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廣東省中山市第二人民法院

民事判決書

（2014）中二法黃民一初字第430號

原告：吳某，男，19XX年XX月XX日出生，漢族，住廣西壯族自治區(qū)某某市。

委托代理人：王俊全，廣東帥毅律師事務(wù)所律師。

被告：吳某某，男，19XX年XX月XX日出生，漢族，住某某市。

被告：王某某，女，19XX年XX月XX日出生，漢族，住某某市。

原告吳某訴被告吳某某、王某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年5月14日受理，依法組成合議庭，于2014年6月5日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人王俊全到庭參加訴訟，被告吳某某、王某某經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2013年7月24日，原、被告雙方簽訂了兩份《房地產(chǎn)買賣合同》，被告將位于中山市黃圃鎮(zhèn)中興路XX號的房產(chǎn)（房產(chǎn)證號：粵房地證字第C61207XX）及位于中山市三角鎮(zhèn)金三大道中XX號東潤華庭某某苑XX幢XXX房的房產(chǎn)（房產(chǎn)證號：粵房地證字第C67057XX）賣給原告，當(dāng)天，原告將100萬元定金通過銀行轉(zhuǎn)帳給被告吳某某，二被告向原告出具了《收款收據(jù)》，然被告并沒有按合同約定將房產(chǎn)交付給被告使用及沒有協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)。經(jīng)查，該兩處房產(chǎn)已于2014年1月被中山市第二人民法院查封。為維護(hù)原告合法權(quán)益，請求法院判決：1.兩被告繼續(xù)履行合同并協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)；2.兩被告支付原告違約金100萬元；3.兩被告支付占用原告購房款及定金期間的銀行四倍利息損失（從2013年7月27日起至全部歸還止）；4.兩被告支付原告聘請律師產(chǎn)生的律師代理費(fèi)2萬元；5.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。庭審中，原告變更第1項(xiàng)訴訟請求為解除合同，并增加一項(xiàng)訴訟請求：被告雙倍返還定金200萬元。

原告為支持其主張，在舉證期限內(nèi)向法庭提交的證據(jù)有：1.房地產(chǎn)買賣合同2份；2.擔(dān)保函；3.收款收據(jù)2份及轉(zhuǎn)賬記錄2份；4.中山市土地房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管檔案資料證明表；5.委托代理協(xié)議及發(fā)票；6.結(jié)婚證復(fù)印件。

兩被告在法定期限內(nèi)未答辯，亦未向法庭提交證據(jù)。

經(jīng)審理查明：2013年7月24日，原告與兩被告簽訂一份《房地產(chǎn)買賣合同》，約定兩被告將位于中山市黃圃鎮(zhèn)中興路XX號的房地產(chǎn)（房產(chǎn)證號：粵房地證字第C61207XX／C13505XX，建筑面積289.58平方米，3層）以115萬元出賣給原告，原告于簽訂合同當(dāng)天付定金70萬元，過戶當(dāng)天支付45萬元，被告于2013年7月27日前將房屋交付原告使用。同日，原告與吳某某簽訂一份《房地產(chǎn)買賣合同》，約定吳某某將位于中山市三角鎮(zhèn)金三大道中XX號東潤華庭某某苑XX幢XXX房的房產(chǎn)（房產(chǎn)證號：粵房地證字第C67057XX，建筑面積108.62平方米，6層）以35萬元出賣給原告，原告于簽訂合同當(dāng)天付定金30萬元，過戶當(dāng)天支付5萬元，出賣人于2013年7月25日前將房屋交付原告使用。上述兩份合同第六條違約責(zé)任均約定“一、若甲方違約發(fā)生拒不交付房屋或拒不辦理過戶登記手續(xù)等情形時，乙方有權(quán)選擇要求甲方繼續(xù)履行合同并賠償損失或解除合同并賠償損失：1.乙方要求繼續(xù)履行合同時甲方應(yīng)賠償損失包括：逾期交付房屋或逾期辦理過戶登記手續(xù)期間占用乙方購房款及定金期間的銀行四倍利息損失。因提起訴訟所發(fā)生的訴訟費(fèi)用及聘請律師產(chǎn)生的律師代理費(fèi)。2.乙方要求解除合同時甲方除全額返還購房款外還應(yīng)賠償?shù)膿p失包括：雙方返還已收取的購房定金；占用乙方購房款期間的銀行四倍利息損失；因提起訴訟所發(fā)生的訴訟費(fèi)用及聘請律師產(chǎn)生的律師代理費(fèi)。上述兩份合同落款處均有原告與兩被告的簽名。當(dāng)天，吳某某還向原告出具一份《擔(dān)保函》，內(nèi)容為吳某某自愿提供其名下小型轎車粵TUG2XX號擔(dān)保上述合同履行，如兩被告違約及簽訂的房產(chǎn)有被法院查封，其自愿承擔(dān)一切責(zé)任以及所有訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等，并賠償人民幣100萬元。

