋某怎么會有該房屋的鑰匙。

本院認為，被告宋某與佟某某在解除婚姻關(guān)系時，將宋某婚前所購置的房屋贈與給婚生女兒即原告宋某某，雙方簽訂的關(guān)于贈與房屋的協(xié)議真實有效，但由于宋某某尚未年滿十八周歲，未能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，被告宋某與佟某某簽訂該協(xié)議后，原告宋某某與其母親一直在該房屋居住，原告宋某某已經(jīng)實際取得房屋，故原告是訴爭房屋的所有權(quán)人，被告宋某對于訴爭房屋無權(quán)處分，其將房屋抵頂給被告的行為未經(jīng)原告同意且在事后未得到原告的追認，因此，宋某將訴爭房屋過戶給被告唐某某抵頂借款的行為時無效的；庭審中，被告主張其系善意取得該房屋，本院認為，在庭審過程中，被告唐某某的兒子陳述其從2013年1月認識被告宋某時就知道其有孩子，雙方在2013年8月21日辦理房屋過戶手續(xù)時才知道宋某已經(jīng)離婚，宋稱該房屋系其婚前財產(chǎn)，后唐某與宋某一起到橋東區(qū)婚姻登記處開具了離婚證明，本院認為，被告唐某某的兒子在辦理房屋過戶時已經(jīng)知道宋某已經(jīng)離婚且同其一起到婚姻登記處開具證明，是有條件獲得被告宋某與佟某某的離婚協(xié)議的，該協(xié)議已經(jīng)明確提到的房屋并不歸屬被告宋某；且在庭審過程中，被告唐某某的兒子還陳述在辦理房屋過戶手續(xù)前從未去過該房屋，辦理過戶手續(xù)長達一年的時間，直至2014年6月被告唐某某也沒有找過原告要求其騰房，該行為不符合常理，故不能認定被告唐某某系善意取得。被告唐某某主張?zhí)姹桓嫠文硟斶€住房貸款約4萬元，未提供證據(jù)證實，且原告不予認可，本庭無法認定，關(guān)于代為償還住房貸款，被告唐某某可在獲得證據(jù)后另行提起訴訟。案經(jīng)調(diào)解無效，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第二款之規(guī)定，《中華人民共和國合同法》第五十一條之規(guī)定，判決如下：

被告宋某與被告唐某某之間簽訂的房屋買賣合同無效。

案件受理費1200元、保全費1200元，二被告各負擔(dān)1200元。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于河北省張家口市中級人民法院。

審 判 長　　孫瑞琪

審 判 員　　?！?/p>

審 判 員　　褚　忠

二〇一三年十一月二十四日

書 記 員　　劉振華

合同糾紛