2013年7月24日，原告通過農(nóng)業(yè)銀行匯款500000元及447500元給吳某某，另支付吳某某現(xiàn)金52500元，兩被告在原告的轉(zhuǎn)帳憑證上簽名確認(rèn)已收到原告上述款項(xiàng)，并向原告出具收取其購買中山市三角鎮(zhèn)金三大道中XX號東潤華庭某某苑XX幢XXX房定金30萬元的收款收據(jù)一份，以及收取原告購買中山市黃圃鎮(zhèn)中興路XX號定金70萬元的收款收據(jù)一份。

另查明：位于中山市黃圃鎮(zhèn)中興路XX號的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人為吳某某、王某某，于2009年12月30日辦理抵押登記，抵押權(quán)人為中國工商銀行股份有限公司中山黃圃支行，抵押金額45萬元，該房地產(chǎn)于2014年1月23日及同年1月26日被本院查封。位于中山市三角鎮(zhèn)金三大道中XX號東潤華庭某某苑XX幢XXX房的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人為吳某某，于2008年10月10日辦理抵押登記，抵押權(quán)人為中國農(nóng)業(yè)銀行中山分行，抵押金額172000元，于2014年1月23日被本院查封。兩被告于1998年2月10日在中山市黃圃鎮(zhèn)登記結(jié)婚。原告因本案訴訟，聘請廣東帥毅律師事務(wù)所律師，花費(fèi)律師費(fèi)20000元。

本院認(rèn)為：原告與被告簽訂的兩份《房地產(chǎn)買賣合同》均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律和行政法規(guī)的某制性規(guī)定，系有效合同，對雙方當(dāng)事人具有約束力。被告未按合同約定交付房屋給原告已構(gòu)成違約，現(xiàn)原告請求依照約定解除合同，并由被告承擔(dān)違約損失，理據(jù)充分，本院予以支持。被告向原告出具《擔(dān)保函》，其中“如兩被告違約及簽訂的房產(chǎn)有被法院查封，其自愿承擔(dān)一切責(zé)任以及所有訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等，并賠償人民幣100萬元”的內(nèi)容實(shí)為對違約金的約定，不違反法律規(guī)定，現(xiàn)原告請求被告支付違約金100萬元，本院予以支持。

雙方約定原告已交納的款項(xiàng)為定金，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十一條“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十”的規(guī)定，本案中兩個合同的定金應(yīng)當(dāng)分別不超過7萬元（35萬元×20%）和23萬元（115萬元×20%），合計30萬元，超過部分70萬元（100萬元－7萬元－23萬元）應(yīng)當(dāng)作預(yù)付款處理，故原告請求雙倍返還定金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)分別為14萬元和46萬元，合計60萬元，而不是原告主張的200萬元。《中華人民共和國合同法》第一百一十六條規(guī)定“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”原告在本案中既要求適用違約金又要求適用定金條款，不符合上述法律規(guī)定，出于有利于債權(quán)人的選擇，相比，本院在本案中適用違約金計算違約損失?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”的，本案中原告請求支付占用購房款及定金期間銀行四倍利息損失屬于對違約損失賠償額的計算方法，原告未能舉證證明其損失高于約定的違約金，因此，本院在已支持原告違約金請求的情形下，對其支付利息損失的請求不再支持。原告請求被告支付因本案訴訟花費(fèi)的律師費(fèi)，符合雙方約定，本院予以支持。

兩被告系夫妻關(guān)系，且涉案合同、收款收據(jù)均由兩被告共同簽名，因此本案債務(wù)應(yīng)當(dāng)按兩被告的夫妻共同債務(wù)處理，由兩被告共同償還。兩被告經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，視為其對相關(guān)訴訟權(quán)利的放棄，不影響本院對案件的審判。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百一十五條、第一百一十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告吳某與被告吳某某，及原告與被告吳某某、王某某于2013年7月24日簽訂的兩份《房地產(chǎn)買賣合同》；

二、被告吳某某、王某某在本判決生效之日返還原告購房款100萬元；

三、被告吳某某、王某某在本判決生效之日支付原告違約金100萬元；

四、被告吳某某、王某某在本判決生效之日支付原告律師費(fèi)2萬元；

五、駁回原告其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)30800元，由原告負(fù)擔(dān)10199元，由兩被告負(fù)擔(dān)20601元（應(yīng)在本判決生效后七日內(nèi)向本院交納）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省中山市中級人民法院。

審　判　長　　瞿　兵

審　判　員　　曾志專

代理審判員　　蔣偉成

二〇一四年六月十七日

書　記　員　　湯雅儀

房屋合同糾紛